Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 июня 2023 г. N 10АП-10225/23 по делу N А41-27793/2019

г. Москва

22 июня 2023 г.

Дело N А41-27793/19

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 июня 2023 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Досовой М.В.,

судей Катькиной Н.Н., Семикина Д.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Волковой А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Ассоциации "АХУ дачного поселка "Садко" на определение Арбитражного суда Московской области от 10.05.2023 по делу N А41-27793/19

о несостоятельности (банкротстве) ООО "ЛЕНДТРЕЙД"

при участии в судебном заседании:

от Ассоциации "АХУ дачного поселка "Садко" - Сапожников В.Л., доверенность от 01.08.2022, Мишагин А.Н., доверенность от 25.05.2022,

Надольская С.Н. - лично, паспорт; представитель Фомочкина В.В., доверенность от 16.03.2023,

от Кузнецова Н.В. - Фомочкина В.В., доверенность от 10.04.2023,

иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом,

Шекеров В.Л., слушатель, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Московской области от 12.02.2020 ООО "ЛЕНДТРЕЙД" (ИНН 5040075474, ОГРН 1075040000254) признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим утвержден Савгучев Д.А.

Ассоциация "АХУ дачного поселка "Садко" обратилась в арбитражный суд с заявлением (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ) о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 13.09.2022 земельного участка N 39, кадастровый номер 50:23:0010372:424, местонахождение: Московская обл.. р-н Раменский, сельское поселение Гжельское, расположен в юго-восточной части кадастрового квартала, площадь 4900 кв. м в соответствии с протоколом открытых торгов N 84858-ОТПП/5 от 05.09.2022 с Надольской Светланы Николаевны на Ассоциацию "АХУ дачного поселка "Садко";

признании права собственности Ассоциации "АХУ дачного поселка "Садко" на:

- земельный участок (недвижимое имущество), кадастровый номер 50:23:0000000:166356, местонахождение: Российская Федерация Московская обл., р-н Раменский, сельское поселение Гжельское, земельный участок N 39, расположен в юго-восточной части кадастрового квартала, площадь 3900 +/-44 кв.

- земельный участок (недвижимое имущество), кадастровый номер 50:23:0010372:1536, местонахождение: Российская Федерация Московская обл., р-н Раменский, сельское поселение Гжельское, земельный участок N 39, расположен в юго-восточной части кадастрового квартала, площадь 551 +/-16 кв.

- земельный участок (недвижимое имущество), кадастровый номер 50:23:0010372:1535, местонахождение: Российская Федерация Московская обл., р-н Раменский, сельское поселение Гжельское, земельный участок N 39, расположен в юго-восточной части кадастрового квартала, площадь 449 +/-15 кв.

в рамках преимущественного права покупки и перевода прав и обязанностей по Договору купли-продажи от 13.09.2022 в соответствии с протоколом открытых торгов N 84858-ОТПП/5 от 05.09.2022 с учетом раздела земельного участка с кадастровым номером 50:23:0010372:424.

Определением Арбитражного суда Московской области от 10.05.2023 в удовлетворении указанного заявления отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, Ассоциация "АХУ дачного поселка "Садко" обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал апелляционную жалобу.

Представитель Надольской С.Н. и Кузнецова Н.В. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте "Электронное правосудие" www.kad.arbitr.ru.

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 223, 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Московской области от 28.01.2021 утверждено Положение о порядке, условиях и о сроках реализации имущества ООО "ЛЕНДТРЕЙД" в редакции конкурсного управляющего.

В состав реализуемого имущества, в том числе входил земельный участок с кадастровым номером 50:23:0010372:424, местонахождение: Московская обл., р-н Раменский, сельское поселение Гжельское, земельный участок N 39, расположен в юго-восточной части кадастрового квартала, площадь 4900 кв. м.

В соответствии с протоколом открытых торгов N 84858-ОТПП/5 от 05.09.2022 победителем торгов по продаже спорного имущества должника посредством публичного предложения признана Надольская Светлана Николаевна, с которой 13.09.2022 заключен договор купли-продажи спорного имущества.

Ссылаясь на то, что на спорном земельном участке располагается недвижимое имущество в виде помещения канализационно-насосной станции (КНС) и канализационных сетей, принадлежащих заявителю, КНС неразрывно связана с земельным участком, а в настоящее время идет процедура регистрации и постановки на учет соответствующего недвижимого имущества, Ассоциация "АХУ дачного поселка "Садко" обратилась в арбитражный суд с заявлением о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 13.09.2022 с Надольской Светланы Николаевны на Ассоциацию "АХУ дачного поселка "Садко" и признании права собственности на вновь образованные из земельного участка с кадастровым номером 50:23:0010372:424 земельные участки с кадастровыми номерами 50:23:0000000:166356, 50:23:0010372:1536, 50:23:0010372:1535.

