Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 апреля 2024 г. N 09АП-9300/24 по делу N А40-131893/2023

г. Москва

23 апреля 2024 г.

Дело N А40-131893/23

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 апреля 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Александровой Г.С.

судей Савенкова О.В., Бондарева А.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарём Ермаковой Е.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Аполлакс Спэйс" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 27 декабря 2023 года по делу N А40-131893/23, принятое судьей Коршиковой Е.В.,

по иску ООО "Аполлакс Спэйс" (ИНН 9724021393, ОГРН 1207700328054)

к АО "Измеритель" (ИНН 7726053870, ОГРН 1027700105806)

третьи лица: 1) ООО "Медицинско-правовая компания", 2) АО "Русатом РДС", 3) АО "Одежда 3000", 4) ПАО "Совкомбанк"

о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора аренды

при участии в судебном заседании от истца: Черных А.П. по доверенности от 30.05.2023, уд.адвоката N 16410 от 05.09.2017; от ответчика: Гусева Н.В. по доверенности от 28.09.2023, диплом 107724 0307431 от 07.07.2023, Емельянов М.М. по доверенности от 14.02.2024, уд. адвоката N 12452 от 13.02.2013; от третьих лиц: не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Аполлакс Спэйс" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Акционерному обществу "Измеритель" (далее - ответчик) с требованиями:

- о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора аренды от 01.10.2020 N 2201/09, выраженного в уведомлении от 19.05.2023 N 186/И;

- о признании незаконными действий ответчика по недопуску начиная с 01.06.2023 г. сотрудников и представителей истца и его субарендаторов в помещения, арендуемые в соответствии с договором аренды;

- об обязании ответчика не чинить препятствий истцу и его субарендаторам во владении и пользовании помещениями, арендуемыми в соответствии с договором аренды.

Исковые требования заявлены со ссылками на статьи 10, 12, 168, 307-310, 450.1 ГК РФ и мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды нежилого помещения N 2201/09 от 01.10.2020 г.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: 1) ООО "Медицинско-правовая компания", 2) АО "Русатом РДС", 3) АО "Одежда 3000", 4) ПАО "Совкомбанк".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27 декабря 2023 года по делу N А40-131893/23-6-1051 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, требования по иску удовлетворить, с учетом уточнений не принятых судом первой инстанции.

Представитель заявителя апелляционной жалобы в судебном заседании доводы жалобы поддержал.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, его представитель в суде апелляционной инстанции против доводов жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, дело рассмотрено в порядке ч. 3 ст. 156, ст. 266 АПК РФ в отсутствие указанного лица. От ПАО "Совкомбанк" поступили письменные пояснения на жалобу, которые приобщены к материалам дела в порядке ст. 81 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, считает, что обжалуемое решение суда подлежит отмене, исходя из следующего.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор аренды N 2201/09 от 01.10.2020 в редакции протокола согласования разногласий, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (в аренду) нежилые помещения, общей площадью 1.769,60 кв.м, расположенные в здании с кадастровым номером: 77:05:0001013:1008 по адресу: г. Москва, Холодильный переулок, д. 3, корп. 1, стр. 3.

Передача объекта недвижимости в аренду подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи от 01.10.2020 г.

В соответствии с п. 2.1 договора, срок аренды нежилых помещений по договору установлен до 01.10.2028 включительно.

Согласно пункту 5.1 договора, за пользование помещением арендатор уплачивает арендную плату, которая определяется суммой ее постоянной и переменной составляющих, размер и порядок оплаты которой установлены пунктами 5.3, 5.4 договора.

По условиям пункта 5.6.1 договора, в качестве обеспечения надлежащего исполнения обязательств по договору арендатор в течение 5 календарных дней с момента подписания договора уплачивает арендодателю обеспечительный платеж в размере постоянной арендной платы за 1 полный месяц аренды, увеличенной на 15%, при условии, что переменная арендная плата в части электроснабжения рассчитывается по показаниям прибора учета потребленной электроэнергии. При увеличении арендной платы в соответствии с условиями договора сумма обеспечительного платежа увеличивается на величину, пропорциональную изменению суммы арендной платы.

При увеличении суммы обеспечительного платежа по договору, арендатор производит доплату обеспечительного платежа не позднее 5 календарных дней с даты соответствующего дополнительного соглашения и/или вступления в силу соответствующего увеличения суммы арендной платы. Если со стороны арендатора после подписания договора (или дополнительного соглашения) не было произведено оплаты/доплаты обеспечительного платежа, то платежи, в том числе арендные, поступающие по договору от арендатора, вне зависимости от указываемого арендатором в платежном документе назначении платежа, могут зачисляться арендодателем в счет оплаты обеспечительного платежа до полного размера его формирования в соответствии с условиями в соответствии с пунктом 5.6.2 договора.

