Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 июня 2023 г. N 15АП-21478/22 по делу N А32-52400/2021

город Ростов-на-Дону

19 июня 2023 г.

дело N А32-52400/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июня 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 июня 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Абраменко Р.А., Яицкой С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Петросьян Н.В.,

при участии:

от истца: представителя Шаталовой Л.И. по доверенности от 20.06.2022 (путём использования системы веб-конференции),

от ответчика: представителя Романенко К.С. по доверенности от 15.12.2021 (путём использования системы веб-конференции),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Приходько Ольги Георгиевны

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 19 октября 2022 года по делу N А32-52400/2021

по иску акционерного общества "Юг"

к индивидуальному предпринимателю Приходько Ольге Георгиевне

о взыскании задолженности, неустойки по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "Юг" (далее - АО "Юг", истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Приходько Ольге Георгиевне (далее - ИП Приходько О.Г., ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды N 5-6/АЛ от 11.06.2017 по базовой части арендной платы в сумме 42 746 руб. 67 коп., неустойки в сумме 35 822 руб. 58 коп., задолженности по переменной части арендной платы в сумме 110 353 руб. 84 коп., неустойки в сумме 88 515 руб. 05 коп. (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчицей обязанности по внесению арендных платежей.

статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. С предпринимателя в пользу общества взыскана задолженность по договору аренды от 11.06.2017 N 5-6/АЛ по базовой части арендной платы в сумме 42 746 руб. 67 коп., неустойка в сумме 35 822 руб. 58 коп., задолженность по переменной части арендной платы в сумме 110 353 руб. 84 коп., неустойка в сумме 88 515 руб. 05 коп., судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску в размере 8 549 руб. АО "Юг" из федерального бюджета возвращено 494 руб. излишне уплаченной государственной пошлины по иску.

Судебный акт мотивирован тем, что ответчица не представила доказательства внесения арендной платы в размере, установленном договором, расчёт задолженности, подготовленный истцом, признан судом обоснованным. Суд не усмотрел оснований для уменьшения размера договорной неустойки, ставка которой установлена соглашением сторон в размере 0,1% в день от суммы основного долга.

С принятым судебным актом не согласилась ИП Приходько О.Г., в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда первой инстанции отменить.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что при определении задолженности по постоянной части арендной платы суд первой инстанции не учёл доводы ответчицы, согласно которым с мая 2020 года ИП Приходько О.Г. перестала арендовать у истца парковочное место. В расчётах истца размер постоянной части арендной платы с января 2019 года указан в сумме 31 148 руб.

48 коп., однако из чего складывается данная сумма истец не поясняет. По расчётам ответчицы переплата в данной части арендных платежей составляет 13 759 руб.

63 коп. Истец не представил достоверных расчётов задолженности по переменной части арендной платы. Суд не учёл, что в арендуемых помещениях отсутствовали индивидуальные приборы учёта поставляемых коммунальных ресурсов. В связи с этим, в силу прямого условия пункта 3.6.2 договора, АО "Юг" было обязано рассчитывать переменную часть арендной платы исходя из пропорционального отнесения всего объёма поставленных коммунальных ресурсов на площадь всего здания, в котором располагались арендуемые помещения к площади арендуемых помещений. При таких обстоятельствах, переплата по переменной части арендной платы составляет 18 806 руб.

Представитель ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержала, просила решение суда первой инстанции отменить.

Представитель истца доводам апелляционной жалобы возражала, просила решение суда оставить без изменений.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 11.06.2017 между АО "Юг" в лице ООО "Черноморская Финансовая Компания - Недвижимость", действующего на основании агентского договора N 03/А от 01.05.2017 (арендодатель), и ИП Приходько О.Г. (арендатор) был заключен договор аренды N 5-6/АЛ.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять во временное пользование часть здания (кадастровый номер 23:43:0305019:182), а именно: нежилые помещения N N 5, 6, расположенные на первом этаже здания, находящегося по адресу: г. Краснодар, ул. Ленина, 64/1. Арендатор обязуется выплачивать за помещение арендную плату.