Отказывая в удовлетворении заявления Ассоциации "АХУ дачного поселка "Садко", суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно статье 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

Согласно пункту 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключаются имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, средства компенсационных фондов саморегулируемых организаций в случаях, установленных законом, а также иное предусмотренное настоящим Федеральным законом имущество (п. 2 ст. 131 Закона о банкротстве).

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что продавец надлежащим образом не известил остальных участников долевой собственности о продаже земельного участка, в связи с чем права Ассоциации "АХУ дачного поселка "Садко" на преимущественное право покупки земельного участка были нарушены.

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 Гражданского кодекса Российской Федерации и в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно статье 255 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания.

Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.

В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

Пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Между тем заявителем апелляционной жалобы в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих тот факт, что Ассоциация "АХУ дачного поселка "Садко" является собственником доли на спорный земельный участок, в связи с чем обладает правом преимущественной покупки доли.

Заявитель апелляционной жалобы также не доказал наличие прав на КНС, которая, как указывает Ассоциации "АХУ дачного поселка "Садко", расположена на земельном участке с кадастровым номером 50:23:0010372:424.

Ссылка Ассоциации "АХУ дачного поселка "Садко" на то, что данный факт подтверждает акт приема передачи объектов от 05.06.2012, несостоятельна, поскольку указанный акт не является правоустанавливающим документом, равно как и бухгалтерская справка о наличии переданного в 2012 году имущества на балансе.

Как следует из материалов дела, действий по регистрации КНС до настоящего времени не проведены.

Вопреки доводам апелляционной жалобы наличие разрешения администрации Раменского района от 17.03.2009 на ввод объекта в эксплуатацию и факт расположения на спорном земельном участке КНС и сопутствующих сетей и сооружений, эксплуатация которых необходима для нужд дачного поселка, не свидетельствует об обязанности перевода прав и обязанностей по договору купли-продажи земельного участка на Ассоциацию "АХУ дачного поселка "Садко".

Сведений об оформлении земельных отношений с должником под КНС и сопутствующими сетями Ассоциацией "АХУ дачного поселка "Садко" также в материалы дела не представлено при том, что, как указывает заявитель апелляционной жалобы, объект был передан Ассоциации "АХУ дачного поселка "Садко" должником еще в 2012 году.

Суд апелляционной инстанции также считает необходимым отметить, что в силу статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные отношения строятся на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами

В соответствии с пунктом 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В отсутствие доказательств наличия права собственности на КНС у Ассоциации "АХУ дачного поселка "Садко" также не возникает право преимущественной покупки.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом Арбитражного суда Московской области, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты своего права.

В данном случае при несогласии с реализацией земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимости заявитель должен был обратиться с заявлением о признании недействительными торгов и, как следствие, заключенного по их результатам договора (ст. 449 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, в установленном законном порядке торги не оспаривались.

Суд апелляционной инстанции также принимает во внимание, что Надольской С.Н. с учетом нахождения на земельном участке с кадастровым номером 50:23:0010372:424 КНС предприняты меры по его разделу (земельные участки с кадастровыми номерами 50:23:0000000:166356, 50:23:0010372:1536, 50:23:0010372:1535) с целью из дальнейшей реализации, в том числе Ассоциации "АХУ дачного поселка "Садко".

17.02.2023 между Надольской Н.С. (продавец) и Кузнецовым Н.В. (представитель дачного поселка "Садко") заключен предварительный договор N 1 (в ред. доп. соглашения от 13.03.2023 N 1), согласно которому стороны договорились в течение 10 рабочих дней с момента вступления в законную силу судебного акта по делу N А41-27793/19 и снятия запрета на регистрацию в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:23:0010372:424 заключить договор купли-продажи земельного участка примерной площадью 500 кв.м., являющегося часть земельного участка с кадастровым номером 50:23:0010372:424.

Покупателем внесен задаток в размере 20 000 руб.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Доводы заявителя жалобы проверены апелляционным судом и не могут быть признаны обоснованными, так как, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой установленных судом обстоятельств по делу, основаны на неправильном толковании норм материального права, что не может рассматриваться в качестве оснований для отмены судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с пунктом 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 223, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 10.05.2023 по делу N А41-27793/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в течение месяца со дня его принятия.

Председательствующий

М.В. Досова

Судьи

Н.Н. Катькина Д.С. Семикин