Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2023 г. N 09АП-27216/23 по делу N А40-6838/2023

г. Москва

31 мая 2023 г.

Дело N А40-6838/23

Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 мая 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Г.М. Никифоровой,

судей:	С.М. Мухина, Л.Г. Яковлевой,
при ведении протокола	помощником судьи М.В. Саргуне,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управление Росреестра по г. Москве

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 03.04.2023 по делу N А40-6838/23,

по заявлению АО "Тандер" (ОГРН: 1022301598549, Дата присвоения ОГРН: 12.08.2002, ИНН: 2310031475)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН: 1097746680822, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: 7726639745)

о признании незаконным решения N КУВД-001/2022-45717197/5 о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества N АГ-29 от 01.02.2017,

третье лицо - Индивидуальный предприниматель Капула Наталия Николаевна (ОГРНИП: 312890510300074, ИНН: 772800607200, Дата присвоения ОГРНИП: 12.04.2012),

при участии:

от заявителя:	Ким К.И. по дов. от 04.04.2023
от ответчика:	Аверкиев А.В. по дов. от 24.01.2023
от третьего лица:	не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Тандер", далее Общество, обратился в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по Москве о признании незаконным решения от 26.01.2023 г. N КУВД-001/2022-45717197/5 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества N АГ-29 от 01.02.2017 г. от 03.09.2022 г. с учетом принятых судом уточнений заявленных требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 03.04.2023 удовлетворены заявленные требования.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление Росреестра обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В судебном заседании представитель Управления поддержал апелляционную жалобу по доводам, изложенным в ней.

Представитель Общества в судебном заседании поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает их необоснованными.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, в материалах дела имеются доказательства его надлежащего извещения о дате, времени и месте проведения судебного заседания по правилам ст.123 АПК РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Проверив законность и обоснованность решения в соответствии со ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд с учетом исследованных доказательств по делу, доводов апелляционной жалобы, полагает необходимым оставить обжалуемый судебный акт без изменения, основываясь на следующем.

Как установлено судом и следует из материалов дела 03.09.2022 г. между Акционерным обществом "Тандер" (далее - Арендатор) и ИИ Капула Н.Н. (далее - Арендодатель) было заключено дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества N АГ-29 от 01.02.2017 г. (далее -ДС, Дополнительное соглашение).

14.10.2022 г. Дополнительное соглашение к Договору аренды было подано на государственную регистрацию в филиале ГБУ МФЦ города Москвы МФЦ. Согласно описи документов MFC-05 5 8/2022-1614198-1 от 14.10.2022 г. документы приняты для оказания следующей государственной услуги: "Регистрация и погашение сделки об ограничении (обременении) права на здание с кадастровым номером 77:05:0011003:17711, по адресу: г. Москва, ул. Домодедовская, д. 1, корп. 1".

25.10.2022 г. уведомлением N КУВД-001/2022-45717197/1 (далее - уведомление) государственный регистратор приостановил государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды по объекту недвижимого имущества по адресу: г. Москва, ул. Домодедовская, д. 1, корп. 1, сроком с 25.10.2022 г. г. до 25.01.2023 г.

29.12.2022 г. АО "Тандер" подало дополнительные документы - заявление от 29.12.2022 г., где указало на то, что основания приостановки не основаны на нормах действующего законодательства.

18.01.2023 г. Управление Росреестра по г. Москве сообщило о невозможности государственной регистрации договора аренды, предметом которого является часть комнаты.

Уведомлением от 26.01.2023 г. (N КУВД-001/2022-45717197/5) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве сообщило об отказе в государственной регистрации договора аренды по объекту недвижимого имущества по адресу: г. Москва, ул. Домодедовская, д. 1, корп. 1. В качестве основания для отказа государственный регистратор указал: "в связи с истечением 25 января 2023 г. срока приостановления, указанного в направленном Вам уведомлении от 25.10.2022 КУВД-001/2022-45717197/1 о приостановлении государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала (смежных кадастровых кварталов) 77:05:0011003:17711, и неустранением приведенной(ых) в данном уведомлении причины (причин), препятствующей (их) осуществлению государственной регистрации прав".

