Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 15 июня 2023 г. N 21АП-453/23 по делу N А83-628/2021

15 июня 2023 г.

Дело N А83-628/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 июня 2023 года.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Градовой О.Г.,

судей Приваловой А.В.,

Кравченко В.Е.,

при ведении протокола секретарями судебного заседания : Голышкиной Ю.С., Ивановой И.Д.,

при участии в судебном заседании:

индивидуального предпринимателя Сазанова Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сазанова Николая Николаевича на решение Арбитражного суда Республики Крым от 05 декабря 2022 года по делу N А83-628/2021, рассмотренному по заявлению индивидуального предпринимателя Сазанова Николая Николаевича, заинтересованное лицо - Администрация города Саки Республики Крым, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, о признании незаконными действий,

УСТАНОВИЛ:

ИП Сазанов Н.Н. обратился в Арбитражный Республики Крым с заявлением (с уточнениями) о признании незаконными действий Администрации города Саки Республики Крым по повышению арендной платы за период с января 2020 года по ноябрь 2022 года на 1.255.319,99 руб. и начислении пени 585.449,97 руб. за земельный участок площадью 7.628кв.м. КН:90:21:010109:254, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Саки, ул. Евпаторийское шоссе, 86в.

Решением суда первой инстанции отказано в удовлетворении заявленных требований по тем мотивам, что действия Администрации по одностороннему изменению условий договора аренды в части увеличения размера арендной платы начиная с 01.01.2020 исходя из кадастровой стоимости и видов разрешенного использования земельного участка соответствуют закону и заключенному сторонами договору, уведомление от 19.06.2020 о новом расчете размера арендной платы заявителю направлено 22.06.2020 по почте простой корреспонденцией и им получено.

ИП Сазанов Н.Н. подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и удовлетворить заявленные требования по тем основаниям, что судебный акт принят при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, с нарушением норм материального права, изложенные в решении суда выводы не соответствуют обстоятельствам дела.

Отзыва на апелляционную жалобу не поступило.

В судебном заседании (с перерывом) ИП Сазанов Н.Н. поддержал доводы апелляционной жалобы. Представители иных участников в судебное заседание не явились. О месте и времени судебного заседания извещены в установленном законом порядке.

На основании статьи 268 АПК РФ суд апелляционной инстанции, истребовал и приобщил к делу дополнительные доказательства, исследовав доказательства в совокупности, установил следующие обстоятельства.

16.03.2018 между арендодателем - Администрацией города Саки Республики Крым, и арендатором - Сазановым Н.Н., подписан договор аренды земельного участка N 465, по условиям которого заявителю в аренду сроком на 40 лет предоставлен земельный участок (собственность МО городской округ Саки) площадью 7.628кв.м., КН:90:21:010109:254, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Саки, ул. Евпаторийское шоссе, 86в.

Земельный участок предоставлен в аренду без торгов, так как арендатор является собственником расположенного на этом земельном участке нежилого здания площадью 770кв.м., КН: 90:21:010109:243, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 18.05.2022.

По взаимному соглашению сторон в договор внесены изменения и дополнения:

1) 29.05.2018 дополнительным соглашением N 481 изменен вид разрешенного использовании на "Бытовое обслуживание" (код 3.3) и размер арендной платы на 99.274 руб. в год (в месяц - 8.272,83 руб.) по ставке 12% от нормативной цены 376,96 руб. за 1 кв.м.; 10.07.2018 в ЕГРН осуществлена государственная регистрация права аренды (по договору и этому дополнительному соглашению) за N90:21:010109:254-90/090/2018-3, о чем свидетельствует отметка на договоре аренды;

2) 18.05.2022 дополнительным соглашением N 759 изменен вид разрешенного использования на "Бытовое обслуживание", "Строительная промышленность", к соглашению приложен новый расчет размера арендной платы 625.763,41 руб. в год, по ставке - 1,6%, при кадастровой стоимости 4.754,09 руб. за 1 кв.м.,

3) 20.09.2022 дополнительным соглашением N 789 изменен вид разрешенного использования на "Строительная промышленность" и размер арендной платы на 228.845,94 руб. в год (19.070,50 руб. в месяц), по ставке 1,5%, при кадастровой стоимости 1.854,51 руб. за 1 кв.м.

