Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2023 г. N 09АП-32233/23 по делу N А40-260725/2021

г. Москва

30 июня 2023 г.

Дело N А40-260725/21

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 июня 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Титовой И.А.,

судей Фриева А.Л., Порывкина П.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ветух А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ и Правительства города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.03.2023 по делу N А40-260725/21 по иску Департамента городского имущества города Москвы (123112, г. Москва, пр-д 1-й Красногвардейский, д. 21, стр. 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674) к Индивидуальному предпринимателю Гайлаеву Адаму Асламбековичу (ОГРНИП: 314774631501070, ИНН: 772748380000, Дата присвоения ОГРНИП: 11.11.2014) третьи лица: 1) Правительство Москвы (125032, г. Москва, ул. Тверская, д. 13, ОГРН: 1027739813507, дата присвоения ОГРН: 18.12.2002, ИНН: 7710489036); 2) Общество с ограниченной ответственностью "АГРОТОРГ" (191025, г. Санкт-Петербург, Невский пр-т, д. 90/92, ОГРН: 1027809237796, Дата присвоения ОГРН: 10.12.2002, ИНН: 7825706086) об изъятии для государственных нужд города Москвы нежилое помещение с кадастровым номером 77:04:0004007:12403, общей площадью 766,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Артюхиной, д. 23; об установлении суммы возмещения правообладателю в размере 89 849 000 руб. 00 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца: Вейн К.В. по доверенности от 02.12.2022,

от ответчика: Сулева М.А. по доверенности от 14.12.2021, Гайлаев А.А. паспорт 4514 868383,

от третьих лиц: от Правительства Москвы Вейн К.В. по доверенности от 01.12.2022,

эксперт: Калашник М.С. паспорт 0103 024765.

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю Гайлаеву Адаму Асламбековичу, в соответствии с которым просит :

1.Изъять для государственных нужд города Москвы нежилое помещение с кадастровым номером 77:04:0004007:12403, общей площадью 766,9 кв. м, расположенное по адресу: Москва, Артюхиной ул., д. 23.

2. Установить сумму возмещения Правообладателю за изымаемое нежилое помещение с кадастровым номером 77:04:0004007:12403, общей площадью 766,9 кв. м, расположенное адресу: г. Москва, Артюхиной ул., д. 23, в соответствии с Отчетом об оценке от 03.06.2021 П1534-21, выполненным независимой оценочной организацией ООО "Оценка и Консалтинг", размере 89 849 000 (восемьдесят девять миллионов восемьсот сорок девять тысяч) рублей.

3. Определить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для погашения ограничений (обременении) внесенных в Единый государственный реестр недвижимости в отношении изымаемого недвижимого имущества.

4. Определить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для:

- государственной регистрации прекращения права собственности Индивидуального предпринимателя Гайлаева Адама Асламбековича на нежилое помещение с кадастровым номером 77:04:0004007:12403, общей площадью 766,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Артюхиной ул., д. 23;

- а также перехода и возникновения права собственности субъекта Российской Федерации федерального значения Москвы на нежилое помещение с кадастровым номером 77:04:0004007:12403, общей площадью 766,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Артюхиной ул., д. 23.

5. Установить следующие условия возмещения:

- возмещение стоимости изымаемого имущества выплачивается Департаментом имущества города Москвы после вступления решения суда по настоящему делу в законную силу путем перечисления денежных средств на счет Правообладателя;

- Правообладатель обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты вступления настоящего решения в законную силу предоставить в Департамент городского имущества города Москвы реквизиты расчетного счета для оплаты стоимости изъятого недвижимого имущества. Обязательства Департамента городского имущества города Москвы по оплате считаются исполненными с даты списания денежных средств с корреспондентского счета Департамента городского имущества города Москвы;

- в случае отказа Правообладателя предоставить реквизиты расчетного счета более 5 (пяти) рабочих дней, денежные средства составляющие стоимость изъятого недвижимого имущества, вносятся Департаментом городского имущества города Москвы на депозит нотариуса;

