Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2023 г. N 09АП-28728/23 по делу N А40-13083/2023

г. Москва

29 мая 2023 г.

Дело N А40-13083/23

Судья Девятого арбитражного апелляционного суда Н.И. Левченко,

без вызова сторон рассмотрев апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 31 марта 2023 года

по делу N А40-13083/23, принятое судьей Ю.А. Скачковой в порядке упрощенного производства,

по иску Департамента городского имущества города Москвы

(ИНН: 7705031674; ОГРН: 1037739510423; 123112, г. Москва, 1-й Красногвардейский пр-д, д. 21, стр. 1)

к Акционерному обществу "Бизнес-Недвижимость"

(ИНН: 7708797121; ОГРН: 1137746850977; 101000, г. Москва, Милютинский пер., д. 13, стр. 1, этаж 5, пом/комн I/20)

о взыскании штрафа в размере 583 771 рублей 73 копейки

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Акционерному обществу "Бизнес-Недвижимость" (далее - АО "Бизнес-Недвижимость", ответчик) о взыскании 583 771 рубля 73 копеек штрафа.

Определением арбитражного суда первой инстанции от 27.01.2023 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства в соответствии с главой 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о чем стороны извещены надлежащим образом.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31.03.2023 заявленные требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил отменить решение суда и вынести по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу (www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии с положениями части 6 статьи 121 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 272.1 АПК РФ апелляционные жалобы на решения арбитражного суда по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, рассматриваются в суде апелляционной инстанции судьей единолично без вызова сторон по имеющимся в деле доказательствам.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно проверив в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность принятого по делу решения, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, считает, что решение суда от 31.03.2023 подлежит отмене на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, 30.06.2006 между Департаментом и АО "Бизнес-Недвижимость" заключен договор аренды земельного участка N М-05-027248, на основании которого ответчику предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 77:05:0005007:106, расположенный по адресу: г. Москва, Пролетарский проспект, вл. 24, вл. 24, стр. 2.

Согласно п. 1.2. договора аренды земельного участка, установленная в пункте 1.1 цель предоставления участка может быть изменена или дополнена на основании распорядительного акта полномочного органа власти г. Москвы.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.04.2012 N 184-ПП, Госинспекцией по недвижимости проведен осмотр земельного участка и составлен акт от 02.08.2022 N 9056880. Проведенным обследованием установлено, что на часть помещений в здании с адресным ориентиром: Пролетарский пр-т, д. 24 используются в торговых, религиозных и спортивных целях (площадь помещений, используемых под вспомогательные виды разрешенного использования составляет 2 377,34 кв.м, что составляет 70 % от общей площади всех зданий, расположенных на земельном участке)

Вместе с тем изменения и дополнения в договор аренды в части цели и условий предоставления земельного участка не вносились.

Земельный участок для размещения объектов торгового, религиозного и спортивного назначения не предоставлялся.

Использование земельного участка в торговых, религиозных и спортивных целях не соответствует сведениям о виде разрешенного использования земельного участка, внесенным в ЕГРН.

Как указывает истец, земельный участок использовался арендатором с нарушением цели (пункт 1.1 договора) и условий его предоставления (пункты 4.4, 5.7, договора).

На основании раздела 7. "САНКЦИИ" (пункту 7.4) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения по вине арендатора обязательств, указанных в разделе 4 договора и условий, касающихся вопросов пользования участка, арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

В связи с нарушением арендатором (АО "Бизнес-Недвижимость") условий договора аренды в части пункту 4.4, в соответствии с условиями договора аренды от 30.06.2006 N М-05-027248, арендатору необходимо оплатить штрафные санкции в размере 583 771 рубль 73 копейки.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статьи 330, 331 ГК РФ).

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1).

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 АПК РФ).

Как установил суд первой инстанции, 26.08.2021 между Департаментом и АО "Бизнес-Недвижимость" заключено дополнительное соглашение к договору, согласно которому раздел 5 договора дополнен пункт 5.6.1 следующего содержания: "Использовать участок под вспомогательные виды разрешенного использования при условии соблюдения условий и критериев, установленных правилами землепользования и застройки, утв. Постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 N 120-ПП "Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы".

При этом, суд первой инстанции установил, что процентные величины использования помещения по основному и вспомогательному виду использования истцом не определены.

