Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 июня 2023 г. N 09АП-15092/23 по делу N А40-245625/2021

г. Москва

26 июня 2023 г.

Дело N А40-245625/21

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 июня 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Головкиной О.Г.,

судей Александровой Г.С., Алексеевой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ермаковой Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы и Общества с ограниченной ответственностью "Парк" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 24.01.2023 г. по делу N А40-245625/21 по иску Департамента городского имущества города Москвы к Обществу с ограниченной ответственностью "Парк", с участием третьего лица Правительства Москвы, об изъятии для государственных нужд г. Москвы нежилого помещения; об установлении суммы возмещения за изымаемое нежилое помещение; об определении, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для погашения ограничений (обременении) внесенных в ЕГРН в отношении изымаемого недвижимого имущества; об определении, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности Общества с ограниченной ответственностью "Парк" на нежилое помещение; переходе и возникновении права собственности; об установлении условий возмещения,

при участии в судебном заседании: от истца и третьего лица Апрелов С.А.. (по доверенностям от 22.12.2022 г. и 21.07.2022 г.); от ответчика Руденко О.И. (по доверенности от 26.01.2022 г.)

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Парк" об изъятии для государственных нужд нежилого помещения с кадастровым номером 77:03:0005014:11890, общей площадью 65,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. 9-я Парковая, д. 57, корп. 3а.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Высший исполнительный орган государственной власти города Москвы - Правительство Москвы.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 24.01.2023 г. иск об изъятии сооружения и земельного участка удовлетворен с установлением суммы возмещения в размере 9 844 000 руб.

Ответчик, не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда изменить в части: установить сумму возмещения обществу с ограниченной ответственностью "Парк" за изымаемое нежилое помещение в соответствии с отчетом об оценке в размере 11 619 000 руб., ссылаясь на то, что размер возмещения за изымаемое имущество должен включать НДС, что не было учтено судом первой инстанции.

Также не согласившись с принятым судом первой инстанции, истец и третье лицо обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просили решение суда отменить в части установления размера компенсации за изымаемое недвижимое имущество ООО "Парк" в размере 9 844 000 руб. без учета НДС; установить размер компенсации за изымаемое недвижимое имущество в соответствии с отчетом об оценке от 12.07.2021 г. N П1485-21, выполненный ООО "Оценка и Консалтинг", ООО "Парк" в размере 5 200 000 руб. без учета НДС; в остальной части решение оставить без изменения, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела.

Лица, участвующие в деле, против удовлетворения апелляционных жалоб друг друга возражали.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Москва, ул. 9-я Парковая, д 57, корп. 3а, включен в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве.

Общество с ограниченной ответственностью "Парк" (далее - правообладатель, ответчик) является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 77:03:0005014:11890, общей площадью 65,6 кв. м, расположенного по адресу:

г. Москва, ул. 9-я Парковая, д 57, корп. 3а (далее - нежилое помещение), о чем в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) внесены записи регистрации от 28.04.2016 г. N 77-77/003-77/003/014/2016-57/2.

Департаментом городского имущества города Москвы (далее - Департамент) издано распоряжение от 13.04.2021 г. N 15270 "Об изъятии для государственных нужд объекта недвижимого имущества", в соответствии с которым подлежит изъятию для государственных нужд города Москвы, для целей реализации постановления Правительства Москвы от 01.08.2017 г. N 497-ПП "О программе реновации жилищного фонда в городе Москве", нежилое помещение, принадлежащее правообладателю.

В соответствии с отчетом об оценке от 12.07.2021 г. N П1485-21, выполненным независимой оценочной организацией ООО "Оценка и Консалтинг", определена величина убытков причиненных обладателю прав на изымаемое недвижимое имущество в размере 5 200 000 руб.

В соответствии с положениями ст. ст. 56.8 и 56.9 Земельного кодекса Российской Федерации, а также ч. 2 ст. 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации в адрес ответчика письмом от 23.07.2021 г. за исходящим N ДГИ-И-50327/21 направлены проект соглашения об изъятии нежилого помещения для государственных нужд города Москвы с приложением материалов оценки рыночной стоимости изымаемого недвижимого имущества и расчета убытков, причиняемых в связи с изъятием недвижимого имущества.

Срок заключения проекта соглашения со стороны правообладателя в соответствии с ч. 10 ст. 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации составляет девяносто дней, со дня получения правообладателем проекта соглашения об изъятии, указанный срок истекает 25.10.2021 г.

В соответствии с ч. 10 ст. 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, имеет право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости изымаемого имущества, а кроме того размер причиненных изъятием имущества убытков, исходя представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд, определением от 30.04.2022 г. назначил судебную экспертизу.

