Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 июня 2023 г. N 11АП-6463/23 по делу N А65-16763/2022

г. Самара

13 июня 2023 г.

Дело N А65-16763/2022

Резолютивная часть постановления оглашена 06 июня 2023 года.

Постановление в полном объёме изготовлено 13 июня 2023 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Митиной Е.А., судей Копункина В.А., Коршиковой Е.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Степанец М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 марта 2023 года по делу N А65-16763/2022 (судья Панюхина Н.В.), по иску индивидуального предпринимателя Меджидова Гафура Мамедали оглы, г. Казань (ОГРНИП 306165534200013, ИНН 165901295871) (ИНН 165901295871) к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674),

об определении условий договора купли-продажи имущества,

с привлечением третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "ФасадСтолицы", г. Казань (ИНН 1660216079),

в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Меджидов Гафур Мамедали оглы, г.Казань (далее- истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (далее -ответчик) об определении условий договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объектов недвижимости: нежилые помещения этажа N 1, NN 6а,7а, 8-11, кадастровый номер 16:50:100420:1619, расположенные по адресу: РТ, г. Казань, ул. Декабристов, д. 158, пом. 1101, общей площадью 57,4 кв.м., изложив пункт 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена объекта по настоящему договору составляет 2 005 000 рублей".

Судом к участию в деле привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - общество с ограниченной ответственностью "ФасадСтолицы", г.Казань.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования, просил суд определить условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилые помещения этажа N 1 NN 6а,7а, 8-11, кадастровый номер 16:50:100420:1619, расположенные по адресу: РТ, г. Казань, ул. Декабристов, д. 158, пом. 1101, общей площадью 57,4 кв.м., изложив пункт 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена объекта по настоящему договору составляет 2 274 167 (Два миллиона двести семьдесят четыре тысячи сто шестьдесят семь) рублей".

Уточнение иска судом принято в порядке ст. 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 марта 2023 года в удовлетворении ходатайства муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" о назначении повторной судебной экспертизы отказано; иск удовлетворен: определены условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилые помещения этажа N 1 NN 6а,7а, 8-11, кадастровый номер 16:50:100420:1619, расположенные по адресу: РТ, г. Казань, ул. Декабристов, д. 158, пом. 1101, общей площадью 57,4 кв.м., изложив пункт 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена объекта по настоящему договору составляет 2274167 (Два миллиона двести семьдесят четыре тысячи сто шестьдесят семь) рублей"; с муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" в пользу предпринимателя Меджидова Гафура Мамедали оглы взыскано 40 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

Не согласившись с принятым судебным актом, муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь в обоснование доводов апелляционной жалобы на представленный им отчет об оценке N 07/10-ЭА от 13.04.2022, который не был оспорен в судебном порядке, в связи с чем, считает достоверной цену объектов недвижимости, установленную данным отчетом.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.

Стороны в судебное заседание не явились.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции, исходя из нижеследующего.

Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель Меджидов Гафур Мамедали оглы является арендатором нежилых помещений 1 этажа N N 6а,7а, 8-11, кадастровый номер 16:50:100420:1619, расположенных по адресу: РТ, г. Казань, ул. Декабристов, д. 158, пом. 1101, общей площадью 57,4 кв.м, на основании договора аренды недвижимого имущества муниципальной казны г.Казани N8969-95 от 02.09.2019, заключенного между предпринимателем Меджидовым Гафур Мамедали оглы и муниципальным казенным учреждением "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", сроком на 5 лет, до 01.09.2024.

Установлено, что помещения были переданы ответчиком истцу по акту приема-передачи от 02.09.2019 г.

Из материалов дела установлено, что истец 20.12.2021 обратился в Комитет с заявлением исх. N 858/2021 от 13.12.2021, вх. N25883 о реализации своего права на выкуп вышеуказанных арендуемых нежилых помещений на основании Федерального закона от 22.07.2008 N159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее -Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Письмом исх. N 2082/КЗИО-ИСХ от 17.02.2022 ответчик сообщил истцу, что после определения рыночной стоимости и принятия соответствующих распорядительных документов в адрес истца будет направлено предложение о преимущественном праве выкупа арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а также проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

В адрес истца ответчиком был направлен проект договора купли-продажи арендуемого имущества на объект недвижимости: нежилые помещения этажа N 1, NN 6а,7а, 8-11, кадастровый номер 16:50:100420:1619, расположенные по адресу: РТ, г. Казань, ул. Декабристов, д. 158, пом. 1101, общей площадью 57,4 кв.м., с указанием цены объекта, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается отчетом от 13.04.2022 N07/10-ЭА.

