Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 8 июня 2023 г. N 02АП-3124/23 по делу N А17-881/2021

г. Киров

08 июня 2023 г.

Дело N А17-881/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 июня 2023 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Горева Л.Н.,

судей Овечкиной Е.А., Савельева А.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшалой Ю.В.,

при участии в судебном заседании посредством веб-конференции:

представителя истца - Кузнецова А.Н. (доверенность от 08.07.2022),

представителя ответчика - Мельниковой Ю.Ю. (доверенность от 01.08.2020),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Доступное-жилье Авдотьино"

на решение Арбитражного суда Ивановской области от 09.03.2023 по делу N А17-881/2021

по иску общества с ограниченной ответственностью "Ивстройинвест" в лице конкурсного управляющего Сергеева Валерия Сергеевича (ИНН 3702723430, ОГРН 1143702005864)

к обществу с ограниченной ответственностью "Доступное-жилье Авдотьино" (ИНН 3702162030, ОГРН 1163702075547)

о взыскании 16 120 887 руб. в качестве покупной цены объекта незавершенного строительства

и встречный иск общества с ограниченной ответственностью "Доступное-жилье Авдотьино" (ИНН 3702162030, ОГРН 1163702075547)

к обществу с ограниченной ответственностью "Ивстройинвест" в лице конкурсного управляющего Сергеева Валерия Сергеевича (ИНН 3702723430, ОГРН 1143702005864)

об уменьшении стоимости объекта незавершенного строительства по соглашению до 44 112 907 руб. 79 коп.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Ивстройинвест" в лице конкурсного управляющего Сергеева Валерия Сергеевича (далее - ООО "Ивстройинвест", истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Доступное жилье - Авдотьино" (далее - ООО "Доступное жилье - Авдотьино", ответчик, заявитель) о взыскании 16 120 887 руб. в качестве покупной цены объекта незавершенного строительства (незавершенный строительством многоквартирный жилой дом), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 37:24:020611:1991 по адресу: г. Иваново, ул. Дюковская, д. 27А.

Общество с ограниченной ответственностью "Доступное жилье - Авдотьино" обратилась в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Ивстройинвест" в лице конкурсного управляющего Сергеева Валерия Сергеевича об уменьшении стоимости объекта незавершенного строительства по соглашению до 44 112 907 руб. 79 коп.

Определением суда от 10.10.2022 встречное исковое заявление принято к производству суда.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 09.03.2023 первоначальный иск удовлетворен: с ООО "Доступное-жилье Авдотьино" в пользу ООО "Ивстройинвест" взыскано 16 120 887 руб. задолженности. В удовлетворении встречного иска отказано. С ООО "Доступное жилье - Авдотьино" в доход федерального бюджета взыскано 103 604 руб. государственной пошлины по первоначальному иску.

ООО "Доступное жилье - Авдотьино" с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Ивановской области по делу N А17-881/2021 от 09.03.2023 г. Перейти к рассмотрению дела по правилам первой инстанции. Назначить по делу экспертизу.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает на то, что суд первой инстанции не принял во внимание доводы и возражения, заявляемые ответчиком, не дал им оценку, а также указал в решении, что ответчик наличие задолженности не оспаривает. Стоимость объекта в соглашении определена с учетом стоимости прав на земельный участок, на котором он находится. Учитывая, что у истца права на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, отсутствуют, взыскание стоимости прав на земельный участок в составе стоимости объекта незавершенного строительства приведет к получению неосновательного обогащения на стороне истца. Таким образом, стоимость прав на земельный участок в размере 9 538 515 рублей не может быть взыскана с ответчика. В данном случае при реализации спорного объекта НДС не может начисляться. При этом определение ставок по налогам относится к сфере публичных отношений, а не гражданско-правовых и они не могут быть изменены соглашением сторон при заключении договора. Сроки исковой давности следует исчислять не с даты передачи объекта, а с даты обнаружения недостатков, которая определяется с даты передачи объекта плюс два года. При недостоверности проектной документации она не имеет для Арендодателя потребительской ценности, поскольку не может быть использована по назначению. Заявитель жалобы считает, что оба требования (первоначальное и встречное) не рассмотрены судом по существу. Суд ограничился выводами о том, что пропущен срок исковой давности по встречному требованию, преюдициальным значением решения по делу N А17-2076/2021 и отсутствием назначения объекта в соглашении от 01.09.2017 г.

