Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 5 июня 2023 г. N 02АП-2478/23 по делу N А28-5549/2022

г. Киров

05 июня 2023 г.

Дело N А28-5549/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 июня 2023 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Волковой С.С.,

судей Минаевой Е.В., Черных Л.И.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Подлевских А.Г.,

при участии в судебном заседании представителя истца по первоначальному иску Блохиной М.В., действующей на основании доверенности от 15.10.2021, ответчика по первоначальному иску Николаевского М.А.,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Николаевского Максима Алексеевича

на решение Арбитражного суда Кировской области от 22.02.2023 по делу N А28-5549/2022

по иску индивидуального предпринимателя Лаптевой Марины Вячеславовны (ОГРНИП 304434534200312, ИНН 434500355263)

к индивидуальному предпринимателю Николаевскому Максиму Алексеевичу (ОГРНИП 321435000018937, ИНН 110806395353)

о взыскании

и встречному иску индивидуального предпринимателя Николаевского Максима Алексеевича

к индивидуальному предпринимателю Лаптевой Марине Вячеславовне

о признании договора аренды расторгнутым с определенной даты, взыскании обеспечительного платежа и процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Лаптева Марина Вячеславовна (далее - истец, ИП Лаптева М.В.) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Николаевскому Максиму Алексеевичу (далее - ответчик, ИП Николаевский М.А.) о взыскании, с учетом уточнения, принятого в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), 390 000 рублей долга по оплате постоянной части арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 15.12.2020 N 2/12 (л. д. 61).

ИП Николаевский М.А. обратился в суд со встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о признании датой расторжения договора аренды нежилого помещения от 15.12.2020 N 2/12 - 15.04.2021 на основании соглашения сторон, о взыскании части обеспечительного платежа в размере 30 000 рублей, а также процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2294 рубля 39 копеек (л. д. 97).

Решением Арбитражного суда Кировской области от 22.02.2023 первоначальный иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскано 90 000 рублей 00 копеек задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 15.12.2020 N 2/12. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым решением в части требований, удовлетворенных судом, ИП Николаевский М.А. обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе ответчик указывает, что арендованные помещения было невозможно использовать по целевому назначению с 10.03.2021, в подтверждение чего ответчик представлял доказательства. По мнению ответчика, судом первой инстанции нарушены нормы процессуального права - отказано в принятии доказательств по делу (показаний свидетелей), что повлекло к принятию неправильного решения.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 02.05.2023 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" 03.05.2023 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). На основании указанной нормы стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу опроверг доводы ответчика.

В судебном заседании представитель истца и ответчик поддержали занятые по делу правовые позиции.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 15.12.2020 ИП Лаптева М.В. (арендодатель) и ИП Николаевский М.А. (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения N 2/12, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду следующее имущество:

- помещение офиса - кафе общей площадью 168,6 кв. м, этаж первый и второй, расположенное по адресу: г. Киров, ул. Ленина, д. 75, кадастровый номер 43:40:У0300:017:2570/09:1003/А;

- помещение магазина общей площадью 103,3 кв. м, этаж первый антресольный, расположенное по адресу: г. Киров, ул. Дрелевского и ул. Ленина, д. 19/75, кадастровый номер 43:40:000300:0004:2570/09:1005/А;

- помещение магазина общей площадью 27,1 кв. м, этаж первый, расположенное по адресу: г. Киров, ул. Дрелевского и ул. Ленина, д. 19/75, кадастровый номер 43:40:000300:0004:2570/09:1004/А.

Объекты аренды переданы арендатору по акту приема-передачи от 15.12.2020. Срок аренды определен сторонами - 11 месяцев с 15 декабря 2020 по 14 ноября 2021 года.

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата начисляется с 16 января 2021 года, между тем коммунальные и эксплуатационные расходы арендатор несет с момента подписания передаточного акта. Размер арендной платы за период с 16.01.2021 по 16.07.2021 составляет 90 000 рублей, арендная плата с 17.07.2021 составляет 120 000 рублей. Оплата за электроэнергию, отопление, холодную и горячую воду, водоотведение, охрану помещения, услуги связи, вывоз ТБО не входят в стоимость арендной платы и оплачиваются арендатором отдельно.

В целях обеспечения исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы и иных платежей последний перечисляет арендодателю обеспечительный платеж в размере 120 000 рублей в течение 5 дней со дня подписания акта приема-передачи помещений. Арендатор обязуется в период действия договора поддерживать обеспечительный платеж в размере месячной арендной платы и доплачивать денежные средства до установленного размера, в частности, в течение пяти рабочих дней с даты получения уведомления об удержании сумм обеспечительного платежа. При надлежащем исполнении арендатором обязательств но настоящему договору сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет внесения арендной платы за последний месяц срока действия настоящего договора. В случае досрочного расторжения договора в связи с неисполнением арендатором условий настоящего договора сумма обеспечительного платежа остается у арендодателя в качестве компенсации за досрочное расторжение (прекращение) настоящего договора (пункт 3.3 договора).

