Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 июня 2023 г. N 19АП-2022/23 по делу N А35-10294/2021

г. Воронеж

13 июня 2023 г.

Дело N А35-10294/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 июня 2023 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Щербатых Е.Ю.,
судей	Поротикова А.И., Кораблевой Г.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зверевой М.А.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Пчёлка": Титова В.Н., представителя по доверенности от 23.09.2021;

от общества с ограниченной ответственностью "Курск-Агро": Тихоновой О.В., представителя по доверенности от 18.04.2023;

от индивидуального предпринимателя Черных Любови Павловны: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Курской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Пчёлка" на решение Арбитражного суда Курской области от 16.02.2023 по делу N А35-10294/2021 (судья Кочетова И.В.),

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Курск-Агро" к обществу с ограниченной ответственностью "Пчёлка" о признании за ООО "Курск-Агро" права аренды земельного участка с кадастровым номером 46:16:000000:882, площадью 7940000 кв.м, расположенного по адресу: Курская область, Обоянский район, Каменский сельсовет, с момента его образования до 30.04.2023, на основании договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендодателя от 16.02.2007,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуальный предприниматель Черных Любовь Павловна, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Курской области,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Курск-Агро" (далее - ООО "Курск-Агро", истец) обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Пчелка" (далее - ООО "Пчелка", ответчик) о признании права аренды земельного участка с кадастровым номером 46:16:000000:882 площадью 7 940 000 кв.м, расположенного по адресу: Курская область, Обоянский район, Каменский сельсовет, сроком до 06.06.2022 на основании договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендодателя от 16.02.2007 (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Черных Любовь Павловна (далее - ИП Черных Л.П.), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление Росреестра по Курской области), федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Курской области.

Решением Арбитражного суда Курской области от 16.02.2023 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Пчелка" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылалось на незаконность и необоснованность решения Арбитражного суда Курской области от 16.02.2023 по делу N А35-10294/2021, в связи с чем просило его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Иные лица, участвующие в деле, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили. Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ.

ООО "Курск-Агро" представлен отзыв на апелляционную жалобу, из которого следует, что истец считает обжалуемое решение законным и обоснованным, с выводами суда, изложенными в решении, их фактическим и правовым обоснованием согласен.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве.

Согласно части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что решение Арбитражного суда Курской области от 16.02.2023 по делу N А35-10294/2021 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Пчелка" - без удовлетворения.

Из материалов дела следует, что 23.12.2006 состоялось общее собрание участников долевой собственности, в ходе которого было принято решение о передаче земельного участка с кадастровым номером 46:16:100000:3 в аренду ЗАО "Обоянский свекловод".

16.02.2007 между участниками общей долевой собственности на земельный участок, перечисленными в приложении к договору, (арендодатели) и ЗАО "Обоянский свекловод" (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендодателей, объектом которого выступал земельный участок с кадастровым номером 46:16:100000:3 общей площадью 1746,3 га для производства сельскохозяйственной продукции.

Факт передачи земельного участка с кадастровым номером 46:16:100000:3 подтвержден представленным в материалы дела актом приема-передачи от 16.02.2007.

Договор аренды земельного участка от 23.12.2006 согласно пункту 1.2 заключен сроком на 15 лет и вступает в силу с момента его регистрации в Управлении Росреестра по Курской области.

Указанный договор был зарегистрирован 06.06.2007 с номером 46-46-17/002/2007-070.

15.09.2015 ЗАО "Обоянский свекловод" и ООО "Курск-Агро" был заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 23.12.2006, по условиям которого права и обязанности арендатора земельного участка были переданы ООО "Курск-Агро".

Согласно акту приема-передачи от 15.09.2015 ЗАО "Обоянский свекловод" передало, а ООО "Курск-Агро" приняло земельный участок с кадастровым номером 46:16:100000:3.