- Правообладатель обязан освободить нежилое помещение с кадастровым номером 77:04:0004007:12403, общей площадью 766,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Артюхиной ул., д. 23, от собственного имущества и имущества иных лиц в течение 5 (пяти) рабочих дней после получения денежной компенсации. В случае нарушения Правообладателем указанного срока, предоставить Департаменту городского имущества города Москвы иному уполномоченному исполнительному органу города Москвы и/или подрядной организации на принудительное освобождение Нежилого помещения. Департамент городского имущества города Москвы и/или иной уполномоченный исполнительный орган города Москвы и/или подрядная организация не несут юридической ответственности за оставленное обладателем собственное имущество и имущество иных лиц.

Определением суда от 28.02.2022 г. по делу была назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено ООО "Лаборатория Судебных Экспертиз", экспертам Вельгоше Ангелине Юрьевне, Слюсаревой Ольге Игоревне.

Определением суда от 29.06.2022 г. привлечено к участию в деле Общество с ограниченной ответственностью "АГРОТОРГ" в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением суда от 09.11.2022 г. по делу была назначена повторная судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено АНО "Центр судебной оценки недвижимости", расположенному по адресу: 115114, г. Москва, Кожевнический проезд, д. 3, эксперту Калашнику Максиму Сергеевичу.

Определением от 23.01.2023 г. судом в судебное заседании вызван эксперт АНО "Центр судебной оценки недвижимости Калашник Максим Сергеевич для дачи необходимых пояснений по экспертному заключению.

В судебном заседании эксперт Калашник М.С. ответил на вопросы поставленные истцом и ответчиком.

Протокольным определением отклонено ходатайства истца о назначении по делу повторной экспертизы и уточнении исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

Решением от 27.03.2023 изъято для государственных нужд города Москвы нежилое помещение с кадастровым номером 77:04:0004007:12403, общей площадью 766,9 кв.м., расположенное адресу: г. Москва, ул. Артюхиной, д. 23.

Установлена сумма возмещения правообладателю за изымаемое нежилое помещение с кадастровым номером 77:04:0004007:12403, общей площадью 766,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Артюхиной ул., д. 23, в соответствии с заключением судебной экспертизы N 026119/5/77002/472022/А40-260725/21 от 05.12.2022 г., выполненной АНО "Центр Судебной Оценки Недвижимости", в размере 193 776 000 (сто девяносто три миллиона семьсот семьдесят шесть тысяч) рублей.

Определено, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для прекращения (погашения) ограничений (обременении), внесенных в Единый государственный реестр недвижимости, в отношении изымаемого недвижимого имущества.

Определено, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для:

- государственной регистрации прекращения права собственности индивидуального предпринимателя Гайлаева Адама Асламбековича на нежилое помещение с кадастровым номером 77:04:0004007:12403, общей площадью 766,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Артюхиной ул., д. 23;

- а также перехода и возникновения права собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы на нежилое помещение с кадастровым номером 77:04:0004007:12403, общей площадью 766,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Артюхиной ул., д. 23.

Установлены следующие условия возмещения:

- возмещение стоимости изымаемого имущества осуществляется Департаментом городского имущества города Москвы из средств бюджета города Москвы после вступления решения суда по настоящему делу в законную силу, на основании предоставленных Правообладателем реквизитов расчетного счета, путем перечисления денежных средств на счет Правообладателя;

- Правообладатель обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты вступления настоящего решения в законную силу предоставить в Департамент городского имущества города Москвы реквизиты расчетного счета для оплаты стоимости изъятого недвижимого имущества. Обязательства Департамента городского имущества города Москвы по оплате считаются исполненными с даты списания денежных средств с корреспондентского счета Департамента городского имущества города Москвы, днем оплаты является дата списания денежных средств со счета Департамента городского имущества города Москвы;