По предоставленным по запросу суда апелляционной инстанции сведениям (ответ Госкомрегистра вхN 21АП/453/23 от 17.05.2023) в государственный кадастровый учет по земельному участку КН:90:21:010109:254 внесены следующие сведения о нормативной цене и кадастровой стоимости, видах разрешенного использования:

14.08.2018 - нормативная цена 33.737.312 руб.,

11.10.2018 кадастровая стоимость 36.449.482,64 руб., а 30.11.2018 - 3.309.102.68 руб.,

07.12.2019 кадастровая стоимость 33.737.312 руб., вид разрешенного использования не установлен,

23.06.2021 кадастровая стоимость 36.264.198,52 руб., виды разрешенного использования - "Обслуживание автотранспорта" (код 4.9) и "Бытовое обслуживание" (код 3.3),

30.08.2021 кадастровая стоимость 14.146.202,28 руб., вид разрешенного использования - "Строительная промышленность" (код 6.6),

23.11.2021 кадастровая стоимость 36.264.198,52 руб., виды разрешенного использования - "Бытовое обслуживание" (код 3.3), "Строительная промышленность" (код 6.6),

30.08.2022 кадастровая стоимость 14.146.202,28 руб., вид разрешенного использования - "Строительная промышленность" (код 6.6).

Действия по внесению этих сведений в государственный кадастровый учет и кадастровая оценка в установленном законом порядке не оспорены.

В расчетах арендной платы по основному договору и дополнительным соглашениям применен метод расчета исходя из размера земельного участка, его нормативной цены до 01.01.2020, а после - кадастровой стоимости, ставки арендной платы исходя из вида разрешенного использования и коэффициентов инфляции.

Письмом N 60/02.1-21 от 19.06.2020 Администрация города Саки Республики Крым уведомила ИП Сазанова Н.Н. об изменении начиная с 01.01.2020 размера арендной платы на 539.796,99 руб. в год за весь земельный участок (70,77 руб. за 1 кв.м.); изменение размера арендной платы обосновано введением кадастровой стоимости, при расчете размера арендной платы учтены кадастровая стоимость земельного участка в 33.737.312 руб. (4.422,83 руб. за 1 кв.м), ставка 1,6% и площадь земельного участка.

Это письмо направлено 22.06.2020 в адрес арендодателя простой корреспонденцией, что следует из представленной суду первой инстанции выписки из журнала исходящей корреспонденции.

Заявитель отрицает получение этого письма, но из его письменного обращения в адрес Администрации (вхд. N С-7/044/1 от 02.07.2020) следует, что Сазанов Н.Н. указывает на ошибочность расчета арендной платы в вышеназванном уведомлении исходя из кадастровой стоимости в 33.737.312 руб., так как по выписке из ЕГРН от 30.06.2020 кадастровая стоимость составляет 3.309.102,68 руб.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (в ред. от 18.03.2019 и от 01.07.2021), если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (в ред. от 18.03.2020 и от 28.04.2023) предусматривает, что, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Пункт 3.3 заключенного договора аренды земельного участка предусматривает возможность изменения не более одного раза в год в одностороннем порядке (без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор) арендодателем размера ежегодной арендной платы в связи (в том числе) с:

- изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Республики Крым и муниципального образования городской округ Саки,

- изменением кадастровой стоимости (нормативной цены) земельного участка, в том числе, при изменении площади земельного участка по упорядочении его границ, изменения вида разрешенного использования земельного участка из одной категории в другую,

- пересмотром ставок арендной платы и (или) ставки земельного налога на соответствующий финансовый год.

Распоряжением Совета министров Республики Крым от 29.11.2016 N 1498-р утверждены результаты государственной кадастровой оценки участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения, особо охраняемых территорий и объектов, водного фонда, лесного фонда на территории Республики Крым (приложение 1).

Пункт 3.3 заключенного договора предусматривает уведомление арендодателем арендатора об изменении арендной платы; уведомление является обязательным для арендатора.

Способ направления (вручения) такого уведомления договором не оговорен.

Пункт 3.3 договора устанавливает, что изменения арендной платы вступают в силу с даты, указанной в соответствующем нормативном правовом акте; в случае если такая дата не будет определена - с момента вступления нормативного правового акта в законную силу; арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости (в случае если арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка).

Как установлено первоначально размер арендной платы по заключенному договору определен исходя из нормативной цены, установленной Постановлением Совета министров Республики Крым от 12.11.2014 N 450, которым было предусмотрено ежегодное увеличение нормативной оценки начиная с 1 января 2016 года на размер уровня инфляции.

С 01.01.2020 вступило в силу Постановление Совета министров Республики Крым от 28.12.2019 о расчете арендной платы земельных участков согласно ставкам, утвержденным органами местного самоуправления муниципальных образований в Республике Крым по месторасположению земельного участка, по формуле: АП = КСзу x %, где: КСзу - кадастровая стоимость земельного участка, % - соответствующая процентная ставка.

