Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 июня 2023 г. N 13АП-13050/23 по делу N А56-92709/2022

г. Санкт-Петербург

22 июня 2023 г.

Дело N А56-92709/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 июня 2023 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Масенковой И.В.

судей Пивцаева Е.И., Слобожаниной В.Б.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Васильевой Я.А.

при участии:

от истца (заявителя): не явился, извещен

от ответчика (должника): не явился, извещен

от 3-го лица: не явилось, извещено

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-13050/2023) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.03.2023 по делу N А56-92709/2022 (судья Целищева Н.Е.), принятое

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга"

к обществу с ограниченной ответственностью "Петроэстейт"

3-е лицо: Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга

о расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) в лице Санкт-петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" (далее - Учреждение) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Петроэстейт" (далее - Общество) о расторжении договора аренды N 12/ЗК-02189 от 17.11.2006 (далее - Договор).

Определением суда от 22.11.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее - ККИ).

Решением суда от 14.03.2023 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Комитет подал апелляционную жалобу, в которой он просит обжалуемое решении отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что вопреки выводам суда первой инстанции Общество использует участок под платную автостоянку, в то время как Кн. 11.4 предусматривает общедоступные бесплатные гостевые автостоянки, многоэтажные паркинги вне зависимости от формы собственности, временные открытые социальные стоянки, то есть парковка, расположенная на Участке, должна быть общедоступной и открытой.

Обществом и ККИ отзывы на апелляционную жалобу не представлены.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания по рассмотрению обоснованности апелляционной жалобы, представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем дело рассмотрено в порядке ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество (арендатор) на основании Договора (с учетом дополнительного соглашения N 1 от 16.07.2007), заключенного с Комитетом (арендодатель), занимает земельный участок площадью 2 477 кв.м, кадастровый номер 78:14:0007553:1049 по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский проспект, уч. 121 (у дома 153, лит. Д).

По акту сдачи-приемки от 16.07.2007 участок передан Обществу.

Согласно п. 1.2 Договора участок предоставлен для использования под благоустройство территории с организацией гостевой парковки (код - 1.5, 11.4). Приведенное описание целей использования участка является окончательным. Изменение цели использования допускается исключительно с согласия арендодателя.

В силу п. 4.3.1 Договора арендатор обязан использовать участок исключительно в соответствии с целями, указанными в п. 1.2 Договора.

В результате обследования спорного земельного участка, проведенного ККИ 29.06.2021, установлено, что северо-западнее здания по адресу: Санкт-Петербург, площадь Конституции, дом 3, лит. А расположена асфальтированная территория, используемая для парковки автомобилей, доступ на которую ограничен, въезд осуществляется через автоматические шлагбаумы; на асфальтовом покрытии территории нанесена парковочная разметка, на территории размещаются парковочные столбики и бетонные полусферы; выявлены признаки самовольного размещения элементов благоустройства (часть шлагбаумов), использования земельного участка площадью 50 кв.м без правоустанавливающих документов, а также признаки нарушения условий Договора в части целей использования участка.

Указанные обстоятельства зафиксированы в акте обследования ККИ от 29.06.2021.

В соответствии с п. 5.3 Договора в случае нарушения иных условий Договора арендатор обязан уплатить штраф в размере 80% от квартальной арендной платы, установленной на момент выявления нарушения.

Кроме того, в силу п. 6.3.1 Договора, он может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при использовании участка арендатором под цели, не предусмотренные в п. 1.2 Договора, что признается существенным нарушением.

Учреждение, обеспечивающее в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.04.2017 N 281 "О создании Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" реализацию полномочий Комитета по защите имущественных прав Санкт-Петербурга, направило Обществу претензию N ПР-28330/21-0-0 от 19.07.2021, в которой, указав на нарушение арендатором п. 1.2 и 4.3.1 Договора, потребовало уплатить штраф в размере 68 714,27 руб., а также предложило обратиться в Учреждение в целях подписания соглашения о расторжении Договора, предупредив о том, что в случае неисполнения ответчиком указанного требования, оно будет обращаться в арбитражный суд с иском о взыскании штрафа и расторжении Договора.

Как указал истец в иске, сумма штрафа оплачена ответчиком добровольно.