При заключении договора аренды стороны согласовали способ связи по номерам телефонов арендодателя и арендатора, при этом адрес ИП Лаптевой М.В. как в договоре, так и в акте приема-передачи от 15.12.2020 не был указан.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание показания свидетеля Лаптева М.Н. (контактное лицо в арендных отношениях со стороны Лаптевой М.В., постоянно проживающей в городе Ижевске; Лаптев М.Н. размещал объявление об аренде, непосредственно присутствовал при заключении договора аренды с ответчиком, протокол судебного заседания от 20.12.2022), представленная ответчиком переписка сторон в WhatsApp через определенные номера сотовых телефонов (соответствуют пунктам 6.4.1 и 6.4.2 договора аренды) признана судом первой инстанции в качестве доказательства, позволяющего достоверно установить, что сообщения (документы) исходят от сторон спора.

Из представленных истцом и ответчиком документов следует, что ИП Николаевский М.А. направил ИП Лаптевой М.В. соглашение о расторжении договора аренды от 01.04.2021 (условия сделки - расторжение договора с 01.04.2021, арендатор до 10.04.2021 передает арендодателю объекты аренды).

В ответ ИП Лаптева М.В. направила в адрес ИП Николаевского М.А. уведомление от 02.04.2021, в котором подтвердила получение соглашения от 01.04.2021, выразила согласие на досрочное расторжение договора аренды с 31.05.2021 в соответствии с пунктом 5.4 договора, потребовала предоставить документы, подтверждающие оплату коммунальных и эксплуатационных расходов за период пользования помещениями. ИП Николаевский М.А. данное уведомление получил 02.04.2021, выразил несогласие со сроком расторжения договора, о чем в тексте уведомления сделана соответствующая отметка.

В последующем 16.04.2021 ИП Николаевский М.А. направил на принадлежащий Лаптеву М.Н. абонентский номер телефона, указанный при заключении договора аренды как номер телефона арендодателя, посредством сообщений в мессенджере WhatsApp уведомление от 14.04.2021 об освобождении арендованных помещений (в данном документе содержатся показания счетчиков водоснабжения и электроснабжения на момент освобождения помещения - 03.04.2021, а также просьба о явке представителя арендодателя для подписания акта приема-передачи помещений), претензию от 14.04.2021, содержащую требование о досрочном расторжении договора, незамедлительном принятии объектов аренды по акту и приостановлении начисления арендной платы (нотариальный протокол осмотра доказательств от 11.01.2023).

В свою очередь ИП Лаптева М.В. направила в адрес ИП Николаевского М.А. посредством почтовой связи уведомление от 29.04.2021 (вручено адресату 11.05.2021), в котором сообщила о дате и времени приемки арендованных объектов из аренды - 31 мая 2021 года в 12 час. 00 мин.; также потребовала внесения арендной платы и оплаты коммунальных услуг по 31.05.2021.

31.05.2021 стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды, в пункте 1 которого машинописным текстом указано следующее: "Расторгнуть 31 мая 2021 года договор аренды нежилого помещения N 2/12 от 15.12.2020 на основании пункта 5.4 договора в связи с получением 01.04.2021 уведомления от арендатора". Соглашение является одновременно актом приема-передачи объектов аренды (пункт 2).

Вместе с тем в пункте 3 соглашения арендатором (ИП Николаевским М.А.) рукописным текстом указано, что договор расторгнут на основании статьи 612 ГК РФ 15.04.2021 из-за аварийного состояния помещения, уведомление вручено, имущество освобождено 15.04.2021.

Претензией от 01.06.2021 ИП Николаевский М.А. сообщал ИП Лаптевой М.В. о том, что 10.03.2021 в арендуемом нежилом помещении протекла крыша, что привело к невозможности использования объекта аренды; ремонт крыши относится к капитальному ремонту, поэтому является существенным недостатком; 11.03.2021 ИП Лаптева М.В. была уведомлена о расторжении договора в связи с обнаружением существенного недостатка и намерении возврата помещения 03.04.2021, однако в назначенное время арендодатель не явилась.

14.04.2021 ИП Лаптевой М.В. была направлена претензия с требованием о расторжении договора на основании статьи 612 ГК РФ, а также уведомление об освобождении помещения 03.04.2021. Таким образом, датой расторжения договора аренды является 03.04.2021. ИП Николаевский М.А. просил ИП Лаптеву М.В. произвести возврат остатка обеспечительного платежа в размере 72 000 рублей (120 000 руб. - арендная плата за период с 16.03.2021 по 03.04.2021 в размере 48 000 руб.), возместить убытки, связанные с устранением последствий протечки крыши в размере 10 000 рублей, а также признать датой расторжения договора аренды - 03.04.2021.

