Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 июня 2023 г. N 11АП-7412/23 по делу N А72-14719/2022

г. Самара

05 июня 2023 г.

Дело N А72-14719/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 июня 2023 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Митиной Е.А., судей Копункина В.А., Коршиковой Е.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Степанец М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Димитровграда на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 28 марта 2023 года по делу N А72-14719/2022 (судья Рыбалко И.В.), по иску Комитета по управлению имуществом города Димитровграда (ОГРН 1027300545183, ИНН 7302011001), г.Димитровград к Обществу с ограниченной ответственностью "Стандарт" (ОГРН 1097326000892, ИНН 7326034350), г.Ульяновск,

о расторжении договора аренды, обязании возвратить участок,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом города Димитровграда обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Стандарт", в котором просил: расторгнуть договор аренды земельного участка от 02.02.2018 N 23/01/А-2018-23, обязать Общество с ограниченной ответственностью "Стандарт" возвратить земельный участок по акту приема-передачи Комитету по управлению имуществом города Димитровграда в надлежащем состоянии.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 28 марта 2023 года исковые требования Комитета по управлению имуществом города Димитровграда к Обществу с ограниченной ответственностью "Стандарт" оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет по управлению имуществом города Димитровграда обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель ссылается на нарушение ответчиком условий договора аренды, поскольку до настоящего времени ответчик не получил порубочный билет, а также разрешение на строительство.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции, исходя из нижеследующего.

Как следует из материалов дела, 02.02.2018 между Агентством государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Дворцовый ряд - Агро 1" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 23/01/А-2018-23, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 73:23:013013:5190, расположенный по адресу: г. Димитровград, ул.Октябрьская, N 48 б, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: магазины, площадью 1 200 кв.м, именуемый в дальнейшем участок (п.1.1 договора).

Согласно п.2.1 договора N 23/01/А-2018-23 от 02.02.2018 договор заключается на срок с 26.12.2017 до 25.12.2027.

Установлено, что по договору уступки прав и обязанностей от 21.09.2018 Общество с ограниченной ответственностью "Дворцовый ряд - Агро 1" (цедент) уступило, а Общество с ограниченной ответственностью "Стандарт" (цессионарий) приняло в полном объеме права и обязанности по договору N 23/01/А-2018-23 от 02.02.2018.

В соответствии с п. 5.2.1 договора аренды арендодатель имеет право требовать от арендатора использования участка в соответствии с условиями договора и его целевым назначением.

Обращаясь в суд, истец ссылался на то, что на земельном участке им было выявлено нахождение зарослей деревьев, мусора, что свидетельствует о нарушении арендатором условий договора, в связи с чем, истец просил расторгнуть договор аренды с ответчиком.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Из материалов дела следует, что государственная собственность на земельный участок с кадастровым номером 73:23:013013:5190 не разграничена.

В соответствии с п.2 ст.3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

В силу п.4 ст.2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" полномочия органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области земельных отношений, установленные настоящим Федеральным законом, могут быть перераспределены между ними в порядке, предусмотренном частью 1.2 статьи 17 Федерального закона от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

Согласно п.1.2 ст.17 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" законами субъекта Российской Федерации может осуществляться перераспределение полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти субъекта Российской Федерации.

В целях реализации права по перераспределению полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти субъекта Российской Федерации 03.07.2015 принят Закон Ульяновской области "О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований Ульяновской области и органами государственной власти Ульяновской области" N 85-ЗО.

Согласно ст.2 указанного закона, уполномоченный Правительством Ульяновской области исполнительный орган государственной власти (далее - уполномоченный орган) в течение неограниченного срока осуществляет полномочия органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований Ульяновской области (далее - органы местного самоуправления) по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Днем начала осуществления уполномоченным органом указанных полномочий органов местного самоуправления является 1 января 2016 года, если иное не предусмотрено частью 3 настоящей статьи.

