Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 июня 2023 г. N 09АП-33947/23 по делу N А40-110063/2022

город Москва

15 июня 2023 г.

Дело N А40-110063/22

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 июня 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Стешана Б.В.,

судей Валюшкиной В.В., Захаровой Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Исламовой К.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 24.04.2023

по делу N А40-110063/22

по иску ООО "ЛИГА-З"

(ОГРН: 5147746280050, ИНН: 7735606094)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН: 1037739510423, ИНН: 7705031674)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии в судебном заседании:

от истца: Волосков А.Н. по доверенности от 05.08.2022,

от ответчика: Клюкин С.Е. по доверенности от 10.11.2022

УСТАНОВИЛ:

ООО "ЛИГА-З" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении при заключении договора купли-продажи при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу г. Москва, г. Зеленоград, корп. 1432, с кадастровым номером 77:10:0000000:2634, общей площадью 76,80 кв. м. (этаж 1, пом. V, комн. 1-9) путем принятия п.1.1, п. 2.1.2, п. 2.1.6., п. 2.1.6.4., п. 2.1.6.5., п. 2.1.7, п.3.1., п. 3.4., п.3.7., п. 3.8., п. 4.7.2., п. 5.3., п. 5.4., п. 5.8., п. 5.9., п. 5.10., п. 7.5., п. 7.7., п. 7.8., п. 7.9., п.7.10., п. 7.11., п. 7.12., п. 2.1.2. Исключить, п. 2.1.6.1. Выгодоприобретателем по договору страхования по случаям страхования, связанных с гибелью Объекта, выступает город Москва, п. 2.1.6.4. Исключить, п. 2.1.6.5. Исключить, п. 2.2. Исключить. Изложить пункт 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции: "3.1. Цена Объекта составляет 7 180 000 (семь миллионов сто восемьдесят тысяч) рублей в соответствии с Заключением Эксперта от 06.11.2022 года N 132, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется; п. 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Ежемесячные платежи осуществляются покупателем до числа каждого месяца, следующего за соответствующим кварталом, на который предоставляется рассрочка. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 119 666 рублей 67 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.; п. 4.7.2. Исключить; п. 5.3. Исключить, п. 5.4. Исключить, п. 5.8. Исключить, п. 5.10. Исключить, п. 7.5. В случае не поступления в течение 30 дней с даты истечения срока оплаты на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.4. Договора (непредставление подтверждающих оплату документов), если переход права собственности на Объект от Продавца к Покупателю не зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве, что является существенным нарушением условий Договора, Продавец вправе судебном порядке обратиться с требованием о расторжении договора, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от Покупателя, превышает половину цены Объекта, п. 7.7. Исключить, п. 7.8. Исключить, п.7.9. В случае расторжения Договора (прекращения его в связи с соглашением Сторон либо на основании решения суда) Продавец выплачивает Покупателю денежных средств, уплаченные по Договору, за вычетом денежных средств в размере рыночной стоимости права пользования Объектом, определенной на дату пользования Договором, п. 7.10. Исключить, п. 7.11. Исключить. п. 7.12. Исключить, п. 8.7. Исключить.

Решением от 24.04.2023 Арбитражный суд города Москвы урегулировал разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "ЛИГА-З" (ОГРН: 5147746280050, ИНН: 7735606094) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу г. Москва, г. Зеленоград, корп. 1432, с кадастровым номером 77:10:0000000:2634, общей площадью 76,80 кв. м. (этаж 1, пом. V, комн. 1-9) путем изложения пунктов 3.1, 3.4 в части цены объекта и порядка оплаты в следующей редакции:

"3.1.Цена Объекта составляет 7 180 000 (семь миллионов сто восемьдесят тысяч) рублей в соответствии с заключением эксперта от 06.11.2022 года N 132, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.".

"3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения договора. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 85 476 рублей 19 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга."

В остальной части условия договора, в том числе пункты 1.1, 2.1.2, 2.1.6., 2.1.6.1., 2.1.6.4., 2.1.6.5., 2.1.7, 2.2., 3.1, 3.4, 3.7., 3.8., 4.7.2., 5.3., 5.4., 5.8., 5.9., 5.10., 7.5., 7.7., 7.8., 7.9., 7.10., 7.11., 7.12., 8.7. суд урегулировал в редакции, предложенной Департаментом городского имущества города Москвы.