- в случае отказа Правообладателя предоставить реквизиты расчетного счета более 5 (пяти) рабочих дней, денежные средства, составляющие стоимость изъятого недвижимого имущества, вносятся Департаментом городского имущества города Москвы на депозит нотариуса;

- Правообладатель обязан освободить нежилое помещение с кадастровым номером 77:04:0004007:12403, общей площадью 766,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Артюхиной ул., д. 23, от собственного имущества и имущества иных лиц в течение 5 (пяти) рабочих дней после получения денежной компенсации. В случае нарушения Правообладателем указанного срока, предоставить Департаменту городского имущества города Москвы и/или иному уполномоченному исполнительному органу города Москвы и/или подрядной организации на принудительное освобождение Нежилого помещения. Департамент городского имущества города Москвы и/или иной уполномоченный исполнительный орган города Москвы и/или подрядная организация не несут юридической ответственности за оставленное Правообладателем собственное имущество и имущество иных лиц.

Взыскано с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН: 7705031674) в пользу Индивидуального предпринимателя Гайлаева Адама Асламбековича (ИНН: 772748380000) 52 100 (пятьдесят две тысячи сто) руб. 00 коп. расходов по экспертизе.

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ и Правительство города Москвы, не согласившись с принятым решением, обратились с апелляционной жалобой, в которой просят решение суда отменить. По их мнению, при вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельства дела.

В судебном заседании стороны поддержали свои правовые позиции по спору.

Также в судебном заседании был опрошен эксперт Калашник М.С., который ответил на вопросы суда, а также дал пояснения о методе примененном при проведении экспертизы, а также об основаниях послуживших основанием к выбору данного метода проведения исследования.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке ст. ст. 123, 156, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив материалы дела, заслушав, лиц, участвующих в деле, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, находит решение Арбитражного суда города Москвы не подлежащим изменению или отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 77:04:0004007:1033, расположенный по адресу: г. Москва, Текстильщики, Артюхиной ул., д. 23, включен в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве.

Индивидуальный предприниматель Гайлаев Адам Асламбекович (далее -Правообладатель, ИП Гайлаев А.А.) является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:0004007:12403, общей площадью 766,9 кв. м, находящегося по адресу: г. Москва, Текстильщики, Артюхиной ул., д. 23 (далее - Нежилое помещение), о чем в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) сделана запись о государственной регистрации права собственности от 08.10.2014 N 77-77-04/012/2014-970.

Общий порядок изъятия земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд регламентирован Гражданским (ст.ст. 279 - 282), Земельным (ст.ст. 49, 56) и Жилищным (ст. 32) кодексами Российской Федерации.

Согласно ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с:

1) выполнением международных договоров Российской Федерации;

2) строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов: объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения; объекты использования атомной энергии; объекты обороны страны и безопасности государства, в т.ч. инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации; объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования; объекты, обеспечивающие космическую деятельность; линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения; автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;

3) иными основаниями, предусмотренными федеральными законами.

Правительство Российской Федерации Постановлением от 15.04.2014 N 323 "Об утверждении государственной программы Российской Федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации" утвердило государственную программу, направленную на обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации.

В соответствии с указанным нормативным актом, Правительством Москвы подготовлена и реализуется Программа реновации жилищного фонда в городе Москве, в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (далее - Закон Российской Федерации от 15.04.1993 N 4802-1), Законом города Москвы от 17.05.2017 N 14 "О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве" (далее - Закон города Москвы от 17.05.2017 N 14), иными, принятыми в целях реализации указанных выше закона Российской Федерации от 15.04.1993 N 4802-1 и Закона города Москвы от 17.05.2017 N 14, нормативными правовыми актами города Москвы на основании итогов голосования и результатов проведенных общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, подведенных в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Москвы от 02.05.2017 N 245-ПП "Об учете мнения населения по проекту реновации жилищного фонда в городе Москве".

