Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 июня 2023 г. N 09АП-24139/23 по делу N А40-97644/2022

г. Москва

05 июня 2023 г.

Дело N А40-97644/22

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 июня 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Лепихина Д.Е.,

судей:	Марковой Т.Т., Суминой О.С.,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Аверьяновой К.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

УПРАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ

на решение Арбитражного суда города Москвы от 02.03.2023 по делу N А40-97644/22

по заявлению ООО "ТОРГОВЫЙ ДОМ "НА ХОДЫНКЕ"

к УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ,

третьи лица: 1. ПАО "Сбербанк России", 2. ПАО Северо-Западный банк Сбербанк России, 3. ИФНС России N 34 по г. Москве, 4. Департамент городского имущества г. Москвы, 5. МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, 6. ЦЕНТРАЛЬНЫЙ БАНК РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ,

о признании незаконными решений,

при участии:

от заявителя:	Иванова И.Ю. по доверенности от 11.01.2023;
от заинтересованного лица:	Струков Д.В. по доверенности от 25.04.2023
от третьих лиц:	5. Лобова Е.Н. по доверенности от 25.01.2023, от остальных третьих лиц не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

ООО "ТОРГОВЫЙ ДОМ "НА ХОДЫНКЕ" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Росреестр) с заявлением о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права от 06.04.2022 N КУВД-001/2021-29104796/22 и N КУВД-001/2021- 29105050/24, а также об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем внесения соответствующих изменений в записях об ипотеке нежилого здания (кадастровый номер 77:08:0009019:1007, адрес: г. Москва, ул. Маршала Бирюзова, д. 32) и права аренды земельного участка (кадастровый номер 2 77:08:0001019:1, адрес г. Москва, ул. Маршала Бирюзова, вл. 32) на основании дополнительного соглашения N 8 от 09.07.2021 к договору ипотеки от 14.11.2017 на основании представленных в Росреестр 15.07.2021, 19.01.2022 и 24.03.2022 документов в установленном законом порядке и сроки.

Решением суда от 02.03.2023 заявленное требование было удовлетворено.

Не согласившись с указанным решением, Росреестр обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил его отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Суд апелляционной инстанции, проверив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав представителей сторон, явившихся в судебное заседание, считает, что оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы не имеется.

Как следует из материалов дела, 15.07.2021 общество на основании договора ипотеки б/н от 14.11.2017, заключенного с ПАО "Сбербанк", представило в Росреестр в связи с подписанием дополнительного соглашения N 8 от 09.07.2021 к договору ипотеки б/н от 14.11.2017, вызванным увеличением суммы обеспечиваемого ипотекой обязательства (п. 1 дополнительного соглашения N 9 от 09.07.2021 к договору об открытии невозобновляемой кредитной линии N 0162-3-115017 от 14.11.2017), документы для внесения изменений в регистрационные записи об ипотеках: нежилого здания (кадастровый номер 77:08:0009019:1007; адрес: г. Москва, ул. Маршала Бирюзова, д. 32; далее - здание) (пакет вх. N MFC-0558/2021-1151391-1 от 15.07.2021) и права аренды земельного участка (кадастровый номер 77:08:0009019:1; адрес: г. Москва, ул. Маршала Бирюзова, влд. 32; далее - земельный участок) (пакет вх. N MFC0558/2021-1151074-1 от 15.07.2021).

22.07.2021 Росреестр приостановило государственную регистрацию до 22.10.2021 (уведомление о приостановлении государственной регистрации прав от 22.07.2021 N КУВД-001/2021-29105050, КУВД-001/2021-29104796).

В качестве оснований для приостановления Росреестр указал недостоверность сведений, указанных в договоре ипотеки о наименовании органа, зарегистрировавшего права собственности залогодателя на имущество, предаваемое в ипотеку, указанных в приложении N 1 к договору ипотеки, отсутствие указания на ограничения в отношении земельного участка, связанные с расположением данного земельного участка в границах зон с особыми условиями использования территорий, и отсутствие в приложении 1 договора ипотеки "даты, соглашения, изменяющего условия к договору, являющемуся обязательством, обеспечиваемым ипотекой вышеуказанного недвижимого имущества и реквизитов (фамилия, имя, отчество) и подписей сторон".