Государственный регистратор полагает, что часть комнаты не соответствует требованиям ч.14 ст.2 и п.34 ч.1 ст.26 ФЗ N 384 от 30.12.2009 г. "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" в части обособления нежилого помещения от других помещений в здании или сооружении.

Не согласившись с указанным уведомлением, Общество обратилось в Арбитражный суд города Москвы с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

В соответствии с ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Согласно ч. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально - определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Согласно части 5 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Федеральным законом от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" или иными федеральными законами.

Президиум Верховного Суда Российской Федерации в п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета от 30.11.2016 г. указывает, что учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

В соответствии с ч. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно абз. 5 п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи).

В силу п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

П. 2 ст. 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

В соответствии с ч. 5 ст. 44 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления.

Кадастровый учет части объекта недвижимого имущества, не являющейся самостоятельным объектом гражданских прав в порядке части 5 статьи 44 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществляется исключительно в целях отражения в кадастре недвижимости сведений об установленном на объект недвижимости обремени в виде аренды, а не для введения в гражданский оборот нового самостоятельного объекта недвижимости.

Осуществление кадастрового учета в данном случае не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, поэтому для осуществления кадастрового учета соответствующей части здания или помещения не требуется, чтобы она обладала свойствами обособленности и изолированности. При этом описание соответствующей части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта.

Вышеизложенное следует из п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного 6 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, а также из п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018), утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018, и Определения Верховного Суда РФ от 25.02.2019 N 306-ЭС19-839 N А55- 32049/17.

Согласно заключённому договору аренды в редакции ДС от 03.09.2022 г. Арендодатель обязуется передать АО "Тандер" часть нежилого помещения, включающая в себя:

этаж: подвал, пом. II, ком. 1, 4-16, 16а, 17-19, часть ком. 21, площадью - 5 кв.м., 30, часть ком. 32, площадью - 59.7 кв.м., общей площадью - 253.3 кв.м.;

этаж 1, пом. III, часть ком. 1, площадью - 449.5 кв.м., ком. 2 - 5, общей площадью - 494 кв.м., общей арендуемой площадью - 747.3 кв.м., расположенного в Нежилом помещении, общей площадью -1134.7 кв.м., кадастровый номер: 77:05:0011003:17711, по адресу: г. Москва, ул. Домодедовская, д. 1, корп. 1.. Границы арендуемой части нежилого помещения были согласованы сторонами в Приложении N 1 в редакции ДС от 03.09.2022 г. (графическая часть).

В договоре аренды стороны указали все необходимые условия, имеющие значение для сторон и позволяющие осуществить государственную регистрацию договора аренды (в соответствии со ст. 607 ГК РФ). В приложении указана графическая часть помещения, передаваемого в аренду, с указанием границ объекта, номеров помещений, указанием площади помещения, конфигурации объекта.

Сопоставив предмет Договора (п. 1.1., текстуальное описание предмета аренды) и приложение N 1 (графическое описание Объекта) можно с точностью определить часть передаваемого в аренду объекта.

Абз.2 ч. 5 статьи 44 ФЗ N 218 прямо устанавливает, что государственный кадастровый учет части здания не осуществляется в случаях, когда совместно с заявлением о государственной регистрации прав не представлен технический план в отношении части передаваемого объекта, право на которое зарегистрировано в ЕГРН. Договор аренды на такие объекты регистрируется как обременение соответствующего объекта недвижимости.

В п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018 г. судьи также обращали внимание на то, что стороны вправе заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. При этом если права на указанные недвижимые вещи ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть предоставлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором.

Согласно п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием, отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016 г. описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта. Учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

Таким образом, в данном случае имеются основания, предусмотренные ст. 13 ГК РФ и ч. 1 ст. 198 АПК РФ, которые одновременно необходимы для признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а решения или действия незаконными.

Оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы по приведенным в ней доводам у суда апелляционной инстанции не имеется.

Арбитражный суд г.Москвы полно и всесторонне выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального права применены правильно.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов решения суда первой инстанции и не содержат указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, в связи с чем оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта в порядке ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не допущено.

руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 03.04.2023 по делу N А40-6838/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Г.М. Никифорова

Судьи

Л.Г. Яковлева С.М. Мухин