Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 13 июня 2023 г. N 03АП-2272/23 по делу N А33-13655/2022

г. Красноярск

13 июня 2023 г.

Дело N А33-13655/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 июня 2023 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Парфентьевой О.Ю.,

судей: Дамбарова С.Д., Петровской О.В.,

при ведении протокола судебного заседания Щекотуровой Я.С.,

при участии: от ответчика - индивидуальному предпринимателю Ворочиной Лилии Михайловне: Потапкиной Е.А., представителя по доверенности от 15.06.2022, диплом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сысака Евгения Михайловича (ИНН 241300103137, ОГРН 305244203200010) на решение Арбитражного суда Красноярского края от 13 марта 2023 года по делу N А33-13655/2022,

УСТАНОВИЛ:

Сысак Евгений Михайлович (далее - истец) обратился в Ермаковский районный суд Красноярского края с иском к Ворочиной Лилии Михайловне о признании права собственности на нежилые помещения: пом. 2 с площадью 122,9 м с
КН 24:13:2401047:208; пом. 3 с площадью 138,5 м с КН 24:13:2401047:209 (сформированы при выделении и здания с КН 24:13:2401047:197); пом.1 с площадью 262,8 м КН 24:13:2401047:210; пом. 4 с площадью 278,5 м (сформированы при выделении из здания с КН 24:13:2401047:199), расположенные по адресу Красноярский край, Ермаковский район, ул. Карла Маркса, 43, и право собственности на 27/100 доли земельного участка с КН 24:13:2401047:0017, расположенного по адресу: Красноярский край, Ермаковский район, ул. Карла Маркса, 43 (с учетом принятых 09.09.2022 судом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Заявление принято к производству Ермаковского районного суда Красноярского края, делу присвоен номер 2-142/2022 24RS0015-01-2022-000019-04.

Определением от 12.04.2022 дело N 2-142/2022 24RS0015-01-2022-000019-04 передано по подсудности в Арбитражный суд Красноярского края.

Определением от 07.06.2022 возбуждено производство по делу. Определением от 14.10.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: администрация Ермаковского района и администрация Ермаковского сельсовета.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 13.03.2023 в иске отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда, правовой оценкой установленных обстоятельств и представленных доказательств. Заявитель жалобы считает, что в представленном истцом договоре купли-продажи от 20.04.2014 стороны согласовали условия о предмете договора, в договоре указаны кадастровые номера помещений, позволяющие идентифицировать и на местности, а также указана часть земельного участка, на котором они расположены. Заявитель жалобы не согласен с выводом суда о том, что наличие двух договоров свидетельствует о несогласованности сторонами предмета договора. По мнению заявителя, наличие двух договоров наоборот свидетельствует о согласованности сторонами предмета договора купли-продажи.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 20.04.2023 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 06.06.2023.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу. Просит судебный акт суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснениями, изложенными в пунктах 14, 15, 16, 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 N 57 "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов" путем размещения определения суда о принятии апелляционной жалобы к производству суда, выполненного в форме электронного документа, на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступной автоматизированной системе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru) в сети "Интернет", явку своих представителей не обеспечили.

На основании изложенного, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие иных лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность принятого решения проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, исследовав доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ответчик (далее - продавец) и истец (далее - покупатель) подписан договор купли-продажи от 20.04.2014, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить следующее имущество:

- здание-помещение, находящееся по адресу: Красноярский край, Ермаковский район, с. Ермаковское, ул. Карла Маркса, 43, общей площадью 524,2 м (КН 24:13:2401047:208, общей площадью 122,9 м, КН 24:13:2401047:209, общей площадью 138,5 м,

КН 24:13:2401047:210, общей площадью 262,8 м), выданные 25.11.2013 и 19.12.2013;

- земельный участок, находящийся по адресу: Красноярский край, Ермаковский район, с. Ермаковское, ул. Карла Маркса, 43в общей площадью 802+/-10 м,

КН 24:13:2401047:212, выделенный из кадастрового участка номер 24:13:2401047:17 (пункт 1 договора от 20.04.2014).

Цена, подлежащая уплате покупателем продавцу за приобретенное недвижимое имущество, составляет 400 000 рублей, при этом стоимость помещений составляет 100 000 рублей, а стоимость земельного участка составляет 300 000 рублей. Указанная цена установлена соглашением сторон, является окончательной и изменению не подлежит (пункт 3 договора). Оплата произведена полностью до подписания настоящего договора (пункт 4 договора).

Стороны подписали акт приема-передачи имущества от 20.04.2014, согласно которому не имеют претензий друг к другу по срокам и порядку передачи имущества, оплаты его стоимости, а также надлежащему исполнению иных обязательств по договору.