Пункт 2.8 Порядка N 821 предусматривает, что заключение дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков, заключенных за период с 21 марта 2014 года по 31 декабря 2019 года, в связи с вступлением в силу с 1 января 2020 года результатов государственной кадастровой оценки земель, расположенных на территории Республики Крым, не требуется.

При этом абзац второй названного пункта устанавливает, что расчет годового размера арендной платы с 1 января 2020 года осуществляется арендатором самостоятельно с учетом положений пунктов 2.3 и 2.4 настоящего Порядка и сведений о кадастровой стоимости земельного участка, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Решением Сакского городского совета N 2-8/9 от 29.11.2019 утвержден Порядок определения размера арендной платы, а так же порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования городской округ Саки Республики Крым.

Так, подпункт 2.2.1 Порядка N 2-8/9 устанавливает, что размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в земельной собственности городского округа Саки, в расчете на год определяется одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков, при котором размер арендной платы рассчитывается по формуле: АП=КС*БС*КИ, где АП - размер арендной платы за земельный участок, КС - кадастровая стоимость земельного участка, БС - базовая ставка арендной платы, %, КИ - коэффициент инфляции;

б) по результатам торгов;

в) на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Пункт 3.5 Порядка N 2-8/9 предусматривает, что уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом, направляемое арендатору, является обязательным для него и составляет неотъемлемую часть договора. Новый размер арендной платы устанавливается с даты, указанной в уведомлении. Заключение дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка не требуется.

Приложением N 41 к Порядку N 2-8/9 установлены ставки арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования. В частности, по виду "Бытовое обслуживание" ставка 1,60%, "Служебные гаражи" (код 4.9) - 2,80%, "Строительная промышленность" (код 6.6) - 0,90%.

Таким образом, действия Администрации по одностороннему изменению условий договора в части расчета размера арендной платы в связи с изменениями и дополнениями внесёнными в нормативные правовые акты муниципального образования городской округ Саки, и изменением кадастровой стоимости земельного участка, в том числе, при изменении вида разрешенного использования земельного участка, соответствуют требованиям закона и не нарушают прав и законных интересов заявителя.

Доводы апелляционной жалобы о несоблюдении требования гражданского законодательства о порядке изменения договора (только путем подписания сторонами дополнительного соглашения) не состоятельны, так как специальными нормами права и договором при наступлении оговоренных обстоятельств предусмотрен особый порядок изменения условий договора аренды земельного участка государственной и муниципальной собственности, предоставленного в аренду без торгов. Этот порядок соблюден.

Суд апелляционной инстанции полагает ошибочным мнение заявителя о нарушении его прав из-за применения арендодателем иного метода расчета размера арендной платы. Как установлено, метод расчета размера арендной платы не изменен. Расчет, как при заключении договора, так и при изменении арендодателем в одностороннем порядке его условий, а также при заключении по взаимному согласию сторон дополнительных соглашений, произведен исходя из площади земельного участка, ставки арендной платы по виду разрешенного использования, индекса инфляции, нормативной цены (до 01.01.2020) и кадастровой стоимости (после 01.01.2020). Это свидетельствует о едином методе расчета размера арендной платы.

В рамках данного дела не подлежит оценке законность внесения в государственный кадастровый учет сведений о видах разрешенного использования земельного участка и его кадастровой стоимости, так как таких требований не заявлено, оспаривание кадастровой стоимости не входит в компетенцию арбитражных судов.

Доводы об ограничении арендованного земельного участка в гражданском обороте из-за статуса города Саки как курортного города, и, как следствие, требование об уменьшении размера арендной платы, ИП Сазанов Н.Н. при рассмотрении дела судом первой инстанции не заявлял, а в силу части 7 статьи 268 АПК РФ такие требования судом апелляционной инстанции не принимаются и не рассматриваются.

На основании изложенного, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что судом первой инстанции решение принято при полном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, без нарушений норм материального права, изложенные в решении суда выводы соответствуют обстоятельствам дела. Иных (в том числе безусловных) оснований для отмены судебного акта не установлено. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 05 декабря 2022 года по делу N А83-628/2021 оставить без изменения.

Апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сазанова Николая Николаевича - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа через арбитражный суд первой инстанции в течение двух месяцев со дня его принятия по правилам, предусмотренным главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.Г. Градова

Судьи

В.Е. Кравченко