Также суд взыскал с ответчика в пользу истца 6000 руб. расходов по оплате государственной пошлины, 35 000 руб. расходов за проведение экспертизы.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, урегулировав разноглася по цене, определенной департаментом.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, жалобу удовлетворить.

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о том, что судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для его отмены.

При исследовании обстоятельств дела установлено, что истец является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу г. Москва, г. Зеленоград, корп. 1432, с кадастровым номером 77:10:0000000:2634, общей площадью 76,80 кв. м. (этаж 1, пом. V, комн. 1-9), на основании договора аренды от 18.11.2019 N 00-01650/19, заключенного с Департаментом.

Из материалов дела следует и ответчиком не оспаривается, что истец отнесен к категории субъектов малого и среднего предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ.

Помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.

Истец, полагая, что в соответствии с нормами Закона N 159-ФЗ он имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 23.12.2022 обратился в Департамент с заявлением о приобретении арендуемых помещений.

Департамент, признав за истцом право на выкуп, направил Обществу проект договора купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым стоимость выкупаемого помещения установлена в размере 8 999 000 руб. (пункт 3.1), на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 24.02.2022 N М32-166-П/2022, выполненного ООО "Центр оценки "Аверс" и экспертного заключения от 28.02.2022 N 33/103-22, подготовленного Ассоциацией "Межрегиональный союз оценщиков".

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию, в соответствии с подготовленным данной компанией отчетом рыночная стоимость объекта составила 6 346 821 руб., то есть ниже суммы, указанной Департаментом. Кроме того, Обществом заявлены разногласия по иным пунктам договора (по пунктам 1.1, 2.1.2, 2.1.6., 2.1.6.1., 2.1.6.4., 2.1.6.5., 2.1.7, 2.2., 3.1, 3.4, 3.7., 3.8., 4.7.2., 5.3., 5.4., 5.8., 5.9., 5.10., 7.5., 7.7., 7.8., 7.9., 7.10., 7.11., 7.12., 8.7. договора).

В порядке, установленном статьями 445, 446 ГК РФ, сторонам достигнуть соглашения относительно цены выкупаемого объекта и рассрочки по оплате не удалось, что послужило основанием для предъявления настоящего иска.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Закона N 159, которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

В настоящем случае материалами дела подтверждено и Департаментом не оспаривается, что Общество соответствует критериям, указанным в статье 3 Закона N 159-ФЗ.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что у сторон имеются разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, определением Арбитражного суда города Москвы от 20.10.2022 было назначено проведение судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорных нежилых помещений.

Проведение экспертизы поручено ООО "Агентство судебных экспертов", эксперту (оценщику) Кирилловой Екатерине Владимировне. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности.

Перед экспертом поставлен вопрос о том, какова рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу г. Москва, г. Зеленоград, корп. 1432, с кадастровым номером 77:10:0000000:2634, общей площадью 76,80 кв. м. (этаж 1, пом. V, КОМН. 1-9) по состоянию на 23.12.2021?

Согласно экспертному заключению от 06.11.2022 N 132, рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу г. Москва, г. Зеленоград, корп. 1432, с кадастровым номером 77:10:0000000:2634, общей площадью 76,80 кв. м. (этаж 1, пом. V, КОМН. 1-9) по состоянию на 23.12.2021 составляет 7 180 000 руб. (без учета НДС).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской в их совокупности, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Судебный эксперт, в отличие от специалистов-оценщиков, на чье заключение ссылается ответчик при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, у суда первой инстанции не имелось.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, у суда апелляционной инстанции не имеется.

При этом, вопреки доводам апелляционной жалобы, арбитражный суд, с учетом положений статей 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе N 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа и стоимости неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении, в части согласования разногласий по пункту 3.1 договора купли-продажи.

В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта) и п. 3.2 (право оплаты выкупаемого имущества в рассрочку), и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что п. 3.4 договора подлежит изложению в редакции истца с указанием суммы ежемесячного платежа не менее 85 476 рублей 19 коп.

Девятый арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно определен характер спорного правоотношения, круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, верно определены законы и иные нормативные акты, которые следовало применить по настоящему делу, дана оценка всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства.

Вместе с тем, заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного решения арбитражного суда первой инстанции по настоящему делу не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 24.04.2023 по делу N А40-110063/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Б.В. Стешан

Судьи

В.В. Валюшкина Т.В. Захарова