Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 2 июня 2023 г. N 05АП-2541/23 по делу N А59-5766/2021

г. Владивосток

02 июня 2023 г.

Дело N А59-5766/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июня 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 июня 2023 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Е.А. Грызыхиной, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания И.В. Нечаевым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Невельского городского округа,

апелляционное производство N 05АП-2541/2023

на решение от 20.03.2023 судьи Г.Х. Пономаревой

по делу N А59-5766/2021 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску Администрации Невельского городского округа (ОГРН 1026500870550, ИНН 6505001864)

к индивидуальному предпринимателю Минц-Копленок Людмиле Александровне (ОГРНИП 305650512600011, ИНН 650501844959)

третье лицо - отдел по управлению имуществом и землепользованию Администрации Невельского городского округа,

о взыскании задолженности по арендной плате в размере 339 707 руб.40 коп., пени в размере 66 664,91 руб.,

по встречному иску индивидуального предпринимателя Минц-Копленок Людмиле Александровне

к Администрации Невельского городского округа

о признании открытого аукциона недействительным,

о признании недействительным договора аренды земельного участка N 1 от 09.01.2020,

при участии - извещенные надлежащим образом стороны явку представителей не обеспечили

УСТАНОВИЛ:

Администрация Невельского городского округа (далее - администрация) обратилась в Невельский городской суд Сахалинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Минц-Копленок Людмиле Александровне (далее - ИП Минц-Копленок, предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком общей площадью 420 кв. м., с кадастровым номером 65:06:0000011:539, расположенный по адресу: Сахалинская область, Невельский городской округ, село Горнозаводск, ул. Центральная, в размере 339 707 руб. 40 коп., пени в размере 66 664,91 руб.

ИП Минц-Копленок обратилась в Невельский городской суд Сахалинской области со встречным иском к администрации о признании проведение открытого аукциона недействительным, о признании недействительным договора аренды земельного участка N 1 от 09.01.2020.

Определением от 21.09.2021 Невельский городской суд Сахалинской области передал дело по подсудности в Арбитражный суд Сахалинской области.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 20.03.2023 встречный иск удовлетворен, в удовлетворении первоначального иска отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит подпункта 2 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ. Настаивал, что в выписке из ЕГРН от 10.09.2019 не имелось сведений о расположенных на спорном земельном участке объектах недвижимости.

В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от ИП Минц-Копленок поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

Стороны, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Согласно материалов дела, ИП Минц-Копленок на праве собственности принадлежит здание магазина площадью 215 кв.м., расположенное по адресу: Сахалинская область, Невельский район, с. Горнозаводск, ул. Центральная, д. 101, кадастровый номер объекта 65:06:0000011:389, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным 03.06.2015. На основании постановления администрации от 15.04.2015 N 495 объекту присвоен указанный адрес.

Земельный участок с кадастровым номером 65:06:0000011:68 под зданием магазина принадлежит Минц-Копленок Л.А. на основании договора купли-продажи от 22.03.2006.

На основании распоряжения администрации от 14.11.2019 N 350 объявлен аукцион на право аренды земельного участка под магазин по ул. Центральной в с. Горнозаводское Невельского района.

Минц-Копленок Л.А. подана заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, внесен задаток в размере 66 089,52 руб.

Ввиду признания открытого аукциона несостоявшимся, между администрацией и ИП Минц-Копленок по итогам открытого аукциона по извещению N 151019/0226677/01 заключен договор аренды земельного участка N 1 от 09.01.2020 (далее - договор аренды) на право аренды земельного участка общей площадью 420 кв. м, с кадастровым номером 65:06:0000011:539, по адресу: Российская Федерация, Сахалинская область, Невельский район, с. Горнозаводск, ул. Центральная, участок предоставляется под магазин, сроком на 3 года.

Согласно пункту 2.1 договора размер годовой арендной платы составляет 330 447,60 руб., арендная плата вносится ежеквартально равными долями не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а за IV квартал - не позднее 25 ноября текущего года.

Земельный участок передан по акту приема-передачи от 09.01.2020.

Администрация направила в адрес ИП Минц-Копленок уведомление об уплате задолженности по арендной плате. В свою очередь, предприниматель обращалась в отдел по управлению имуществом администрации с просьбой произвести перерасчет годовой арендной платы по договору аренды и предоставить порядок расчета начального (минимального) размера арендной платы для проведения открытого аукциона на право заключение договора аренды земельного участка.