Подробнее доводы заявителя изложены в тексте апелляционной жалобы.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 25.04.2023 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" 26.04.2023 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. На основании указанной нормы стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

ООО "Ивстройинвест" в отзыве на апелляционную жалобу доводы заявителя отклонило, решение считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судебное заседание апелляционной инстанции проводилось с использованием системы онлайн-заседания в режиме веб-конференции.

В заседании суда апелляционной инстанции стороны поддержали свои доводы и возражения, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и решения Арбитражного суда Ивановской области по делу N А17-2076/2021 между индивидуальным предпринимателем Ломыга М.А. (арендодатель) и ООО "Ивстройинвест" (арендатор) заключался договор аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома от 01.09.2014 N 01/09 (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многоквартирных жилых домов, площадью 5 861 кв.м., по адресу: г. Иваново, улица Дюковская, 27А, с кадастровым номером 37:24:020611:1569, для строительства многоквартирных жилых домов (п. 1.1 договора аренды).

Земельный участок передан по акту приема передачи от 01.09.2014.

В дальнейшем стороны вносили изменения в договор в части изменения арендной платы, и в связи с разделом участка (образованы земельные участки с кадастровыми номерами 37:24:020611:1867, 37:24:020611:1991, 37:24:020611:1992, 37:24:020611:1993).

На основании договора купли-продажи земельного участка от 19.12.2016 N 19.12.2016, заключенного между индивидуальным предпринимателем Ломыга М.А. (продавец) и ООО "Доступное жилье - Авдотьино" (ранее до смены наименования - ООО "ДиаманДСтрой", покупатель), в редакции дополнительного соглашения от 26.12.2016, ответчик по встречному иску стал собственником вышеуказанных земельных участков (в том числе с кадастровым номером 37:24:020611:1991).

Земельный участок с кадастровым номером 37:24:020611:1991 передан покупателю по передаточному акту от 19.12.2016.

Дополнительными соглашениями от 20.12.2016, от 31.07.2017 стороны договора аренды внесли в него изменения в части состава его участников, срока действия договора и пр.

Соглашением от 01.09.2017 стороны расторгли договор аренды N 01/09 от 01.09.2014, в редакции дополнительных соглашений от 01.09.2017 N 1, N 2 (далее - соглашение от 01.09.2017).

Соглашение подписано с особыми условиями (раздел 3 договора): земельный участок с кадастровым номером 37:24:020611:1991 возвращен арендодателю. Одновременно с передачей земельного участка арендодателю, арендатор возмездно передает, а арендодатель принимает расположенный на нем объект незавершенного строительства и обязательства арендатора как застройщика данного объекта перед участниками строительства, имеющими требования о передаче жилых помещений (п. 3.1 соглашения от 01.09.2017).

Объектом незавершенного строительства является 18-этажный 201-квартирный жилой дом общей площадью 9 559,6 кв. м, строительный объем - 47 217,3 куб.м, со степенью готовности 15 %, расположенный по адресу: г. Иваново, улица Дюковская, дом 27А (п. 3.2 соглашения от 01.09.2017).

Указанный Объект незавершенного строительства создан арендатором за счет собственных и привлеченных денежных средств на основании Договора N 01/09 аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома от 01.09.2014, дата регистрации 10.10.2014, N37-37-01/238/2014-492 и выданного Администрацией города Иваново 26 февраля 2015 г. разрешения на строительство N RU3702000-0041-2015. Права на указанный объект незавершенного строительства за застройщиком не зарегистрированы (п. 3.3 соглашения от 01.09.2017).

На момент заключения настоящего соглашения данный объект недвижимого имущества находится в залоге у участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, указанным в приложении N 2 к настоящему соглашению, дата регистрации ипотеки 22.05.2015, номер регистрации 37-37/001-37/011/005/2015-632/2. Иные обременения и/или правопритязания в отношении данного объекта отсутствуют (п. 3.4 соглашения от 01.09.2017).

