Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 7 марта 2024 г. N 08АП-441/24 по делу N А75-14554/2023

город Омск

07 марта 2024 г.

Дело N А75-14554/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 29 февраля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 марта 2024 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Воронова Т.А.,

судей Горобец Н.А., Краецкой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зайцевой И.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-441/2024) индивидуального предпринимателя Ильина Олега Анатольевича на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 22.11.2023 по делу N А75-14554/2023 (судья Заболотин А.Н.),

принятое по иску индивидуального предпринимателя Ильина Олега Анатольевича (ОГРНИП: 304860604400040, ИНН: 860600069220) к Администрации города Урай о признании недействительным уведомления о расторжении договора аренды земельного участка, признании незаконным записи о прекращении ограничения в отношении земельного участка,

при участии в деле в качестве заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре,

в судебном заседании, проведенном с использованием системы веб-конференции, приняли участие:

от ИП Ильина О.А. - Черепова Ю.А. (предъявлены паспорт, диплом, доверенность от 11.09.2023 сроком действия 1 год);

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Ильин Олег Анатольевич (далее - ИП Ильин О.А., истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к Администрации города Урай (далее - Администрация, ответчик), в котором просит:

- признать недействительным уведомление от 13.04.2023 N 25/2-Исх-619 о расторжении договора аренды земельного участка - односторонний отказ ответчика от исполнения договора аренды земельного участка от 24.12.2021 N 20/21,

- признать незаконными действия ответчика по расторжению договора аренды земельного участка N 20/21 от 24.12.2021,

- признать незаконным запись в Росреестре о прекращении ограничения (обременения) в отношении земельного участка с кадастровым номером (КН) 86:14:0102005:3263 по договору аренды земельного участка N 20/21 от 24.12.2021.

К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (далее - Управление Росреестра).

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 22.11.2023 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, Ильин О.А. обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы истец указал, что судом первой инстанции не дана оценка представленным истцом доказательствам совершения действий по получению разрешительных документов на строительство, а также совершенным истцом одготовительных к строительству действий; также не дана оценка действиям ответчика по нарушению срока предупреждения о необходимости освободить земельный участок.

Администрацией отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В приобщении представленного Управлением Росреестра отзыва на апелляционную жалобу судом отказано, поскольку в нарушение положений частей 1-2 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к отзыву не приложены доказательства его направления другим лицам, участвующим в деле.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Ильина О.А. апелляционную жалобу поддержал.

Представители надлежаще извещенных Администрации и Управления Росреестра в заседание суда апелляционной инстанции не явились; на основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, выслушав представителя предпринимателя, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, по результатам несостоявшегося аукциона на право заключения договора аренды земельного участка между Администрацией города Урай (арендодатель) и Ильиным О.А. (арендатор) - как с единственным заявителем - заключен договор аренды N 20/21 от 24.12.2021 (далее - Договор) в отношении земельного участка с кадастровым номером 86:14:0102005:3263 (далее - Участок), расположенного по адресу:

г. Урай, улица Солнечная, участок N 1 в зоне ЖЗ малоэтажной жилой застройки, площадь земельного участка 687+/-5,26 кв.м., вид разрешенного использования участка: магазины, категории земель: земли населенных пунктов (пункт 1.1 договора).

Срок договора - 30 месяцев с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (пункт 1.3 договора).

24.12.2021 подписан акт приема-передачи земельного участка по Договору.

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра 25.12.2021.

Администрацией 13.04.2023 в адрес Ильина О.А. направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка, из которого следует, что пунктом 3.2 договора предусмотрен односторонний внесудебный порядок в случае нарушения арендатором обязательств, установленных пунктом 3.1 договора, а именно: истцом не получено разрешение на строительство, строительно-монтажные работы не ведутся на арендуемом земельном участке. Арендодатель в уведомлении требовал освободить участок к 24.04.2023.

Уведомление получено истцом лично 14.04.2023.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 17.05.2023 запись об ограничении и обременении земельного участка по Договору аренды прекращена.