06.10.2021 с целью устранения указанных выше причин приостановления регистрационных действий, Компания обратилась в Управление с заявлениями о приостановлении государственного кадастрового учета от 06.10.2021 N MFC0558/2021-1616079-1, MFC-0558/2021 -1616061 -1.

19.01.2022 в целях возобновления государственной регистрации общество в письме б/н от 11.01.2022 в Росреестр дало соответствующие пояснения относительно оснований приостановления государственной регистрации, указанных в Уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав от 22.07.2021, пояснив что замечания относительно недостоверности сведений о наименовании органа, зарегистрировавшего право собственности залогодателя на имущество, передаваемое в ипотеку и касающиеся отсутствия в договоре ипотеки сведений об ограничениях в отношении земельного участка, связанных с его расположением в границах зон с особыми условиями использования территории, устранены путем подписания сторонами договора, дополнительного соглашения N 9 от 08.12.2021; договор ипотеки в новой редакции не является самостоятельным документом без утверждающего его дополнительного соглашения N 8. Новая редакция договора ипотеки применяется к отношениям сторон с даты подписания дополнительного соглашения N 8 от 09.07.2021. Дополнительное соглашение N 8 от 09.07.2021 совершено сторонами в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (что соответствует ст. 434 ГК РФ). Данное соглашение содержит реквизиты (фамилия, имя, отчество) и подписи сторон на втором, последнем листе, а также в месте его прошивки.

Также 19.01.2022 в Росреестр обществом были поданы дополнительные документы (пакет вх. N MFC-0558/2022-82384-1 от 19.01.2022), а именно: дополнительное соглашение N 9 от 08.12.2021 к договору ипотеки б/н от 14.11.2017 в связи с договором об открытии невозобновляемой кредитной линии N 0162-3-115017 от 14.11.2017. Также были поданы заявления о возобновлении регистрационных действий, ранее приостановленных в заявительном порядке (от 19.01.2022 N N MFC0558/2022-82203-1, MFC-0558/2022-82505-1).

Между тем, несмотря на представленные 15.07.2021 и 19.01.2022 обществом документы, 07.02.2022 Росреестр вынес уведомления о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав от 07.02.2022 N КУВД-001/2021- 29105050/11, N КУВД-001/2021-29104796/9, в которых повторно были указаны следующие основания: отсутствие указания на ограничения в отношении земельного участка, связанные с расположением данного земельного участка в границах зон с особыми условиями использования территорий; отсутствие в договоре ипотеки (в редакции дополнительного соглашения N 8) даты соглашения, изменяющего условия к договору, являющемуся обязательством, обеспечиваемым ипотекой недвижимого имущества, а также реквизитов (фамилия, имя, отчество) и подписей сторон.

Кроме того, Росреестром указаны новые основания: не представлены доверенности на Бачкина К.В. от 24.06.2019 N СЗБ/344-Д, от 11.02.2020 N СЗБ/220-Д; Бондаренко М.Н. от 14.02.2020 N СЗБ/442-Д.

24.03.2022 в целях возобновления государственной регистрации общество в письме б/н от 21.03.2022 в Росреестр дало соответствующие пояснения относительно новых оснований приостановления государственной регистрации, указанных в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав от 07.02.2022. Относительно доверенностей на представителей залогодержателя даны пояснения о том, что указанные регистратором доверенности были выданы в контексте подписания дополнительных соглашений к договору ипотеки от 14.11.2017: N 4 от 26.07.2019, N 5 от 05.06.2020 и N 6 от 10.07.2020 и N 7 от 09.11.2020, которые не предусматривали внесения изменений в регистрационные записи об ипотеках. Указанные дополнительные соглашения, не предусматривающие внесения изменений в ЕГРН, предоставлялись в Росреестр информационно, и соответственно не носят характера правоустанавливающего документа. Данная информация была сообщена в сопроводительном письме от 12.07.2021 к основному пакету документов;

Между тем, обществом дана ссылка на регистрационное дело N MFC0558/2022-498117, в котором представлены соответствующие доверенности на Бачкина КВ. от 24.06.2019 N СЗБ/344-Д, от 11.02.2020 N СЗБ/220-Д, на Бондаренко М.Н. от 14.02.2020 N СЗБ/442-Д.