Кроме того, в материалы дела представлен договор купли-продажи от 02.09.2014, подписанный истцом и ответчиком, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить следующее имущество:

- здание-помещение, находящееся по адресу: Красноярский край, Ермаковский район, с. Ермаковское, ул. Карла Маркса 43 общей площадью 346,1 м, с
КН 24:13:2401047:04:216:002:000622130:0003:20003, общей площадью 83,3 м, выданный 25.04.2007, КН 24:13:2401047:210 общей площадью 262,8 м, выданные 25.11.2013 и 19.12.2013;

- земельный участок, находящий по адресу: Красноярский край Ермаковский район, с. Ермаковское, ул. Карла Маркса 43в общей площадью 802+/-10 м КН 24:13:2401047:212, выделенный из кадастрового участка с КН 24:13:2401047:17 (пункт 1 договора).

Цена, подлежащая уплате покупателем продавцу за приобретенное недвижимое имущество, составляет 400 000 рублей, при этом стоимость помещений составляет 100 000 рублей, а стоимость земельного участка составляет 300 000 рублей. Указанная цена установлена соглашением сторон, является окончательной и изменению не подлежит (пункт 3 договора). Оплата произведена полностью до подписания настоящего договора (пункт 4 договора).

Стороны подписали акт приема-передачи имущества от 02.09.2014, согласно которому не имеют претензий друг к другу по срокам и порядку передачи имущества, оплаты его стоимости, а также надлежащему исполнению иных обязательств по договору.

Кроме того, истцом и ответчиком подписан договор купли-продажи от 16.09.2011, по условиям которого продавец продал, а покупатель приобрел в собственность здание-склад, общей площадью 278,5 м, находящийся по адресу: Красноярский край Ермаковский район, с. Ермаковское, ул. Карла Маркса 43б и земельный участок общей площадью 673 м с КН 24:13:2401047:86 (пункт 1 договора).

Продавец и покупатель оценивают имущество: здание-склад в 44 000 рублей, земельный участок - 156 000 рублей. Указанная цена, установленная соглашением сторон, является окончательной и изменению не подлежит. Покупатель уплатил продавцу задаток в сумме 200 000 рублей (пункт 2.1 договора). Сторонами подписан акт приема-передачи от 16.09.2011.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 29.12.2021 право собственности в отношении объектов с КН 24:13:2401047:208, 24:13:2401047:209, 24:13:2401047:210, 24:13:2401047:212 не зарегистрированы. Отсутствие регистрации права собственности на указанные объекты также следует из уведомлений ФГБУ "ФКП Росреестра" от 10.02.2022 и выписок из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 09.02.2022.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 14.01.2008 серия 24ЕЗ 679148 ответчику на праве собственности принадлежит земельный участок с
КН 24:13:2401047:0017, общей площадью 5336,65 м, что также следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 22.06.2022. Согласно указанной выписке в пределах земельного участка расположены объекты с КН 24:13:0000000:1422, 24:13:2401047:484.

В материалы дела представлена выписка из ЕГРОКС от 25.04.2007 в отношении объекта капитального строительства - Склад с подвалом, расположенного по адресу: Красноярский край, Ермаковский район, с. Ермаковское, ул. Карла Маркса, 43, Литер В2, В3, общей площадью 1169,1 м, инвентарный номер 04:216:002:000622130:0001:20000,
КН 24:13:2401047:0017:04:216:002:000622130:0001:20000. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 22.06.2022 указанному объекту присвоен КН 24:13:2401047:199, право собственности зарегистрировано за ответчиком. Здание расположено в пределах земельного участка с КН 24:13:2401047:0017. В пределах здания расположен объект с КН 24:13:2401047:210.

Согласно сведениям Управления Росреестра по Красноярскому краю (отзыв от 21.06.2022) объекты с КН 24:13:2401047:208, 24:13:2401047:209 расположены в здании с КН 24:13:2401047:197, общей площадью 116,9 м, расположенном по адресу: Красноярский край, Ермаковский район, с. Ермаковское, ул. Карла Маркса, 43, на земельном участке с КН 24:13:2401047:27. Приведенные обстоятельства также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 04.08.2022.

Помещение с КН 24:13:2401047:210 находится в здании с КН 24:13:2401047:199, расположенном на земельном участке с КН 24:13:2401047:73. Приведенные обстоятельства также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 30.09.2022. Земельный участок с КН 24:13:2401047:212 снят с кадастрового учета.

