Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2023 г. N 01АП-3020/21 по делу N А43-34318/2020

г. Владимир

22 мая 2023 г.

Дело N А43-34318/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 мая 2023 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Захаровой Т.А., Ковбасюка А.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бундиной Ю.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ореол" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 27.01.2023 по делу N А43-34318/2020,

по иску Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ИНН 5260417980, ОГРН 1155260014623) к обществу с ограниченной ответственностью "Ореол" (ОГРН 1025203566233, ИНН 5261010845) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, о возврате земельного участка

и по иску общества с ограниченной ответственностью "Ореол" к Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области о продлении договора аренды земельного участка,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - Инспекция государственного строительного надзора Нижегородской области, Правительство Нижегородской области, Министерство строительства Нижегородской области, Администрация Нижнего Новгорода,

при участии представителей: от Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области - Бересневой И.В. по доверенности от 21.12.2022 сроком до 31.12.2023, диплому о высшем юридическом образовании рег. N 11-284 от 02.07.2010; от общества с ограниченной ответственностью "Ореол" - Кудряшова С.Н. по доверенности от 10.02.2023 сроком до 07.11.2025, диплому о высшем юридическом образовании рег. N 11-495 от 17.02.2018;

установил.

Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области (далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ореол" (далее - ООО "Ореол", Общество) об изъятии объекта незавершенного строительства - нежилого здания (Торговый комплекс - 2 очередь строительства) общей площадью 4241 квадратного метра, с кадастровым номером 52:18:0080187:60, расположенного по адресу: город Нижний Новгород, Приокский район, площадь Маршала Жукова, путем продажи с публичных торгов и о возврате земельного участка площадью 6076 квадратного метра, с кадастровым номером 52:18:0080187:12, по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Исковые требования основаны на статьях 239.1, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик реализовал право на однократное заключение договора земельного участка от 21.06.2016 N 18-5072с аренды без проведения торгов для завершения строительства, однако не достроил объект в период действия договора аренды и уклоняется от возврата земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Правительство Нижегородской области (далее - Правительство), Министерство строительства Нижегородской области (далее - Минстрой) и администрация Нижнего Новгорода (далее - Администрация).

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 03.03.2021, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2021, обязал Общество возвратить Министерству земельный участок площадью 6076 квадратных метров с кадастровым номером 52:18:0080187:12 по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу, отказал в удовлетворении остальной части иска.

Постановлением арбитражного суда Волго-Вятского от 02.11.2021 решение Арбитражного суда Нижегородской области от 03.03.2021, постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2021 отменены, дело направлено в Арбитражный суд Нижегородской области на новое рассмотрение.

Определением суда от 18.11.2021 дело принято на новое рассмотрение, назначено судебное заседание.

В производстве Арбитражного суда Нижегородской области по делу N А43-18799/2021 ООО "Ореол" обратилось к Министерству об обязании заключить договор аренды с кадастровым номером 52:18:0080187:12 сроком на 27 месяцев для завершения строительства.

Определением от 12.08.2022 суд объединил настоящее дело N А43-34318/2020 в одно производство с делом N А43-18799/2021 для совместного рассмотрения.

Решением от 27.01.2023 Арбитражный суд Нижегородской области исковое заявление Министерства удовлетворил: изъял у ООО "Ореол" путем продажи с публичных торгов объект незавершённого строительства с кадастровым номером 52:18:0080187:60, расположенный по адресу: Нижегородская область, Приоскский район, площадь Маршала Жукова; обязал ООО "Ореол" возвратить Министерству земельный участок с кадастровым номером 52:18:0080187:12 по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу. Иск ООО "Ореол" о продлении срока договора аренды земельного участка от 21.09.2016 N 18-5072с оставил без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Ореол" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой и письменным дополнением к ней, в которых просит решение отменить.

Обжалуя принятый судебный акт, заявитель жалобы указывает следующее.

Спорный объект по смыслу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации представляет собой здание, а не объект незавершенного строительства, вследствие чего не может быть изъят на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Общество вправе потребовать предоставления ему земельного участка в аренду на основании подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. ООО "Ореол" является первым собственником спорного объекта, предыдущие собственники у объекта, которым участок мог быть ранее предоставлен для завершения его строительства, отсутствуют. Министерство обратилось с иском об изъятии по прошествии 6 месяцев с момента прекращения действия договора, у Общества сохранилось право на продление договора.