Кроме того, повторно были даны пояснения относительно оснований приостановления, изложенных в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав от 22.07.2021 и продублированных в уведомлении от 07.02.2022, а именно: дополнительное соглашения N 9 от 08.12.2021 содержит сведения об ограничениях в отношении земельного участка, связанных с его расположением в границах зон с особыми условиями использования территории (санитарно-защитной зоне), было представлено в регистрирующий орган с заявлениями N MFC-0558/2022- 82384-1 от 19.01.2022, дополнительное соглашение N 8 от 09.07.2021 в пп. 5.2. содержит информацию о дате соглашения, изменяющего условия к договору, являющемуся обязательством, обеспечиваемым ипотекой. Эти соглашения также были представлены в регистрирующий орган с пакетом документов N MFC-0558/2021-l 150269-1 от 15.07.2021, на который была сделана ссылка при подаче первоначального пакета документов.

Дополнительное соглашение N 8 от 09.07.2021 совершено сторонами в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 434 ГК РФ). Данное соглашение содержит реквизиты (фамилия, имя, отчество) и подписи сторон на втором и последнем листе документа, а также в месте его прошивки. Кроме того, как само дополнительное соглашение, так и новая редакция договора ипотеки содержат информацию обо всех дополнительных соглашениях (номер и дата), изменяющих условия ипотеки (листы 2 и 7).

Между тем, несмотря на представленные документы, 31.03.2022 Росреестр вынес уведомление о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав от 31.03.2022 N КУВД-001/2021-29104796/18, в котором повторно были указаны следующие основания: отсутствие указания на ограничения в отношении земельного участка, связанные с расположением данного земельного участка в границах зон с особыми условиями использования территорий; отсутствие в приложении N 1 договора ипотеки "даты, соглашения, изменяющего условия к договору, являющемуся обязательством, обеспечиваемым ипотекой вышеуказанного недвижимого имущества и реквизитов (фамилия, имя, отчество) и подписей сторон".

Кроме того, Росреестром указано новое основание: отсутствие документов об одобрении дополнительного соглашения или о том, что данное соглашение не является крупной сделкой для залогодателя.

06.04.2022 Росреестр отказал обществу в государственной регистрации прав.

Основанием для отказа послужило отсутствие указания на ограничения в отношении земельного участка, связанные с расположением данного земельного участка в границах зон с особыми условиями использования территорий, отсутствие в приложении N 1 договора ипотеки "даты, соглашения, изменяющего условия к договору, являющемуся обязательством, обеспечиваемым ипотекой вышеуказанного недвижимого имущества и реквизитов (фамилия, имя, отчество) и подписей сторон", а также отсутствие документов об одобрении дополнительного соглашения или о том, что данное соглашение не является крупной сделкой для залогодателя на основании статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Не согласившись с указанным отказом, общество обратилось в Арбитражный суд города Москвы с настоящим заявлением.

В соответствии с п. 12 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ) отказ в государственной регистрации права может быть обжалован заинтересованным лицом в суд.

В силу части 4 статьи 18 Федерального закона N 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Согласно части 5 статьи 18 Федерального закона N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Согласно части 1 статьи 21 Федерального закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии с подпунктом "а" пункта 1 Указа Президента РФ от 01.03.2022 N 81 особый порядок осуществления (исполнения) сделок с ценными бумагами и недвижимым имуществом установлен в отношении тех сделок, результатом которых является возникновение права собственности только на ценные бумаги и недвижимое имущество.