Стоимость объекта незавершенного строительства, подлежащего передаче в собственность арендодателю определена по соглашению сторон, исходя из рыночной стоимости объекта и составляет 55 022 072 руб., с учетом НДС. Однако, учитывая, что с переходом права собственности на объект арендодатель принимает на себя обязательства перед участниками долевого строительства по заключенным договорам, указанным в Приложении N 2 к настоящему соглашению на общую сумму 38 901 185 руб., то подлежащая оплате арендодателем арендатору сумма составляет 16 120 887 руб. Указанную стоимость арендодатель должен опалить арендатору в срок до 01.09.2020. Расчеты между сторонами могут производиться посредством перечисления денежных средств на расчетный счет либо иными не противоречащими законодательству способами, в том числе путем проведения зачета встречных однородных требований

Если после заключения настоящего соглашения будут обнаружены договоры участия в долевом строительстве, которые не указаны в Приложении N 2 к настоящему соглашению, арендатор обязан будет вернуть арендодателю денежную сумму, полученную от участника долевого строительства, указанную в таком договоре в течение тридцати календарных дней с момента направления арендодателем соответствующего требования арендатору.

В случае предъявления к арендатору требований об оплате выполненных работ по строительству объекта незавершенного строительства подрядчиком (ООО "ТиДжиВи", ИНН 7727283403, ОГРН 1167746174012) или его правопреемником арендодатель обязуется оплатить лицу, предъявившему требования об оплате, или возместить арендатору документально подтвержденную стоимость выполненных подрядчиком работ в течение одного календарного месяца с момента получения соответствующего извещения (п. 3.5 соглашения от 01.09.2017, в редакции дополнительного соглашения N 1).

Арендодатель со дня государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства принимает на себя права и обязанности застройщика по заключенным на дату передачи договорам участия в долевом строительстве (Приложение N 2). Арендатор обязан уведомить всех участников долевого строительства о заключении настоящего соглашения, получить у них согласие на расторжение договора N 01/09 аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома от 01.09.2014, дата регистрации 10.10.2014, N 37-37-01/238/2014-492 и передачу в собственность арендодателю объекта незавершенного строительства (многоквартирный жилой дом) и предоставить в срок до 01 октября 2017 года Арендодателю указанные письменные согласия дольщиков (п. 3.7 соглашения от 01.09.2017)".

Земельный участок передан по акту приема-передачи от 01.09.2017 (приложение N 1 к соглашению от 01.09.2017), документация на объект незавершенного строительства передана по акту приема-передачи от 01.09.2017 (приложение N 2 к соглашению от 01.09.2017).

Право собственности истца на объект незавершенного строительства зарегистрировано 19.06.2018.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 05.03.2020 по делу N А17-8410/2019 ООО "Ивстройинвест" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.

Арбитражным судом Ивановской области рассмотрено дело N А17-4141/2019 по иску Строкина Бориса Алексеевича, действующего в интересах общества с ограниченной ответственностью "Ивстройинвест", общества с ограниченной ответственностью "Ивстройинвест" к ООО "Доступное жилье - Авдотьино" о признании недействительным (ничтожным) соглашения от 01.09.2017 о расторжении договора аренды N01/09 от 01.09.2014.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 23.09.2020 по делу N А17-4141/2019 исковые требования оставлены без удовлетворения. Решение не обжаловано, вступило в законную силу.

Арбитражным судом Ивановской области рассмотрено дело N А17-2076/2021 по иску общества с ограниченной ответственностью "Доступное жилье - Авдотьино" к обществу с ограниченной ответственностью "Ивстройинвест" о внесении изменения в соглашение о расторжении к Договору N01/09 аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома от 01.09.2014, заключенное 01.09.2017 обществом с ограниченной ответственностью "Ивстройинвест" и обществом с ограниченной ответственностью "Доступное жилье - Авдотьино", путем изложения пункта 3.5 соглашения в следующей редакции:

