Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2023 г. N 09АП-13456/23 по делу N А40-230236/2022

г. Москва

29 мая 2023 г.

Дело N А40-230236/22

Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 мая 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суминой О.С.,

судей:	Марковой Т.Т., Лепихина Д.Е.,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Аверьяновой К.К.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 25.01.2023 по делу N А40-230236/22

по заявлению ООО "Фирма "Тави" (ИНН: 7729176510)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

третье лицо: АО "Московский завод тепловой автоматики"

о признании незаконным отказ

при участии:

от заявителя:	Азжеуров Д.В. по доверенности от 28.11.2022;
от заинтересованного лица:	Панин А.А. по доверенности от 24.01.2023;
от третьего лица:	не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Тави" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании недействительным отказа Управления Росреестра по Москве в осуществлении действий по государственной регистрации сделки: Договора аренды N 11-ДА/2021 от 27.05.2021 в отношении помещений площадью 145,89 кв. м.: комнаты 1, 2, 6, 7, 8, 9, 10, 11 помещения II, общей площадью 138,02 кв. м., включая долю в местах общего пользования (коэффициент 5,7% площадь - 7,87 кв. м.), находящихся в нежилом здании, расположенном по адресу: 105318, г. Москва, ул. Мироновская, д. 33, стр. 26 (1 этаж), выраженного в форме Уведомления об отказе в осуществлении государственной регистрации прав от 28.09.2022 N КУВД-001/2022-25023607/10, об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленном законом порядке.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 25.01.2023 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Управление Росреестра, не согласившись с принятым решением, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении заявленных требований, в судебном заседании представитель поддержал доводы жалобы.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено АО "Московский завод тепловой автоматики", представитель в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель общества в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность принятого решения, изучив материалы дела, доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, 27.05.2021 между ООО "Фирма "Тави" и АО "Московский завод тепловой автоматики" (далее - Арендатор, третье лицо) заключен Договор аренды нежилых помещений N 11-ДА/2021, по условиям которого Арендатор предоставил во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 145,89 кв. м. (далее - Помещение): комнаты 1, 2, 6, 7, 8, 9, 10, 11 помещения II, общей площадью 138,02 кв. м., включая долю в местах общего пользования (коэффициент 5,7% площадь - 7,87 кв. м.), находящиеся в нежилом здании, принадлежащем третьему лицу на праве собственности, расположенном по адресу: 105318, г. Москва, ул. Мироновская, д. 33, стр. 26 (1 этаж), в соответствии с поэтажным планом, который прилагается к Договору аренду в Приложении N 2 и перечнем помещений, передаваемых по Договору аренды, указанные в Приложении N 1.

Срок действия Договора аренды с 01.09.2021 по 31.08.2031.

Заявитель обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество N MFC-0558/2022-948966-1 от 16.06.2022, с приложением Договора аренды, без предоставления технического плана.

28.06.2022 Уведомлением Управления Росреестра по Москве осуществление государственной регистрации Договора аренды приостановлено сроком до 28.09.2022, в качестве обоснования принятого решения Управление Росреестра по Москве указало следующее: из представленного Договора, невозможно определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду; часть комнаты не может быть предметом аренды, поскольку не отвечает признакам обособленности и изолированности; выявлены противоречия между сведениями об адресе заявленного к регистрации объекта недвижимости (ул. Мироновская, д. 33 и предмета Договора в части адреса (ул. Мироновская, д. 33, стр. 26).

Также Управление Росреестра по Москве обратило внимание на то, что ЕГРН содержит сведения о государственном кадастровом учете здания с кадастровым номером 77:03:0003019:1035.

Заявитель указывает на то, что обращался за государственной регистрацией Договора аренды в отношении здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Мироновская, д. 33, стр. 26, что подтверждается Описью документов, принятых для оказания государственных услуг от 16.06.22.

Таким образом, согласно заявления, общество указывает на то, что была выявлена ошибка в кадастровом номере здания, допущенная сотрудником МФЦ района Донской при составлении первоначальной Описи.

Так, здание, расположенное по адресу г. Москва, ул. Мироновская, д. 33, стр. 26, имеет кадастровый номер 77:03:0003019:1035, а здание с кадастровым номером 77:03:0003019:1019 (который указан в первоначальной Описи) расположено по адресу: г. Москва, ул. Мироновская, д. 33.

Согласно материалам дела, в целях устранения ошибки, допущенной при указании кадастрового номера здания, 27.07.2022 заявитель обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о предоставлении дополнительных документов N MFC-0558/2022-1170869-1.

Согласно Описи документов, принятых для оказания государственных услуг от 27.27.2022 заявление подано в отношении здания с кадастровым номером 77:03:0003019:1035 расположенного по адресу г. Москва, ул. Мироновская, д. 33, стр. 26, то есть, ошибка, допущенная при первоначальной подаче документов, устранена.

Вместе с тем, 01.08.2022 заявителем получено Уведомление о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав N КУВД001/2022-25023607/3, содержащее следующие замечания: возникли противоречия между заявленными и зарегистрированными правами, поскольку предмет Договора аренды уже передан в аренду в пользу иного лица, о чем в ЕГРН имеется соответствующая запись; из представленного Договора, невозможно определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду; при сопоставлении сведений ЕГРН и сведений, указанных в Договоре аренды, усматриваются работы по изменению (перепланировке) помещения.

При этом в тексте Уведомления Управление Росреестра по Москве вновь указало кадастровый номер здания, расположенного по адресу г. Москва, ул. Мироновская, д. 33, стр. 26, как 77:03:0003019:1019.