Положениями ст. 7.4 Закона Российской Федерации от 15.04.1993 N 4802-1 установлено, что нежилые помещения в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации, подлежат изъятию для государственных нужд города Москвы при условии их предварительного и равноценного возмещения в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии со ст. 8 Закона города Москвы от 17.05.2017 N 14, собственнику нежилого помещения в многоквартирном доме, подлежащем реновации, предоставляется предварительное и равноценное возмещение в денежной форме или в форме равноценного нежилого помещения на праве собственности. Размер, порядок и условия предоставления указанного возмещения определяются в соответствии с федеральным законодательством, в т.ч. законодательством об оценочной деятельности.

При этом, ст. 2 указанного Закона города Москвы от 17.05.2017 N 14 определено, что правовую основу обеспечения дополнительных гарантий жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации составляют Конституция Российской Федерации, общепризнанные принципы и нормы международного права, Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), Жилищный кодекс Российской Федерации, иные федеральные законы и другие нормативные правовые акты Российской Федерации, настоящий Закон города Москвы от 17.05.2017 N 14 и иные нормативные правовые акты города Москвы.

Из пп. 3.2 п. 2 ст. 235 ГК РФ следует, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в т.ч. отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно п. 3 ст. 239.2 ГК РФ, отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

В силу ст. 279 ГК РФ, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Из п. 6 ст. 279 ГК РФ следует, что сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее также соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В соответствии со ст.ст. 281, 282 ГК РФ, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, при этом его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельного участка и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в т.ч. упущенная выгода.

Согласно п. 2 ст. 56.2 ЗК РФ, изъятие земельных участков для государственных нужд осуществляется на основании решений уполномоченных исполнительных органов государственной власти субъекта Российской Федерации - в случае изъятия земельных участков для государственных нужд субъекта Российской Федерации (региональных нужд), в т.ч. для размещения объектов регионального значения.

В соответствии с п. 4.2.14(1) Постановления Правительства Москвы от 20.02.2013 N 99-ПП "Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы", Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент) на основании и во исполнение федерального законодательства, Устава города Москвы, законов города Москвы, правовых актов Мэра Москвы и Правительства Москвы принимает решения об изъятии нежилых помещений в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве.

Во исполнение порядка взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы, а также организаций при изъятии нежилых помещений в многоквартирных домах для государственных нужд города Москвы в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве (далее - Порядок), утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 23.12.2015 N 941-ПП "Об утверждении порядков взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы, а также организаций при осуществлении мероприятий, направленных на обеспечение освобождения территорий города Москвы, и признании утратившими силу правовых актов города Москвы", Департамент уполномочен на совершение следующих действий при изъятии нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, включенных в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве:

- направление запроса в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) в целях выявления лиц, нежилые помещения которых подлежат изъятию в целях реализации Программы реновации жилищного фонда в городе Москве;

- подготовку и принятие правового акта об изъятии нежилых помещений в рамках реализации Программы реновации жилищного фонда в городе Москве (далее - решение об изъятии нежилых помещений);

- обеспечивает опубликование в порядке, аналогичном порядку, установленному для опубликования сообщений о планируемом изъятии земельных участков, сообщения о планируемом изъятии нежилых помещений;

- направляет решение об изъятии нежилых помещений правообладателям изымаемых объектов недвижимого имущества;

- опубликовывает решение об изъятии нежилых помещений;

- направляет копию решения об изъятии нежилых помещений в Росреестр;

- обеспечивает направление в Департамент экономической политики и развития города Москвы копии решения об изъятии нежилых помещений в целях организации проведения независимой оценки рыночной стоимости изымаемых нежилых помещений, а также определения убытков, причиненных изъятием нежилых помещений;

- обеспечивает подготовку проекта соглашения об изъятии нежилых помещений для государственных нужд города Москвы в целях реализации Программы реновации жилищного фонда в городе Москве (соглашения об изъятии) и направление проекта соглашения об изъятии собственнику нежилых помещений для подписания;

- в случае, если по истечении 90 календарных дней со дня получения проекта соглашения об изъятии собственником изымаемого нежилого помещения не представлено подписанное соглашение об изъятии, Департамент обращается в суд с требованием о принудительном изъятии нежилого помещения.

