Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2023 г. N 11АП-6812/23 по делу N А65-35366/2022

г. Самара

31 мая 2023 г.

Дело N А65-35366/2022

Резолютивная часть постановления оглашена 25 мая 2023 года.

Постановление в полном объёме изготовлено 31 мая 2023 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Митиной Е.А., судей Романенко С.Ш., Ястремского Л.Л., при ведении протокола секретарем судебного заседания Степанец М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Частного общеобразовательного учреждения современный модульный центр "Развитие" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 07 марта 2023 года по делу N А65-35366/2022 (судья Гиззятов Т.Р.), по иску Частного общеобразовательного учреждения современный модульный центр "Развитие", г. Чистополь, (ОГРН 1111600003657, ИНН 1652017672), к Палате земельных и имущественных отношений Чистопольского муниципального района, г. Чистополь, (ОГРН 1061677000582, ИНН 1652011737),

о расторжении договора аренды муниципального имущества N ТО 11-014-0754 от 12.04.2018 с 31.12.2021,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Наш дом" (ОГРН 1041646601061, ИНН 1652010170),

с участием в судебном заседании:

от истца - представителя Публикова Ю.А., по доверенности от 01.09.2020 г.,

иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Частное общеобразовательное учреждение современный модульный центр "Развитие" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Палате земельных и имущественных отношений Чистопольского муниципального района (далее - ответчик) о расторжении договора аренды муниципального имущества N ТО 11-014-0754 от 12.04.2018.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20 декабря 2022 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Наш дом" (ОГРН 1041646601061, ИНН 1652010170).

В ходе судебного разбирательства от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которым он просил о расторжении договора аренды муниципального имущества N ТО 11-014-0754 от 12.04.2018 с 31.12.2021.

Судом уточнение иска принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07 марта 2023 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, частное общеобразовательное учреждение современного модульного центра "Развитие" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель ссылается на невозможность использования им помещения по целевому назначению в связи с выявленными недостатками: на стенах большое количество плесени, грибка, многочисленные протечки кровли с отслоением штукатурки, шпаклевки и лакокрасочного покрытия стен и потолков, произошедшими в результате затопления помещения канализационными стоками, что подтверждается актом обследования помещения по адресу: г.Чистополь, ул.В.Ногина, дом 60 "А" от 01.04.2020 года. Истец неоднократно уведомлял ответчика о невозможности использования арендованного помещения по его прямому назначению и предложением расторжения договора письмами от 1 апреля 2020 года, 23 апреля 2020 года, 3 сентября 2020 года. Считает, что суд необоснованно сослался на решение арбитражного суда по делу N А65-1940/2022, не имеющее, по его мнению, преюдициального значения для настоящего спора.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца - Публиков Ю.А., по доверенности от 01.09.2020 г., апелляционную жалобу поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить, заявил ходатайство об истребовании у третьего лица сведений относительно состояния арендуемого помещения.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились.

От ответчика поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Согласно ч. 2 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

В пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" указано, что поскольку арбитражный суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по независящим от него уважительным причинам.

Поскольку истцом не было заявлено об истребовании доказательств в суде первой инстанции, в удовлетворении ходатайства об истребовании дополнительных доказательств у третьего лица отказано судом апелляционной инстанции.

Выслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 12.04.2018 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды муниципального имущества N ТО 11-014-0754, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду имущество муниципального образования "город Чистополь" Чистопольского муниципального района Республики Татарстан нежилое здание (назначение: нежилое, кадастровый номер 16:54:080202:198, общей площадью 163,9 кв.м.), находящееся по адресу: Республика Татарстан, город Чистополь, ул. В. Ногина, д.60а, сроком на 5 лет до 12.04.2023.

Срок аренды установлен 5 лет. Договор распространяется на арендные отношения сторон, возникшие с 12.04.2018 по 12.04.2023 (пункт 1.2 договора).

Установлено, что по акту приема - передачи помещение передано арендатору 12.04.2018.

Как указывалось истцом, им неоднократно сообщалось ответчику о невозможности пользования помещением по прямому назначению.

11.04.2022 истцом ответчику было направлено уведомление о расторжении договора, однако в добровольном порядке договор аренды не был расторгнут, что послужило основанием для обращения истца с иском в суд.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

На основании ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из материалов дела следует, что 11.04.2022 ответчик направил в адрес истца уведомление о расторжении договора аренды в связи с его непригодным состоянием.

12.04.2022 ответчик направил в адрес истца письмо, в котором просил устранить допущенные нарушения при эксплуатации арендуемого имущества и возвратить помещение в первоначальном состоянии с учетом износа, в подписании соглашения о расторжении договора аренды отказал.