Нежилые помещения предоставлялись предпринимателю для целей размещения офиса туристического агентства "Лето-сеть" (пункт 1.6 договора).

Договор был заключен сторонами сроком на 11 календарных месяцев (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата состоит из базовой арендной платы и переменной арендной платы. Арендная плата подлежит начислению с даты подписания акта приема-передачи помещения.

Базовая арендная плата подлежит оплате арендатором ежемесячно авансом вперёд не позднее 3 числа месяца аренды путём перечисления денежных средств на расчётный счёт арендодателя по реквизитам, указанным в договоре без выставления счёта.

Базовая арендная плата рассчитывается исходя из ставки 550 руб. за 1 кв.м. в месяц с учётом НДС 18%, а также стоимости пользования парковочным местом в размере 3 500 руб. в месяц, с учётом НДС 18%. Базовая арендная плата включает в себя эксплуатационный сбор (текущий ремонт коммуникаций в здании; обслуживание систем ОП и ПС в здании).

Базовая арендная плата может быть изменена по инициативе арендодателя в одностороннем порядке, но не чаще, чем один раз в 11 месяцев, начиная с 12 месяца аренды при условии пролонгации договора, и не более чем на 10%.

Об изменении размера арендной платы в порядке пункта 3.4 договора (по инициативе арендодателя) арендодатель направляет арендатору уведомление арендатору. Изменённый размер арендной платы вступает в силу и подлежит применению через 14 календарных дней с даты направления уведомления арендатору. Дополнительное соглашение при этом не заключается. Арендатор в случае несогласия с размером арендной платы не позднее 15 календарных дней после получения уведомления сообщает арендодателю о прекращении пользования помещениями в связи с изменением арендной платы. Отсутствие со стороны арендатора уведомления о прекращении пользования помещениями является подтверждением согласия арендатора на оплату изменённого размера арендной платы (пункты 3.2 - 3.5 договора аренды).

Согласно пунктам 3.6 - 3.6.3 договора переменная арендная плата подлежит расчёту на основании стоимости коммунальных услуг, потребляемых арендатором - электроэнергии, отопления, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения; стоимости организации сбора, хранения и вывоза ТКО, а также эксплуатационных услуг и услуг по содержанию общего имущества.

Переменная арендная плата подлежит расчёту исходя из показаний приборов учёта, установленных в арендуемых помещениях, за исключением мест общего пользования, стоимость потреблённых арендатором коммунальных услуг, в которых рассчитывается по условиям 3.6.2 договора.

Расчёт расходов по оплате переменной части арендной платы за коммунальные услуги потребляемые в помещениях, не оборудованных индивидуальными приборами учёта, в том числе в местах общего пользования, а также услуг по эксплуатации и содержанию общего имущества носит усреднённый характер. Размер переменной арендной платы в данном случае определяется из расчёта общей стоимости коммунальных услуг, услуг по содержанию и эксплуатации, выставляемых арендодателю за собственные помещения по ул. Ленина, 64/1 в г. Краснодаре, полученных от поставщиков коммунальных ресурсов, управляющей компании, пропорционально размеру занимаемой площади арендатором с учётом технического оснащения арендуемого помещения.

Переменная плата подлежит оплате арендатором не позднее 3 банковских дней с момента выставления счёта арендодателем.

В размер арендной платы не входит стоимость уборки помещений, пользование телефоном и интернетом. Арендатор заключает договоры с соответствующими организациями самостоятельно (пункт 3.7 договора).

Пунктом 3.8 предусмотрена обязанность по внесению арендатором обеспечительного взноса в размере 24 345 руб., который согласно пункту 3.10 договора в случае ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств по договору обеспечительный взнос может быть засчитан в счёт оплаты базовой арендной платы за последний месяц аренды.

В соответствии с пунктом 7.5 договора в случае несвоевременного внесения арендной платы и обеспечительного взноса арендатором арендодатель вправе начислить пени в размере 0,1% от арендной платы по договору за каждый день просрочки, которые оплачиваются арендатором в течение 10 календарных дней с даты выставления требования арендодателем.