Департаментом издано распоряжение от 12.04.2021 N 15022 "Об изъятии для государственных нужд объекта недвижимого имущества" (далее - распоряжение Департамента от 12.04.2021 N 15022 об изъятии), в соответствии с которым подлежит изъятию для государственных нужд города Москвы, для целей реализации постановления Правительства Москвы от 01.08.2017 N 497-ПП "О программе реновации жилищного фонда в городе Москве", Нежилое помещение, принадлежащее Правообладателю.

В соответствии с Отчетом об оценке от 03.06.2021 N П1534-21, выполненным независимой оценочной организацией ООО "Оценка и Консалтинг" (далее - Отчет об оценке), определена величина убытков причиненных обладателю прав на изымаемое недвижимое имущество.

Сумма денежной компенсации за изымаемое Нежилое помещение составляет 89 849 000 руб., и включает в себя рыночную стоимость изымаемого объекта недвижимости, а также иные убытки и расходы, причиненные Правообладателю в связи с изъятием.

В соответствии с требованиями ст.ст. 56.8, 56.9 и п. 2 ст. 56.10 ЗК РФ, в адрес Правообладателя Департаментом письмом исх. от 17.06.2021 N ДГИ-И-41753/21 направлен проект соглашения об изъятии для государственных нужд Нежилого помещения в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации, с приложением материалов оценки рыночной стоимости изымаемого недвижимого имущества и расчета убытков, причиняемых в связи с изъятием такого имущества.

Указанному заказному письму Департамента исх. от 17.06.2021 N ДГИ-И-41753/21 присвоен трек-номер 12599360021145.

Согласно полученному с размещенного в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" официального сайта АО "Почта России" отчету об отслеживании почтового отправления с названным трек-номером 12599360021145, заказное письмо Департамента исх. от 17.06.2021 N ДГИ-И-41753/21 с проектом соглашения об изъятии и Отчетом об оценке возвращено отправителю ввиду истечения 25.07.2021 срока хранения и, соответственно, возврата почтового отправления Департаменту 02.08.2021.

Срок заключения проекта соглашения об изъятии со стороны правообладателя, в соответствии с п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ, составляет 90 дней со дня получения правообладателем проекта соглашения об изъятии.

Между тем, в соответствии с п. 6 ст. 56.10 ЗК РФ, проект соглашения об изъятии недвижимости считается полученным правообладателем изымаемой недвижимости со дня вручения ему предусмотренного п. 3 настоящей статьи заказного письма или со дня возврата отправителю в соответствии с Федеральным законом "О почтовой связи" данного заказного письма, если иное не предусмотрено п. 7 настоящей статьи.

Как следствие, названный выше 90-дневный срок подписания соглашения об изъятии истек 31.10.2021, однако, подписанный Правообладателем проект соглашения об изъятии в Департамент до настоящего времени не поступил.

В связи с чем, истец обратился с настоящим иском в суд.

Определением суда от 09.11.2023 г. по делу была назначена повторная судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено АНО "Центр судебной оценки недвижимости", расположенному по адресу: 115114, г. Москва, Кожевнический проезд, д. 3, эксперту Калашнику Максиму Сергеевичу.

На разрешение эксперта поставлен вопрос:

Определить размер возмещения за изымаемое для государственных нужд города Москвы нежилое помещение с кадастровым номером 77:04:0004007:12403, площадью 766,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, р-н Текстильщиков, Артюхиной ул., д. 23, включая рыночную стоимость и иные убытки, а также упущенную выгоду, по состоянию на день проведения экспертизы.

Согласно экспертному заключению АНО "Центр судебной оценки недвижимости", размер возмещения за изымаемое для государственных нужд города Москвы нежилое помещение с кадастровым номером 77:04:0004007:12403, площадью 766,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, р-н Текстильщиков, Артюхиной ул., д. 23, включая рыночную стоимость и иные убытки, а также упущенную выгоду, по состоянию на дату 29 ноября 2022 г. (округленно до тысяч) составляет: 193 776 000 руб.