Как следует из материалов дела, на общем собрании участников общей долевой собственности 28.03.2017 было принято решение о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 23.12.2006, вносящего изменения в пункт 1.4 договора в части размера арендной платы.

Согласно бюллетеню N 2 для голосования участников общего собрания Черных Л.П. по вопросу N 2 об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, проголосовала против внесения изменений в пункт 1.4 договора аренды от 16.02.2007 путем подписания дополнительного соглашения.

Впоследствии Черных Л.П. как участник долевой собственности исходного земельного участка с кадастровым номером 46:16:100000:3 решила воспользоваться предоставленным ей правом образования земельного участка в соответствии с пунктом 5 статьи 14 Федерального закона N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

11.07.2019 с целью выдела земельного участка кадастровым инженером ООО "Землеустройство" Ивановым В.Д. был подготовлен проект межевания в счет принадлежащих Черных Л.П. земельных долей в праве общей долевой собственности.

12.07.2019 в газете "Курская правда" N 83 (26445) опубликовано извещение о согласовании проекта межевания земельных участков.

05.08.2019 от ООО "Курск-Агро" в адрес кадастрового инженера были поданы возражения N 129 относительно размера и местоположения границ земельного участка, выделяемого из земельного участка с кадастровым номером 46:16:100000:3, в которых общество ссылалось, в том числе на отсутствие согласия арендатора на проведение выдела.

Решением Арбитражного суда Курской области от 08.02.2021 по делу N А35-4705/2020 возражения ООО "Курск-Агро" от 05.08.2019 N 129 относительно размера и местоположения земельного участка, выделяемого из земельного участка с кадастровым номером 46:16:100000:3, признаны необоснованными.

18.08.2021 в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись N 46:16:000000:882-46/067/2021-1 о праве собственности Черных Л.П. на земельный участок с кадастровым номером 46:16:000000:882 площадью 7 940 000 кв.м, расположенный по адресу: Курская область, Обоянский район, Каменский сельсовет.

Исковые требования мотивированы тем, что реализация ИП Черных Л.П. права на выдел земельного участка в счет земельных долей не привела к прекращению действия договора аренды земельного участка от 16.02.2007, в связи с чем ООО "Пчелка" приобрело у ИП Черных Л.П. земельный участок с кадастровым номером 46:16:000000:882, обремененный правом аренды на основании договора аренды земельного участка 46:16:100000:3 от 16.02.2007.

Принимая обжалуемый судебный акт, арбитражный суд области руководствовался следующим.

Согласно пункту 1 статьи 246 и пункту 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Вместе с тем статьей 252 ГК РФ предусмотрена возможность выдела участником общей долевой собственности своей доли из общего имущества.

Отношения участников общей долевой собственности на земельные участки, связанные с выделом земельного участка, являющегося долей одного или нескольких участников общей долевой собственности, урегулированы земельным законодательством Российской Федерации.

Общие правила и условия образования земельных участков определены статьей 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), согласно которой земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1).

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в случаях образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; образования земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; образования земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд (пункт 4 статьи 11.2 ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее- Закон N101-ФЗ) в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных этой статьей, а также статьями 13 и 14 данного Федерального закона.

Пунктом 1 статьи 13 Закона N 101-ФЗ предусмотрено, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным ЗК РФ и названным Федеральным законом.

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 статьи 13 (пункт 2).

Если указанное в пункте 3 данной статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей (пункт 4).

Пунктом 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ установлено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.

