Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 26 июня 2023 г. N 21АП-319/23 по делу N А83-18765/2021

26 июня 2023 г.

А83-18765/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 19.06.2023.

В полном объёме постановление изготовлено 26.06.2023.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Евдокимова И.В., судей Колупаевой Ю.В., Тарасенко А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Молчановой В.С.,

лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аква-Крым" на решение Арбитражного суда Республики Крым от 29 ноября 2022 года по делу N А83-18765/2021

по иску Администрации города Симферополя Республики Крым

(ОГРН: 1149102098749, ИНН: 9102048470)

к обществу с ограниченной ответственностью "Аква-Крым"

(ОГРН: 1149102049557, ИНН: 9102029220),

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора:

МКУ Департамент развития муниципальной собственности Администрации города Симферополя Республики Крым, Стеблюк Аллы Петровны

о взыскании задолженности и расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Симферополя Республики Крым (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Аква-Крым" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по договору аренды от 22.08.2007 N 1387 за период с 01.01.2015 по 12.05.2020 в размере 1 116 812,45 рублей, пени в размере 964 262,85 рублей, расторжении договора аренды и обязании ответчика в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить муниципальному образованию городской округ Симферополь Республики Крым земельный участок с кадастровым номером 01 101 000 00:03:001:0556 (90:22:010301:566), площадью 525 кв.м., расположенный по адресу: Республика Крым, г. Симферополь, ул. Карла Маркса, д.2 путем подписания акта приема-передачи.

Заявленные требования администрация мотивирует положениями статей 309-310, 330, 450, 452, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и указывает на нарушение обществом с ограниченной ответственностью "Аква-Крым" условий договора аренды земельного участка от 22.08.2007 N 1387 в части невнесения арендных платежей, что является существенным нарушением его условий.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 29.11.2022 исковые требования удовлетворены частично, взыскано с общества с ограниченной ответственностью "Аква-Крым" в пользу Администрации города Симферополя Республики Крым задолженность по договору аренды от 22.08.2007 N 1387 за период с 09.10.2018 по 12.05.2020 в размере 545 232,41 рублей.

Также судом первой инстанции расторгнут договор аренды земельного участка, зарегистрированного в управлении земельных ресурсов Симферопольского городского совета от 22.08.2007 N 1387 с кадастровым номером 01 101 000 00:03:001:0556 (90:22:010301:566), площадью 525 кв.м., расположенный по адресу: Республика Крым, г. Симферополь, ул. Карла Маркса, д.2 и обязано общество с ограниченной ответственностью "Аква-Крым" в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить муниципальному образованию городской округ Симферополь Республики Крым земельный участок с кадастровым номером 01 101 000 00:03:001:0556 (90:22:010301:566), площадью 525 кв.м., расположенный по адресу: Республика Крым, г. Симферополь, ул. Карла Маркса, д.2 путем подписания акта приема-передачи. В остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Аква-Крым" обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит его отменить в части расторжения договора аренды и обязании возвратить земельный участок, принять в данной части новый судебный акт об отказе в удовлетворении указанных требований.

В апелляционной жалобе заявитель считает судебный акт подлежащим отмене в связи с неправильным применением норм материального права, неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.

В обоснование указано на несоблюдение истцом порядка расторжения договора, неполучение арендатором корреспонденции, содержащей предупреждение или предложение арендодателя о расторжении договора.

Кроме того, ссылаясь на представленные в материалы дела доказательства, полагает документально подтвержденным факт использования по целевому назначению (для строительства многофункционального комплекса).

Также апеллянтом представлена справка кадастрового инженера Шопина А.Ю., согласно которой в результате визуального натурного обследования земельного участка с кадастровым номером 90:22:010301:566 (01 101 000 00:03:001:0556) по адресу: ул. К.Маркса, 2а, г. Симферополь, установлено, что на спорном земельном участке расположено нежилое здание - многофункциональный комплекс - лит. А, кадастровый номер 90:22:010301:2369, площадью 1810,4 кв.м.

Определением от 24.01.2023 апелляционная жалоба принята к производству Двадцать первого арбитражного апелляционного суда и назначена к рассмотрению.

21.02.2023 от Администрации города Симферополя Республики Крым поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит отказать в удовлетворении жалобы, решение суда первой инстанции оставить без изменений.

