Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 7 июня 2023 г. N 10АП-9821/23 по делу N А41-29627/2022

г. Москва

07 июня 2023 г.

Дело N А41-29627/22

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 июня 2023 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Боровиковой С.В.

судей Виткаловой Е.Н., Коновалова С.А.,,

при ведении протокола судебного заседания: Темниковой А.В.,

при участии в заседании:

от КУМИ администрации городского округа Солнечногорск (ОГРН: 1035008858015, ИНН: 5044010862): представитель не явился, извещен;

от ООО "ФинансТраст" (ОГРН: 1037708043284, ИНН: 7708231791)- Шкляр К.В. по доверенности от 09.01.2023 года, паспорт, диплом.

от Управление Росреестра по Московской области- представитель не явился, извещен

от Министерства имущественных отношений Московской области (ОГРН: 1025005245055, ИНН: 7725131814)- представитель не явился, извещен

от АО "МОСОБЛГАЗ" (ОГРН: 1175024034734, ИНН: 5032292612) - представитель не явился, извещен

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Солнечногорск Московской области (ИНН: 5044010862, ОГРН: 1035008858015) на решение Арбитражного суда Московской области от 14 апреля 2023 года по делу N А41- 29627/22

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области к ООО "ФинансТраст" о расторжении договора аренды земельного участка

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ФинансТраст" (далее - ООО "ФинансТраст") с требованиями

1. Расторгнуть договор аренды земельного участка N 2235 от 08.12.2011 г;

2. Обязать ООО "ФинансТраст" возвратить Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области земельный участок, площадью 3400 кв.м., категория земель - "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", разрешенное использование - "для размещения промышленных объектов (размещение производственной базы)", расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, п. Поварово, ул. Почтовая, участок при доме 29, путем подписания акта приемапередачи в 10-дневный срок с момента вступления судебного акта о расторжении договора аренды в законную силу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, АО "МОСОБЛГАЗ".

Решением Арбитражного суда Московской области от 14 апреля 2023 года по делу N А41- 29627/22 в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, Комитет обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а так же неправильно применены нормы процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены Арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, сославшись на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие представителей истца и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Заслушав представителя ответчика, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Между Комитетом по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области и ООО "Техпромкартон" заключен договор аренды земельного участка N 2235 от 08.12.2011 г.

Предмет договора - земельный участок с кадастровым номером 50:09:0090201:100, площадью 3400 кв.м., категория земель - "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", вид разрешенного использования - "для размещения промышленных объектов (размещение производственной базы)", расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, п. Поварово, ул. Почтовая, участок при доме 29.

Участок поставлен на государственный кадастровый учет 23.11.2005 г. Земельный участок предоставлен для размещения промышленных объектов (размещение производственной базы) на основании Постановления Главы Солнечногорского района Московской области от 01.08.2005 г. N 2961 "Об утверждении проекта границ земельного участка, с разрешенным видом использования - "для размещения промышленных объектов (размещение производственной базы)", предоставляемого в аренду ООО "Техпромкартон" (п.1.2. договора аренды).

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен с 08.12.2011 г. по 07.12.2060 г. Из пунктов 1.3. и 1.4. договора следует, что на передаваемом в аренду участке отсутствуют объекты недвижимого имущества, участок не обременен правами третьих лиц.

Впоследствии между ООО "Техпромкартон" и ООО "ФинансТраст" 21.08.2014 г. заключен договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка N 2235 от 08.12.2011 г. по условиям которого ООО "ФинансТраст" приняло на себя обязательства исполнять все условия договора аренды.

Пунктом 4.3.2 договора аренды и пунктом 7.2.договора уступки прав, арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением.

Согласно пункту 4.3.7. договора аренды арендатор обязан производить освоение земельного участка в соответствии с разрешительной и проектной документацией, утвержденной соответствующими службами. Производить необходимые согласования с соответствующими службами в случаях строительства объектов недвижимости на арендованном земельном участке.

Договором аренды предусмотрена обязанность арендодателя осуществлять контроль за выполнением условий использования земельного участка (пункт 5.2.1 договора).

В рамках муниципального земельного контроля в соответствии с п. 5.2.1. договора, сотрудниками отдела земельного контроля КУИ администрации городского округа Солнечногорск Московской области 21.02.2022 г. осуществлен выезд на земельный участок площадью 3400 кв.м., с кадастровым номером 50:09:0090201:100.

Из представленного в материалы дела акта выездного обследования от 21.02.2022 г. N 511 следует, что земельный участок имеет признаки неиспользования, поскольку он не огорожен, имеется свободный доступ на него. Земельный участок не используется под коммерческую деятельность.