Суд первой инстанции также пришел к выводу о том, что фактическое использование ответчиком здания и земельного участка не противоречит основному виду разрешенного использования земельного участка, установленному Правилами землепользования и застройки города Москвы, утвержденных постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 N 120-ПП.

Суд апелляционной инстанции с указанными выводами суд первой инстанции не согласен ввиду следующего.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Согласно части 5 статьи 4 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" в решениях Правительства Москвы (уполномоченных им органов) о предоставлении земельного участка в частную собственность, на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, аренды, а также в заключаемых указанными органами исполнительной власти города Москвы договорах купли-продажи, аренды и иных договорах, предметом которых являются земельные участки, устанавливаются вид использования земельного участка из числа разрешенных градостроительным регламентом, соответствующий фактическому использованию на момент передачи земельного участка, а также требования к использованию земельного участка, обусловленные природоохранным законодательством Российской Федерации и законодательством города Москвы.

В силу пункта 2.1 статьи 8 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 N "О землепользовании в городе Москве" фактическое использование объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, должно соответствовать виду разрешенного использования, установленному в договоре аренды земельного участка, договоре безвозмездного пользования. В случае несоответствия вида фактического использования объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, виду разрешенного использования земельного участка вид разрешенного использования земельного участка подлежит приведению в установленном порядке в соответствие с видом фактического использования объекта недвижимости.

Таким образом, в приведенных положениях закона, позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 15.12.2011 N 12651/11, указано на необходимость соответствия фактического использования земельного участка установленному виду его разрешенного использования.

Следовательно, функциональное назначение объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, то есть фактическое использование земельного участка, должно соответствовать виду его разрешенного использования.

Согласно пункту 5.1 арендатор имеет право использовать земельный участок в соответствии с целью и условиями его предоставления.

Согласно статье 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Таким образом, в силу статьи 615 ГК РФ, и договора аренды ответчик обязан использовать земельный участок только для эксплуатации зданий АТС.

Департамент вправе разрешить использовать участок только в рамках видов разрешенного использования из числа, указанных в ЕГРН, и данное волеизъявление должно быть закреплено в договоре или в дополнительном соглашении к договору.

Ответчик имеет право использовать здания и сооружения только в рамках указанного в ЕГРН вида разрешенного использования.

Согласно ВРИ, земельный участок может предоставляться только под эксплуатацию здания АТС.

Заключенным 26.08.2021 между Департаментом и АО "Бизнес-Недвижимость" дополнительным соглашением к договору раздел 5 договора дополнен пункт 5.6.1 следующего содержания: "Использовать участок под вспомогательные виды разрешенного использования при условии соблюдения условий и критериев, установленных правилами землепользования и застройки, утв. Постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 N 120-ПП "Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы".

Действительно, процентные величины использования помещения по основному и вспомогательному виду использования истцом в дополнительном соглашении от 26.08.2021 не определены, однако арендатор обязуется использовать участок при условии соблюдения условий и критериев, установленных правилами землепользования и застройки, утв. Постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 N 120-ПП "Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы.

Во исполнение указанного постановления N 42-П Федеральным законом от 30.12.2021 N 493-ФЗ "О внесении изменений в статью 7 Земельного кодекса Российской Федерации и статью 8 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" (вступившим в силу с 10.01.2022) в пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса введен абзац, согласно которому внесение в ЕГРН сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется.

Из пункта 1 Постановления N 273-ПП следует, что изменение размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности г. Москвы, и земельные участки на территории г. Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется в соответствии с условиями договора аренды.

Согласно пункту 2.7 Постановления N 273-ПП ежегодная арендная плата за земельный участок с более чем одним видом разрешенного использования определяется на основании максимального значения кадастровой стоимости.

Однако, правило пункта 2.7 Постановления N 273-ПП не распространяется на случаи использования земельного участка под вспомогательный вид деятельности с соблюдением положений пункта 3.3.5 Правил землепользования и застройки города Москвы, утвержденных постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 N 120-ПП (далее - ПЗЗ Москвы)

Пунктом 3.3.5 ПЗЗ Москвы установлены следующие условия, при соблюдении которых допускается применение вспомогательных видов разрешенного использования:

1) вспомогательные виды разрешенного использования должны быть выбраны из числа видов, не установленных в качестве основных или условно разрешенных видов использования для территориальной зоны, в которой находится земельный участок;