В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ, в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

С учётом того, что лицами, участвующими в деле, не заявлено о необходимости пересмотра решения суда первой инстанции в полном объёме, апелляционный суд пересматривает его только в обжалуемой части согласно части 5 статьи 268 АПК РФ.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив его материалы, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Между Симферопольским городским советом (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Аква-Крым" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, зарегистрированный в комитете по управлению земельными ресурсами городского совета 22.08.2007 за N 1387 (далее - Договор).

Согласно пункту 1.1 Договора, Арендодатель предоставил Арендатору в аренду земельный участок для строительства многофункционального комплекса, площадью 0,0525 га, расположенный по адресу: г. Симферополь, ул. К. Марса, 2 (далее - Земельный участок), кадастровый номер: 01 101 000 00:03:001:0556. Земельный участок свободный от каких-либо строений и сооружений (пункт 2.3 Договора).

В соответствии с пунктом 3.1. Договора земельный участок предоставлен в аренду на 5 (пять) лет до 26.07.2012 (двадцать шестого июля две тысячи двенадцатого года).

Земельный участок передан Арендатору по акту приема-передачи от 05.09.2007, при отсутствии каких-либо претензий в отношении указанного земельного участка.

Согласно пункту 4.1 Договора, Арендная плата устанавливается в размере 18 317 гривен 25 копеек восемнадцать тысяч триста семнадцать гривен двадцать пять копеек) в год, и вносится Арендатором в денежной форме следующим образом: ежемесячно до 30 числа, следующего за расчетным месяцем - 1526 гривен 44 копейки (одна тысяча пятьсот двадцать шесть гривен сорок четыре копеек).

Арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за земельный участок (пункт 6.4.4. Договора).

Согласно Дополнительному соглашению к договору аренды земельного участка, на основании решения 43-й сессии Симферопольского городского совета VI созыва N 477 от 26.07.2012 возобновить сроком на 5 (пять) лет до 26.07.2017 (двадцать шестого июля две тысячи семнадцатого года) года заключенный между Симферопольским городским советом и обществом с ограниченной ответственностью "Аква-Крым" договор аренды земельного участка площадью 0,0525 га, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Симферополь ул. К. Марка, 2 (изменен на адрес: Республика Крым, г. Симферополь ул. К. Марка, 2а).

Согласно пункту 4.1 Дополнительного соглашения Арендная плата устанавливается в размере 50 436,75 грн. (пятьдесят тысяч четыреста тридцать шесть гривен семьдесят пять копеек) в год и вноситься в денежной форме следующим образом: ежемесячно до 30 числа, месяца следующего за расчетным - 4 203,06 грн. (четыре тысячи двести три гривен шесть копеек).

В соответствии с пунктом 2.3 Договора, в редакции Дополнительного соглашения, на земельном участке расположен объект недвижимого имущества: многофункциональный комплекс, принадлежащий Арендатору.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендных платежей, истец направил в адрес ответчика претензию от 18.05.2020 N 1098/40/05-10 с требованием в 30-дневный срок с момента направления претензии оплатить задолженность по арендной плате за период с 01.01.2015 по 12.05.2020 в размере 1 116 812,45 рублей, пени в размере 964 262,85 рублей и возвратить земельный участок Арендодателю.

Поскольку требования, изложенные в претензии, ответчиком не исполнены, истец обратился в арбитражный суд с данным иском.

Изучив материалы дела, а также доводы, изложенные в апелляционной жалобе и в отзыве на апелляционную жалобу, коллегия судей пришла к выводу о наличии оснований для частичной отмены решения суда первой инстанции по следующим обстоятельствам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Удовлетворяя исковые требования администрации о расторжении договора аренды и об обязании ответчика вернуть земельный участок, суд первой инстанции, принимая во внимание значительный период просрочки по внесению арендной платы, счел допущенные ответчиком нарушения в части несвоевременного внесения арендных платежей по договору аренды земельного участка существенным нарушением условий договора. При этом указал, что спорный земельный участок не имеет связи с объектами недвижимости.

Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

Пунктами 1, 3 статьи 615 Гражданского кодекса установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с пунктом 7.5. Договора, последний прекращается путем его расторжения.

По решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения другой стороной обязанностей, предусмотренных договором (пункт 7.5.2.1 Договора).