Пунктом 8.5 договора установлено, что договор, все приложения к нему, содержат в себе все договорённости между сторонами относительно условий аренды помещения. Все последующие поправки (изменения, дополнения, соглашения) к договору будут иметь силу только в случае, если они будут оформлены в письменном виде, должным образом подписаны сторонами. Исключением данного положения является:

- арендодатель вправе в одностороннем порядке вносить изменения в договор в части изменения арендной платы посредством направления арендатору предварительного письменного уведомления в соответствии с условиями договора;

- арендодатель по основаниям, предусмотренным пунктом 5.3 договора вправе отказаться от исполнения договора посредством направления арендатору предварительного письменного уведомления;

- арендатор по основаниям, предусмотренным пунктом 5.5 договора вправе отказаться от исполнения договора посредством направления арендодателю предварительного письменного уведомления.

Заключение соответствующих дополнительных соглашений об изменении арендной платы или соглашения о досрочном расторжении договора при этом не требуется.

Пунктом 8.7 договора установлен порядок вручения уведомлений, писем, претензий сторонами друг другу в рамках исполнения договора.

Помещения были переданы ответчице в аренду на основании акта приёма-передачи от 17.06.2017.

16.02.2018 между сторонами заключено дополнительное соглашение N 1 к договора аренды, согласно которому размер арендной платы за март 2018 года составит 16 354 руб. с НДС.

05.04.2018 между сторонами заключено дополнительное соглашение, по условиям которого арендатор обязался приобрести и установить в арендуемых помещениях 2 сплит-системы общей стоимостью 63 350 руб. В свою очередь, арендодатель обязался зачесть стоимость сплит-систем в счёт оплаты базовой части арендной платы за период апрель-июнь 2018 года по 21 116 руб. 67 коп. ежемесячно. Стороны согласовали, что установленные сплит-системы являются неотделимым улучшением помещения, которое становится собственностью арендодателя при передаче (возврате) помещения арендодателю по окончании срока действия договора, в том числе в случае его досрочного расторжения.

Дополнительным соглашением N 1 от 27.04.2018 стороны согласовали, что ставка базовой арендной платы увеличивается до 605 руб. за 1 кв.м., а также стоимость пользования парковочным местом в месяц составит 3 850 руб. Размер обеспечительного взноса увеличен до 26 779 руб. 50 коп.

Дополнительным соглашением N 3 от 11.04.2019 стороны продлили срок действия договора на период с 11.04.2019 по 11.03.2020.

Дополнительным соглашением N 4 от 11.03.2020 стороны продлили срок действия договора на период с 11.03.2020 по 11.02.2021.

В апреле 2020 года, с учётом сложившихся обстоятельств, связанных с распространением короновирусной инфекции, стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому размер базовой арендной платы установлен в размере 15 574 руб. 24 коп., который подлежал уплате в срок не позднее 15.05.2020.

30.09.2020 между сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды, в это же день ответчица возвратила арендованное имущество АО "Юг" по акту приёма-передачи.

Истец указывает, что в ходе исполнения договора арендатор систематически нарушала порядок оплаты арендной платы, в результате чего на стороне ответчицы образовалась задолженность в размере базовой арендной платы в размере 42 746 руб. 67 коп., по переменной арендной плате - 110 353 руб. 84 коп. (уточненные требования), что явилось основанием для обращения истца с настоящими требованиями в суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Пунктом 3 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно статье 632 ГК РФ по договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Суд апелляционной инстанции в своих определениях неоднократно обязывал сторон провести сверку взаимных расчётов, при не достижении согласия по вопросам о порядке исчисления арендной платы (переменная часть), порядка распределения платежей, поступавших от ответчицы, рассмотреть вопрос о целесообразности назначения по делу судебной экспертизы, направленной на разрешения данных вопросов.