У суда первой инстанции не было в достоверности выводов данной экспертизы, поскольку она проведена с соблюдением установленного процессуального порядка, лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов и имеющим длительный стаж экспертной работы, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал.

В материалах дела имеется экспертное заключение. Проанализировав заключение экспертов с точки зрения соответствия процессуальным критериям, суд апелляционной инстанции установил, что в экспертном заключении содержатся полные, ясные формулировки и однозначные выводы по поставленным вопросам, противоречия отсутствуют.

Оценив представленное экспертное заключение, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о его соответствии требованиям статьи 86 АПК РФ, в связи с чем признает, что оно является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость изымаемого имущества.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 64 АПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Согласно ст. 75 АПК РФ, письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для дела, договоры, акты, справки, деловая корреспонденция, иные документы, выполненные в форме цифровой, графической записи или иным способом, позволяющим установить достоверность документа.

В соответствии с частью 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (части четвертая, пятая статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, исковые требования истца правомерно были признаны судом первой инстанции обоснованными и подлежащими удовлетворению в соответствии с экспертным заключением АНО "Центр Судебной Оценки Недвижимости".

Кроме того доводы апелляционной жалобы отклоняются апелляционной коллегией в связи со следующим.

Истец привел качестве довода о якобы неизвестных и вновь внесенных обременениях в ЕГРН в отношении спорного изымаемого объекта, однако, данное обстоятельство опровергается выпиской из ЕГРН, являющейся приложением 10 к исковому заявлению (листы Дела том 1 с 19 по 25).

09.06.2022 года было привлечено третье лицо (ООО "Агроторг", в отношении которого как раз данные обременения были зарегистрированы в ЕГРН.

Вопросы, поставленные судом первой инстанции перед экспертными организациям:

Определением Арбитражного суда города Москвы по Делу N А40-260725/2021 от 28.02.2022 года: поручить проведение экспертизы ООО "Лаборатория Судебных Экспертиз" (105064, г. Москва, Нижний Сусальный пер., д. 5, стр. 19, офисный центр "Деловой"), экспертам Вельгоше Ангелине Юрьевне, Слюсаревой Ольге Игоревне. Предупредить Вельгошу Ангелину Юрьевну, Слюсареву Ольгу Игоревну об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. На разрешение экспертов поставить вопрос : Определить размер возмещения за изымаемое для государственных нужд города Москвы нежилое помещение с кадастровым номером 77:04:0004007:12403, площадью 766,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, р-н Текстильщиков, Артюхиной ул., д. 23, включая рыночную стоимость и иные убытки, а также упущенную выгоду, по состоянию на день проведения экспертизы.

Определением Арбитражного суда города Москвы по Делу N А40-260725/2021 от 09.11.2022 года: назначить по делу N А40-260725/21-50-1605 повторную судебную экспертизу. Поручить проведение экспертизы АНО "Центр судебной оценки недвижимости", расположенному по адресу: 115114, г. Москва, Кожевнический проезд, д. 3, эксперту Калашнику Максиму Сергеевичу. Предупредить Калашника Максима Сергеевича об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. На разрешение эксперта поставить вопрос: Определить размер возмещения за изымаемое для государственных нужд города Москвы нежилое помещение с кадастровым номером 77:04:0004007:12403, площадью 766,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, р-н Текстильщиков, Артюхиной ул., д. 23, включая рыночную стоимость и иные убытки, а также упущенную выгоду, по состоянию на день проведения экспертизы."

Таким образом, Истец перечень и содержание вопросов для исследования экспертов не оспаривал и ранее.

Более того определение рыночной стоимости объекта недвижимости определяется строго установленными методами, эксперт в заключении, мотивирует, какими именно, что содержится в материалах дела.

