Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2023 г. N 10АП-9447/23 по делу N А41-101909/2022

г. Москва

16 июня 2023 г.

Дело N А41-101909/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 июня 2023 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Коновалова С.А., Погонцева М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Мартенс Е.Д.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЮНИРЕСТ" на решение Арбитражного суда Московской области от 07.04.2023 по делу N А41-101909/2022.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Уолгринс"- представитель по доверенности от 22.03.2022 Смирнов И.В.;

общества с ограниченной ответственностью "Юнирест"- представитель по доверенности от 18.11.2022 Баранов А.С.; представитель по доверенности от 18.11.2022 Немирко Е.Ю.;

главы крестьянского (фермерского) хозяйства Авдеевой Марии Сергеевны - представитель по доверенности от 31.05.2023 Смирнов И.В.

Общество с ограниченной ответственностью "Уолгринс" (далее - истец, ООО "Уолгринс") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Юнирест" (далее - ответчик, ООО "Юнирест") со следующими требованиями:

1. расторгнуть договор аренды нежилого помещения N 1/А от 11.07.2016, заключенный между ООО "Уолгринс" и обществом с ограниченной ответственностью "ЯМ! Ресторантс Интернэшнл Раша Си Ай Эс",

2. обязать возвратить истцу в течение десяти дней после вступления решения суда в законную силу следующее имущество:

- нежилое помещение площадью 120 кв. м, расположенное в нежилом здании по адресу: Московская обл., Шаховской р-н, г.п. Шаховская, р.п. Шаховская, ул. 1-я Советская, дом 30, строение 1,

3. взыскать с ООО "ЯМ! Ресторантс Интернэшнл Раша Си Ай Эс" задолженность по арендной плате за период с 01.07.2022 по 31.07.2022 по договору аренды в размере 254 721,30 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 000 руб., почтовые расходы в размере 326 руб.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены частично - в части расторжения спорного договора и обязании возвратить помещение.

Ответчик с решением не согласился, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции было произведено процессуальное правопреемство истца по делу на главу крестьянского (фермерского) хозяйства Авдееву Марию Сергеевну (далее также - истец, КФХ).

От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

В судебном заседании представители подателя жалобы поддержали доводы апелляционной жалобы, представитель истца возражал против доводов жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 5 статьи 268 названного Кодекса в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение на предмет его законности и обоснованности пересмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции только в обжалуемой подателем жалобы части - в части удовлетворения иска.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 1/А от 11.07.2016, в соответствии с которым арендодатель передает в аренду арендатору, а арендатор принимает у арендодателя и выражает согласие занять нежилое помещение, расположенное в здании по следующему адресу: Московская обл., Шаховский р-н, р.п. Шаховская, ул. 1-я Советская, д. 30, ч. 1.

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что помещение используется для размещения и эксплуатации предприятия общественного питания быстрого обслуживания ресторан KFC Советская Шаховская Москва под товарными знаками KFC или КФС как на русском, так и на иностранных языках, а также иными принадлежащими на законном основании арендатору товарными знаками, а также для складских, технических и административных целей, связанных с такой деятельностью.

Настоящий договор заключен на 15 лет, начиная с даты подписания сторонами акта сдачи-приемки помещения, если он не будет продлен или прекращен досрочно в соответствии с положениями настоящего договора (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 6.4 договора, арендатор имеет право закрывать помещение для клиентов 31 декабря и 1 января, а также в чрезвычайных ситуациях, в случаях переустановки оборудования и инженерных систем и при проведении реконструкции и ремонтных работ без сохранения обязательства по выплате арендных платежей. Сроки, на которые помещение закрывается для переустановки оборудования и инженерных систем, реконструкции и ремонтных работ, должны быть заранее согласованы с арендодателем в письменной форме.

В соответствии с пунктом 7.1 договора арендные платежи состоят из платы с оборота постоянной и переменной арендной платы.