Стороны не пришли к общему согласию по приведённым выше вопросам, также пояснили суду, что с ходатайствами о назначении по делу судебной экспертизы они не намерены обращаться к суду.

Сопоставив расчёты сторон в части начисления и погашения постоянной части арендной платы, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что и истец, и ответчицы допускаю ошибки в своих расчётах.

С учётом площади арендуемых помещений равной 37,9 кв.м. и одного парковочного места, размер арендной платы за период с даты заключения договора и до 01.05.2018 года (за исключением марта 2018 года, в котором согласно дополнительному соглашению общий размер базовой арендной платы составил 16 354 руб.) составлял 24 345 руб. (37,9 кв.м. х 550 руб./кв.м. + 3 500 руб. за парковочное место).

С учётом подписания сторонами дополнительного соглашения N 1 от 27.04.2018 размер базовой части арендной платы за период с 01.05.201 по 31.08.2019 составлял 26 779 руб. 50 коп. (37,9 кв.м. х 605 руб./кв.м. + 3 850 руб. за парковочное место).

С сентября 2018 года ответчица начала использовать 2 парковочных места, в связи с чем размер базовой арендной платы начал составлять 30 629 руб. 50 коп. (26 779 руб. 50 коп. + 3 850 руб.).

С учётом подписания в апреле дополнительного соглашения в мае 2020 года общий размер базовой части арендной платы составил 15 574 руб. 24 коп.

В своих расчётах АО "Юг" с 01.01.2019 применяет ставку базовой части арендной платы равной 31 241 руб. 58 коп.

Такое увеличение размера арендной платы истец основывает на том, что начиная с 01.01.2019 на территории Российской Федерации размер НДС был увеличен с 18% до 20%.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с обоснованностью данного довода истца по следующим основаниям.

Прежде всего, без учёта НДС в размере 18% размер базовой части арендной платы составлял 25 957 руб. 20 коп. (30 629 руб. 50 коп. / 1,18), а с учётом НДС в размере 20% он мог составить 31 148 руб. 64 коп. (30 629 руб. 50 коп. х 1,2), а не 31 241 руб. 58 коп.

Кроме того, изменение ставки НДС не может рассматриваться как обстоятельство, дающее арендодателю право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в сторону увеличения (такое правомочие не предусмотрено ни нормами действующего законодательства, ни условиями договора).

Как указывалось ранее, право и на односторонне изменение размера базовой арендной платы и порядок такого изменения арендодателем предусмотрено пунктами 3.4, 3.5 договора аренды.

Как указывалось ранее, размер арендной платы в сторону увеличения был согласован сторонами при подписания дополнительного соглашения N 1 от 27.04.2018. Следовательно, в силу пункта 3.4 договора арендодатель не мог ранее 27.03.2019 заявить об увеличении размера арендной платы, в том числе в связи с изменением ставки НДС (базовая арендная плата не могла быть изменена по инициативе арендодателя в одностороннем порядке чаще, чем один раз в 11 месяцев).

Кроме того, в нарушение пункта 3.5 договора АО "Юг" не направляло арендатору уведомление об увеличении размера арендной платы (суд апелляционной инстанции неоднократно предлагал истцу представить доказательства исполнения данной обязанности арендодателя, однако в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец такие доказательства суду не представил).

В своих расчётах ИП Приходько О.Г. с 01.05.2020 по дату расторжения договора принимает размер базовой части арендной платы равной 22 929 руб.

50 коп. и обосновывает свои действия тем, что, как полагает ответчица, между сторонами было достигнуто соглашение о возврате из аренды двух парковочных мест с 01.05.2020.

В данной части ИП Приходько О.Г. ссылается на переписку между ней и, как она утверждает, сотрудником АО "Юг" - Павлом Щербаковым (т. 1 л.д. 88-89).