С учетом установленных обстоятельств и результатов проведенной по делу судебной экспертизы, суд первой инстанции пришел к выводу, что иск об изъятии сооружения и земельного участка заявлен истцом правомерно, в связи с чем, подлежит удовлетворению на условиях соглашения об изъятии, направленного ответчику письмом от 23.07.2021 г. исх. N ДГИ-И-50327/21 с установлением суммы возмещения в размере 9 844 000 руб.

Суд апелляционной инстанции соглашается с принятым судом первой инстанции решением, отклоняя доводы жалоб, исходя из следующего.

Согласно заключению эксперта ООО "Лаборатория судебных экспертиз" по делу N 233-ОЭ от 15.07.2022 г. размер денежной компенсации за изымаемое недвижимое имущество, включая рыночную стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:03:0005014:11890, площадью 65,5 кв.м., расположенного по адресу:

г. Москва, ул. Парковая 9-я, д.57, корп.3а, а также размер убытков, включая упущенную выгоду, причиненных изъятием недвижимого имущества по состоянию на 04.07.2022 г. составляет 9 844 000 руб.

Ответчик в жалобе указывает на то, что необходимо установить размер возмещения с включением к стоимости объекта недвижимости НДС 20 %, что составит 10 650 000 руб. Исходя из указанного, размер возмещения за изымаемое для государственных нужд г. Москвы нежилое помещение с кадастровым номером 77:03:0005014:11890, площадью 65,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Парковая 9-я, д. 57 корп. 3а, по состоянию на 04.07.2022 г. должен составлять 11 619 000 руб. (включая НДС к сумме изымаемого объекта недвижимости 1 775 000 руб.).

Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы в своей апелляционной жалобе утверждают, что при производстве судебной оценочной экспертизы и подготовке рассматриваемого заключения экспертом были нарушены требования действующего законодательства в части однозначности, обоснованности и проверяемости. Допущенные экспертом ошибки способствовали существенному завышению суммы возмещения за изымаемое недвижимое имущество. По мнению заявителей, приведенные апеллянтами замечания ставят под сомнение достоверность выводов эксперта и делают невозможным использование заключения в качестве доказательства в суде.

Отклоняя доводы жалоб, апелляционный суд исходит из того, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы с учетом дополнений эксперта и произведенной им корректировки суммы компенсации, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

Сторонами в установленном законом порядке отводов эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Сомнения в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах эксперта, с учетом дачи пояснений по заключению как в суде первой инстанции, так и в апелляционном суде, отсутствовали.

Как правомерно указано судом первой инстанции, проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

Из материалов дела усматривается, что документы, подтверждающие квалификацию эксперта, в материалах дела имеются, эксперт, в отличие от специалистов оценщиков, на чье заключение ссылался истец в иске, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо неверного заключения, не связан обязательствами перед сторонами, при проведении экспертизы каких-либо возражений по ее проведению не поступало, экспертом даны квалифицированные пояснения по вопросам, поставленным на разрешение.

Экспертом в материалы дела представлены письменные ответы на вопросы по составленному им заключению эксперта. Эксперт указывает на то, что в таблице 6 заключения представлен расчет индикатора стоимости объекта исследования по данным состоявшихся торгов по продаже имущества, находящегося в собственности города Москвы. Полученный результат на 0,036 % (менее, чем на сотую процента) отличается от индикатора стоимости, полученного сравнительным подходом к оценке, что в целом не позволяет говорить об искажении стоимости в расчетах. Эксперт обращает внимание, что само по себе наличие в справочнике той или иной корректировки не говорит об ее обязательном применении, все зависит от рыночной ситуации на конкретную дату в конкретном сегменте. Оцениваемый объект действительно не имеет витринного остекления, однако на дату определения стоимости значение данного фактора для оцениваемого объекта значительно преувеличено. Как можно видеть на приведенных иллюстрациях, достаточно часто витринные окна собственнику/покупателю не нужны, и они бывают сплошь закрыты или заставлены торговым оборудованием. Кроме того, анализ рынка предложений показал, что на дату определения стоимости количество нежилых помещений в новых домах в исследуемом округе велико, что вынуждает собственников помещений с витринными окнами предлагать их по более низкой цене, конкурируя за немногочисленных покупателей.

Таким образом, вопреки доводам жалобы истца и третьего лица, основываясь на данных анализа рынка и представленных к продаже и аренде предложениях, эксперт обоснованно не применил корректировку на наличие/отсутствие витринных окон.

Согласно положениям ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Обычаи делового оборота (обычные условия гражданского оборота) предусматривают делегирование задач по купле-продаже помещений и иных объектов недвижимого имущества профессиональным участникам рынка, что снижает риски покупателя (как и продавца) при совершении сделок купли-продажи. Собственник помещения не является профессиональным участником рынка недвижимости, не обладает специальными познаниями, позволяющими ему провести подбор помещений и проверить юридическую чистоту планируемых к приобретению объектов недвижимости, в связи с чем, вынужден обратиться за профессиональной помощью.

