Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 июня 2023 г. N 09АП-24029/23 по делу N А40-13403/2023

г. Москва

05 июня 2023 г.

Дело N А40-13403/23

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 июня 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Лепихина Д.Е.,

судей:	Марковой Т.Т., Суминой О.С.,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Аверьяновой К.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

УПРАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,

КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ

на решение Арбитражного суда города Москвы от 06.03.2023 по делу N А40-13403/23

по заявлению ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО АВТОНОМНОГО

ОБРАЗОВАТЕЛЬНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ

"МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ИНСТИТУТ МЕЖДУНАРОДНЫХ

ОТНОШЕНИЙ (УНИВЕРСИТЕТ) МИНИСТЕРСТВА ИНОСТРАННЫХ ДЕЛ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

к УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ,

третье лицо: ООО "ФОРСАЕР",

о признании незаконным решения,

при участии:

от заявителя:	Мейзер Д.В. по доверенности от 23.12.2020;
от заинтересованного лица:	Власов Д.Е.по доверенности от 24.01.2023;
от третьего лица:	не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

ФГАОУ ВО "МГИМО МИД РОССИИ" (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Росреестр) с заявлением о признании незаконным решения Росреестра об отказе в государственной регистрации договора аренды от 08.11.2021 N А00012111676, оформленного уведомлением от 09.01.2023 NКУВД-001/2022- 41395626/6; об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленном законом порядке.

Решением суда от 06.03.2023 заявленное требование было удовлетворено.

Не согласившись с указанным решением, Росреестр обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил его отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Суд апелляционной инстанции, проверив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав представителей сторон, явившихся в судебное заседание, считает, что оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы не имеется.

Как следует из материалов дела, 08.11.2021 между заявителем и ООО "ФОРСАЕР" в соответствии с п. 2 ч. 3.2 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" был заключен договор аренды помещений здания, находящегося в оперативном управлении заявителя N А00012111676.

Предметом договора аренды является аренда части нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, пр-т Вернадского, д. 76, корпус А, подвальный этаж, помещение II, комнаты N N 2, 3, 7, 8, 9 (часть), 10, 12, 1 этаж, помещение I, комнаты NN 32 (часть), 38 (часть), 41 (часть), 42 (часть), общая площадь передаваемых в аренду помещений составляет 235,7 кв.м.

Договор аренды был согласован Генеральным директором Министерства иностранных дел Российской Федерации (Учредителем заявителя) С.Ю. Вязаловым. Распоряжением МИД РФ от 08.09.202. N 45231/ГС с согласия ТУ Росимущества в городе Москве от 27.08.2021 N 77-09/26244 заявителю дано согласие на совершение сделки по передаче в аренду вышеуказанных объектов недвижимости.

Согласно акту приема-передачи нежилых помещений, подписанному арендодателем объекты были переданы в аренду 08.11.2021.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости здание, расположенное по адресу: г. Москва, пр-т Вернадского, д. 76, корп. А, в котором находятся объекты аренды, состоит на кадастровом учете с кадастровым номером: 77:07:0014006:1034, закреплен за заявителем на праве оперативного управления 27.05.2004, о чем внесена соответствующая запись регистрации 77-01/31-574/2004-555.

Согласно договору аренды арендодатель в соответствии с п. 2 ч. 3.2 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" на основании рекомендаций Наблюдательного совета МГИМО МИД России (приложение N 1 к договору), с согласия Министерства иностранных дел Российской Федерации, осуществляющего функции и полномочия учредителя в отношении заявителя, выраженного в распоряжении от 08.09.2021 N 45231/ГС, согласованного с Территориальным управлением Росимущества в г. Москве (приложение N2 к договору) передает, арендатор принимает во временное владение и пользование помещение в здании, расположенном по адресу: г. Москва, пр-т Вернадского, д. 76, корп. А, для использования под общественное питание (буфет).

Состав передаваемого в аренду помещения указан в приложении N 3 к договору.