Из данной переписке следует, что некий Вадим от имени ИП Приходько О.Г. обратился к Щербакову П., указывая на то, что с апреля 2020 года предприниматель просила не включать в размер арендной платы стоимость аренды парковочных мест, однако, получив акты на внесение арендной платы, представитель обнаружила факт выставления платы за пользование парковками. Щербаков П. указывал на то, что он проверит данное обстоятельство.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что, во-первых, ни договор, ни действующее законодательство, не содержат в себе положений, в силу которых арендатор наделялся бы правом на заявление частичного отказа от исполнения договора аренды.

Кроме того, ответчицей в материалы дела не были представлены доказательства того, что между сторонами было достигнуто соглашение об изменения условий договора аренды в части его предмета - исключения парковочных мест. Как указывалось ранее, в силу положений пункта 8.5 договора все изменения и дополнения к договору будут иметь силу только в случае, если они будут оформлены в письменном виде, должным образом подписаны сторонами.

Отпадение у арендатора надобности в использовании арендованного имущества само по себе не прекращает действие договора и не освобождает последнего от обязанности внесения арендной платы.

Также в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ИП Приходько О.Г. не представлены доказательства того, что некий Вадим был уполномочен действовать от имени ИП Приходько О.Г., о чём АО "Юг" было поставлено в известность, а некий Щербаков П. был уполномочен действовать от имени АО "Юг" в рамках арендных отношений.

Пункт 8.7 договора не предусматривает такой способ обмена юридически значимыми сообщениями между сторонами договора, как направление сообщений с использованием мессенджеров.

ИП Приходько О.Г. не представила доказательства того, что АО "Юг" в установленном законом и договором порядке согласовало внесение изменений в договор аренды путём исключения из предмета аренды двух парковочных мест. В том числе, в материалы дела не представлены доказательства того, что после 01.04.2020 АО "Юг" начало самостоятельно использовать спорные парковочные места либо предоставило их другим лицам.

Таким образом, за период с 01.05.2018 по дату расторжения договора (за исключением апреля 2020 года) размер базовой части арендной платы за аренду нежилых помещений и двух парковочных месте составлял 30 629 руб. 50 коп.

Суд апелляционной инстанции находит правильным расчёт ответчицы задолженности по внесению базовой арендной платы, представленный в материалы дела с пояснениями от 11.04.2023, за исключением задолженности, определённой в период с 01.05.2020 по дату окончания действия договора аренды (ответчица необоснованно исключает из расчёта стоимость аренды двух парковочных мест). При таких обстоятельствах, задолженность по внесению базовой части арендной платы составит 38 500 руб.

Истец просил взыскать с ответчицы неустойку, начисленную на задолженность по внесению базовой части арендной платы за период с 31.08.2020 по 08.09.2021 в размере 35 822 руб. 58 коп.

Суд апелляционной инстанции проверил контррасчёт неустойки, подготовленный ответчицей и находит его правильным за период образования основного долга за период с января 2018 года по апрель 2020 года, и находит его составленным правильно, в том числе с учётом дат погашения задолженности.

Как указывалось ранее, истец неправильно определил размер основного долга по базовой части арендной платы, не учёл порядок погашения задолженности, а также тот факт, что с согласно сведениям ЕГРИП основным видом экономической деятельности ИП Приходько О.Г. являлось "деятельность туристических агентств".

В соответствии с подпунктом "а" пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации N 428 от 03.04.2020 и постановления N 1587 от 01.10.2020 в период с 06.04.2020 по 07.01.2021 на задолженность, возникшую ранее 06.04.2020 вводился мораторий для начисления штрафных санкций.

Вместе с тем, как указывалось ранее, ответчицей с мая по сентябрь 2020 года не вносилась плата за использование парковочных мест в размере 7 700 руб. ежемесячно. На указанный долг мораторий не распространялся, т.к. задолженность образовалась после дня введения моратория, следовательно на указанную задолженность подлежит начислению неустойка.

По расчёту суда за период за период с 05.05.2020 по 08.09.2021 неустойка, начисленная на данную задолженность составляет 16 608 руб. 90 коп.

Общий размер неустойки за нарушение сроков внесения базовой части арендной платы составит 23 611 руб. 50 коп., в удовлетворении остальной части иска в данной части надлежит отказать.

