Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 июня 2023 г. N 13АП-9655/23 по делу N А56-65920/2022

г. Санкт-Петербург

19 июня 2023 г.

Дело N А56-65920/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 июня 2023 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего Ракчеевой М.А.,

судей Изотовой С.В., Масенковой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником Рудько И.Ю.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Папоротник" представителя Деминой Ю.Ю. (доверенность от 23.05.2023),

рассмотрев 08.06.2023 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кривобоковой Елены Николаевны на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.02.2023 по делу N А56-65920/2022,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Кривобокова Елена Николаевна обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к обществу с ограниченной ответственностью "Папоротник", адрес: 196191, Санкт-Петербург, пл. Конституции, д. 7, оф. 612, ОГРН: 1127847381265, ИНН: 7810876631 (далее - Общество), с иском о взыскании 101 200 руб. обеспечительного платежа по договору аренды, 40 000 руб. расходов на оплату услуг представителя.

Общество, в свою очередь, обратилось к предпринимателю с встречным исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в котором просило взыскать с Кривобоковой Е.Н. 383 575 руб. 20 коп. затрат на приведение помещения в надлежащее состояние, 16 266 руб. 80 коп. в возмещение расходов на оплату услуг по вывозу мусора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Доходъ", адрес: 199178, Санкт-Петербург, Малый пр. В.О., д. 43, к. 2, лит. В, эт. 3, пом. 62, ОГРН: 1027810309328, ИНН: 7826685368 (далее - Компания).

Решением от 10.02.2023 в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен.

Не согласившись с данным судебным актом, предприниматель обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда отменить, принять новый судебный акт.

Как указывает податель жалобы, судом дано неверное толкование императивных норм права, регулирующих спорные правоотношения, что повлекло за собой неполное выяснение существенных для дела обстоятельств; суд не учел выводы, изложенные в судебных актах по делу N А56-105347/2020.

В отзыве на жалобу Общество полагало решение суда первой инстанции законным и обоснованным; указало, что обеспечительный платеж не подлежит возврату арендатору, поскольку им были нарушены условия договора, устанавливающие правила возврата помещения; так, в помещении была осуществлена незаконная перепланировка, что истцом не оспаривается; что касается требования о возмещении расходов на оплату юридических услуг, то в обоснование заявленных требований предпринимателем не представлен соответствующий договор, отчет об оказании услуг и акты; кроме того, предпринимателем в обоснование несения соответствующих расходов представлено платежное поручение от декабря 2021 года, тогда как с иском по настоящему делу она обратилась лишь в июне 2022 года; что же касается встречных исковых требований, ответчик в обоснование размера затрат на приведение помещения в первоначальное состояние представил заключение специалиста, которое предпринимателем оспорено не было.

В судебном заседании представитель Общества поддержал позицию, изложенную в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 19.06.2018 между обществом с ограниченной ответственностью "ДОХОДЪ" "Д.У. закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "ДОХОДЪ - рентная недвижимость" и предпринимателем был заключен договор N 19/06-22Н//Ар/Нв1 аренды нежилого помещения 22Н площадью 81,20 кв. м с кадастровым номером 47:14:0504001:467, расположенного на 1 этаже жилого дома по адресу: Ленинградская обл., Ломоносовский р-н, муниципальное образование Аннинское сельское поселение, пос. Новоселье, Питерский пр., д. 1.

Согласно пункту 1.3 договора помещение передано под детский развивающий центр.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что срок аренды составляет 60 мес., а именно с 19.06.2018 по 18.06.2023.

Размер арендной платы и порядок расчетов установлен сторонами в разделе 4 договора.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что размер ежемесячной арендной платы на срок с 19.06.2018 по 18.06.2019 составляет 69 000 руб., с 19.06.2019 по 18.06.2020 составляет 76 000 руб., с 19.06.2020 по 18.06.2021 составляет 83 600 руб., с 19.06.2021 по 18.06.2022 составляет 92 000 руб., с 19.06.2022 по 18.06.2023 составляет 101 200 руб.

В соответствии с пунктом 4.4.2 договора однократный размер ежемесячной арендной платы за пятый год аренды (101 200 руб.) является на весь период действия договора обеспечительным платежом. При этом по соглашению сторон по истечении срока аренды (либо в случае расторжения договора), оплаченные денежные средства возвращаются арендатору в течение 10 дней с момента передачи помещения от арендатора арендодателю в случае отсутствия оснований для удержания их в качестве штрафных санкций, предусмотренных пунктами 5.2, 5.4 договора.