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Красноярскому краю от 03.10.2022 сведения об объекте недвижимости с КН 24:13:2401047:86 в ЕГРН отсутствуют.

Истцом и ответчиком в материалы дела представлено письмо от 22.03.2021 N 575, адресованное истцу, согласно которому все проекты сделок ответчик считает ничтожными, а договоры незаключенными, поскольку каких-либо договоров по продаже истцу зданий, сооружений, земельных участков и прочих объектов между сторонами не заключалось, денежных сумм по приобретению недвижимого имущества на протяжении с 2011 года по настоящее время от истца ответчику не поступало. Из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 10.10.2022 следует, что Ворочина Л.М. не подтвердила факт получения денежных средств от Сысака Е.М.

Истец в материалы дела представил возражение от 19.07.2021, согласно которому договоры купли-продажи подписаны сторонами, исполнены в полном объеме, следовательно, отсутствуют основания для признания их незаключенными и ничтожными.

Истцом в материалы дела представлены заключения кадастрового инженера Зеленовского Е.А.:

- от 10.01.2022 23, согласно которому в ходе проведения обследования нежилого здания с местоположением: Российская Федерация, Красноярский край, Ермаковский р-н, с. Ермаковское, ул. Карла Маркса, д.43, КН 24:13:2401047:199, было выявлено следующее: здание расположено на двух земельных участках с КН: 24:13:2401047:212, 24:13:2401047:211, образованных в результате раздела земельного участка с
КН 24:13:2401047:17. В обследуемой части здания (в пределах земельного участка 24:13:2401047:212) расположено три помещения с КН: 24:13:2401047:210 (пом.1, площадь 262,8 м), 24:13:2401047:208 (пом.2, площадь 122,9 м), 24:13:2401047:209 (пом.3, площадь 138,5 м). Местоположение помещений отображено в прилагаемой схеме расположения объекта недвижимости (части объекта недвижимости) на земельном участке и расположенных в нем помещений. Помещения расположены в границах земельного участка с КН 24:13:2401047:212;

- от 28.06.2022 24, согласно которому в ходе проведения обследования нежилого здания с местоположением: Российская Федерация, Красноярский край, Ермаковский р-н, с. Ермаковское, ул. Карла Маркса, д.43, КН 24:13:2401047:199, было выявлено следующее: в едином государственном реестре на кадастровом учете находятся три помещения с КН: 24:13:2401047:210 (пом. 2, площадь 262,8 м), 24:13:2401047:208 (пом.2, площадь 122,9 м), 24:13:2401047:209 (пом. 3, площадь 138,5 м), в пределах вышеуказанного нежилого здания и расположенные в границах земельного участка с

КН 24:13:2401047:17; дополнительно установлено помещения 4, с площадью по внутренним параметрам в размере 234,5 м, сведения в едином государственном реестре о данном помещении отсутствуют, местоположение помещения отображено в прилагаемой схеме расположения объекта недвижимости (части объекта недвижимости) на земельном участке и расположенных в нем помещений, в пределах вышеуказанного нежилого здания и расположенные в границах земельного участка с КН 24:13:2401047:17.

Также истцом в материалы дела предоставлены технические планы, подготовленные кадастровым инженером Зеленовским Е.А. 06.10.2022 на здания с КН 24:13:2401047:199 и 24:13:2401047:197.

Ответчиком в материалы дела представлены рецензии от 13.10.2022 N N 11/13/10 и 12/13/10, подготовленная ООО "Независимая экспертиза", согласно которым Технические планы зданий с КН 24:13:2401047:197 и 24:13:2401047:199, выполненные кадастровым инженером Зеленовским Е.А., состоящим в СРО Ассоциации "ОКИС", реестровый номер 1559, от 30.06.2016, подготовленные 06.10.2022, не являются документами, в которых содержатся все основные характеристики обследуемого объекта недвижимости, поскольку получены с нарушением ФЗ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", нарушением Приказа Росреестра от 15.03.2022 N П/0082 "Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений" (Зарегистрировано в Минюсте России 04.04.2022 N 68051).

Согласно письму администрации Ермаковского района от 17.12.2020 N 4114/09 на земельный участок, расположенный по адресу: с. Ермаковское, ул. Карла Маркса, 43 разрешение на строительство (реконструкцию) нежилых зданий - склады, отделом архитектуры, строительства и коммунального хозяйства администрации Ермаковского района не выдавалось.