В силу статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из представленных обществом документов, на спорном земельном участке расположен объект недвижимости, право собственности на который зарегистрировано за ООО "Аква-Крым" в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно справке кадастрового инженера Шопина А.Ю., в результате визуального натурного обследования земельного участка с кадастровым номером 90:22:010301:566 (01 101 000 00:03:001:0556) по адресу: Республика Крым, ул. К.Маркса, 2а, г. Симферополь, установлено, что на спорном земельном участке расположено нежилое здание - многофункциональный комплекс - лит. А, кадастровый номер 90:22:010301:2369, площадью 1810,4 кв.м.

Кроме того, факт расположения объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 90:22:010301:566 подтверждается Декларацией о готовности объекта к эксплуатации, зарегистрированной в Службе государственного строительного надзора Республики Крым от 04.07.2016 N РК14316008403.

При таких обстоятельствах, расторжение договора аренды не приведет к возврату земельного участка администрации, а именно фактическому освобождению его обществом.

Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что факт несвоевременного исполнения обязательства по внесению арендной платы не может служить основанием для расторжения договора аренды. Такая мера ответственности не соразмерна нарушению обязательства. Расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны (определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2017 N 307-ЭС17-7469).

Оценив представленные в материалы дела документы, судебная коллегия пришла к выводу, что истцом не представлено объективных доказательств, свидетельствующих о допущенном арендатором использовании земельного участка с кадастровым номером 90:22:010301:566 (01 101 000 00:03:001:0556) не по целевому назначению, с ухудшением состояния земельного участка, равно как и доказательств предъявления арендодателем каких-либо претензий по ненадлежащему использованию обществом этого земельного участка.

С учетом изложенного не имеется правовых оснований, предусмотренных договором и законом, для досрочного расторжения спорного договора аренды, в связи с чем, решение суда первой инстанции подлежит отмене, с принятием нового решения об отказе в удовлетворении требований в указанной части.

Согласно абзацу 2 части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 части 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 29 ноября 2022 года по делу N А83-18765/2021 в части расторжения договора аренды, зарегистрированного в управлении земельных ресурсов Симферопольского городского совета от 22.08.2007 N 1387, земельного участка с кадастровым номером 01 101 000 00:03:001:0556 (90:22:010301:566), площадью 525 кв.м., расположенного по адресу: Республика Крым, г. Симферополь, ул. Карла Маркса, д.2, и обязания общества с ограниченной ответственностью "Аква-Крым" в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить муниципальному образованию городской округ Симферополь Республики Крым земельный участок с кадастровым номером 01 101 000 00:03:001:0556 (90:22:010301:566), площадью 525 кв.м., расположенный по адресу: Республика Крым, г. Симферополь, ул. Карла Маркса, д.2 путем подписания акта приема-передачи, а также взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Аква-Крым" в доход федерального бюджета государственной пошлины в размере 14 752 рублей, отменить.

Принять в этой части новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований Администрации города Симферополя Республики Крым о расторжении договора аренды, зарегистрированного в управлении земельных ресурсов Симферопольского городского совета от 22.08.2007 N 1387, земельного участка с кадастровым номером 01 101 000 00:03:001:0556 (90:22:010301:566), площадью 525 кв.м., расположенного по адресу: Республика Крым, г. Симферополь, ул. Карла Маркса, д.2 и об обязании общества с ограниченной ответственностью "Аква-Крым" в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить муниципальному образованию городской округ Симферополь Республики Крым земельный участок с кадастровым номером 01 101 000 00:03:001:0556 (90:22:010301:566), площадью 525 кв.м., расположенный по адресу: Республика Крым, г. Симферополь, ул. Карла Маркса, д.2, путем подписания акта приема-передачи, отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Аква-Крым" (ОГРН: 1149102049557, ИНН: 9102029220) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 13 905 (тринадцать тысяч девятьсот пять) рублей.

В остальной части решение Арбитражного суда Республики Крым от 29 ноября 2022 года по делу N А83-18765/2021 оставить без изменений.

Взыскать с Администрации города Симферополя Республики Крым (ОГРН: 1149102098749, ИНН: 9102048470) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Аква-Крым" (ОГРН: 1149102049557, ИНН: 9102029220) расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 3000 (три тысячи) рублей.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Евдокимов

Судьи

Ю.В. Колупаева А.А. Тарасенко