Таким образом, по смыслу указанной нормы, право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

Указанная правовая позиция нашла отражение в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2022 N 310-ЭС22-14811 по делу N А35-10545/2020, от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301, от 15.11.2016 N 32- КГ16-23, от 03.10.2017 N 308-КГ17-13482, а также в пункте N 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017, согласно которой при наличии согласия всех участников долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения на передачу его в аренду выдел собственником земельной доли, обремененной правом аренды, не может осуществляться без согласия арендатора.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019, ранее заключенный договор аренды земельного участка не подлежит прекращению ввиду выделения части этого земельного участка участниками общей долевой собственности, выразившими согласие на его заключение, одновременно с регистрацией права собственности на выделенный участок регистратор обязан внести запись в ЕГРН об обременении вновь образованного земельного участка правом аренды.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

При этом ни положения пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ, ни нормы ГК РФ не содержат прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 15.09.2021 по делу N А35-4705/2020, исковые требования ИП Черных Л.П. были удовлетворены, признаны необоснованными возражения ООО "Курск-Агро" от 05.08.2019 N 129 относительно размера и местоположения границ земельного участка, выделяемого в счет долей из земельного участка с кадастровым номером 46:16:100000:3, расположенного по адресу: Курская область, Обоянский район, Каменский сельсовет.

Суд также признал согласованным проект межевания земельных участков от 11.07.2019, выполненный кадастровым инженером Ивановым В.Д., которым определяются границы и местоположение земельного участка площадью 7 940 000 кв.м, выделяемого из земельного участка с кадастровым номером 46:16:100000:3, расположенного по адресу: Курская область, Обоянский район, Каменский сельсовет.

В порядке части 2 статьи 69 АПК РФ арбитражным судом области приняты во внимание установленные в деле N А35-4705/2020 обстоятельства проведения 23.12.2006 общего собрания собственников долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:16:100000:3 собрания.

Так, судебными актами по делу N А35-4705/2020 установлено, что на общем собрании 23.12.2006, на котором принималось решение о передаче в аренду исходного земельного участка с кадастровым номером 46:16:100000:3, Черных Л.П. участия не принимала. Согласно списку арендодателей в проекте территориального землеустройства, содержащих подпись Черных Л.П., последняя изъявила желание передать свои земельные доли в аренду; она же уполномочила представителя осуществить регистрацию договора аренды. Каких-либо доказательств того, что на общем собрании участников долевой собственности при решении вопроса о заключении договора аренды на стороне арендодателя Черных Л.П. голосовала против предоставления этого земельного участка суду не представлено. Указанные обстоятельства были также установлены решением Обоянского районного суда от 10.07.2018 по гражданскому делу N 2-272/2917 по иску Черных Л.П. к ООО "Курск-Агро" о признании возражений на проект межевания от 01.06.2017 необоснованными, проекта межевания согласованным.

Вместе с тем ни на состоявшемся 28.03.2017 собрании, ни после него Черных Л.П. не заявляла о намерении произвести выдел из-за несогласия с результатами голосования и прекратить с ООО "Курск-Агро" арендные правоотношения, следовательно, решение о выделе земельных долей принято Черных Л.П. независимо от вопросов, разрешенных на собрании 28.03.2017.

В связи с этим выраженное Черных Л.П. на общем собрании участников долевой собственности несогласие с изменением условий договора аренды не свидетельствует об отсутствии необходимости согласования выдела земельного участка в счет принадлежащих ей земельных долей с арендатором, а выдел спорного земельного участка из исходного арендованного земельного участка может осуществляться в данном случае только с согласия арендатора.

При этом Арбитражный суд Курской области и суды вышестоящих инстанций в деле N А35-4705/2020 отметили, что в рассматриваемом случае с учетом выдела земельного участка с кадастровым номером 46:16:000000:882 права и законные интересы арендатора земельного участка с кадастровым номером 46:16:100000:3 не нарушаются, поскольку у ООО "Курск-Агро" сохраняется право аренды в силу преемственности арендных правоотношений, в том числе на выделяемый ИП Черных Л.П. земельный участок.

Таким образом, вступившими в законную силу судебными актами по делу N А35-4507/2020 установлено, что несогласие ИП Черных Л.П. на общем собрании 28.03.2017 с изменением условий договора в части арендных платежей не является отказом от продления договора аренды в целях выдела земельного участка и самостоятельного распоряжения им.