Условиями пункта 5.3.10 договора предусмотрено, что в течение действия договора аренды арендодатель вправе изменить ставку постоянной составляющей арендной платы по отношению к действующей.

В соответствии с пунктом 5.3.10 договора аренды размер постоянной составляющей арендной платы с марта 2023 года установлен в размере 3.404.454 руб. 60 коп.

01.03.2023 арендодатель выставил счет арендатору на доплату обеспечительного платежа в размере 1.120.152 руб. 21 коп.

Указанный счет по состоянию на 19.05.2023 оплачен истцом частично: 13.04.2023 - в размере 200.000 руб., 11.05.2023 - в размере 200.000 руб.

Истец в обоснование иска указал, что в связи с нарушением срока доплаты обеспечительного платежа более 15 календарных дней, ответчик уведомлением от 19.05.2023 N 186/И отказался от исполнения договора на основании пункта 7.3 договора.

Ссылаясь на то, что условия договора аренды истец не нарушал, а просрочка в доплате обеспечительного платежа условиями договора не предусмотрено в качестве основания для одностороннего отказа от его исполнения, истец полагает, что односторонний отказ от договора аренды является незаконным, в связи с чем обратился с настоящим иском в суд за защитой нарушенного права.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, пришел к выводу о том, что ответчик доказал наличие не исполненных истцом обязанностей по договору аренды, т.к на дату направления уведомления об отказе от исполнения договора, у арендатора имелась задолженность по внесению обеспечительного платежа на сумму 628.035 руб. 75 коп. При этом, довод истца о том, что допущенное нарушение является незначительным, суд отклонил как не имеющий правового значения, поскольку подобный способ расторжения договора, предусмотренный п. 7.3 договора, не поставлен в зависимость от того, является ли такое нарушение договора существенным либо нет. Указав на то, что истец допустил нарушение условий договора аренды, а односторонний отказ ответчика от исполнения договора соответствует п. 7.3 договора аренды, суд в удовлетворении иска полностью отказал.

Между тем, судом первой инстанции, не учтено следующее.

При осуществлении стороной права на односторонний отказ от исполнения обязательства она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (п. 3 ст. 307, п. 4 ст. 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следует из материалов, по состоянию на дату направления уведомления об отказе от исполнения договора, у арендатора имелась задолженность по внесению обеспечительного платежа на сумму 628.035 руб. 75 коп.

Право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора согласован в п. 7.3 договора.

Между тем, судом первой инстанции и ответчиком не учтено, что такое основание как просрочка в доплате обеспечительного платежа, п.7.3 и условиями договора аренды не предусмотрено в качестве основания для одностороннего отказа от его исполнения.

В соответствии с п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 мая 1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В данном случае, суд первой инстанции, установив, что оспариваемое уведомление от 19.05.2023 г. было вручено ООО "Аполлакс Спейс" 26.05.2023 г., не учел, что истец 23.05.2023 г. доплатил сумму обеспечительного платежа в размере 628.035 руб. 75 коп.

Кроме того, оспаривая уведомление от 19.05.2023 N 186/И об отказе от исполнения договора, истец указал, что заключив с ответчиком договор аренды N 2201/09 от 01.10.2020 г. истец организовал проведение существенных работ в арендуемых помещениях, в том числе демонтажные, общестроительные и отделочные работы, монтаж системы вентиляции, кондиционирования, отопления, водоснабжения и канализации, мебелировку, на общую сумму 40.985.098 руб. 34 коп.

Письмом от 15 октября 2021 г. N 558/и ответчик дал согласие на проведение этих работ.

В результате проведенных истцом работ, что не оспаривается ответчиком, непригодные к коммерческому использованию помещения истец превратил в востребованные субарендаторами офисные помещения класса "А", т.к истец как арендатор планировал в течение срока действия договора в срок до 01 октября 2028 г. возмещать вложенные расходы и зарабатывать за счет разницы между арендной платы, вносимой арендодателю, и платы, получаемой от субарендаторов.

Согласия на заключения договоров субаренды истец (арендатор) получил от арендодателя, и впоследствии заключил несколько договоров субаренды.

В силу п. 4.3.36 договора аренда, никакие расходы арендатора, связанные с оформлением и производством отделочных работ арендатором в помещениях, арендодателем не возмещаются.

Соответственно, направление спорного уведомления влечет для истца утрату права на возмещение расходов, которые были понесены истцом при проведении работ в арендуемом помещении.

При этом в оспариваемом уведомлении об отказе от договора аренды, арендодатель указал оплатить истцу штраф в размере 6.000.000 руб. в соответствии с п.7.2 договора за расторжение договора аренды в связи с нарушением арендатором условий договора.

Однако, до направления оспариваемого уведомления какие-либо письменные предупреждения о необходимости исполнения договорного обязательства арендодатель в порядке, установленном договором аренды, не направлял, разумный срок для устранения нарушения арендатору не предоставлял.