Целью ипотеки принадлежащего обществу на праве собственности здания и права аренды земельного участка, которые расположены на территории Российской Федерации, является предоставление недвижимого имущества и имущественных прав в залог ПАО "Сбербанк" - юридическому лицу Российской Федерации.

Вопреки позиции Росреестра государственная регистрация дополнительного соглашения к договору ипотеки, который по своей правовой природе носит обеспечительный характер и не влечет за собой перехода права собственности, не подпадает под ограничения, установленные Указом Президента РФ N 81.

Кроме того, согласно пояснениям ПАО "Сбербанк", последний транш кредитных средств по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии N 0162- 3-115017 от 14.11.2017 выдан обществу 06.10.2021. Применительно к положениям договора невозобновляемой кредитной линии, поскольку период доступности кредитных средств истек 30.12.2021, ПАО "Сбербанк" после 30.12.2021 не осуществлял выдач денежных средств обществу.

Подача заявления в Росреестр о совершении регистрационных действий, в связи с заключением дополнительного соглашения N 9 от 09.07.2021 к договору невозобновляемой кредитной линии и дополнительных соглашений N 8 от 09.07.2021, N 9 от 08.12.2021 к договору ипотеки б/н от 14.11.2017, не связана с регистрацией новой ипотеки, а направлена на внесение изменений в уже имеющуюся регистрационную запись об ипотеке.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что представленные обществом документы на регистрацию дополнительного соглашения к договору ипотеки соответствуют требованиям законодательства и у Росреестра не имелось оснований для отказа в проведении регистрационных действий.

Исходя из изложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.

Довод Росреестра о необходимости применения Указов Президента Российской Федерации от 28.02.2022 N 79, от 01.03.2022 N 81, от 05.03.2022 N 95, Постановления Правительства Российской Федерации от 06.03.2022 N 295, Распоряжения Правительства Российской Федерации от 05.03.2022 N 430-р не обоснован, поскольку данные нормативно-правовые акты не регулирует спорные правоотношения по государственной регистрации ипотеки.

Кроме того, кредитный договор и дополнительное соглашение N 9 от 09.07.2021 к нему, также как и дополнительное соглашение N 8 от 09.07.2021 к договору ипотеки, заключены до принятия и вступления в законную силу правовых актов, принятых Президентом РФ в связи с антикризисными мерами, которые не содержат ретроспективные нормы, поэтому к ранее возникшим правоотношениям они неприменимы, в связи с чем получение разрешения Правительственной подкомиссии не требовалось.

Довод Росреестра о том, что судом первой инстанции не применены нормы ст. 12 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) несостоятелен в связи со следующим.

В силу ст. 12 Закона N 102-ФЗ, при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах).

Так, стороны дополнительного соглашения N 8 от 09.07.2021 к договору ипотеки б/н от 14.11.2017, общество и ПАО "Сбербанк России" в соответствии с пунктом 1.1 договора ипотеки согласовали, что предмет ипотеки определен в приложении N1, приложении N2, приложении N3 договора ипотеки. Описание здания и права аренды земельного участка, на котором расположено здание, определено в приложении N1 и приложении N2 договора ипотеки соответственно.

В п. 3.1.1 договора ипотеки б/н от 14.11.2017 (в редакции п. 1 дополнительного соглашения N 9 от 08.12.2021 к договору ипотеки б/н от 14.11.2017), стороны указали, что по состоянию на дату заключения договора предмет залога не отчужден, в споре или под арестом не состоит, не обременен правами третьих лиц, за исключением ипотеки, создаваемой по настоящему договору, и существующих обременений, что подтверждается выписками из ЕГРН, указанными в приложении N 4 и приложении N 5 к договору, а также во избежание сомнений, за исключением договоров аренды, подписанных в отношении помещений в зданиях по состоянию на дату заключения договора вне зависимости от того, указаны такие договоры в приложении N1 к договору или нет.