В материалы дела ответчиком представлена заверенная Минусинским отделением АО Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ копия технического паспорта по состоянию на 30.08.2022 на нежилое здание, расположенное по адресу: Красноярский край, Ермаковский р-н, с. Ермаковское, ул. Карла Маркса, д.43, Литера В2, В3, В1, Б1, Б8, согласно которому подсчитать общую площадь здания невозможно в связи с тем, что в пом. 4 ЛитВ2, пом. 5 Лит.В2, пом. 3 Лит.В1, пом. 1 Лит.Б8 нет доступа, пом. 3 Лит.В2 не эксплуатируется по причине отсутствия перекрытия и крыши. При этом из экспликации следует, что площадь пом.1 В1 составляет 87,3 м, площадь пом.1 В2 0 221,0 м, площадь пом.2 В1 - 89,6 м, площадь пом.2 В2,В3 - 338,1-м, площадь пом. 3 В2 - 228,5 м, площадь пом.4 Б1 - 14,8 м. Разрешение на реконструкцию нежилого здания Лит. В2, В3, В1, Б1, строительство Лит.8 не предъявлено.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 27.10.2022 объекты с КН 24:13:2401047:197 и 24:13:2401047:199 находятся в пределах земельного участка с КН 24:13:2401047:17, право собственности на который зарегистрировано за ответчиком.

Ссылаясь на то, что истец является добросовестным покупателем, регистрация права собственности на объекты не произведена, предприниматель обратился с настоящим иском в суд.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, моментом возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору является момент ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.

В соответствии с абзацем первым пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса также предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как указывалось ранее, из представленных в материалы дела договоров купли-продажи от 20.04.2014, 02.09.2014, 16.09.2011, подписание которых стороны не оспаривают, следует, что предметами купли-продажи являлись следующие объекты:

- здание-помещение, находящееся по адресу: Красноярский край, Ермаковский район, с. Ермаковское, ул. Карла Маркса, 43, общей площадью 524,2 м (КН 24:13:2401047:208, общей площадью 122,9 м, КН 24:13:2401047:209, общей площадью 138,5 м,

КН 24:13:2401047:210, общей площадью 262,8 м), выданные 25.11.2013 и 19.12.2013;

- земельный участок, находящийся по адресу: Красноярский край, Ермаковский район, с. Ермаковское, ул. Карла Маркса, 43в общей площадью 802+/-10 м,

КН 24:13:2401047:212, выделенный из кадастрового участка номер 24:13:2401047:17;

- здание-помещение, находящееся по адресу: Красноярский край, Ермаковский район, с. Ермаковское, ул. Карла Маркса 43 общей площадью 346,1 м, с

КН 24:13:2401047:04:216:002:000622130:0003:20003, общей площадью 83,3 м (не является предметом спора),

- здание-склад, общей площадью 278,5-м, находящийся по адресу: Красноярский край Ермаковский район, с. Ермаковское, ул. Карла Маркса 43б и земельный участок общей площадью 673 м с КН 24:13:2401047:86.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации для определения содержания договора в случае его неясности подлежит выяснению действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно сведениям Управления Росреестра по Красноярскому краю (отзыв от 21.06.2022) объекты с КН 24:13:2401047:208, 24:13:2401047:209 расположены в здании с КН 24:13:2401047:197, общей площадью 116,9 м. Данные обстоятельства также подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 04.08.2022.

Согласно имеющимся в материалах дела выпискам из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости площади объектов с КН 24:13:2401047:208, 24:13:2401047:209 составляют 122,9 м и 138,5 м соответственно, что в сумме составляет 261,4 м. При этом площадь здания с КН 24:13:2401047:197 составляет 116,9 м.

С учетом изложенного, верным является вывод суда первой инстанции о наличии признаков реконструкции здания с КН 24:13:2401047:197.

Согласно письму администрации Ермаковского района от 17.12.2020 N 4114/09 на земельный участок, расположенный по адресу: с. Ермаковское, ул. Карла Маркса, 43 разрешение на строительство (реконструкцию) нежилых зданий - склады, отделом архитектуры, строительства и коммунального хозяйства администрации Ермаковского района не выдавалось.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

При этом отсутствие требуемого разрешения на строительство должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации), а пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения.

Положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 Постановления N 10/22).

В силу части 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Доказательств, подтверждающих наличие законных оснований увеличения общей площади здания с КН 24:13:2401047:197, суд первой, равно как и суду апелляционной инстанции не представлено, равно как и не представлено доказательств, подтверждающих возникновение у ответчика (продавца) права собственности на указанные объекты.

При этом, суд первой инстанции, исследовав материалы дела, обоснованно указал, что помещение с КН 24:13:2401047:210 и земельный участок с КН 24:13:2401047:212 являлись предметом двух договоров: от 20.04.2014 и от 02.09.2014.