Цели аренды земельного участка не достигнуты, объекты капитального строительства отсутствуют.

Договор аренды земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п. 6.2 договора).

Кроме указанного основания, договор аренды спорного земельного участка может быть расторгнут в установленном законом порядке в том числе в случае неиспользования земельного участка в течение 6 месяцев, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (п. 6.3.4. договора).

КУИ администрации городского округа Солнечногорск установив факт нарушения условий договора, выразившийся в неиспользовании земельного участка направил в адрес ответчика претензию от 05.03.2022 г. N 15исхкуи-2821/2022, с предложением устранить выявленные нарушения в срок не позднее 30 календарных дней с момента получения претензии и документально подтвердить свои намерения по освоению участка и использовании его в соответствии с условиями договора, либо заключить соглашение о расторжении договора аренды.

Указанное обстоятельство и послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском, поскольку претензия направленная ответчику оставлена последним без удовлетворения.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлены доказательства в обоснование заявленных требований.

Оспаривая решение суда первой инстанции по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, Комитет указывает, что решение суда необоснованное.

Апелляционный суд не может согласиться с доводами апелляционной жалобы в силу следующего.

В соответствии с п.1, 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок предоставлен в аренду ответчику для размещения промышленных объектов (размещение производственной базы).

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, среди прочего, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации право пользования земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010103:10685 предоставлен в аренду под размещение производственной базы, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка, проектной документации, получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.

Как следует из материалов делав 2014 году ООО "Солстройпроект" исходя из параметров арендуемого земельного участка разработан проект строительства ангаров и административного здания, согласно которому предполагаемая площадь застройки составляет 1 122,40 кв.м.; - проведены кадастровые работы по подготовке межевого плана указанного участка.

С целью освоения земельного участка перед началом проведения строительных работ в соответствии с его видом разрешенного использования арендатором запрошены и получены Градостроительные планы арендуемого земельного участка N РФ-50-3-67-0-00-2020-40661, N РФ-50-3-67-0-00-2021-37565;

- в мае 2016 г. ООО "Мередиан" по техническому заданию ответчика выполнило инженерно-геодезические изыскания земельного участка с целью дальнейшего проектирования объектов недвижимости.

Проект строительства ангаров и административного здания, а также градостроительный план представлены ответчиком в материалы дела.

На спорном земельном участке расположен газопровод высокого давления, о наличии которого арендодатель не уведомил ответчика.

На момент постановки земельного участка, на кадастровый учет до момента заключения договора аренды в сведениях ЕГРН зоны с особыми условиями использования территорий не отображались, в том числе отсутствовало указание о расположенном газопроводе.

Указанное обстоятельство стало известно ответчику только при осуществлении мер по освоению земельного участка.

Наличие на спорном земельном участке газопровода высокого давления привело к невозможности застройки территории

Определением Арбитражного суда от 09.01.2023 г. у АО "Мособлгаз" запрошены сведения на расположенный на земельном участке газопровод.

В ответ на запрос суда поступили сведения согласно которым на земельном участке с кадастровым 50:09:0090201:100 расположен газопровод высокого давления 2 категории Р меньше 0,6 МПа диаметром 400 мм (кадастровый номер 50:09:0000000:183019), который согласно акту приемки газопровода в эксплуатацию от 04.11.1994 г. был построен 01.11.1994 г.

Суд установил факт отсутствия прямого указания в документации на земельный участок на существующие обременения в виде подземного газопровода высокого давления. Указанные сведения не были отражены ни в договоре, ни в выписках ЕГРН. КУИ администрации городского округа Солнечногорск не уведомляло ответчика о наличии газопровода.

Судом также установлено и подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, что ответчиком проведены подготовительные работы, а также действия, направленные на освоение земельного участка. Кроме того суд принимает во внимание то обстоятельство, что ООО "ФинансТраст" заинтересовано в сохранении арендных отношений, предметом которых является аренда спорного земельного участка с кадастровым номером 50:09:0090201:100.

Исходя из изложенного, суд обоснованно указал, что со стороны ответчика отсутствуют существенные нарушения условий договора. Задолженности по арендной плате арендатор не имеет.

Доказательств того, что ответчик своими действиями ухудшает качество переданного в аренду земельного участка истцом в материалы дела также не представлено.

Ответчиком предпринимаются действия по освоению земельного участка, и он заинтересован в сохранении арендных отношений.

Таким образом, отсутствуют существенные нарушения условий договора со стороны ответчика

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 14 апреля 2023 года по делу N А41- 29627/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий

С.В. Боровикова

Судьи

Е.Н. Виткалова С.А. Коновалов