В ходе повторного обследования участка 05.05.2022 ККИ установлено, что ранее выявленные нарушения условий Договора в части цели использования участка Обществом не устранены, о чем составлен акт обследования от 05.05.2022.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, признав заявленные требования необоснованными, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выводы суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и назначением имущества.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

В соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается такое нарушение обязательств по договору одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Право арендодателя обратиться в суд с требованием о расторжении Договора в случае использования арендатором участка под цели, не предусмотренные п. 1.2 Договора, следует из содержания п. 6.3.1 Договора.

В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно п. 1.2 Договора цель использования предоставленного Обществу в аренду участка - под благоустройство территории с организацией гостевой парковки.

В материалы дела Комитетом представлены составленные ККИ акты обследования спорного земельного участка с приложениями (фотоматериалами), из которых следует, что на участке размещена парковка автомобилей, доступ на которую ограничен путем установки автоматических шлагбаумов, парковочных столбиков, бетонных полусфер.

ККИ создан от имени субъекта Российской Федерации - города Санкт-Петербурга постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 23.03.2016 N 207 "О мерах по совершенствованию контроля за использованием объектов недвижимости Санкт-Петербурга", является исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга.

В соответствии со ст. 8 Закона Санкт-Петербурга от 24.06.2009 N 335-66 "О Правительстве Санкт-Петербурга" Правительство Санкт-Петербурга распределяет полномочия между исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга, утверждает положения о соответствующих исполнительных органах государственной власти Санкт-Петербурга.

Пунктами 1.2 и 1.3 Положения о ККИ, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 23.03.2016 N 207 "О мерах по совершенствованию контроля за использованием объектов недвижимости Санкт-Петербурга", установлено, что ККИ проводит государственную политику в сфере контроля за использованием и сохранностью государственного имущества Санкт-Петербурга (за исключением объектов жилищного фонда), обеспечения проведения инвентаризации объектов нежилого фонда, а также в сфере земельных отношений в части, касающейся обеспечения проведения инвентаризации земель и инвентаризации территорий зеленых насаждений общего пользования в Санкт-Петербурге, осуществления земельного контроля в Санкт-Петербурге, выявления и предотвращения деятельности по самовольному строительству на территории Санкт-Петербурга, а также демонтажа самовольных построек на территории Санкт-Петербурга, и координирует деятельность исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга в указанных сферах. Он является уполномоченным органом по осуществлению земельного контроля в Санкт-Петербурге.

Согласно п. 1.4 распоряжения ККИ от 05.09.2017 N 11-р "Об утверждении Порядка проведения обследований земельных участков и объектов нежилого фонда" предметом обследования является соблюдение исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами прав Санкт-Петербурга на объекты недвижимости, а также требований по использованию объектов недвижимости, в том числе требований по оформлению документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности на земельных участках.

На основании п. 3.1 названного распоряжения обследование может проводиться должностными лицами ККИ без взаимодействия с правообладателем (пользователем) объекта недвижимости.

В данном случае обследования земельного участка были произведены в рамках полномочий, установленных вышеуказанными нормативно-правовыми актами. Результаты обследований отражены в соответствующих актах, которые оценены судом наряду с иными доказательствами.

Как следует из искового заявления, основанием для предъявления требования о расторжении Договора послужило нарушение Обществом цели использования арендуемого земельного участка, предоставленного для организации гостевой парковки, выразившееся в размещении на участке в нарушение п. 1.2 Договора парковки с ограничением доступа.

Пункт 1.2 Договора содержит указание на код (Кн) функционального использования территории спорного земельного участка - 11.4.

Коды и коэффициенты функционального использования территории утверждены в приложении 4 к Положению о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы, утвержденному постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Приложение N 4).

Согласно п. 45 Приложения N 4 коду 11.4 соответствуют следующие виды функционального использования территории:

- Гаражи, гаражные и лодочные стоянки;

- Гаражные (в том числе многоэтажные) и лодочные стоянки: КАС, ВОА, ГСК, ГК и других некоммерческих организаций, используемые для хранения личного автотранспорта членов этих организаций, а также коммерческих организаций, единственным участником (акционером) которых является Санкт-Петербург, либо санкт-петербургского государственного унитарного предприятия, для которых гаражное хранение личного автотранспорта является основным видом деятельности;

- Общедоступные бесплатные гостевые автостоянки;

- Многоэтажные паркинги вне зависимости от формы собственности. Временные открытые социальные автостоянки;

- Перехватывающие автостоянки и парковки.