Кроме того, земельный участок расположен в санитарно-защитной зоне, установленной на основании решения об установлении санитарно-защитной зоны N 77-00626 от 15.10.2020, утвержденного Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия населения (Роспотребнадзор).

Сведения об этом внесены в договор ипотеки от 14.11.2017 путем подписания его сторонами дополнительного соглашения N 9 от 08.12.2021, в п. 1 которого, среди прочего, указано: "в том числе санитарно-защитной зоны, установленной на основании решения об установлении санитарно-защитной зоны N77-00626 от 15.10.2020, утвержденного Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия населения (Роспотребнадзор) (управлением Роспотребнадзора по городу Москве)", которое было представлено в регистрирующий орган с заявлениями от 19.01.2022 N MFC-0558/2022-82384-1.

Кроме того, в п. 3.1.22 дополнительного соглашения N 8 от 09.07.2021 к договору ипотеки б/н от 14.11.2017 стороны подтвердили, что в случае, "если существуют какие-либо обременения и/или ограничения, которые не подлежат государственной регистрации (например, трубопроводы, линии электропередач, краткосрочные договоры аренды, некапитальные постройки и т.п.), факт существования таких незарегистрированных обременении не является нарушением настоящего заверения или иных заверений или обязательств Залогодателя по настоящему Договору".

Довод Росреестра об отсутствии указания обременения в виде аренды несостоятелен, не был заявлен в оспариваемом уведомлении об отказе, а также в иных уведомлениях (о приостановлении и др.) в рамках обращения общества за государственной регистрацией, противоречит п. 3.1.1 договора ипотеки б/н от 14.11.2017 (в редакции п. 1 дополнительного соглашения N 9 от 08.12.2021 к договору ипотеки б/н от 14.11.2017). При этом необходимо учитывать, что ПАО "Сбербанк" использует в своей работе типовые, утвержденные формы документов, которые апробированы на практике в работе с Росреестром. Данные формы договоров ипотеки проходят правовую экспертизу в органах Росреестра на территории всей страны. При используемом формате договора с приложением Выписки из ЕГРН полностью исключается возможность отсутствия/не указания информации, предусмотренной законом.

Доказательств наличия в прилагаемых к договору ипотеки выписках недостоверных или устаревших данных Росреестром не представлено. Само по себе несовпадение дат заключения дополнительного соглашения к договору ипотеки и получения выписок не влечет неактуальность сведений и не является основанием для приостановления и последующего отказа в государственной регистрации прав.

Договор ипотеки соответствует требованиям пункта 2 статьи 9 Закона об ипотеке, части 1 статьи 21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Доводы о том, что представленный договор ипотеки не содержит сведений об ограничениях в отношении земельного участка со ссылкой на пункт 17 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункта 2 статьи 9 Закона об ипотеки, не соответствует представленному для государственной регистрации договору ипотеки, в котором указаны все существующие ограничения прав залогодателя, а уведомление об отказе вынесено с нарушением пунктов 70-71 Приказа Минэкономразвития N 278, статей 26 - 27 Закона о регистрации и принципа правовой определенности.

Довод Росреестра о том, что приложение N 1 договора ипотеки в новой редакции, являющееся неотъемлемой частью представленного на государственную регистрацию соглашения, не содержит даты соглашения, изменяющего условия к договору, являющемуся обязательством, обеспечиваемым ипотекой вышеуказанного недвижимого имущества и реквизитов (фамилия, имя, отчество) и подписей сторон, совершающими сделку, не обоснован, опровергается имеющимися в материалах дела доказательствами.

Апелляционный суд учитывает, что несогласие Росреестра с оценкой судом первой инстанции представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Апелляционная жалоба не содержит указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения.

Нарушений норм материального права при принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции допущено не было.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 02.03.2023 по делу N А40-97644/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Д.Е. Лепихин

Судьи

О.С. Сумина Т.Т. Маркова