"3.5. Стоимость объекта незавершенного строительства, подлежащего передаче в собственность арендодателю определена по соглашению сторон исходя из рыночной стоимости объекта и составляет 38 545 387 (Тридцать восемь миллионов пятьсот сорок пять тысяч триста восемьдесят семь) рублей, НДС не облагается. Однако, учитывая, что с переходом права собственности на объект арендодатель принимает на себя обязательства перед участниками долевого строительства по заключенным договорам, указанным в Приложении N 2 к настоящему соглашению на общую сумму 38 901 185,00 (Тридцать восемь миллионов девятьсот одна тысяча сто восемьдесят пять) рублей 00 копеек, то подлежащая возмещению арендатором арендодателю сумма составляет 355 798 (Триста пятьдесят пять тысяч семьсот девяносто восемь) рублей. Указанную стоимость арендатор должен оплатить арендодателю в течение трех месяцев с момента вступления в законную силу решения суда, определяющего редакцию настоящего пункта. Расчеты между сторонами могут производиться посредством перечисления денежных средств на расчетный счет либо иными не противоречащими законодательству способами, в том числе путем проведения зачета однородных требований.

Если после заключения настоящего соглашения будут обнаружены договоры участия в долевом строительстве, которые не указаны в Приложении N 2 к настоящему соглашению, арендатор обязан будет вернуть арендодателю денежную сумму, полученную от участника долевого строительства, указанную в таком договоре в течение тридцати календарных дней с момента направления арендодателем соответствующего требования арендатору".

Арбитражный суд Ивановской области решением от 24.01.2022 по делу N А17-2076/2021 отказал в удовлетворении иска.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 05.05.2022 по делу N А17-2076/2021 решение Арбитражного суда Ивановской области от 24.01.2022 оставлено без изменения, а апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью "Доступное жилье - Авдотьино" - без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12.09.2022 по делу N А17-2076/2021 решение Арбитражного суда Ивановской области от 24.01.2022 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 05.05.2022 оставлены без изменения, а кассационная жалоба общества с ограниченной ответственностью "Доступное жилье - Авдотьино" - без удовлетворения.

Определением Верховного суда Российской Федерации от 27.12.2022 N 301-ЭС22-25553 обществу с ограниченной ответственностью "Доступное жилье - Авдотьино" отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В порядке досудебного урегулирования спора ООО "Ивстройинвест" 23.12.2020 направило ООО "Доступное жилье - Авдотьино" претензию о выплате стоимости объекта в размере 16 120 887 руб., оставленную ответчиком по первоначальному иску без ответа.

Истец по встречному иску, указал, что с целью устранения недостатков переданной документации, истец по первоначальному иску был вынужден заново получать технические условия и оплачивать технологическое присоединение по ним.

ООО "Доступное жилье - Авдотьино" были получены следующие технические условия и оплачены технологические присоединения:

- договор об осуществлении временного технологического присоединения к электрическим сетям от 20.05.2019 N 3/9-10ВР, технические условия для временного присоединения к электрическим сетям N 3/9-ЮВР от 20.05.2019 - сумма 217 834 руб. 96 коп.;

- договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям от 19.04.2019 N 3/9-234, технические условия для присоединения к электрическим сетям N 3/9-234 от 19.04.2019 - сумма 217 417 руб. 40 коп.;

- договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям от 16.11.2021 N 3/9-919, технические условия для присоединения к электрическим сетям N 3/9-919 от 16.11.2021 - сумма 3 865 797 руб.;

- договор о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе холодного водоснабжения от 22.08.2019 N 585/В, условия подключения (технологического присоединения) объекта к централизованной системе холодного водоснабжения N 585/ДВ от 22.08.2019 - сумма 3 042 586 руб. 14 коп.;

- договор о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе водоотведения от 22.08.2019 N 585/К, условия подключения (технологического присоединения) объекта к централизованной водоотведения N 585/ДК от 22.08.2019 - сумма 2 056 031 руб. 91 коп.;

- технические условия на подключение теплоснабжения N 1/04-2019 от 24.04.2019 г. В связи с истечением срока действия прежних технических условий и не выполнении предписанных в нем условий на участке тепловой сети от ТК-11 до ТК-14 закончился резерв пропускной способности, в связи с чем потребовалось произвести замену участка тепловой сети от ТК-11 до ТК-14 с разработкой проекта. Стоимость указанных работ составила 1 509 496 руб. 80 коп.

Стоимость затрат по устранению выявленных недостатков составила 10 909 164 руб. 21 коп. ООО "Доступное жилье - Авдотьино" в подтверждение факта несения указанных услуг представило платежные поручения.