Как указывало Общество с суде первой инстанции, Комитетом не доказан факт нецелевого использования ответчиком арендованного земельного участка. Так, по мнению ответчика, использование спорного участка для парковки с установленными шлагбаумами полностью соответствует установленной Договором цели использования; с помощью установленного оборудования Общество регулирует режим пользования парковкой, въезд и выезд автомобилей сотрудников и посетителей офисного здания на парковку регулирует технический персонал, оплата за стоянку не взимается; во исполнение п. 1.2 Договора (в целях благоустройства территории: регулирование режима использования, соблюдение мер безопасности, в частности исключение использования парковки в ночное время) Общество получило в Комитете по градостроительству и архитектуре (далее - КГА) задание на разработку проекта благоустройства элементов благоустройства N 01-21-9-13204/19 от 23.04.2019; таким образом, шлагбаумы установлены в соответствии с согласованным КГА проектом N 01- 21-8-577/20 от 14.01.2020 (заключение о согласовании проекта благоустройства элементов благоустройства).

В качестве нарушения Обществом п. 1.2 Договора Комитет сослался на выявленное в ходе обследования ККИ размещение на участке шлагбаума, через который осуществляется въезд, парковочных столбиков, бетонных полусфер, ограничивающих, по мнению Комитета, доступ на участок. При этом заявленные требования не связаны с размещением на арендованном участке элементов благоустройства в виде бетонных полусфер и парковочных столбиков, а обусловлены наличием препятствий в размещении на спорной территории неограниченным кругом лиц транспортных средств в результате установки специального оборудования, в том числе шлагбаумов.

Кроме того, как следует из акта от 20.02.2023, составленного ККИ в присутствии сотрудника Учреждения и представителя Общества, в результате обследования земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007553:1049 установлено, что участок расположен севернее здания по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский проспект, дом 153, литера Д, частично покрыт асфальтом, частично - травянистой растительностью (газон), используется для парковки автомобилей; доступ на участок ограничен, въезд автомобилей осуществляется через автоматические шлагбаумы с использованием пульта с площади Конституции; на асфальтовом покрытии участка нанесена парковочная разметка.

Таким образом, в результате обследования спорного участка, проведенного в ходе рассмотрения настоящего дела в суде, ККИ не установлен факт размещения на участке парковочных столбиков, бетонных полусфер, ограничивающих, по мнению истца, доступ на этот участок.

Более того, как установлено судом первой инстанции, из представленных в материалы дела актов обследования участка (от 29.06.2021, 05.05.2022, 20.02.2023) не следует, что въезд или проход на территорию спорного участка, организованную под парковку автомобилей, является платным, а установленный шлагбаум (шлагбаумы) служит какой-либо иной цели помимо обеспечения определенного режима пользования парковкой.

При таком положении суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что оснований для вывода о наличии на участке специального оборудования (парковочных столбиков, бетонных полусфер, шлагбаумов), из назначения которого можно заключить, что оно предназначено для обозначения парковочных мест, обеспечения нормального функционирования гостевой автостоянки и безопасности движения по ней, может быть квалифицировано в качестве обстоятельства, препятствующего доступу на парковку неопределенного круга лиц, не имеется.

На иные обстоятельства, помимо размещения арендатором на участке парковки с ограниченным доступом, в подтверждение довода о нарушении Обществом условий п. 1.2 Договора Комитет не ссылался (ст. 9, 65 АПК РФ).

Поскольку в рассматриваемом случае материалами дела не подтвержден факт нарушения арендатором указанной в п. 1.2 Договора цели использования земельного участка, то есть отсутствуют предусмотренные п. 6.3.1 Договора основания для досрочного расторжения Договора по требованию арендодателя в судебном порядке, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска. Оснований не согласиться с указанным выводом суда первой инстанции у апелляционного суда не имеется.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что приведенный Комитетом в апелляционной жалобе довод о том, что Общество использует участок под платную автостоянку, в то время как Кн. 11.4 предусматривает общедоступные бесплатные гостевые автостоянки, многоэтажные паркинги вне зависимости от формы собственности, временные открытые социальные стоянки, то есть парковка, расположенная на Участке, должна быть общедоступной и открытой, не опровергает выводов суда первой инстанции о недоказанности факта нарушения Обществом положений Договора, а также сбора платы за пользование парковочными местами. Совокупностью надлежащих и достаточных доказательств оспариваемый вывод суда первой инстанции Комитетом не опровергнут.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции признает апелляционную жалобу необоснованной и не подлежащей удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении иска и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу спора, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.03.2023 по делу N А56-92709/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.В. Масенкова

Судьи

Е.И. Пивцаев В.Б. Слобожанина