В ответных письмах, отделом по управлению имуществом администрации Невельского ГО дана ссылка на часть 14 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ, согласно которой начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Изложенное послужило основанием для обращения сторон в арбитражный суд.

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.

Судом первой инстанции обоснованно учтены положения статьи 166, 449 ГК РФ, вопросы порядка подготовки и организации аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности согласно статьи 39.11 ЗК РФ.

По смыслу приведенных норм последствием признания недействительными торгов является недействительность договора, заключенного по их результатом с лицом, ставшим победителем, поскольку торги являются способом заключения договора.

Согласно материалов дела, Постановлением администрации Невельского городского округа от 09.08.2019 N 1188 утверждена схема расположения земельного участка под магазин по ул. Центральной в с. Горнозаводское Невельского района, при этом согласно данной схеме, на кадастровом плане территории на образуемом земельной участке расположена часть здания магазина, принадлежащего Минц-Копленок Л.А.

Таким образом, судом первой инстанции сделан верный вывод, что администрации было известно, о расположении на земельном участке с кадастровым номером 65:06:0000011:539 объекта недвижимого имущества, принадлежащего ИП Минц-Копленок Л.А.

Отсутствие в выписке из ЕГРН от 10.09.2019 текстуальных сведений о расположенных на спорном земельном участке объектах недвижимости не имеет правового значения, поскольку осведомленность администрации о наличии на земельном участке объекта недвижимости подтверждена иными материалами дела, в связи с чем соответствующий довод жалобы отклоняется.

Кроме того, обстоятельство визуальной наглядности частичного наложения спорного земельного участка на здание предпринимателя прямо следует из плана (схемы) земельного участка, входящего в состав выписки из ЕГРН.

Довод о том, что аукцион в отношении спорного земельного участка мог быть проведен, поскольку он относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, сам по себе не имеет правового значения, так как судом установлено наличие иного предусмотренного пунктом 8 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ обстоятельства, препятствующего проведению аукциона.

Изложенное является самостоятельным основанием для признания аукциона и договора аренды недействительными, в связи с чем коллегией отклоняется довод апеллянта о правомерности использования для определения размера арендной платы кадастровой стоимости земельного участка в размере 330 447,60 рублей, сведения о которой имелись в ЕГРН по состоянию на 10.09.2019.

Учитывая дату присвоения кадастрового номера спорному земельному участку (10.09.2019), и отсутствие в материалах дела сведений о времени утверждения государственной кадастровой оценки в отношении данного земельного участка для целей соотнесения с пятилетним периодом для возможности установления начальной цены аукциона в размере полутора процентов кадастровой стоимости участка, судебная коллегия не усматривает правомерности обоснования установления годовой арендной платы в размере 330 447,60 руб., что непосредственно соответствует полному размеру кадастровой стоимости спорного земельного участка в выписке от 10.09.2019.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил встречный иск.

Отклоняя первоначальные требования администрации о взыскании задолженности по арендной плате и пени, суд первой инстанции верно исходил из следующего.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно правовой позиции, отраженной в Определении Верховного Суда РФ от 16.09.2014 N 310-ЭС14-79, реституция является самостоятельным гражданско-правовым институтом, отличным по своей правовой сущности от института взыскания неосновательного обогащения, обладающим рядом особенностей (публичный характер, взаимный (двусторонний) характер, наличие некоторых черт обязательства и др.).

С учетом разъяснений пункта 55 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств", пункта 80 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ", по смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При наличии доказательств, подтверждающих, что полученная одной из сторон денежная сумма явно превышает стоимость переданного другой стороне, к отношениям сторон могут быть применены нормы о неосновательном обогащении (пункт 1 статьи 1103, статья 1107 ГК РФ).

Таким образом, равный размер обязательств сторон представляет собой презумпцию, которая может быть опровергнута.

Индивидуальный предприниматель внес в качестве задатка 66 089,52 руб., при этом использование земельного участка в спорный период предпринимателем не оспаривается.

Применительно к положениям пункта 3 "Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, расположенных на территории муниципального образования "Невельский городской округ" в редакции, утвержденной Решением Собрания Невельского ГО N 99 от 02.06.2020 размер арендной платы за соответствующий период составляет 47 140,35 рублей в год.

Таким образом, суд первой инстанции сделал верный вывод, что с учетом внесенного задатка в размере 66 089,52 руб. задолженность за период с 09.01.2020 по 31.03.2021 отсутствует.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 20.03.2023 по делу N А59-5766/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Е.А. Грызыхина Е.Н. Шалаганова