Вопреки доводам жалобы пункт 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ к данным правоотношениям неприменим.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик ссылался на то, что пункт 4 статьи 11.8 ЗК РФ наделяет арендатора лишь правом на заключение нового договора аренды в отношении образованных участков на прежних условиях, а не об автоматической пролонгации договорных отношений, тем более вопреки воле собственника земельного участка.

Заявитель жалобы также обращает внимание на то, что решение Арбитражного суда Курской области по делу N А35-9458/2021, содержащее вывод о возобновлении договора аренды земельного участка от 16.02.2007 на неопределенный срок, вступило в законную силу 29.06.2022, то есть через 9 месяцев после возникновения права собственности ответчика, а также на то, что ООО "Пчелка" стороной спора по делу NА35-4705/2020 не являлось.

Проверяя приведенные ответчиком доводы, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда области о том, что увеличение арендной платы по договору аренды земельного участка от 16.02.2007 не наделило участника долевой собственности - ИП Черных Л.П. правом на односторонний отказ от договора в условиях установления названного обстоятельства судебными инстанциями в деле N А35-4705/2020.

Так, ИП Черных Л.П. на общем собрании участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:16:100000:3 против передачи земельного участка в аренду, а также условий договора аренды не голосовала, распорядившись таким образом принадлежавшим ей правом собственности на земельные доли в исходном земельном участке, ИП Черных Л.П. выразила свою волю на передачу земельного участка в аренду на срок 15 лет.

Дополнительным соглашением от 28.03.2017 к договору аренды земельного участка от 16.02.2007 сторонами было согласовано увеличение арендной платы, остальные условия договора аренды остались неизменными, то есть изменение условий договора не повлекло ухудшение положения арендодателей по сравнению с первоначальной редакцией договора аренды, права Черных Л.П. также не были нарушены увеличением размера арендных платежей.

Поскольку в силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, с учетом сделанного в деле N А35-4705/2020 вывода о возникновении у "Курск-Агро" права арендовать спорный участок в силу закона одновременно с регистрацией права собственности ИП Черных Л.П. в результате выдела из земельного участка, ранее переданного в аренду ООО "Курск-Агро", арбитражный суд первой инстанции, установив, что ООО "Пчелка" является правопреемником ИП Черных Л.П., правомерно удовлетворил исковые требования.

По мнению ответчика, ООО "Курск-Агро" избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку в силу положений пункта 1 статьи 8.1 и статьи 131 ГК РФ, пункта 1 статьи 25 ЗК РФ вещные права на земельные участки подлежат государственной регистрации, в связи с чем право аренды ООО "Курск-Агро" с учетом окончания срока действия договора 30.04.2023 так и не возникнет.

В силу Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

То обстоятельство, что государственная регистрация договора аренды земельного участка от 16.02.2007 на образованный земельный участок не была произведена, не свидетельствует об отсутствии между сторонами обязательств, связанных с предоставлением земельного участка в пользование, поскольку договор влечет правовые последствия в отношениях между сторонами с момента достижения соглашения по всем существенным условиям, а государственная регистрация носит правоподтверждающий характер.

При этом ООО "Пчелка" вопреки возражениям не могло не знать о правопритязаниях на земельный участок с кадастровым номером 46:16:0000000:882, поскольку в ЕГРН содержится информация о земельном участке с кадастровым номером 46:16:100000:3, из которого образован объект недвижимости, в свою очередь в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:16:100000:3 имеется запись о его обременении арендой на основании договора аренды земельного участка от 16.02.2007 и договора от 15.09.2015 передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка от 16.02.2007.

Иных доводов, подкрепленных соответствующими доказательствами и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.

При принятии обжалуемого решения арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения Арбитражного суда Курской области от 16.02.2023 по делу N А35-10294/2021 не имеется.

Согласно положениям статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 16.02.2023 по делу N А35-10294/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Пчёлка" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.Ю. Щербатых

Судьи

А.И. Поротиков Г.Н. Кораблева