ИП Лаптева М.В. в претензии сообщила ИП Николаевскому М.А. о наличии задолженности по аренде по состоянию на 31.05.2021 в размере 406 451,61 руб. (с 16.01.2021 по 31.01.2021, за февраль-май 2021 года).

В связи с тем, что ответчик свои обязательства по внесению арендной платы не выполнил, истец обратился в суд с рассматриваемым первоначальным иском.

Считая договор расторгнутым 15.04.2021, а также полагая, что истцом не возвращена сумма обеспечительного платежа за вычетом арендной платы за период с 16.03.2021 по 15.04.2021, ответчик обратился в суд с рассматриваемым встречным иском.

Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения первоначального иска и отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Судом первой инстанции установлено, что по пункту 3.1 договора арендная плата начисляется с 16.01.2021. Таким образом, арендные платежи подлежат начислению следующим образом: с 16.01.2021 по 15.02.2021, с 16.02.2021 по 15.03.2021, с 16.03.2021 по 15.04.2021 и так далее.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что фактически арендные отношения по договору прекратились 15.04.2021.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для опровержения данного вывода суда первой инстанции. Доказательства пользования ответчиком арендованными помещениями после 15.04.2021 в материалы дела не представлены.

Ответчик внес арендную плату по договору за период с 16.01.2021 по 15.02.2021 в размере 90 000 рублей 11.01.2021, за период с 16.02.2021 по 15.03.2021 в размере 90 000 рублей 09.02.2021. Арендную плату за период с 16.03.2021 по 15.04.2021 ответчик не внес.

Требование истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с 16.03.2021 по 15.04.2021 соответствует условиям договора, не противоречит требованиям действующего законодательства.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, установив наличие у ответчика обязанности по несению арендной платы и, соответственно, права истца требовать взыскания задолженности, обоснованно взыскал задолженность в размере 90 000 рублей.

Учитывая положение пункта 3.3 договора о том, что сумма обеспечительного платежа остается у арендодателя только в случае досрочного расторжения договора в связи с неисполнением арендатором условий настоящего договора, а также факт прекращения спорного договора по соглашению сторон, суд первой инстанции правомерно не нашел оснований для взыскания с ответчика суммы обеспечительного платежа.

В апелляционной жалобе ответчик указал, что помещение имело недостатки, препятствующие использованию его по назначению, в связи с чем ответчик не обязан был вносить арендную плату с 10.03.2021.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В пункте 4 раздела III Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, разъяснено, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам.

В качестве доказательств, подтверждающих невозможность использования помещений по их целевому назначению, ответчиком в материалы дела представлена информация о совершенных ИП Николаевским М.А. звонках по телефону, указанному в договоре - 49-58-78 (10.03.2021 и в последующем), нотариально заверенная переписка в WhatsApp между ИП Николаевским М.А. и свидетелем Лаптевым М.В., нотариально заверенная переписка в WhatsApp между ИП Николаевским М.А. и Юлией Нориной по тел. 8-953-137-09-72, в которой сообщается о том, что произошла протечка, фотографии протечки, в которых видно, что в арендованном помещении протекла крыша, на полу образовались лужи и стоят емкости для сбора воды (л. д. 69, 82-91).

Проанализировав данные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что они не подтверждают невозможность использования помещения по целевому назначению.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает следующее:

детализация звонков отражает информацию только о совершенных абонентом звонках и номерах телефонов, на которые совершены звонки;

переписка в WhatsApp между ИП Николаевским М.А. и свидетелем Лаптевым М.В. не содержит сообщений о возникновении 10.03.2021 протечек крыши в арендованных помещениях;

в переписке в WhatsApp между ИП Николаевским М.А. и Юлией Нориной по тел. 8-953-137-09-72 действительно содержится информация и фотографии воды на полу, однако данные сообщения датированы 25.03.2021, а не 10.03.2021, из них не видно, в каком конкретно помещении появилась вода на полу, а также то, что такое состояние помещения вообще не позволяло использовать его, в том числе после удаления воды с пола.

Таким образом, основания для освобождения арендатора от внесения арендной платы отсутствовали.

Довод о неправомерном отказе в удовлетворении судом первой инстанции ходатайства о вызове свидетелей подлежит отклонению, поскольку обстоятельства по настоящему делу должны быть подтверждены определенными доказательствами, выраженными в документальной форме, и в силу статьи 68 АПК РФ не могут быть подтверждены только свидетельскими показаниями, а из содержания статьи 88 АПК РФ следует, что вызов лица в качестве свидетеля является правом, а не обязанностью суда.

Апелляционным судом исследованы все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводов суда первой инстанции и не могут рассматриваться в качестве основания для отмены или изменения принятого им судебного акта.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение Арбитражного суда Кировской области от 22.02.2023 по делу N А28-5549/2022 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кировской области от 22.02.2023 по делу N А28-5549/2022 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Николаевского Максима Алексеевича - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Кировской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

С.С. Волкова

Судьи

Е.В. Минаева Л.И. Черных