Договор аренды заключен сроком по 30.09.2026 года включительно (п. 2.1) и подлежит государственной регистрации в Росреестре согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ. Кроме того, п. 5 Распоряжения МИД РФ от 09.03.2022 N 10445/ГС обязывает арендодателя в срок не позднее 10 рабочих дней с даты государственной регистрации договора предоставить его нотариально заверенную копию.

20.09.2022 арендатор ООО "ФОРСАЕР" обратился в филиал ГБУ МФЦ г. Москвы МФЦ района Обручевский с заявлением о регистрации договора аренды, согласно описи в Росреестр для регистрации были переданы заявление о государственной регистрации, договор аренды, платежное поручение от 20.09.2022, подтверждающее оплату госпошлины, а также документы, подтверждающие полномочия подписантов договора аренды. Обращение зарегистрировано за номером MFC-0558/2022-1469936-1 от 20.09.2022.

Уведомлением от 03.10.2022 КУВД-001/2022-41395626/2 государственная регистрация договора аренды была приостановлена на срок до 09.01.2023 по причине необособленности передаваемых по договору частей комнат N N 9 (подвальный этаж, пом. II), 32, 38, 41 и 42 (1 этаж, пом. I), что, по мнению Росреестра, препятствует проведению государственной регистрации заключенного договора аренды.

06.10.2022 в дополнение к ранее поданным на регистрацию договора документам заявителем был предоставлен технический план передаваемых в аренду объектов от 26.09.2022 N б/н, в котором четко отражены границы передаваемой в аренду части нежилых помещений комнат N N 9 (подвальный этаж, пом. II), 32, 38, 41 и 42 (1 этаж, пом. I), а также комнат NN 2, 3, 7, 8, 10, 12, расположенных в подвальном этаже в пом. II, общей площадью 235,7 кв.м., оговоренной сторонами договора.

Уведомлением от 10.10.2022 N КУВД-001/2022-41395626/3 Росреестр информировал заявителя о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав по причине необособленности передаваемых по договору частей комнат NN 9, 32, 38, 41 и 42, в связи с чем, 09.01.2023 уведомлением об отказе государственной регистрации прав отказал заявителю в государственной регистрации договора аренды. Отказ Росреестра мотивирован тем, что кадастровый учет и государственная регистрация обременения части помещения в виде частей вышеуказанных комнат действующим законодательством не предусмотрены.

Не согласившись с указанными уведомлениями, заявитель обратился в суд с заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Как разъяснено в абзаце первом пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (далее - постановление N 73) стороны могут также заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Объект недвижимости (здание), расположенный по адресу: г. Москва, пр-т Вернадского, д. 76, корп. А, состоит на кадастровом учете с кадастровым номером 77:07:0014006:1034 и закреплен на праве оперативного управления за заявителем (запись о государственной регистрации права в ЕГРН N 77-01/31-574/2004-555 от 27.05.2004), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 14.02.2021 NКУВИ-002/2021- 11731344, а также свидетельством о государственной регистрации права оперативного управления от 22.09.2015 серии 77 АС N 488678. Согласно Договору аренды арендодатель передает, арендатор принимает во временное владение и пользование помещение в здании, расположенном по адресу: г. Москва, пр-т Вернадского, д. 76, корп. А, для использования под общественное питание.

Согласно приложению N 3 к договору аренды от 01.04.2022 N А00032202844, в аренду передается: части нежилых помещений в подвальном этаже, помещение II, комнаты N N 2, 3, 7, 8, 9 (часть), 10, 12, 1 этаж, помещение I, комнаты NN 32 (часть), 38 (часть), 41 (часть), 42 (часть), общей площадью 235,7 кв.м., расположенные по вышеуказанному адресу. Соответствующие части помещений были индивидуализированы сторонами договора в приложении N3 к договору, а также путем нанесения графической схемы на техническом плане здания, приобщенного на диске, который был приложен к документам на регистрацию договора аренды.

Данные комнаты, помещение и здание поставлены на кадастровый учет.

Согласно абзацу 5 пункта 9 постановления N 73, если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

В силу пункта 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Пунктом 2 статьи 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно части 1 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

В соответствии с частью 5 статьи 44 Закона N 218-ФЗ, если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления.