Относительно задолженности по внесению переменной части арендной платы суда апелляционной инстанции отмечает следующее.

В нежилых помещениях, арендованных ИП Приходько О.Г. не были установлены приборы учёта, фиксировавшие объёмы потребления коммунальных ресурсов, поставляемые непосредственно в данные помещения. При таких обстоятельствах, переменная часть арендной платы подлежала определению с учётом пункта 3.6.2 договора.

Из буквального содержания данного пункта договора следует, что при отсуствии ИПУ в арендуемых помещениях, размер переменной арендной платы как в отношении арендуемых помещений, так и в отношении мест общего пользования, определяется из расчёта общей стоимости коммунальных услуг (услуг по содержанию и эксплуатации), полученных от поставщиков коммунальных ресурсов (управляющей компании), пропорционально размеру занимаемой площади арендатором к площади здания в целом (т.е. по формуле: стоимость коммунального ресурса по зданию в целом делённая на общую площадь здания и умноженная на площадь арендованных помещений).

Суда апелляционной инстанции проверил расчёт переменной части арендной платы, подготовленный истцом, и признаёт его не соответствующим приведённым условиям договора, т.к. в данной части истец неправомерно принимает в расчёт объёмы коммунального ресурса, поставленного в здание в целом, уменьшенные на величину индивидуального потребления (при этом в материалы дела не были представлены доказательства установке в здании ИПУ в отношении отдельных помещений), а также истец учитывает не общую площадь здания, а только ту площадь помещений, которые истец фактически сдавал в аренду (при этом истец не представил договоры аренды в отношении иных нежилых помещений) (см. пояснения истца от 03.05.2023).

Суд апелляционной инстанции отмечает, что арендатор должен иметь реальную возможность достоверно установить порядок начисления арендодателем арендной платы, в том числе её переменной части. Формулы расчёта, предлагаемые истцом, не только не соответствуют пункту 3.6.2 договора, но и делает для арендатора непроверяемым расчёт арендодателя данной части арендной платы, т.к. сведениями о сдаче в аренду иных помещений в здании обладает только сам арендодатель, который может не предоставлять либо умышленно утаивать данные сведения от арендатора. Фактически такой формулой расчёта АО "Юг" предлагал ИП Приходько О.Г. осуществлять ежедневные обходы всего здания и проверять, занимаются ли те или иные помещения здания иными арендаторами, что противоречит здравому смыслу и условиям заключённого договора аренды.

АО "Юг" таким порядком расчёта переменной части арендной платы фактически в полном объёме все расходы по оплате коммунальных ресурсов и по содержанию здания относит на арендаторов, что является недопустимым, т.к. обязанность по несению части соответствующих расходов лежит на АО "Юг" как на собственнике иных помещений, которые могли не быть задействованными в арендных правоотношениях, допущение иного создавало бы на стороне истца неосновательное обогащение за счёт арендаторов, что является недопустимым.

Суд апелляционной инстанции проверил скорректированный контррасчёт, подготовленный ИП Приходько О.Г. в отношении переменной части арендной платы, и находит его обоснованным, соответствующим условиям договора аренды, составленным с учётом платежей, вносимых предпринимателем (расчёт приложен к письменным пояснениям от 11.04.2023). Данный расчёт истцом не опровергнут, ходатайство о назначении судебной бухгалтерской экспертизы не заявлено, что является процессуальным риском АО "Юг".

При таких обстоятельствах, с ответчицы в пользу истца надлежит взыскать задолженность по переменной части арендной платы в размере 17 201 руб. 29 коп., в удовлетворении остальной части иска по данному требованию надлежит отказать.

АО "Юг" также было заявлено требование о взыскании с ИП Приходько О.Г. неустойки за нарушение сроков внесения переменной части арендной платы в размере 107 277 руб. 16 коп. за период с 31.12.2017 по 08.09.2021.

В удовлетворении данного требования истцу надлежит отказать в полном объёме по следующим основаниям.