С учетом того, что отказ от исполнения договора аренды заявлен из-за неоспариваемой суммы по доплате обеспечительного платежа, который направлен на компенсацию потенциальных потерь и убытков арендодателя (п.5.6.4 договора аренды) и не связан с оплатой каких-либо уже оказанных услуг или выполненных работ, и учитывая, что размер этой задолженности составляет 18,4% от ежемесячного арендного платежа, апелляционный суд приходит к выводу о том, что договор аренды был расторгнут арендодателем в нарушение ст. 450.1 ГК РФ и условиями договора аренды, что не соответствует требованиям добросовестности и разумности в силу п.1 ст.10, п.4 ст. 450.1 ГК РФ.

Доказательства того, что просрочка арендатора в доплате обеспечительного платежа является существенным нарушением договора аренды, арендодателем не представлено.

Иных доказательства допущенных нарушений в период действия договора аренды ответчиком не доказано, соответственно, оснований для одностороннего расторжения договора аренды не имелось в связи с отсутствием существенных нарушений истцом (арендатором) условий договора.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, апелляционный суд признает незаконным односторонний отказ от исполнения договора аренды N 2201/09 от 01.10.2020 г., выраженный в уведомлении N 186/И от 19.05.2023 г., в связи с чем, требование по иску в этой части удовлетворяет, т.к оспариваемое уведомление о расторжении договора аренды противоречит нормам действующего законодательства и нарушают права заявителя (арендатора).

Так как между сторонами договор аренды не расторгнут и является действующим, у ответчика не имелось правовых оснований препятствовать истцу с 01 июня 2023 г. в пользовании арендуемым истцом помещением и его сотрудникам, т.к истец как арендатор вправе владеть и пользоваться арендуемыми помещениями на законных основаниях в соответствии с условиями договора аренды.

В связи с чем, апелляционный суд удовлетворяет требование по иску и признает незаконными действия АО "Измеритель" по не допуску с 01 июня 2023 г. сотрудников и представителей ООО "Аполлакс Спэйс" и его субарендаторов в помещения, арендуемые в соответствии с договором аренды N 2201/09 от 01.10.2020 г.

На основании пункта 3 статьи 307, пункта 4 статьи 450.1 ГК РФ при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от исполнения договора она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Поскольку требование по иску о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора аренды удовлетворено, а действия ответчика по не допуску начиная с 01.06.2023 г. сотрудников и представителей истца и его субарендаторов в помещения арендуемые в соответствии с договором аренды признаны судом незаконными, апелляционный суд отказывает в удовлетворении требования истца в части обязания ответчика не чинить препятствия истцу и его субарендаторам во владении и пользовании арендуемыми помещениями на основании договора аренды.

Доводы истца о его не согласии с отказом суда, в удовлетворении ходатайства об уточнении предмета иска в части требования о расторжении договора аренды, апелляционным судом отклоняются, т.к истец заявив дополнительное требование, тем самым одновременно изменил предмет и основание иска, что является не допустимым в силу ст. 49 АПК РФ. В связи с чем, суд правомерно в удовлетворении ходатайства истца в этой части отказал.

При этом, апелляционный суд отмечает, что истец не лишен возможности обратиться с самостоятельным иском в суд о расторжении договора аренды, при наличии оснований.

Так как ответчик не представил доказательств нарушения арендатором условий по договору аренды и не доказал соблюдение процедуры расторжения договора аренды, доводы ответчика отклоняются апелляционным судом как необоснованные и документально не подтвержденные.

При указанных обстоятельствах, решение суда подлежит отмене, с принятием по делу нового судебного акта о частичном удовлетворении иска, по основаниям, изложенным выше.

Расходы по уплате госпошлины по иску и за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 АПК РФ пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь ст.ст. 4, 9, 49, 65-66, 176, 266 - 268, п. 2 ст. 269, ч.2 ст. 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 27 декабря 2023 года по делу N А40-131893/23 отменить.

Признать незаконным односторонний отказ от исполнения договора аренды N 2201/09 от 01.10.2020 г., выраженное в уведомлении N 186/И от 19.05.2023 г.

Признать незаконными действия Акционерного общества "Измеритель" по недопуску с 01 июня 2023 г. сотрудников и представителей Общества с ограниченной ответственностью "Аполлакс Спэйс" и его субарендаторов в помещения, арендуемые в соответствии с договором аренды N 2201/09 от 01.10.2020 г.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с Акционерного общества "Измеритель" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Аполлакс Спэйс" расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 12.000 (двенадцать тысяч) руб. и за подачу апелляционной жалобы в размере 3.000 (три тысячи) руб.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Г.С. Александрова

Судьи

О.В. Савенков А.В. Бондарев