Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 июня 2023 г. N 09АП-21855/23 по делу N А40-244217/2022

город Москва

5 июня 2023 г.

дело N А40-244217/22

Резолютивная часть постановления от 24.05.2023.

Полный текст постановления изготовлен 05.06.2023.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующий судья Маркова Т.Т., судьи Кочешкова М.В., Лепихин Д.Е.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Аверьяновой К.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества г. Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 28.02.2023 по делу N А40-244217/22

по заявлению: ООО "Инвест Дионикс"

к Департаменту городского имущества г. Москвы

о признании недействительным обращения;

при участии:

от заявителя - Мухамедшин И.Ф. по доверенности от 01.10.2022;

от заинтересованного лица - Цебеков А.А. по доверенности от 10.11.2022;

установил: решением Арбитражного суда г. Москвы от 28.02.2023 признано недействительным решение Департамента городского имущества г. Москвы от 07.10.2022 N 33-5-93861/22-(0)-2 и на Департамент городского имущества г. Москвы возложена обязанность в течение месяца с даты вступления решения в законную устранить нарушение прав и законных интересов ООО "Инвест Дионикс" путем предоставления государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности г. Москвы" в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: Москва, улица Первомайская, дом 110, общей площадью 207,4 кв.м., кадастровый номер 77:10:0007001:3744.

Департамент, не согласился с выводами суда, обратился с апелляционной жалобой, просит решение суда отменить, по мотивам, изложенным в жалобе. Представители лиц, участвующих в деле, в судебном заседании поддержали свои доводы и возражения.

Дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что у ООО "Инвест Дионикс" находится во владении и пользовании (аренде) нежилое помещение, расположенное по адресу: Москва, улица Первомайская, дом 110, общей площадью 207,4 кв.м., кадастровый номер 77:10:0007001:3744 на основании договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности г. Москвы N 28.10.2003; договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности г. Москвы N 04-629/04 от 16.09.2004; дополнительного соглашения к договору аренды N 04-629/04 от 06.07.2005; договора аренды N 04-326/06 от 29.07.2006; дополнительного соглашения от 07.06.2010 к договору аренды N 04-00408/07 от 24.07.2007; дополнительного соглашение от 24.07.2007 аренды N04-00408/07 от 24.07.2007, зарегистрированные в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре аренды и дополнительных соглашениях к нему.

На основании ст. ст. 125, 215 Гражданского кодекса Российской Федерации, Положения "О Департаменте городского имущества г. Москвы" утвержденного постановлением Правительства г. Москвы от 20.02.2013 N 99-ПП, Департамент является органом исполнительной власти г. Москвы, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственностью г. Москвы, представляет имущественные интересы г. Москва.

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законом.

Заявитель имеет преимущественное право на выкуп арендуемого помещения в соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, согласно которому субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при следующих условиях: арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение 2-х и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 настоящего Федерального закона.

Из материалов дела следует, что общество владеет указанным помещением непрерывно с 16.06.2006, то есть арендуемое помещение находится в аренде - 16 лет; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 или ч. 2.1 ст. 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления.

Арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 настоящего Федерального закона.

Сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Общество находится в перечне реестра субъектов малого и среднего предпринимательства (согласно выписке из реестра).

Таким образом, арендуемое помещение может быть приобретено в упрощенном порядке хозяйствующим субъектом, имеющим преимущественное право на его приобретение, при одновременном соблюдении всех четырех вышеуказанных условий.

ООО "Инвест Дионикс" соответствует критериям, установленным положениями Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества" и имеет право выкупа арендуемого помещения на указанных условиях.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ заявитель 27.09.2022 обратился в Департамент городского имущества г. Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, в связи с чем, в личном электронном кабинете истца к запросу присвоен N 33-5- 93861/22-(0)-0).

Признав за заявителем право преимущественного приобретения арендуемого помещения Департаментом направлен в адрес общества проект договора купли-продажи N 59-7904 от 22.08.2022, согласно которому установленная цена объекта составляет 29.521.000 руб., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 04.08.2022 N М225-2014-П/2022, выполненным ООО "Центр оценки Аверс".

Заявитель указывает на то, что представленный Департаментом отчет составлен с нарушениями законодательства об оценке, выразившимися в том, что стоимость выкупаемого помещения является несоизмеримой и завышенной.

Судом установлено, что выкупная стоимость арендуемого помещения должна быть равной рыночной стоимости помещения и определяться независимым оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и не должна нарушать права субъекта малого и среднего предпринимательства.

Заявитель обратился в специализированную оценочную компанию ООО "ЭсВиАр Групп".

Завышенный характер оценки рыночной стоимости помещения, выполненный ООО "Центр оценки Аверс" подтвержден.

В соответствии с подготовленным заключением об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений "отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 207,4 кв.м., расположенного по адресу: Москва, улица Первомайская, дом 110, общей площадью 207,4 кв.м. по состоянию на 13.10.2022", рыночная цена объекта составила 14.833.333 руб. (без учета НДС), то есть существенно ниже суммы, указанной Департаментом городского имущества г. Москвы.

Таким образом, не согласившись с условиями в части завышенной стоимости выкупаемого помещения, а также отсутствием надлежащей оценки помещения, обществом направлен протокол разногласий, согласно которому п. п. 3.1, 3.4 договора изложены в редакции общества, при этом цена выкупаемого помещения определена в размере 14.833.333 руб. (без учета НДС) в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 207,4 кв.м., расположенного по адресу: Москва, улица Первомайская, дом 110, выполненный ООО "ЭсВиАр Групп". Департаментом городского имущества г. Москвы посредством электронной связи направлено в личный кабинет заявителя обращение от 07.10.2022 N 33-5- 93861/22-(0)-2 об утере преимущественного права выкупа помещения в связи с пропуском срока.

Из пояснений заявителя следует, что он не получал установленным законом способом - заказным письмом, направленным почтой необходимые документы.

В момент, когда документы получены - ООО "Инвест Дионикс" направлен протокол разногласий в срок - 30 дней.

Вместе с тем, Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ не содержит положений относительно окончательной утраты преимущественного права выкупа в случае не заключения договора купли-продажи по первому обращению арендатора, арендатор не лишен возможности обратиться повторно.

Согласно ч. 10.1 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, утративший по основаниям, предусмотренным п. 1 или п. 2 ч. 9 настоящей статьи, преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, в отношении которого уполномоченным органом принято предусмотренное ч. 1 настоящей статьи решение об условиях приватизации государственного или муниципального имущества вправе направить в уполномоченный орган в соответствии со ст. 9 настоящего Федерального закона заявление при условии, что на день подачи этого заявления арендуемое имущество, в отношении которого таким субъектом ранее было утрачено преимущественное право на его приобретение, находится в его временном владении и (или) временном пользовании в соответствии с договором ил договорами аренды такого имущества. Таким образом, данное положение прямо указывает на возможность неоднократного использования преимущественного права выкупа при условии соблюдения критериев, установленных федеральным законом.

Положения ч. 10.1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не содержат ограничений относительно их применения в зависимости от того, была ли инициирована реализация преимущественного права приобретения имущества уполномоченным органом или самим арендатором.

Доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции отклонены, судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исследованы и оценены имеющиеся в деле доказательства, применены нормы материального права, подлежащие применению в данном споре, нормы процессуального законодательства при рассмотрении дела не нарушены.

Руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 28.02.2023 по делу N А40-244217/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Т. Маркова

Судьи

М.В. Кочешкова Д.Е. Лепихин