Истцом по встречному иску в адрес ООО "Ивстройинвест" 30.08.2022 направлена претензия о соразмерном изменении стоимости переданного объекта незавершенного строительства в сторону уменьшения, оставленная ответчиком по встречному иску без удовлетворения.

Для принудительного взыскания покупной цены объекта незавершенного строительства (незавершенный строительством многоквартирный жилой дом), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 37:24:020611:1991 по адресу: г. Иваново, ул. Дюковская, д. 27А, в размере 16 120 887 руб., ООО "Ивстройинвест" обратилось с первоначальным иском в арбитражный суд.

С учетом выявления недостатков, и несения дополнительных расходов по устранению указанных недостатков, истец по встречному иску заявил требования об уменьшении стоимости объекта незавершенного строительства по соглашению до 44 112 907 руб. 79 коп.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

Относительно требований, изложенных заявителем в просительной части жалобы о переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Согласно части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

В соответствии с частью 6.1. статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в срок, не превышающий трех месяцев со дня поступления апелляционной жалобы вместе с делом в арбитражный суд апелляционной инстанции. О переходе к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции выносится определение с указанием действий лиц, участвующих в деле, и сроков осуществления этих действий.

Судом апелляционной инстанции указанные основания не установлены.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют процессуальные основания для перехода к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным для суда первой инстанции.

В просительной части жалобы также содержится ходатайство ответчика о назначении по делу экспертизы.

Ходатайство заявителя о назначении экспертизы подлежит отклонению судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле; в случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

В силу части 1 статьи 64 и статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами статей 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об относимости и допустимости доказательств.

Заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое не имеет заранее установленной силы, и оценивается наряду с другими доказательствами (часть 2 статьи 64, часть 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, вопрос о необходимости проведения экспертизы, согласно статье 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находится в компетенции суда, разрешающего дело по существу, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, поэтому требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

Учитывая, что назначение экспертизы по делу в соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является правом, а не обязанностью суда, суд апелляционной инстанции полагает, что имеющиеся в деле доказательства позволяют рассмотреть спор по существу, в связи с чем приходит к выводу об отсутствии необходимости для ее проведения.

По доводам апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В апелляционной жалобе Ответчик указывает, что суд первой инстанции не принял доводов и возражений Ответчика и не дал им оценку. По мнению Ответчика, суд не принял во внимание смешанный характер Соглашения о расторжении.

Указанные выше доводы Ответчика отклоняются судом апелляционной инстанции как несостоятельные, поскольку не нашли своего подтверждения в материалах дела. Так, все возражения Ответчика были учтены судом первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку в решении.

Относительно квалификации Соглашения о расторжении, как сделки, содержащей элементы договора купли-продажи будущей вещи, Арбитражный суд Ивановской области высказался на листах решения 8, 10. Оснований для иной правовой оценки указанных обстоятельств у суда апелляционной инстанции не имеется.

В апелляционной жалобе Ответчик заявляет о том, что в силу положений п. 2 ст. 555 ГК РФ цена приобретенного им объекта незавершенного строительства включает в себя цену земельного участка.

Вместе с тем, к спорной ситуации не подлежит применению указанная выше норма права. Данная норма устанавливает общий принцип определения цены объекта недвижимого имущества, отчуждаемого в собственность вместе с земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, действующий при отсутствии надлежащего регулирования в заключенном договоре купли-продажи.

В сложившейся ситуации спорный объект незавершенного строительства приобретался по Соглашению о расторжении ранее заключенного договора аренды земельного участка, предоставленного Ответчиком Истцу для строительства объекта. Соглашение о расторжении предусматривало возврат Истцом арендованного земельного участка, а также продажу возведенного на участке объекта недвижимости.

Таким образом, земельный участок не продавался Ответчику (не являлся объектом купли-продажи), а возвращался Истцом (арендатором) Ответчику (собственнику). В связи с чем, покупная цена, предусмотренная Соглашением, охватывала исключительно стоимость самого объекта, а не объекта с земельным участком.

Данное обстоятельство не могло быть не известно Ответчику при заключении и исполнении Соглашения о расторжении.

Ответчик, заявляя, о том, что предусмотренная Соглашением о расторжении цена объекта незавершенного строительства подлежит оплате за вычетом суммы налога (НДС) и стоимости земельного участка, ссылается на отчет об оценке N 9/09/17 от 15.09.2017 года ООО "Универсал-Сервис Плюс".