26.04.2022 сторонами был составлен акт технического осмотра здания, из которого следует, что в помещениях требуется капитальный ремонт. Требуется капитальный ремонт мягкой кровли пристроя. Использование в целях оказания услуг образовательной деятельности без осуществления капитальных ремонтных работ невозможно. Причиной, по которой помещение пришло в непригодное состояние является разрушение покрытия мягкой кровли пристроя, в результате которого произошло затопление части помещений, а также повреждение канализационной трубы на участке от здания до водного колодца (впоследствии труба заменена в ходе проведения капитального ремонта жилого дома).

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В абзаце втором указанной нормы законодатель предусмотрел, что при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо самостоятельно устранить эти недостатки, потребовав от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

Установлено, что решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 03 августа 2022 года по делу N А65-1940/2022, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 ноября 2022 года, с частного общеобразовательного учреждения современного модульного центра "Развитие" в пользу Палаты земельных и имущественных отношений "Чистопольский муниципальный район Республики Татарстан" взыскано 271 804 руб. 87 коп. по договору аренды муниципального имущества N ТО 11-014-0754 от 12.04.2018, в том числе: 247 163 руб. 70 коп. - основной долг за период с 12.04.2020 по 31.12.2021, 24 641 руб. 17 коп. - пени, начисленные за период с 02.02.2021 по 31.12.2021.

В рамках данного спора учреждение ссылалось на наличие обстоятельств, препятствующих использованию спорного помещения в период с 12.04.2020 по 31.12.2021 в связи с наличием вышеуказанным недостатков помещения.

Указанные доводы были отклонены судом как противоречащие последующему поведению сторон, заключивших 29.06.2020 дополнительное соглашение к договору аренды об отсрочке внесения арендных платежей. После заключения дополнительного соглашения о предоставлении отсрочки в июне 2020 года о намерении расторгнуть договор по причине ненадлежащего состояния объекта учреждением было заявлено только в апреле 2022 года. Кроме того, не представлено доказательств ухудшения условий пользования арендованным имуществом в спорный период, а также доказательств того, что ухудшение состояния имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества, по причине затопления, возникло по вине арендодателя.

В силу ч.2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, обстоятельства, установленные судом при рассмотрении вышеуказанного дела, имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.

Истец обосновывает свои требования положениями ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации о расторжении договора аренды по требованию арендатора в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора.

Вместе с тем, истцом не оспаривается, что помещение было принято им в аренду без замечаний относительно его состояния, использовалось в своей деятельности.

Из писем истца в адрес ответчика от 01.04.2020, от 23.04.2020 с предложением о расторжении договора видно, что поводом для расторжения договора аренды явилось расторжение договоров с учреждением родителями в связи с нестабильной ситуацией, а также то, что после капитального ремонта дома канализация растекается по зданию.

Причина протечки канализации по вине арендодателя материалами дела не установлена.

В письме от 03.09.2020, адресованном ответчику, истец ссылался на недостатки помещения, не позволяющие ему в целях соблюдения санитарно-эпидемиологических норм осуществлять уставную деятельность, в связи с чем, просил рассмотреть вопрос о досрочном расторжении договора аренды.

В материалы дела не представлено доказательств того, что перечисленные в письме недостатки помещения возникли по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель.

В свою очередь, в материалы дела истец представил справку ООО ПКФ "Восток-Энерго" N 123 от 19.09.2022, согласно которой здание не отапливалось с 01.06.2019 по 19.09.2022, соглашение о расторжении договора энергоснабжения от 17.07.2019 с АО "Татэнергосбыт", справку АО "Чистополь-Водоканал" от 27.09.2022 об отсутствии начислений за услуги ХВС и канализации в период с 28.06.2019 по 27.09.2022.

Из данных документов следует, что с июня 2019 здание не отапливалось, в нем отсутствовало водоснабжение и электричество, т.е. арендатор прекратил свою деятельность в нем задолго до того, как сообщил арендодателю о непригодности его использования (апрель 2020).

В соответствии с п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Таким образом, арендатор не обеспечил содержание помещения в надлежащем состоянии в период аренды.

Доказательств того, что здание стало непригодно для использования вследствие ненадлежащего его содержания собственником в дело не представлено.

При указанных обстоятельствах, а также в отсутствие доказательств возврата истцом помещения из аренды до 31.12.2021, оснований для расторжения договора аренды с 31.12.2021 у суда не имелось.

С учетом установленных по делу обстоятельств, судебная коллегия не находит оснований для отмены (изменения) судебного акта первой инстанции.

Несогласие истца с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств и иное толкование положений закона, не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не подтверждает существенных нарушений судом норм права, которые могли повлиять на исход дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 07 марта 2023 года по делу N А65-35366/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Частного общеобразовательного учреждения современный модульный центр "Развитие" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Председательствующий судья

Е.А. Митина

Судьи

С.Ш. Романенко Л.Л. Ястремский