На основании каждого отчета, предоставляемого арендатором, арендодатель ежемесячно выставляет счет на плату с оборота, который арендатор обязуется оплатить в течение 7 банковских дней после получения от арендодателя надлежащим образом оформленного счета. Стоимость услуг арендодателя не облагается НДС в связи с применением упрощенной системы налогообложения, копия уведомления (пункт 7.2.4 договора).

Переменная арендная плата оплачивается арендодателю на ежемесячной основе в суммах, соответствующих потреблению арендатором теплоэнергии, электроэнергии, горячей и холодной воды, зарегистрированному по соответствующим счетчикам, согласно стоимости таких услуг, выплачиваемой арендодателем соответствующим коммунальным службам, рассчитанной по установленным такими службами тарифам, без надбавок и любых иных выплат (пункт 7.3 договора).

Как указывает истец, арендатором не произведены платежи в размере 254 721,30 руб., а также с 10.03.2022 арендатор прекратил ведение коммерческой деятельности в арендуемом помещении, что подтверждается письмами ответчика от 09.03.2022 (т. 1 л.д. 62), от 27.06.2022 (т. 1 л.д. 63).

В связи с указанным истец обратился в адрес ответчика с требованием погасить образовавшуюся задолженность, а также с требованием о расторжении договора и обязании передать нежилое помещение.

Претензия ответчиком оставлена без ответа.

Изложенные обстоятельства послужили основанием обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя исковые требования в части расторжения спорного договора и обязания возвратить помещение, суд первой инстанции исходил из их обоснованности.

Судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения.

Так, согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По смыслу статьи 450 названного Кодекса расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Также в соответствии со статьей 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В обоснование требования о расторжении договора истец ссылается на существенное нарушение условий договора, а именно неисполнение арендатором обязательств, предусмотренных пунктом 4.4 договора, согласно которому арендатор обязуется постоянно и без перерывов занимать и использовать все помещение, за исключением случаев, предусмотренных в п. 6.4 договора: (b) вести коммерческую деятельность арендатора в соответствии с общепринятыми нормами делового оборота и этики; (c) укомплектовать помещение достаточным количеством работников, (d) хорошо освещать внутренне пространство помещения и все вывески, касающиеся помещения, (e) содержать помещение, все вывески, относящиеся к помещению, розничные товары, обстановку, торговое оборудование и иное имущество, расположенное в помещении, в аккуратном, чистом, отвечающем санитарным нормам и безопасном состоянии.

При рассмотрении настоящего спора по существу ответчик указывал, что временное (13 месяцев) приостановление деятельности в арендованном помещении не является существенным нарушением условий договора аренды, поскольку не нанесло истцу существенных убытков.

Аналогичная правовая позиция изложена в апелляционной жалобе.

Изучив доводы сторон по данному вопросу, судебная коллегия не соглашается с мнением ответчика, изложенным в апелляционной жалобе.

В разделе 1 договора (предмет договора) стороны согласовали целевое назначение в п. 1.3, согласно которому помещение должно использоваться для размещения и эксплуатации ресторана.

В пункте 4.3 договора стороны указали, что арендатор обязан использовать помещение по целевому назначению, указанному в договоре, и не может его изменить без предварительного письменного согласия арендодателя.

Эксплуатировать ресторан ответчик обязан в соответствии с разделом 4 договора (обязательства арендатора), где, в том числе, указано, что:

арендатор обязуется постоянно и без перерывов занимать, и использовать все помещение, вести коммерческую деятельность в соответствии с общепринятыми нормами делового оборота и деловой этики (п. 4.4 договора);

арендатор обязуется держать помещение открытым для осуществления коммерческой деятельности с 09:00 до 22:00 с понедельника по воскресение,

арендатор имеет право закрывать ресторан для клиентов только 31 декабря и 1 января (п. 6.4 договора).

Содержание данного раздела договора явно свидетельствует о том, что активное ведение коммерческой деятельности в арендованном помещении является одной из непосредственных обязанностей арендатора.

Судебная коллегия отмечает, что в рассматриваемом случае арендодателем является торговый центр. Коммерческий интерес торгового центра от сдачи в аренду помещений не ограничивается простым получением арендных платежей по договору. Такой интерес заключается именно в активном использовании арендаторами помещений, что привлекает в торговый центр большее количество потребителей и способствует получению торговым центром прибыли.