Требование Министерства о возврате земельного участка в связи с окончанием срока его аренды не подлежит удовлетворению, поскольку Общество как собственник расположенного на этом участке объекта недвижимости после окончания срока аренды сохраняет право пользования земельным участком в силу закона (пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Представитель Общества в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы апелляционной жалобы с учетом дополнения, просил отменить обжалуемый судебный акт.

Представитель Министерства в судебном заседании суда апелляционной инстанции и в отзыве на апелляционную жалобу указала на законность и обоснованность принятого судебного акта, в удовлетворении жалобы просила отказать.

В судебном заседании рассмотрено и отклонено ходатайство апеллянта о назначении по делу судебной экспертизы, ходатайство апеллянта о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств удовлетворено (протокол судебного заседания от 16.05.2023).

Третьи лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц, по имеющимся в нем материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области (правопредшественник Министерства; арендодатель) и ООО "Ореол" (арендатор) заключили договор аренды от 29.12.2006 N 18-135г (в редакции дополнительных соглашений от 08.12.2009,от 28.08.2012, 27.12.2012) земельного участка площадью 6076 квадратных метров, с кадастровым номером 52:18:0080187:0012, местоположение: Нижний Новгород, Приокский район, площадь Жукова, сроком до 01.01.2016, для строительства торгового комплекса (вторая очередь). В этот же день объект найма передан арендатору по акту.

Правительство и ООО "Ореол" (инвестор) заключили соглашение от 13.08.2012 N 111 (в редакции дополнительного соглашения от 30.11.2012 N 1) о реализации инвестиционного проекта по строительству торгового комплекса (вторая очередь) в центре жилого микрорайона "Щербинки" на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0080187:12 площадью 6050 квадратного метра, с ориентировочным объемом инвестиций 40 000 000 рублей, в том числе в строительство 40 000 000 рублей.

Инвестор обязался за счет собственных и заемных средств осуществить строительство торгового комплекса (вторая очередь) в центре жилого микрорайона "Щербинки" и ввести объект в эксплуатацию не позднее 01.01.2016, оформить договор аренды земельного участка, получить разрешение на строительство не позднее 01.01.2014 (пункты 1.2, 3.2.1 - 3.2.1.2 соглашения).

Соглашением от 20.05.2016 стороны расторгли договор аренды от 29.12.2006 N 18-135г с 25.04.2016. Земельный участок возвращен арендодателю по акту от 20.05.2016.

Правительство издало распоряжение от 21.06.2016 N 869-р о продлении срока реализации инвестиционного проекта и о заключении с Обществом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0080187:12 однократно, для завершения строительства объекта, сроком на 3 года.

Министерство (арендодатель) и ООО "Ореол" (арендатор) заключили договор аренды от 21.09.2016 N 18/5072с земельного участка с кадастровым номером 52:18:0080187:12 для завершения строительства торгового комплекса (вторая очередь) сроком до 21.06.2019. В этот же день объект найма передан арендатору по акту.

Обществу было выдано разрешение на строительство от 04.07.2014 N RU52303000-27/1635р сроком действия до 31.12.2020.

Министерство направило Обществу уведомление от 19.10.2020 о прекращении договорных отношений в связи с истечением срока действия договора аренды от 21.09.2016 N 18/5072с.

В соответствии с приказом Министерства строительства Нижегородской области от 16.04.2021 N 68/рд разрешение на строительство прекратило действие.

Уклонение ответчика от возврата земельного участка и невозможность дальнейшего завершения строительства объекта после прекращения договора аренды послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства для продажи с публичных торгов и возврате земельного участка.

Общество посчитало, что оно имеет право на продление договора аренды от 21.09.2016 N 18/5072с и обратилось с соответствующим иском в суд.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 указанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

По общему правилу, установленному в пункте 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 21 статьи 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Правоотношения по аренде земельного участка с кадастровым номером 52:18:0080187:12 между Министерством и Обществом возникли в 2006 году на основании договора аренды от 29.12.2006 N 18-135г, заключенного в целях использования под промтоварный рынок, а с 2012 года в целях строительства торгового комплекса (вторая очередь) на срок по 01.01.2016 (с учетом дополнительных соглашений к нему), по окончании срока этого договора был заключен новый договор аренды земельного участка от 21.09.2016 N 18-5072 в тех же целях - для завершения строительства на срок с 21.09.2016 по 21.06.2019.