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции полагает, что Ответчиком не учтено следующее.

Согласно ч. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии с условиями Соглашения о расторжении (п. 3.5.) стоимость объекта незавершенного строительства, подлежащего передаче в собственность Ответчика (а не объекта с земельным участком) определена по соглашению сторон, исходя из рыночной стоимости объекта, и составляет 55 022 072 (пятьдесят пять миллионов двадцать две тысячи семьдесят два) рубля, с учетом НДС. Однако, учитывая, что с переходом права собственности на объект Ответчик принимает на себя обязательства перед участниками долевого строительства по заключенным договорам, указанным в Приложении N 2 к Соглашению о расторжении на общую сумму 38 901 185 руб., то подлежащая оплате сумма составляет 16 120 887 (шестнадцать миллионов сто двадцать тысяч восемьсот восемьдесят семь) рублей. Указанную стоимость Ответчик должен опалить в срок до 01.09.2020 года.

Из указанного выше пункта Соглашения о расторжении четко и недвусмысленно следует принятие на себя ответчиком обязанности оплатить Истцу за объект денежную сумму в размере 16 120 887 рублей.

Согласованная Истцом и Ответчиком цена объекта незавершенного строительства подтверждена выводами судебных инстанций при принятии судебных актов по делу N А17-2076/2021, в рамках которого Ответчик пытался оспорить и изменить цену объекта.

На листе 7 пунктах 1 и 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", следует, что в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по статье 168 ГК РФ. Воспользовавшись названным правом, стороны заключили соглашение от 01.09.2017 о расторжении договора аренды МО 1/09 от 01.09.2014, при этом согласовав передачу участка с объектом незавершенного строительства и установив цену объекта. Из текста соглашения не следует, что основанием определения стоимости является Отчет N9/09/17, более того отчет составлен позднее даты заключения соглашения.

Данный вывод сделан судом исключительно исходя из буквального и верного толкования условий Соглашения о расторжении, согласно которому (п. 3.5.) цена объекта определена по соглашению сторон, исходя из рыночной стоимости объекта.

Сведений о том, что при определении цены использовался именно отчет об оценке, Соглашение не содержит.

Вопреки доводам Ответчика, Истец не использовал и не предоставлял в суд отчет об оценке. Отчет был представлен в суд именно Ответчиком, предположительно, им и заказывался. У Истца данный отчет отсутствовал.

Пересмотр согласованной сторонами договорной цены в связи с самим фактом возможного изменения объема налоговых обязательств не является допустимым и правомерным (п. 36 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021).

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев обстоятельства дела, считает обоснованным отказ Ответчику в удовлетворении встречного иска об уменьшении цены договора.

Возможность предъявления требований о соразмерном уменьшении покупной цены недвижимого имущества, когда оно не соответствует условиям договора, регламентирована статьями 475 и 557 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, к спорным правоотношениям следует применять положения статей 474, 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающих порядок проверки качества и сроки обнаружения недостатков.

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

В соответствии с пунктом 2 статьи 474 Гражданского кодекса Российской Федерации, если порядок проверки качества товара не установлен, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

В соответствии с пунктом 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Исходя из системного толкования норм названных статей Гражданского кодекса Российской Федерации, а также с учетом того, что объект недвижимости и имеющая отношение к нему техническая документация были приняты Ответчиком без замечаний по актам приема-передачи в день заключения Соглашения о расторжении, необходимыми условиями реализации прав покупателя недвижимости на соразмерное уменьшение покупной цены являются:

- доказательства наличия недостатков качества объекта;

- отклонение объекта от условий о его качестве, которые содержатся в договоре;

- скрытый характер недостатков (невозможность установить недостатки при приемке) и умолчание об этих недостатках продавцом;

- своевременное выявление недостатков и своевременное предъявление требований, основанных на таких недостатках, продавцу (в разумный срок, но не более 2 лет).

Как верно отмечено судом первой инстанции, Ответчиком не доказан факт наличия недостатков товара - объекта незавершенного строительства.

В данном случае в качестве недостатков товара Ответчик видит недостатки в технических условиях и проектной документации. По мнению ответчика, технические условия и проектную документацию невозможно использовать по назначению, что обуславливает невозможность использования по назначению самого объекта.