2) вспомогательный вид разрешенного использования не может реализовываться без реализации основного вида разрешенного использования и должен осуществляться только совместно с разрешенными основными и (или) условно разрешенными видами использования земельных участков или объектов капитального строительства;

3) если выбранный вспомогательный вид разрешенного использования предусматривает размещение объектов капитального строительства, то их строительство может опережать во времени реализацию основных, условно разрешенных видов разрешенного использования (но не может быть единственным фактическим использованием земельного участка или объекта капитального строительства);

4) в случае если установленные основные, условно разрешенные виды использования предусматривают размещение объектов капитального строительства, то суммарная доля общей площади всех объектов капитального строительства вспомогательных видов разрешенного использования в пределах участка должна составлять не более 25% от общей площади объектов капитального строительства, включая площадь подземных частей зданий, сооружений, возможных к размещению (сохранению, реконструкции, строительству) в пределах земельного участка, если иное не установлено требованиями нормативов градостроительного проектирования, технических регламентов, иными обязательными требованиями, предусмотренными законодательством Российской Федерации.

Вместе с тем, согласно акту обследования земельного участка ГИН от 02.08.2022 N 9056880 на земельном участке расположены Местная религиозная организация Церковь христиан веры евангельской "Благая весть", а также фитнес-клуб "Atletic", спортивный клуб "Силла", спортивный клуб "Сэйкен" - данные организации предоставляют свои услуги для неопределенного круга лиц, функционируют как самостоятельные объекты коммерческой деятельности.

Площадь помещений, используемых под вспомогательные виды разрешенного использования составляет 2 377, 34 кв.м, что составляет 70 % от общей площади всех зданий, расположенных на земельном участке, что нарушает допустимые условия применения вспомогательных ВРИ.

Как установлено судом апелляционной инстанции, вид разрешенного использования земельного участка, отраженный в кадастре недвижимости - для размещения иных объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения, цель предоставления по условиям договора - эксплуатация существующего здания и строения АТС.

Таким образом, цель предоставления земельного участка по договору корреспондируется с видом разрешенного использования, закрепленным в кадастре недвижимости, к целевому назначению земельного участка по смыслу статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации данное условие договора отношения не имеет.

Представленные истцом в материалы дела доказательства свидетельствуют о том, что земельный участок использовался в иных целях, нежели определено договором, и в нарушение вида разрешенного использования, установленного в кадастре недвижимости.

Доводы ответчика о нарушении истцом порядка выявления и пресечения фактов незаконного использования земельных участков не имеют отношения к рассматриваемому спору, поскольку в настоящем споре истец выступает как участник гражданский правоотношений, а не как административный орган

Проверив расчет суммы штрафа, суд апелляционной инстанции не усматривает его несоответствия условиям договора и фактическим обстоятельствам.

В пунктах 69, 71, 73 - 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление Пленума Верховного Суда РФ N 7) изложены разъяснения, согласно которым при наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).

Согласно разъяснений, изложенных в пункте 77 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 7, снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика (пункт 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 7).

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каких-либо доказательств, свидетельствующих о необоснованности размера штрафа, ответчик в материалы рассматриваемого дела не представил.

При указанных обстоятельствах, выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, а потому решение подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении заявленных требований.

Согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт. В случае отмены решения арбитражного суда первой инстанции апелляционным судом принимается новый судебный акт.

Государственная пошлина по иску и апелляционной жалобы подлежит распределению в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 31 марта 2023 года по делу N А40-13083/23 отменить.

Взыскать с Акционерного общества "Бизнес-Недвижимость" (ИНН: 7708797121; ОГРН: 1137746850977; 101000, г. Москва, Милютинский пер., д. 13, стр. 1, этаж 5, пом/комн I/20) в пользу Департамента городского имущества города Москвы (ИНН: 7705031674; ОГРН: 1037739510423; 123112, г. Москва, 1-й Красногвардейский пр-д, д. 21, стр. 1) 583 771 (Пятьсот восемьдесят три тысячи семьсот семьдесят один) рубль 73 копейки штрафа.

Взыскать с Акционерного общества "Бизнес-Недвижимость" (ИНН: 7708797121; ОГРН: 1137746850977; 101000, г. Москва, Милютинский пер., д. 13, стр. 1, этаж 5, пом/комн I/20) в доход федерального бюджета 17 675 (Семнадцать тысяч шестьсот семьдесят пять) рублей государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в Арбитражный суд Московского округа.

Судья

Н.И. Левченко