В силу положений пункта 3.6.3 договора переменная плата подлежит оплате арендатором не позднее 3 банковских дней с момента выставления счёта арендодателем.

Таким образом, обязанность по внесению переменной части арендной платы могла возникнуть у арендодателя исключительно после того, как арендодатель исполнял свою обязанность по выставлению счёта на внесение такой арендной платы. При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что счёт на внесение платежа должен быть основан как на первичных документах ресурсоснабжающих организаций, так и на условиях договор аренды. Если сведения о переменной части арендной платы не соответствовали данным требованиям, то, соответственно, у арендатора не могло возникнуть обязанности по их оплате.

Такое положение следует из содержания нормы пункта 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой кредитор считается просрочившим, если он не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора (пункт 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Применительно к рассматриваемому спору достоверно установлено, что ИП Приходько О.Г. самостоятельно не могла определить размер переменной части арендной платы, т.к. не имела доступа к приборам учёта коммунальных ресурсов здания, не состояла в договорных правоотношениях с ресурсоснабжающими организациями, а со стороны АО "Юг" выставлялись счета, которые не соответствовали условиям договора аренды по порядку определения переменной части арендной платы, т.е. не являлись достоверными.

В материалы дела представлены доказательства неоднократного обращения ИП Приходько О.Г. к АО "Юг" с требованиями о предоставлении ей первичных счетов ресурсоснабжающих организаций в целях проверки достоверности расчёта обществом переменной части арендной платы. Однако доказательства того, что требования предпринимателя были удовлетворены, со стороны АО "Юг" в материалы дела представлены не были. Фактически первичные учётные документы ресурсоснабжающих организаций были предоставлены АО "Юг" в распоряжение предпринимателя при рассмотрении настоящего дела в судах первой и апелляционной инстанций.

Кроме того, АО "Юг" не представило сведения о конкретных датах вручения ИП Приходько О.Г. счетов на оплату переменной части арендных платежей.

С учётом изложенного, суд апелляционной инстанции констатирует, что АО "Юг" не исполнило надлежащим образом свою обязанность по своевременному выставлению в адрес ИП Приходько О.Г. достоверных счетов на внесение переменной части арендной платы, что объективно препятствовало предпринимателю для своевременного исполнения своей встречной обязанности по оплате таких счетов, т.е. в данной части ИП Приходько О.Г. не может рассматриваться как сторона обязательства, просрочившая его исполнение. Следовательно, оснований для начисления неустойки в указанной части не имеется.

Суд первой инстанции не исследовал доказательства по делу, не дал должной оценки доводам ответчицы, что привело к принятию незаконного решения, подлежащего частичной отмене по выше приведённым основаниям.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по делу подлежат распределению между сторонами пропорционально размеру удовлетворённых требований.

Исковые требования АО "Юг" подлежат удовлетворению на 28,59% от заявленной цены иска. В связи с этим, с ответчицы в пользу истца надлежит взыскать судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 2 444 руб. С АО "Юг" в пользу ИП Приходько О.Г. надлежит взыскать судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 2 142 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19 октября 2022 года по делу N А32-52400/2021 отменить в части, изложив абзац 2 резолютивной части решения в следующей редакции:

"Взыскать с индивидуального предпринимателя Приходько Ольги Георгиевны (ИНН 233701189361, ОГРНИП 306233726400041) в пользу акционерного общества "ЮГ" (ИНН 2308131634, ОГРН 1072308005681) задолженность по договору аренды N 5-6/АЛ от 11.06.2017 по базовой части арендной платы в сумме 38 500 рублей, неустойку в сумме 23 611 рублей 50 копеек; задолженность по переменной части арендной платы в сумме 17 201 рубль 29 копеек, судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 2 444 рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать".

Взыскать с акционерного общества "ЮГ" (ИНН 2308131634, ОГРН 1072308005681) в пользу индивидуального предпринимателя Приходько Ольги Георгиевны (ИНН 233701189361, ОГРНИП 306233726400041) судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 2 142 рублей.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

Р.А. Абраменко С.И. Яицкая