В силу пункта 2.3.10 договора арендатор обязуется производить за свой счет какие-либо перепланировки/переустройство помещения в течение срока действия договора аренды, при условии предварительного согласования проекта с арендодателем, организацией, управляющей домом и, в случае установленной законодательством РФ необходимости, с соответствующими государственными органами, учреждениями и заинтересованными организациями. По окончании работ по перепланировке арендатор обязуется за счёт собственных средств произвести новую техническую инвентаризацию объекта и получить в ПИБ ГУИОН и КЗРиЗ СПб и незамедлительно представить арендодателю новую техническую документацию на помещение, а именно: оригинал технического паспорта помещения; оригинал кадастрового паспорта помещения, в котором должно быть определено, что перепланировка произведена без нарушения внешних границ объекта; оригинал ведомости помещения с учетом перепланировки; оригинал поэтажных планов помещения с учётом перепланировки.

Согласно пункту 5.4 договора, в соответствии с которым в случае, если в процессе освобождения помещения арендатором действиями арендатора либо третьих лиц причинен вред помещению, в том числе состоянию, в котором помещение подлежит возврату арендодателю в соответствии с условиями, предусмотренными главой 6 договора, арендодатель имеет право взыскать с арендатора затраты, которые вынужден будет понести для приведения помещения в надлежащее состояние, а также удерживает денежные средства в размере обеспечительного платежа, оплаченного в соответствии с пунктом 4.4.2 договора, в качестве штрафа за ненадлежащую передачу (возврат) помещения.

Впоследствии, между обществом с ограниченной ответственностью "ДОХОДЪ" "Д.У. закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "ДОХОДЪ - рентная недвижимость", Обществом и предпринимателем заключено дополнительное соглашение от 16.11.2018 N 1 к договору аренды, в соответствии с которым права и обязанности арендодателя по договору аренды перешли Обществу.

Позднее договор аренды был расторгнут на основании уведомления предпринимателя от 30.05.2020 об отказе от договора с 30.08.2020, которое получено Обществом 07.09.2020.

Ссылаясь на прекращение договора, предприниматель обратилась с иском о взыскании обеспечительного платежа.

Общество, возражая против заявленных требований, обратилось со встречным иском, в котором указало, что обеспечительный платеж не подлежит возврату арендатору в силу положений пункта 5.4 договора, поскольку предпринимателем осуществлена незаконная перепланировка помещения, работы по проведению которой ни с арендодателем, ни с соответствующими государственными органами согласованы не были.

Кроме того, в рамках дела N А56-105347/2020 по иску Общества к предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.05.2020 по 07.09.2020 и пеней, штрафа за несоблюдение трехмесячного срока уведомления при расторжении договора, стоимости демонтированного оборудования, изготовления кадастрового паспорта помещения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2022 установлено, что в период действия договора ответчиком была выполнена перепланировка, а в адрес Общества обращения для согласования перепланировки не поступали, при этом сведения о том, что перепланировка была согласована с предыдущим собственником помещения (Компанией), отсутствуют; односторонний отказ предпринимателя от договора аренды осуществлен на основании пункта 4 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ) в редакции Федерального закона от 08.06.2020 N 166-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции".

В обоснование встречных исковых требований Общество представило заключение от 14.11.2022 N ЗС-210-СТЭ/22 специалиста общества с ограниченной ответственностью "Гильдия экспертов Северо-Запада" Челюскиной Т.В., согласно которому стоимость ремонтно-восстановительных работ нежилого помещения по состоянию на 01.11.2022 в целях демонтажа внутренней перегородки, которой дополнительно выделено помещение, составляет 383 575 руб. 20 коп.

В обоснование требований о выплате стоимости услуг по вывозу мусора, Общество сослалось на следующие обстоятельства.

В соответствии с пунктом 4.6 договора арендные платежи не включают в себя расходы арендатора, связанные с оплатой стоимости потреблённой электроэнергии, а также все иные услуги, оказываемые управляющей домом компанией и третьими лицами. Указанные платежи не подлежат компенсации со стороны арендодателя арендатору.

В соответствии с пунктом 2.3.3 договора арендатор обязан компенсировать в полном объёме арендодателю все расходы, понесённые последним на оплату электроэнергии, коммунальных услуг, эксплуатационных расходов по использованию и содержанию помещения и общего имущества здания, в том числе всех расходов, начисляемых организацией, управляющей домом.

Обществом 12.03.2020 был заключен договор N 6791ЮН-1/03-20 акционерным обществом "Управляющая компания по обращению с отходами в Ленинградской области" на оказание услуг с обращением твердыми коммунальными отходами.

Региональным оператором в адрес Общества выставлены счета на оплату за период с января 2020 года по август 2020 года (с января по апрель по 2 507 руб. 08 коп. за каждый месяц; с мая по август по 2 469 руб. 06 коп.), а всего 19 904 руб. 56 коп.