Кадастровый учет части объекта недвижимого имущества, не являющейся самостоятельным объектом гражданских прав в порядке части 5 статьи 44 Закона о регистрации недвижимости осуществляется исключительно в целях отражения в кадастре недвижимости сведений об установленном на объект недвижимости обремени в виде аренды, а не для введения в гражданский оборот нового самостоятельного объекта недвижимости.

В данном случае кадастровый учет должен осуществляться по специальным правилам, предусмотренным статьей 44 Закона о регистрации с учетом функциональной специфики такого учета (конкретизация установленного на объект недвижимости обременения).

Объект аренды (часть здания, подлежащая передаче в пользование) сторонами согласован (приложением к договору является документ, содержащий графическое описание соответствующей части здания), разногласий относительно местоположения, границ и площади данного объекта между сторонами договора не имеется.

Таким образом, стороны при заключении договора согласовали состав, расположение и площадь помещений, передаваемых в аренду. Спор относительно имущества, являющегося объектом аренды, местоположения, границ и площади объектов аренды, между сторонами отсутствует.

Основанием для кадастрового учета части помещений, в данном случае, в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ и в корреспонденции с пунктом 5 статьи 44 Закона N 218-ФЗ является сам договор аренды.

В ЕГРН уже имеются все необходимые для осуществления государственного кадастрового учета части помещений сведения о передаваемой в аренду части помещения, так как право оперативного управления заявителя на здание и помещение было ранее зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним а, значит, в соответствии с ранее действующими нормами Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997 само здание было ранее поставлено на государственный кадастровый учет в государственном кадастре недвижимости.

Сведения о здании, его помещениях и о его частях, содержавшиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и в Государственном кадастре недвижимости на сегодняшний момент являются актуальными.

Согласно пункту 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 30.11.2016 учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта. При этом следует иметь в виду, что учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости.

Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

Решение Управления об отказе в государственной регистрации договора не соответствует закону, так как объект аренды индивидуализирован в договоре аренды, основанием для кадастрового учета части помещения в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ и в корреспонденции с пунктом 5 статьи 44 Закона N 218-ФЗ является сам договор аренды.

Индивидуализация недвижимого имущества как объекта арендных отношений для целей государственной регистрации осуществляется компетентными органами в процессе кадастрового и технического учета, в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости. При техническом учете происходит описание реально существующего объекта недвижимости, при этом объективными границами недвижимости являются конструктивные элементы зданий и сооружений - стены, перегородки, потолки и т.п., что является не только описанием, но и подтверждением юридического факта существования предмета аренды. Договор аренды и приложение N 2, 3 к договору содержат номера части помещения и описание его точного местоположения в помещении, что позволяет индивидуализировать объект, помещение в котором объект располагается зарегистрировано как объект недвижимости в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Стороны Договора, указав в договоре аренды данные, позволяющие идентифицировать объект аренды, с приложением к договору состава передаваемого в аренду помещения, являющегося выкопировкой из технического паспорта, с указанием номеров, размера и площади арендуемых помещений, выполнили требования Закона о регистрации.

Данная позиция суда согласуется с позицией ВАС РФ, изложенной в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, а именно, если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом: данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Аналогичный подход отражен в Определении Верховного Суда РФ от 19.12.2016 N 306-КГ16-17844 и Определении Верховного Суда РФ от 16.01.2017 N 306-КГ16-18329. При таких обстоятельствах, учитывая, что право на помещение, часть которого передана в аренду, ранее уже зарегистрировано, разногласия относительно местоположения, границ и площади части нежилых помещений между сторонами договора аренды отсутствуют, предмет сделки определен сторонами путем текстуального и графического описания, у Росреестра имелись все сведения о части помещений, а также, все основания для осуществления государственной регистрации договора аренды.

Исходя из изложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.

Апелляционный суд учитывает, что несогласие Росреестра с оценкой судом первой инстанции представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Апелляционная жалоба не содержит указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения.

Нарушений норм материального права при принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции допущено не было.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 06.03.2023 по делу N А40-13403/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Д.Е. Лепихин

Судьи

О.С. Сумина Т.Т. Маркова