В договоре от 02.09.2014 отсутствует указание на то, что он является дополнительным соглашением к договору от 20.04.2014. Следовательно, стороны подписывали договоры два раза в отношении одного и того же имущества, при этом стоимость помещения и земельного участка идентичны стоимости, указанной в договоре от 20.04.2014. Довод истца о том, что ответчик просил дополнительно оплатить денежные средства на оформление всех объектов и за дополнительные помещения, материалами дела не подтверждается.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правильно указал, что отсутствие единого договора купли-продажи, свидетельствует о несогласованности сторонами предмета купли-продажи.

Согласно материалам дела земельный участок с КН 24:13:2401047:212 снят с кадастрового учета.

Предметом договора от 16.09.2011 являются здание-склад, общей площадью 278,5 м, находящееся по адресу: Красноярский край Ермаковский район, с. Ермаковское, ул. Карла Маркса 43б и земельный участок общей площадью 673 м с КН 24:13:2401047:86.

Из материалов дела следует, что указанное помещение сформировано при выделении из здания с КН 24:13:2401047:199. При этом в материалах дела отсутствуют доказательства, что указанное помещение сформировано как самостоятельный объект и поставлено на кадастровый учет.

Из технического плана, подготовленного кадастровым инженером Зеленовским Е.А. 06.10.2022 на здание с КН 24:13:2401047:199, следует, что в указанном здании расположено помещение N 3, сведения о котором внесены в ЕГРН, с

КН 24:13:2401047:210, площадью 262,8 м и помещение 4, площадью 234,5 м, сведения в ЕГРН о котором отсутствуют.

Таким образом, кадастровым инженером не установлено нахождение в здании с
КН 24:13:2401047:199 помещения 4 площадью 278,5 м, о признании право собственности на которое заявлено истцом.

Также согласно уведомлению Управления Росреестра по Красноярскому краю от 03.10.2022 сведения об объекте недвижимости с КН 24:13:2401047:86 в ЕГРН отсутствуют.

Повторно исследовав и оценив указанные документы, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что из договора от 16.09.2011 невозможно установить какое именно имущество являлось его предметом.

При отсутствии обязательного требования об открытии специальных счетов, позволяющих подтвердить поступление/непоступление денежных средств во исполнение условий договора купли-продажи, в данном случае реальность передачи денежных средств, закрепленная сторонами сделки путем указания в договорах на их получение, может быть установлена по правилам статей 160, 161, 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым при расчетах между физическими лицами исполнение обязательств подтверждается распиской в получении исполнения.

При этом, ответчик, как в суде первой, так и в суде апелляционной инстанции отрицал факт получения им денежных средств от истца.

Также истцом и ответчиком в материалы дела представлено письмо от 22.03.2021 N 575, адресованное истцу, согласно которому все проекты сделок ответчик считает ничтожными, а договоры незаключенными, поскольку каких-либо договоров по продаже истцу зданий, сооружений, земельных участков и прочих объектов между сторонами не заключалось, денежных сумм по приобретению недвижимого имущества на протяжении с 2011 года по настоящее время от истца ответчику не поступало. Из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 10.1.02022 следует, что Ворочина Л.М. не подтвердила факт получения денежных средств от Сысака Е.М.

Из объяснений Ахмадеева Р.Р. и Попова Е.П., полученных в ходе рассмотрения заявления Сысака Е.М. КУСП N 2557, также не следует, что они являлись свидетелями передачи денежных средств в рамках договоров купли-продажи от 20.04.2014, 02.09.2014, 16.09.2011.

Кроме того, в отношении спорных объектов отсутствует регистрация права собственности ответчика.

В пункте 59 постановления Пленумов Верховного суда Российской Федерации и Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 2 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" указано, что единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Согласно пункту 1 статьи 62 Закона N 218-ФЗ сведения, содержащиеся в ЕГРН, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются органом регистрации прав по запросам любых лиц.

Таким образом, покупатель, проявляя должную осмотрительность до заключения сделок, мог ознакомиться с информацией, содержащейся в публичном реестре, и обнаружить отсутствие регистрации права собственности ответчика на спорные объекты.

Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции установил, что доводы не содержат ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Вопреки доводам апелляционной жалобы судом первой инстанции материалы дела исследованы полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Оснований для иной оценки у суда апелляционной инстанции не имеется.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, в связи с чем апелляционная жалоба, по изложенным в ней доводам, удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 13 марта 2023 года по делу N А33-13655/2022 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.Ю. Парфентьева

Судьи

С.Д. Дамбаров О.В. Петровская