Указанные счета оплачены Обществом, что подтверждается представленными платежными поручениями от 02.09.2020 N 95, от 23.11.2020 N 124, в связи с чем подлежат компенсации со стороны предпринимателя на основании пункта 2.3.3 договора.

Вместе с тем Общество согласно уточненному заявлению просило взыскать с предпринимателя лишь 16 266 руб. 80 коп. в возмещение произведенных расходов на оплату услуг по вывозу твердых коммунальных отходов.

Суд первой инстанции с учетом установленных по делу N А56-105347/2020 обстоятельств, а равно принимая во внимание, что предпринимателем не оспаривается факт осуществления незаконной перепланировки помещения, отказал в удовлетворении первоначальных исковых требований, удовлетворив при этом встречные требования Общества.

Апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта ввиду следующего.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 24.01.2022 по делу N А56-105347/2020, участниками которого являются те же стороны, установлено, что спорный договор аренды расторгнут предпринимателем в соответствии с пунктом 4 статьи 19 Закона N 98-ФЗ.

В силу абзаца второго пункта 4 статьи 19 Закона N 98-ФЗ В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит.

С учетом изложенного требования предпринимателя о взыскании с арендодателя обеспечительного платежа обоснованно оставлены судом без удовлетворения.

Что касается встречных исковых требований Общества, суд апелляционной инстанции в указанной части также соглашается с выводами суда первой инстанции об обоснованности заявленных требований ввиду следующего.

В силу части 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В силу пункта 2.3.10 договора арендатор обязуется производить за свой счет какие-либо перепланировки/переустройство помещения в течение срока действия договора аренды, при условии предварительного согласования проекта с арендодателем, организацией, управляющей домом и, в случае установленной законодательством РФ необходимости, с соответствующими государственными органами, учреждениями и заинтересованными организациями. По окончании работ по перепланировке арендатор обязуется за счёт собственных средств произвести новую техническую инвентаризацию объекта и получить в ПИБ ГУИОН и КЗРиЗ СПб и незамедлительно представить арендодателю новую техническую документацию на помещение, а именно: оригинал технического паспорта помещения; оригинал кадастрового паспорта помещения, в котором должно быть определено, что перепланировка произведена без нарушения внешних границ объекта; оригинал ведомости помещения с учетом перепланировки; оригинал поэтажных планов помещения с учётом перепланировки.

Согласно пункту 5.4 договора, в соответствии с которым в случае, если в процессе освобождения помещения арендатором действиями арендатора либо третьих лиц причинен вред помещению, в том числе состояние в котором помещение подлежит возврату арендодателю в соответствии с условиями, предусмотренными главой 6 договора, арендодатель имеет право взыскать с арендатора затраты, которые вынужден будет понести для приведения помещения в надлежащее состояние, а также удерживает денежные средства в размере обеспечительного платежа, оплаченного в соответствии с пунктом 4.4.2 договора, в качестве штрафа за ненадлежащую передачу (возврат) помещения.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, в спорном помещении предпринимателем осуществлена перепланировка.

При этом ответчиком по встречному иску не представлено доказательств согласования такой перепланировки с арендодателем, а равно ее осуществления на основании соответствующей разрешительной документации, выданной уполномоченными органами.

Помещение в нарушение положений пункта 6.1 договора возвращено в перепланированном состоянии, в связи с чем в силу положений пункта 5.4 договора требования арендодателя являются обоснованными.

В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что помещение находится в многоквартирном жилом доме, в связи с чем его перепланировка должна осуществляться в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, что предпринимателем сделано не было.

Что касается размера требований по возмещению затрат на приведение помещения в надлежащее состояние, Общество в его обоснование представило соответствующее заключение специалиста от 14.11.2022 N ЗС-210-СТЭ/22 общества с ограниченной ответственностью "Гильдия экспертов Северо-Запада", согласно которому стоимость ремонтно-восстановительных работ спорного помещения по состоянию на 01.11.2022 составляет 383 575 руб. 20 коп., при этом указанный размер предпринимателем оспорен не был.

Требование Общества о взыскании с Кривобоковой Е.Н. денежных средств в возмещение расходов на оплату услуг по вывозу твердых коммунальных отходов также является обоснованным в силу положений пункта 2.3.3 договора, а также непредставления арендатором доказательств компенсации понесенных арендодателем расходов.

При таком положении у суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены обжалуемого решения.

В апелляционной жалобе предприниматель ссылается на неверное толкование судом первой инстанции норм материального права, которое повлекло за собой неполное выяснение существенных для дела обстоятельств, однако не приводит те обстоятельства, которые суд не исследовал, и те доказательства, которым не дал оценки.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.02.2023 по делу N А56-65920/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова И.В. Масенкова