Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 июня 2023 г. N 13АП-8779/23 по делу N А56-115879/2022

г. Санкт-Петербург

01 июня 2023 г.

Дело N А56-115879/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 июня 2023 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Нестерова С.А., Черемошкиной В.В.

при ведении протокола судебного заседания: Марковой А.А.

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 24.05.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-8779/2023) Администрации муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.02.2023 по делу N А56-115879/2022 (судья Геворкян Д.С.), принятое по иску Администрации муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Ленинградская областная компания N1" об обязании,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском об обязании Общество с ограниченной ответственностью "Ленинградская областная компания N 1" (далее -ответчик) исполнить обязательство по договору аренды земельного участка от 25.05.2012 N 3610/1.6-08 по безвозмездной передаче не менее 4% жилой площади построенного многоквартирного дома Администрации муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области.

Решением от 13.02.2023 в иске отказано.

Не согласившись с решением, Администрация обратилась с апелляционной жалобой об его отмене, указав на неполное исследование судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и не согласившись с оценкой доказательств, данной судом в решении.

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержала, представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Администрацией муниципального образования "Всеволожский Муниципальный район" Ленинградской области (далее - Администрация, истец, арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Ленинградская областная компания N 1" (далее - арендатор, ответчик), в соответствии с постановлением Администрации от 31.08.2021 N1899 и на основании протокола о проведении открытого аукциона по извещению от 10.05.2012 N3107 заключен договор аренды земельного участка от 25.05.2012 N3610/1.6-08, площадью 3963 кв.м. с кадастровым номером 47:07:0911006:44, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Романовское сельское поселение, пос. Романовка, д. 33, для использования в целях жилищного строительства, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.

Пунктом 2.1 договора установлен срок аренды земельного участка с 25.05.2012 по 24.04.2017.

Пунктом 7.6 договора от 25.05.2012 N 3610/1.6-08 предусмотрено, что арендатор обязан безвозмездно передать не менее 4% жилой площади построенного многоквартирного дома Администрации муниципального образования "Романовское сельское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области.

Данное условие соответствует п. 3.2 Постановления Администрации от 31.01.2011 N 1899, которым обязанность арендатора безвозмездно передать не менее 4% жилой площади отнесена к существенным условиям аукциона и заключаемого по результатам торгов договора.

Соглашением от 22.09.2017 договор аренды земельного участка от 25.05.2012 N 3610/1.6-08 между сторонами расторгнут с 24.04.2017. Согласно п. 4 соглашение одновременно является актом приема-передачи земельного участка. Соглашение, являясь актом возврата участка, не содержит сведений о наличии на участке объекта незавершенного строительства.

Между Администрацией муниципального образования "Всеволожский Муниципальный район" Ленинградской области (далее - Администрация, истец, арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Ленинградская областная компания N 1" (далее - арендатор, ответчик) 22.09.2017 заключен договор аренды земельного участка за N 6487/1.6-08 с кадастровым номером 47:07:0911006:44 площадью 3 963 кв.м., расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Романовское сельское поселение, пос. Романовка, д. 33, на основании пп. 10 п. 2 ст. 39.6 и пп. 5 п. 8 ст.39.8 ЗК РФ, для использования в целях жилищного строительства. Согласно п. 1.10 договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка. Пунктом 2.2 договора стороны распространили условия договора на правоотношения, возникшие с 01.09.2017. Условие о безвозмездной передаче не менее 4% жилья в договоре отсутствует.

Дополнительным соглашением от 25.09.2020 срок действия договора N 6487/1.6-08 от 22.09.2017 продлен сроком на три года, то есть до 31.08.2023.

Администрация письмом от 22.02.2022 направила Обществу дополнительное соглашение к договору аренды N 6487/1.6-08 от 22.09.2017 о дополнении договора пунктом 7.4 о том, что "арендатор обязан безвозмездно передать не менее 4% жилой площади построенного многоквартирного дома Администрации муниципального образования "Романовское сельское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области".

Ссылаясь на уклонение ответчика от заключения дополнительного соглашения и неисполнение Обществом обязательства по передаче в муниципальную собственность жилых помещений, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в иске, суд исходил из условий договора, признав его соответствующим положениям пп. 1 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

В силу положений пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с положениями пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 допускается заключение договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения строительства.

В данном случае условий, установленных пунктом 2 статьи 39.6 ЗК Российской Федерации, для заключения с организацией нового договора аренды без проведения торгов, судом не установлено.

Договор, заключенный по результатам торгов, в силу пункта 8 статьи 448 ГК РФ не может быть изменен сторонами, поскольку такое изменение договора повлияет на его условия, имеющие существенное значение для определения цены на торгах.

В соответствии с п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - п. 4 данной статьи.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что ранее действующий между сторонами договор аренды земельного участка от 25.05.2012 года N 3610/1.6-08 с кадастровым номером 47:07:0911006:44, содержащий условие о передаче жилых помещений в собственность муниципального образования, прекращен.

Вновь заключенный между сторонами договор аренды земельного участка N 6487/1.6- 08 от 22.09.2017 с кадастровым номером 47:07:0911006:44 условия о передаче Администрации 4% жилой площади построенного многоквартирного дома не содержит, что противоречит условиям предоставления земельного участка, а также п. 15 ст. 39.8, п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. Договор от 22.09.2017 в качестве цели использования земельного участка не указывает на завершение строительства, а заключен в целях жилищного строительства без торгов.

Кроме того, отсутствие в договоре условия аукциона о безвозмездной передаче не менее 4% жилья нарушает публичные интересы.

Оценив условия договора и дополнительного соглашения от 15.09.2020 на соответствие гражданскому и земельному законодательству, апелляционный суд пришел к выводу о недействительности договора земельного участка N 6487/1.6-08 от 22.09.2017 на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ.

Статьей 10 ГК РФ не допускается заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав, что имеет место при заключении договора от 22.09.2017, содержащего согласованные сторонами условия.

В материалах дела отсутствуют сведения о построенном жилье.

Между тем возведенные объекты недвижимости на земельном участке, предоставленном в обход закона, с противоправной публичным интересам целью, обладают всеми признаками самовольной постройки.

Материалы дела не содержат сведений о завершении строительства.

До признания в судебном порядке права собственности на объекты жилищного строительства (самовольной постройки) у Администрации не имеется права требовать исполнения Постановления Администрации от 31.08.2011 N 1899.

Суд первой инстанции при разрешении спора пришел к ошибочному выводу о действительности договора аренды от 22.09.2017 с дополнительным соглашением от 15.09.2020.

В случае несогласия только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлияла на принятие неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.02.2023 по делу N А56-115879/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

С.А. Нестеров В.В. Черемошкина