Обращаясь в суд, предприниматель указал следующее:

- Администрация направила уведомление о расторжении договора аренды за 12 календарных дней, что является существенным нарушением процедуры досрочного одностороннего расторжения договора, поскольку согласно п.3.2 уведомление должно быть направлено не менее чем за 15 календарных дней;

- об осмотре участка предприниматель не извещался, при осмотре не присутствовал, что является грубым нарушением процедуры проведения проверки;

- на участке произведены работы по расчистке территории, произведена отсыпка щебнем и песком; завезены плиты и металлоконструкции для дальнейших работ; арендная плата вносилась регулярно;

- основания для расторжения договора отсутствовали.

Администрация в отзыве на иск полагала, что расторжение договора произведено правомерно.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, по доводам апелляционной жалобы (пункт 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции"), суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

При этом, согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ стороне Гражданским кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором может быть предоставлено право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310).

Данное право может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно п. 4.1.1. Договора арендодатель вправе досрочно в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть Договор в случае нарушения арендатором обязательств, предусмотренных пунктом 3.2 раздела 3 Договора, направив не менее чем за 15 календарных дней уведомление арендатору с указанием причин расторжения.

В соответствии с Договором Ильин О.А. принял земельный участок с 25.01.2022 на срок тридцать месяцев с видом разрешенного использования: магазины, для строительства магазина.

При этом, заключая договор аренды, истец принял на себя обязательства по соблюдению промежуточных сроков начала строительства объекта, установленных разделом 3 договора а именно: "3.1.2.1 в течение 12 (двенадцати) месяцев со дня государственной регистрации договора выполнить архитектурно-строительное проектирование в соответствие со статьей 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, с предоставлением арендодателю письменного подтверждения проектировщика о выполнении подготовки проектной документации; 3.1.2.2. получить разрешение на строительство магазина и приступить к строительно- монтажным работам не позднее истечения 14 (четырнадцати) месяцев со дня государственной регистрации договора."

Таким образом, по условиям Договора истец должен был к 24.03.2023 получить разрешение на строительство и приступить к строительству магазина.

Указанные сроки установлены в договоре в соответствии с пунктом 9 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ и приказом Минстроя России от 15.05.2020 N 264/пр "Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, в целях расчета срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности".

Согласно пункту 3.2. договора нарушение арендатором обязательств, установленных пунктом 3.1 договора, в том числе несоблюдение промежуточных сроков для выполнения инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, получения разрешения на строительство и начала работ по строительству магазина, является основанием для одностороннего внесудебного расторжения договора.

Письмом МКУ "Управление градостроительства, землепользования и природопользования города Урай" N УГЗТП-исх-651 от 29.03.2023 до истца доведены сведения о том, что ответчик с заявлением о получении разрешения на строительство не обращался, разрешение не получал.

Экспертом договорного отдела по оформлению прав на муниципальные земли комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Урай в соответствии с пунктом 4.1.3 Договора произведен осмотр земельного участка КН 86:14:0102005:3263.

В результате визуального осмотра установлено, что земельный участок не огорожен.

На Участке складированы бетонные плиты, Участок частично отсыпан грунтом, спланирован. Строительство объекта не ведется.

По результатам осмотра составлен акт от 24.03.2023.

Суд первой инстанции пришел к выводу, с которым соглашается суд апелляционной инстанции, что представленные доказательства подтверждают факт неисполнения ответчиком обязательств по договору.

Доказательств обратного ответчиком не представлено.

Доводы Ильина О.А. о том, что на участке проведены подготовительные работы, не свидетельствуют об исполнении предусмотренных разделом 3 Договора обязанностей, соблюдении установленных сроков производства работ, поскольку Договором в срок до 24.03.2023 предусмотрено именно получение разрешения на строительство и начало строительства магазина, а не проведение иных подготовительных работ на Участке.

В апелляционной жалобе истец указывает, что им представлены доказательства совершения действий, направленных на получение разрешительной документации; данные документы истцом не поименованы. Между тем, к исковому заявлению приложены, в том числе, акт выноса земельного участка в натуру, градостроительный план, информация о технических условиях по подключению к коммунальным сетям, датированная мартом 2021 г., договор от 01.05.2022 на оказание услуг по расчистке и отсыпке территории участка. Данные документы не могут расцениваться как подтверждающие действия по получению разрешения на строительство. Кроме того, как уже указывалось, в оговоренный договором срок разрешение должно быть уже получено, а строительство - начато.

На протяжении 14 месяцев ответчик должен был и имел возможность получить разрешение на строительство объекта недвижимости и приступить к его строительству. Между тем, такие обязательства предпринимателем не выполнены, условия договора аренды не соблюдены.