Как верно указано судом первой инстанции, то обстоятельство, что земельный участок фактически не выбывал из владения арендатора, не может расцениваться в качестве критерия, позволяющего рассматривать правоотношения сторон действующими на основании договора от 29.12.2006 N 18-135г.

В пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разъяснено, что при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.

Следовательно, даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон, при заключении договора аренды от 21.09.2016 их отношения регулируются новым договором, на эти отношения распространяет свое действие и подлежит применению введенная с 01.03.2015 статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В статье 425 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Стороны распространили действие договора аренды от 21.09.2016 на фактически сложившиеся отношения по использованию земельного участка, возникшие с 26.04.2016 (пункт 2.3 договора). Распространение действия условий договора на ранее возникшие отношения соответствует гражданскому праву.

Таким образом, Общество уже реализовало право, предоставленное ему статьей 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ на однократное приобретение земельного участка в аренду сроком на три года.

Договор аренды от 21.09.2016 прекратил действие 21.06.2019 в связи с истечением срока на который он заключен.

По смыслу статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, ее действие распространяется только на объекты незавершенные строительством.

С целью установления степени готовности спорного объекта судом назначена по делу судебная строительно-техническую экспертиза, проведение которой поручено экспертам Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет" Кондрашкину О.Б. и Оскирко А.А.

Согласно выводам, содержащимся в заключении судебной экспертизы от 12.07.2022, объект с кадастровым номером 52:18:0080187:60 является объектом незавершенного строительства, на котором ведутся строительные работы, направленные на сдачу его в эксплуатацию. Объект частично не соответствует технической и разрешительной документации. Степень готовности объекта по состоянию на момент обследования составила 72,72 процента. Объект не готов к вводу в эксплуатацию.

Оценив представленное заключение судебной экспертизы наряду с пояснениями, данными экспертом Кондрашкиным О.Б. в письменном виде и в судебном заседании, в том числе по вопросам, сформулированным представителем ответчика, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что подготовленное экспертами заключение является полным и обоснованным, выводы экспертов носят последовательный непротиворечивый характер, экспертами дана подписка о том, что они предупреждёны об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представлены документы, подтверждающие квалификацию экспертов.

С учетом изложенного заключение судебной экспертизы от 12.07.2022 признано судом надлежащим доказательством по делу.

Существенных условий, влекущих необходимость назначения повторной экспертизы судом не установлено. Несогласие истца с выводами экспертов не свидетельствуют о противоречивости данного заключения и наличии в нем нарушений, повлиявших на результат экспертизы.

Судом апелляционной инстанции не принято во внимание представленное заявителем апелляционной жалобы в опровержение выводов судебной экспертизы заключение специалиста N 10Д/СТЭ-23 от 15.05.2023, поскольку оно не соответствует требованиям, установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", по сути, является рецензией, частным мнением лица, не предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Рецензия, составленная после получения результатов судебной экспертизы, не обладает необходимой доказательственной силой и не может исключать доказательственного значения заключения судебной экспертизы (определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2014 N 305-ЭС14-3484).

При таких обстоятельствах правовых оснований для понуждения Министерства вновь, то есть повторно, заключить договор аренды земельного участка для целей завершения строительства без торгов, не установлено, напротив, требование Министерства об изъятии объекта незавершенного строительства степенью готовности 72,72 процента путем продажи с публичных торгов является обоснованным и соответствует правовому подходу, изложенному в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 16.02.2020 N 4 (2021).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды от 21.09.2016 N 18-5072 прекратил действие 21.06.2019. Ответчик не исполнил обязанность по возврату земельного участка, поэтому суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения иска Министерства в данной части.

При этом в рассматриваемом случае при возврате Министерству земельного участка одновременно решена судьба и расположенного на нем объекта недвижимости, который изъят у ООО "Ореол" путем продажи с публичных торгов. По результатам разрешения судом настоящего спора правовая неопределенность в судьбе объекта недвижимости и спорного земельного участка не возникает.

Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований Министерства и об отказе в удовлетворении иска Общества.

Доводы апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции и отклонены как не подтвержденные материалами дела и основанными на неправильном толковании норм материального права.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 27.01.2023 по делу N А43-34318/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ореол" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Е.Н. Наумова

Судьи

Т.А. Захарова А.Н. Ковбасюк