Недостатки технических условий представляются Ответчиком в неисполнении и истечении срока действия самих технических условий, а также в отсутствии оплаты за технологическое присоединение.

Однако, само по себе истечение срока действия технических условий, отсутствие исполнения технических условий и отсутствие оплаты за технологическое присоединение не может являться недостатками качества объекта.

Технологическое присоединение - неотъемлемая часть доведения объекта незавершенного строительства до стадии готовности к эксплуатации. Соответственно, оплата за подключение к сетям, внесенная Истцом, не может считаться устранением недостатков технических условий, а должна рассматриваться исключительно в качестве реализации правомочий собственника объекта незавершенного строительства на его достройку.

Получая от Истца объект незавершенного строительства со степенью готовности 15 %, Ответчик не мог не видеть и не понимать, что объект с таким процентом готовности не является подключенным к инженерным сетям.

Все технические условия были выданы в 2014 году сроком на 2 года и истекли к моменту заключения Соглашения о расторжении, о чем не могло быть неизвестно Ответчику, принявшему объект и документацию к нему без замечаний.

Условиями Соглашения не предусмотрено, что объект незавершенного строительства подключен к каким-либо сетям, что полученные Ответчиком технические условия являются действующими или исполненными, а также что плата за технологическое присоединение внесена Ответчиком.

В силу положений п. 3.6. Соглашения о расторжении Ответчик должен был лишь передать одновременно с объектом по акту приема-передачи всю имеющуюся у него техническую документацию, требования к такой документации установлены не были. Это обязательство было исполнено Истцом, исполнение было принято Ответчиком без замечаний.

Таким образом, суд первой инстанции сделал верный вывод о передаче Истцом объекта в том качественном и количественном (комплектном) состоянии, которое соответствует условиям договора - Соглашения о расторжении.

Спорный объект незавершенного строительства, принятый по акту без замечаний, не имеет каких-либо скрытых недостатков.

Ответчиком не представлено доказательств того, что, производя отчуждение объекта, Истец умолчал о каких-либо недостатках, скрыл какие-либо сведения о технической документации, что исключает возможность предъявления требований об уменьшении покупной цены.

В силу сложившейся деловой практики проверка качества объекта недвижимости, наличия и состава технической документации осуществляется до фактической приемки.

Разумный срок для выявления недостатков и заявления претензий по качеству объекта, составу технической документации не может превышать одного, максимум трех, календарных месяцев.

Ответчиком не представлено доказательств выявления в разумный срок каких-либо недостатков объекта и предъявления требований, основанных на таких недостатках. Претензия по качеству была заявлена лишь в 2022 году, то есть, спустя почти пяти лет после принятия объекта и технической документации. Это лишает Ответчика права заявлять требование об уменьшении цены товара в силу положений п. 2 ст. 477 ГК РФ.

Позиция Ответчика о том, что срок исковой давности по требованиям о соразмерном уменьшении цены договора следует исчислять с даты передачи объекта плюс два года (то есть, с 01.09.2019 года) основана на неверном толковании норм материального права.

Срок для выявления недостатков товара, предусмотренный п. 2 ст. 477 ГК РФ, не является сроком исковой давности, но и не влияет на начало течения срока исковой давности. При этом пропуск любого из указанных выше сроков является основанием для отказа в иске.

В силу п.1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Принимая во внимание, что объект незавершенного строительства и прилагаемая к нему документация были получены Ответчиком 01.09.2017 года по актам приема-передачи, скрытых недостатков не имели, срок исковой давности начал течь именно с указанной даты.

Срок на выявление недостатков начал течь также с момента приемки объекта и документации. Оба срока Ответчиком были пропущены.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы рассмотрены судом апелляционной инстанции и признаны несостоятельными, поскольку они сводятся к несогласию заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом первой инстанции представленных в материалы дела доказательств, что не свидетельствует о нарушении судом первой инстанции норм материального, а также процессуального права.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что при принятии решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, а, следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены решения не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ивановской области от 09.03.2023 по делу N А17-881/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Доступное жилье - Авдотьино" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ивановской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Л.Н. Горев

Судьи

Е.А. Овечкина А.Б. Савельев