Как следует из материалов дела, в целях устранения обоснованного замечания относительно противоречий о заявленных и зарегистрированных правах заявитель обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением N MFC-0558/2022- 1277081-1 от 16.08.2022 с приложением Акта приема-передачи от 31.08.2021 для прекращения записи ЕГРН о зарегистрированном ранее договоре аренды.

Согласно материалам дела, в результате оказания государственной услуги Заявителем получена Выписка из ЕГРН, в которой в разделе "Запись об ограничениях и обременениях объекта недвижимости" указано "не зарегистрировано".

24.08.2022 заявитель обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о предоставлении дополнительных документов N MFC-0558/2022-1321851-1 с приложением вышеуказанной Выписки (без обременений).

29.08.2022 заявителем получено Уведомление о неустранении причин приостановления N КУВД-001/2022-25023607/5, содержащее замечание относительно работ по изменению (перепланировке) помещения.

Заявитель обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о предоставлении дополнительных документов N MFC-0558/2022-1490486-1 от 23.09.2022 с приложением Информационного письма, указывающего на наличие допущенных ошибок. Уведомлением от 28.09.2022 N КУВД-001/2022-25023607/10 заявителю отказано в осуществлении государственной регистрации договора аренды, в качестве оснований для отказа указаны те же основания, которые были изложены в Уведомлении о неустранении причин приостановления от 01.08.2022.

Посчитав указанный отказ незаконным, заявитель, обратился с заявлением в суд.

Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что заявителем не пропущен срок на обжалование оспариваемого решения.

Удовлетворяя заявленные требования, суд руководствовался следующим.

В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

В соответствии с п. 12 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Статья 26 Закона о государственной регистрации содержит исчерпывающий перечень оснований для приостановки, и как следствие отказа в государственной регистрации прав.

Согласно ч. 6 ст. 1 Закона о государственной регистрации, государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. Как следует из пункта 2 части 1 статьи 14 Закона о государственной регистрации, основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу ст. 14 Закона о государственной регистрации, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом порядке.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установленный ст. 18 Закона, включает в себя, в частности, документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В соответствии с ч. 1 ст. 21 Закона о государственной регистрации, документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН.

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.

Согласно пункту 5 статьи 18 Закона о государственной регистрации, не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона и требованиям принятых в соответствии с Законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Законом или иными федеральными законами.

В соответствии со статьей 27 Закона о государственной регистрации, в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации отказывается в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона о государственной регистрации.

При этом, согласно пункту 6 статьи 29 Закона о государственной регистрации уведомление об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должно содержать все причины, послужившие основанием для отказа с обязательной ссылкой на положения настоящего закона.

В соответствии с п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" стороны вправе заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

При этом если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи).

Указанный правовой подход сформирован Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018) утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.07.2018 (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 N 307- КГ17-18061 по делу N А26-505/2017; Определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2018 N 151-ПЭК18 по делу N А26-505/2017).

Так, п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018) разъясняется, что отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части вещи, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимости), и из этого описания следует, что предмет Договора аренды согласован сторонами.

Вышеизложенные доводы нашли отражение в судебной практике (дела N А40- 186165/20, N А40-177114/20, N А40-38986/20, N А40-61623/21-84-439).

Согласно материалам дела, на государственную регистрацию представлен Договор аренды N 11-ДА/2021 от 27.05.2021 в графической части которого указаны передаваемые в аренду помещения (Приложении N 2 к Договору аренды), текстуальное описание передаваемых помещений содержится в Приложение N 1 к Договору аренды.

При этом, суд принял во внимание, что неопределенности в индивидуализации объектов у сторон сделки не имеется, права на предоставленные в аренду объекты недвижимости зарегистрированы в установленном порядке.

В соответствии со статьей 607 ГК РФ в представленных на государственную регистрацию документах стороны указали все данные, позволяющие определенно установить часть здания, подлежащую передаче арендатору в качестве объекта аренды. План передаваемых в аренду помещений является неотъемлемой частью Договора аренды.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что поданные заявителем на государственную регистрацию документы содержат данные позволяющие индивидуализировать передаваемые в аренду объекты недвижимости, а оспариваемый отказ в регистрации Договора аренды препятствует заявителю в осуществлении его прав и реализации законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

С учетом изложенного, оспариваемый отказ Управления Росреестра по Москве в осуществлении действий по государственной регистрации сделки: Договора аренды N 11-ДА/2021 от 27.05.2021 в отношении помещений площадью 145,89 кв. м.: комнаты 1, 2, 6, 7, 8, 9, 10, 11 помещения II, общей площадью 138,02 кв. м., включая долю в местах общего пользования (коэффициент 5,7% площадь - 7,87 кв. м.), находящихся в нежилом здании, расположенном по адресу: 105318, г. Москва, ул. Мироновская, д. 33, стр. 26 (1 этаж), выраженный в форме Уведомления об отказе в осуществлении государственной регистрации прав от 28.09.2022 N КУВД-001/2022-25023607/10, является незаконным. Таким образом, в рассматриваемом случае имеются основания, предусмотренные статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, которые одновременно необходимы для признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а решения или действия незаконными, таким образом, требования заявителя подлежали удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме и отклонены, судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исследованы и оценены имеющиеся в деле доказательства, применены нормы материального права, подлежащие применению в данном споре, нормы процессуального законодательства при рассмотрении дела не нарушены, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 25.01.2023 по делу N А40-230236/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.С. Сумина

Судьи

Т.Т. Маркова Д.Е. Лепихин