Согласно п. 2.1. проекта договора, цена объекта составила 4 045 000 (Четыре миллиона сорок пять тысяч) рублей.

Истец, не согласившись с ценой выкупа данных помещений, сославшись на отчет N 01-02/2022 об оценке рыночной стоимости спорных нежилого помещения, направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору купли-продажи с установлением цены спорных нежилых помещений в размере 2 005 000 рублей.

Ответчиком протокол разногласий к договору купли-продажи арендуемого имущества не был подписан, о чем ответчик уведомил истца в письме N 8040/КЗИО-ИСХ от 9.06.2022.

Поскольку стороны не пришли к соглашению о цене выкупаемого имущества по договора купли-продажи, истец обратился в арбитражный суд.

Согласно ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с п.3 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

На основании пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В соответствии с п.8 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать непосредственно достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно абзацу четвертому пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Цена выкупаемого объекта была определена ответчиком на основании отчета N 07/10-ЭА, составленного ООО "ФасадСтолицы", в соответствии с которым рыночная стоимость арендуемого жилого помещения по состоянию на 20.12.2021 составляет 4 045 000 руб.

В свою очередь, в материалы дела истцом представлен отчет N 01-02/2022 от 11.05.2022, составленный частнопрактикующим оценщиком Зайцевой Ю.А., в соответствии с которым рыночная стоимость арендуемого жилого помещения по состоянию на 20.12.2021 составляет 2 005 000 руб.

В связи с наличием расхождений рыночной стоимости выкупаемого имущества в представленных сторонами отчетах судом первой инстанции по ходатайству истца определением от 27.10.2022 была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилых помещений первого этажа, N N 6а,7а, 8-11, кадастровый номер 16:50:100420:1619, расположенных по адресу: РТ, г. Казань, ул. Декабристов, д. 158, пом. 1101, общей площадью 57,4 кв.м., на дату получения заявления преимущественного права на приобретение арендуемого имущества на 20.12.2021, проведение которой было поручено эксперту ООО "Стройтехэксперт" Астраханцеву Александру Юрьевичу.

Согласно заключению эксперта, представленному по результатам судебной экспертизы, рыночная стоимость спорных нежилых помещений составила 2 274 167 рубля.

Оценив представленное экспертное заключение по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд первой инстанции установил, что оно соответствует требованиям, предъявляемым Арбитражным процессуальным кодексом РФ, не содержит противоречий и неточностей, квалификация эксперта не вызывает у суда сомнений, заключение эксперта является полным, обоснованным и достоверным, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оно может быть принято в подтверждение рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества.

С учетом изложенного, судом первой инстанции в основу принятого решения было положено заключение эксперта N 138-А65-16763/2022 от 09.01.2023.

В апелляционной жадобе ответчик считает достоверной и подлежащей применению цену недвижимого имущества, установленную отчетом N 07/10-ЭА, составленным ООО "ФасадСтолицы", поскольку данный отчет об оценке не был оспорен в судебном порядке.

Вместе с тем, Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлена возможность оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, путем обращения покупателя в суд.

В данном случае истцом было реализовано право на оспаривание рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем, довод ответчика о том, что отчет N 07/10-ЭА не был оспорен в судебном порядке, является несостоятельным.

В свою очередь, ответчик не опроверг результаты судебной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что принятие результатов оценки, проведенной по заданию одной из сторон, фактически свидетельствовало бы о не разрешении судом возникшего спора, и не соответствовало бы целям обращения стороны договора в суд для урегулирования возникших разногласий при заключении договора.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают законность и обоснованность принятого судебного акта и правильности выводов суда, а свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными судом обстоятельствами и оценкой доказательств, и по существу направлены на их переоценку.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и основания для его отмены отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не выявлено.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 марта 2023 года по делу N А65-16763/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Председательствующий судья

Е.А. Митина

Судьи

В.А. Копункин Е.В. Коршикова