В этой связи экспертом обоснованно включены расходы на вознаграждение риелтору.

На вопрос эксперту: в связи с чем эксперт использует срок экспозиции, применяемый для продажи недвижимости, в то время как расчет суммы затрат в связи с изъятием подразумевает учет неполученного дохода за время поиск и покупки сопоставимого объекта недвижимости? эксперт пояснил следующее.

Вопрос не соответствует тексту заключения. Изымаемое помещение используется собственником для собственных нужд, а не сдается в аренду. В этой связи экспертом не рассчитывался неполученный доход от сдачи помещения в аренду за время поиска и покупки сопоставимого объекта недвижимости, но определялись затраты собственника, которые он понесет за срок вынужденной аренды аналогичного помещения на открытом рынке до момента приобретения замещающего помещения.

Продажа недвижимости не существует сама по себе, но лишь во взаимосвязи с покупкой, иными словами, существует процесс купли-продажи недвижимости, протяженный по времени. Предположение рецензента о том, что "что количество предложений достаточно и срок приобретения будет гораздо меньше, чем 7 месяцев" является ничем не подтвержденным частным мнением. При этом рецензент упускает из вида, что представленные аналоги не идентичны оцениваемому помещению ни по площади, ни по архитектурно-планировочному решению. Кроме того, цены предложений аналогов лежат в диапазоне 6-19,9 млн. руб., в то время как рыночная стоимость оцениваемого помещения составляет меньше, чем 8,9 млн. руб., таким образом, исходя из имеющихся на дату оценки предложений, заместить объект в короткий срок не представляется возможным.

Вместе с тем, согласно п. 10 ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Факторы стоимости (элементы сравнения) - качественные и количественные характеристики объекта недвижимости изменение которых приводит к изменению его стоимостной оценки.

Примененные экспертом аналоги сопоставимы с объектом исследования по основным ценообразующим факторам и могут быть использованы исключительно в расчетах рыночной стоимости. При этом на отличия в ценообразующих факторах носятся соответствующие корректировки.

Отклоняя доводы жалобы ответчика, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Объектом налогообложения согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.

При этом реализация товаров (работ, услуг) согласно п. 1 ст. 39 Налогового кодекса Российской Федерации признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных названным Кодексом, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу - на безвозмездной основе.

Возмещение убытков не отвечает понятию "реализация товаров (работ, услуг)". Таким образом, суммы, полученные организацией в связи с возмещением убытков, не подлежат обложению НДС и налогу на прибыль. Учитывая вышеизложенные, а также сложившуюся судебную практику, сумма компенсации выкупа за изымаемое имущество, в случае изъятия у организации объектов недвижимости не являются в соответствии с п. 1 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения и, соответственно, не подлежит налогообложению.

Как следует из представленного в материалы дела письма N 03-03-06/1/758 от 03.10.2019 г. Министерства финансов Российской Федерации, суммы денежных средств, получаемые собственником имущества от государственных заказчиков на возмещение убытков в связи со сносом такого имуществ и (или) его последующим восстановлением в целях освобождения территории для создания объектов капитального строительства, не являются денежными средствами, связанными с оплатой реализованных этим собственником товаров (работ, услуг), и в налоговую базу по НДС не включаются, в связи с чем, рыночная стоимость спорного объекта правомерно определена судом первой инстанции без учета НДС.

Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что экспертное заключение ООО "Лаборатория судебных экспертиз" надлежащим и достоверным доказательством. В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 г. N 73-ФЗ.

Вопреки доводам жалобы истца и третьего лица судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Частью 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе, либо по ходатайству стороны, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы.

Соответственно, исходя из приведенных положений, основаниями к назначению повторной экспертизы является возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия в таком заключении противоречий.

Правовое значение заключения экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Принимая во внимание заявленные требования, обстоятельства дела, а также учитывая, что в материалы дела представлены достаточные доказательства, необходимые для разрешения спора, выводы проведенной по делу судебной экспертизы не оспорены, незаконность ее проведения истцами не доказана, несогласие с результатами судебной экспертизы не дает оснований считать выводы эксперта неправомерными, основания, предусмотренные ч. 1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для назначения повторной экспертиз, судом апелляционной инстанции также не установлено, апеллянтами не доказано.

Таким образом, вопреки возражениям лиц, участвующих в деле, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении на условиях соглашения об изъятии, направленного ответчику письмом от 23.07.2021 г. исх. N ДГИ-И-50327/21 с установлением суммы возмещения в размере 9 844 000 руб.

Апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

На основании изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 24.01.2023 г. по делу N А40-245625/21 оставить без изменения, а апелляционные жалобы без удовлетворения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Парк" в доход федерального бюджета 3 000 (три тысячи) рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.Г. Головкина

Судьи

Е.Б. Алексеева Г.С. Александрова