В соответствии с п.п.23 п.2.5 Положения об Агентстве государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, утвержденного постановлением Правительства Ульяновской области от 19.01.2017 N 1/20-П (в редакции, действовавшей до 01.01.2019), Агентство является исполнительным органом государственной власти Ульяновской области, уполномоченным распоряжается земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

С 1 января 2019 года внесены изменения в Закон Ульяновской области от 03.07.2015 N 85-ЗО, перераспределены полномочия по распоряжению земельными участками, собственность на которые не разграничена, только между органом местного самоуправления муниципального образования "город Ульяновск" и органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Таким образом, с 01.01.2019 к Комитету по управлению имуществом города Димитровграда перешли права уполномоченного органа по спорному договору аренды земельного участка, независимо от его переоформления в силу п.2 ст.3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

С передачей распорядительных функций к Комитету по управлению имуществом города Димитровграда перешло и право на предъявление требований по договорам аренды земельных участков, собственность на которые не разграничена, в том числе по спорному договору.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как следует из статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно представленному истцом акту обследования земельного участка, составленному 12.10.2022, на земельном участке с кадастровым номером 73:23:013013:5190 каких-либо строений и сооружений не выявлено, земельный участок не огорожен, на земельном участке произрастают деревья и древесно-кустарниковая растительность.

Ссылаясь на данные обстоятельства. истец полагал, что арендатор не исполняет надлежащим образом свои обязательства по использованию арендуемого земельного участка по назначению, в связи с чем, просил расторгнуть договор N 23/01/А-2018-23 от 02.02.2018.

В соответствии с п.5.2.2. договора аренды арендодатель имеет право требовать изменения или расторжения договора: в связи с существенным или неоднократным нарушением арендатором условий договора; при использовании арендатором земельного участка запрещенными способами, приводящими к существенному ухудшению его состояния; при использовании арендатором земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.

Согласно п.5.3.2 договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора, его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, а также разрешенными способами, которые не должны наносить вред окружающей среде. Соблюдать при использовании земельного участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Проверяя изложенные истцом обстоятельства, суд первой инстанции установил, что ответчиком был получен градостроительный план N РФ-73-2-23-0-00-2022-0168 на земельный участок для получения в дальнейшем разрешения на строительство здания магазина на арендованном земельном участке в соответствии с видом его разрешенного использования.

Кроме того, ответчик 01.12.2022 заключил договор на выполнение работ по подготовке инженерных изысканий и предпроектной проработки для строительства магазина по адресу: г. Димитровград, ул. Октябрьская, N 48б с ООО "Приоритет" и договор подряда N 1 от 20.01.2023 с ООО "Ремстройснаб" на осуществление работ по установке временного ограждения строительной площадки по адресу: г.Димитровград, ул.Октябрьская, 48б.

Суд первой инстанции исходил из того, что согласно акту приема-передачи земельного участка к договору аренды земельный участок свободен от строений, т.е. фактически при предоставлении участка предусматривалось последующее строительство ответчиком на данном участке здания магазина с учетом вида разрешенного использования земельного участка -под магазин.

Земельный участок передан в аренду ответчику на 10 лет, при этом конкретные сроки строительства магазина условиями договора не предусмотрены.

С учетом пояснения ответчика о том, что им ведутся мероприятия по подготовке строительства, он намерен использовать участок в соответствии с условиями договора аренды и целевым назначением, процедура заключения договора подряда была приостановлена в связи пандемией, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора аренды.

Суд апелляционной инстанции соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Существенным признается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Понятие существенного нарушения условий договора, как и его квалифицирующие признаки, раскрывается законодателем при помощи оценочных категорий. В каждом конкретном случае вопрос о существенности нарушения должен решаться с учетом всех имеющих значение обстоятельств. При этом доказательства существенных нарушений договора должна представить сторона, обратившаяся в суд.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного Кодекса РФ предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, если не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Требование о расторжении договора не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (пункт 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров").

Расторжение договора аренды является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. При этом вопрос о расторжении договора аренды решается судом при оценке всех доказательств.

В рассматриваемом случае с учетом обстоятельств дела истцом не доказано существенное нарушение арендатором условий договора аренды, являющихся основанием для его досрочного расторжения, что исключает удовлетворение заявленных истцом требований о расторжении договора аренды земельного участка от 02.02.2018 г. N 23/01/А-2018-23.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку правоотношения по аренде спорного участка не прекращены, договор аренды земельного участка не расторгнут, суд первой инстанции правильно установил отсутствие оснований для возврата ответчиком истцу земельного участка из аренды.

При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции установлена, исследована и оценена вся совокупность обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, имеющимся по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка.

Принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого судебного акта.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции также не выявлено.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 28 марта 2023 года по делу N А72-14719/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Димитровграда - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Председательствующий судья

Е.А. Митина

Судьи

В.А. Копункин Е.В. Коршикова