Какие-либо доказательства о наличии препятствий для надлежащего исполнения обязательств ответчиком не представлены.

Внесение истцом арендной платы также не имеет существенного значения для разрешения спора, поскольку основанием для одностороннего отказа от договора предусмотрено и явилось неисполнение иной обязанности арендатора.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что право на односторонний отказ от договора аренды реализовано администрацией добросовестно и разумно.

Судом первой инстанции обоснованно отклонен довод истца о проведении проверки с нарушением Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля", поскольку осмотр участка совершен в рамках договорных отношений, а не при осуществлении муниципального контроля.

В соответствии со статьей 72 Земельного кодекса Российской Федерации муниципальный земельный контроль осуществляется уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с положением, утверждаемым представительным органом муниципального образования. Предметом муниципального земельного контроля является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, гражданами обязательных требований земельного законодательства в отношении объектов земельных отношений, за нарушение которых законодательством предусмотрена административная ответственность.

Муниципальный земельный контроль представляет собой реализацию публичных полномочий и осуществляется в отношении земельных участков независимо от их формы собственности.

В рассматриваемом случае Администрация при проведении осмотра действовала как сторона договора и уполномоченный представитель собственника земельного участка в целях проверки соблюдения арендатором условий договора, поэтому положения законодательства, регулирующего проведение муниципального земельного контроля в данном случае применению не подлежат. Акт осмотра представлен не в качестве основания для привлечения к ответственности лица, в отношении которого проведена проверка, а как доказательство в арбитражном процессе, позволяющее установить обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора по существу.

В опровержение указанных в акте сведений ответчик был вправе представить имеющиеся у него доказательства или обратиться к суду за содействием в их получении. Однако, как уже указывалось, таких опровергающих доказательств Ильиным О.А. не представлено. Истец не отрицает, что разрешение на строительство им не получено, а строительство магазина не начато.

Ильин О.А. полагает, что нарушена процедура расторжения договора, поскольку уведомление об отказе от договора получено им лично 14.04.2023 (о чем имеется отметка в получении) и посредством почтового уведомления (отметка в получении 21.04.2023), в уведомлении срок освобождения участка установлен до 14 час. 30 мин. 24.04.2023, то есть менее, чем предусмотренные п.4.1.1 договора 15 календарных дней.

Администрация не отрицала, что в уведомлении срок освобождения участка указан, действительно, меньший, чем предусмотрено договором, вместе с тем, за регистрацией прекращения обременения на основании Договора Администрация обратилась позже, запись о прекращении обременения в виде аренды внесена 17.05.2023, то есть с соблюдением срока, предусмотренного договором.

Суд принимает данные пояснения, учитывая также, что установление в уведомлении срока освобождения земельного участка само по себе не свидетельствует о неправомерности в целом заявления отказа от договора. Намерение отказаться от Договора у ответчика имелось, оно явно выражено в уведомлении, имелись и основания для заявления такого отказа. В таком случае, когда желаемая дата освобождения участка указана ранее предусмотренной договором и арендатор с этой датой не соглашается, конкретная дата прекращения договора будет определена с учетом условий договора, либо соглашения сторон об иной дате, либо фактическими действиями сторон по прекращению договора.

Основанием для признания одностороннего отказа недействительным указанное несоответствие не является.

Регистрационная запись о прекращении обременения внесена на основании заявленного одностороннего отказа от договора (который признан обоснованным в ходе судебного разбирательства по настоящему делу) регистрирующим органом - Управлением Росреестра. Требования к Управлению Росреестра в качестве ответчика не заявлены. Внесение регистрационных записей в ЕГРН к полномочиям Администрации не относится. Соответственно, Администрация является ненадлежащим ответчиком по требованию незаконной записи в Росреестре о прекращении ограничения (обременения) в отношении земельного участка с кадастровым номером (КН) 86:14:0102005:3263 по договору аренды земельного участка N 20/21 от 24.12.2021, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении такого требования.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению.

В удовлетворении исковых требований отказано правомерно.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными статьей 71 АПК РФ.

Доводам и возражениям сторон судом первой инстанции дана надлежащая оценка.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 22.11.2023 по делу N А75-14554/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.А. Воронов

Судьи

Н.А. Горобец Е.Б. Краецкая