Указание ответчика в апелляционной жалобе на то, что истец при заключении договора мог разумно предполагать, что ответчик может временно прекратить коммерческую деятельность в помещении в период действия договора, является несостоятельным, поскольку в рассматриваемом случае ответчик не занимался предпринимательской деятельностью в арендованном помещении больше года, что не является нормальным поведением коммерческой организации.

Временное прекращение деятельности ответчик обосновывает принятием решения о передаче прав на российские активы, которые включают собственные рестораны, локальному франчайзинговому оператору KFC и последующей необходимостью ребрендинга ресторанов.

Однако судебная коллегия обращает внимание, что данное обстоятельство связано исключительно с организацией деятельности ответчика и не может являться законным обоснованием прекращения активной эксплуатации арендованного помещения в нарушение принятых на себя ответчиком договорных обязательств.

Судебная коллегия также отмечает, что ответчик никак не уведомлял арендодателя о причинах и сроках приостановления своей деятельности, что является нарушением правила подпункта (с) пункта 8.1 договора.

Довод ответчика об отсутствии неблагоприятных последствий от приостановки ответчиком коммерческой деятельности в помещении для истца в данном случае, поскольку ответчик весь период неведения деятельности продолжал уплачивать арендную плату, является также необоснованным.

Так, ответчик только 03.06.2022 после получения претензии истца произвел оплату по договору за период с марта по май 2022 года, что подтверждается платежным поручением N 10761.

Ответчик оспаривает позицию истца об изменении покупательского спроса у других арендаторов торгового центра с марта 2022 года, поскольку, по его мнению, в деле отсутствуют доказательства того, что это является следствием приостановки деятельности ответчиком и что именно ответчик (предприятие быстрого питания), а не иные арендаторы (продажа товаров народного потребления) являлись генерирующим покупательский поток арендатором.

Ответчик также отмечает, что согласно открытым общедоступным аналитическим данным посещаемость торговых центров в целом начала сокращаться в марте 2022 года.

В части данного довода судебная коллегия отмечает, что деятельность предприятия общественного питания осуществлялась арендатором под брендом KFC, который, как обоснованно указывает истец, является всемирно известным.

То есть, учитывая известность бренда, ресторан ответчика в период его работы, как обоснованно указал истец, действительно являлся генерирующим покупательский поток (якорным) арендатором.

Следовательно, наличие иных факторов, негативно влияющих на посещаемость торговых центров в целом, не может в рассматриваемом случае являться основанием для освобождения ответчика от ответственности за нарушение договорных обязательств. Прекращение деятельности якорного арендатора в любом случае негативно сказывается на посещаемости торгового центра, в том числе и при отсутствии иных негативных факторов.

Ссылка апеллянта на возобновление коммерческой деятельности с 26.04.2023 отклоняется судебной коллегией, поскольку данное обстоятельство имеет место уже после принятия обжалуемого решения и не может быть принято во внимание при проверке его в апелляционном порядке.

Применительно к специфике предпринимательской деятельности истца закрытие ответчиком ресторана на 13 месяцев и прекращение коммерческой деятельности - это существенное нарушение договора, из чего обоснованно исходил суд первой инстанции.

Ссылка подателя жалобы на внесение арендных платежей на протяжении большей части периода простоя не принимается во внимание апелляционным судом, поскольку длительное неведение коммерческой деятельности в арендованном помещении представляет собой в обстоятельствах настоящего спора самостоятельное нарушение договора, которое признано судом существенным.

Следовательно, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования о расторжении договора аренды и возврате занимаемого помещения истцу.

Также, вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции взыскал с ответчика в пользу истца расходы по государственной пошлине в размере (12 000 руб.), соответствующем размеру государственной пошлины по удовлетворенным исковым требованиям.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 07.04.2023 по делу N А41-101909/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЮНИРЕСТ" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

С.А. Коновалов М.И. Погонцев