При использовании сравнительного метода, как наиболее объективного при оценке объекта недвижимости, экспертом учитывались все технические характеристики здания, о чем на страницах 17-18 Заключения, приводится описание объекта оценки и его технические характеристики. Эксперт выезжал на натурный осмотр объекта исследования, в связи с чем, довод Правительства г. Москвы и Департамента ГЖИ о неучтенных складских помещениях объекта исследования, неуместен.

Натурный осмотр объектов экспертизы, являлся инициативой эксперта, с целью понимания наличия технических характеристик объекта экспертизы и его целевого использования по факту.

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости по выбранным экспертом: сравнительном подходе и методике, брался определенный период размещения на рынке о продаже, аналогичных объектов. Период экспозиции (размещения на рынке по продаже) таких объектов достаточно долгий. Это видно из 1 и 2 аналога. Период экспозиции составляет от 6 месяцев, при средне активном- не активном рынке. Согласно стандартам оценки, стоимость, указанная в заключении, рекомендуема к сделке, в течении 6 месяцев, после составления заключения.

Заключение экспертов ООО "Лаборатория Судебных Экспертиз" составлено 23.06.2022 г. Следовательно, спустя 6 месяцев, расчет стоимости в приведенном заключении, устаревает.

Из чего следует, что Заключение эксперта АНО "Центр Судебной Оценки Недвижимости" от 05.12.2022 года, выполнено с более реально фактическими (актуальными) ценами.

В заключении эксперта АНО "Центр Судебной Оценки Недвижимости" от 05.12.22г. экспертом принято решение использовать аналоги, сопоставимые по характеристикам и месту расположения.

При выборе количества и самих аналогов, согласно ФСО N 7, эксперт исходит из того, что они выбираются, в непосредственной близости к объекту экспертизы.

Нормативного акта, регламентирующего количество аналогов, нет, а из оценочной практики, статистически, лучше обработать не менее 3 аналогов и соответственно, чтобы сравнить, также, используется, не менее 3 аналогов, хотя при недостаточности информации, можно использовать и меньше аналогов. Нормативно, нигде не указано сколько эксперт, должен использовать объектов-аналогов в сравнительном подходе, а это значит, эксперт определяет количество объектов-аналогов, при расчете рыночной стоимости, на своё усмотрение. Основным фактом, при выборе аналогов, является месторасположение, на основании которого эксперт и выбрал объекты, приведенные при основном исследовании.

Анализ наиболее эффективного использования, является основополагающей предпосылкой определения стоимости объекта недвижимости. Данный анализ, позволяет определить, наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости, то есть такое использование, которому соответствует ожидание максимальной рыночной стоимости оцениваемого объекта.

При проведении оценки, используются три основных концептуальных подхода: сравнительный, доходный, затратный.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход предполагает следующую процедуру:

1. Изучение рынка и отбор объектов недвижимости, предлагаемых к продаже, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

Сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту-аналогу о цене продажи или цене предложения, условиях оплаты, физических характеристиках, местоположении и других условиях сделки.

Анализ и сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и другим параметрам.

Корректировка цены продажи или цены предложения по каждому объекту-аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом.

Анализ и согласование скорректированных цен объектов-аналогов, и вывод об итоговой рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

В рамках доходного подхода различают два метода: метод дисконтированных денежных потоков и метод прямой капитализации.

Метод прямой капитализации доходов используется, если: потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами и др.

Метод дисконтированных денежных потоков используется, если: предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих; потоки доходов и расходов носят сезонный характер; объект недвижимости строится или только что построен и вводится в эксплуатацию; объект требует реконструкции и др.

При использовании доходного подхода основным элементом является ставка капитализации и ставка дисконтирования. Исходной информацией для определения значения ставок является рынок аналогичных объектов, оценка рисков, связанных с конкретным объектом недвижимости и рынком недвижимости в целом и т.д.

В целях настоящей оценки (как пишут эксперты), в соответствии с поставленными вопросами и заданием, и предполагаемым использованием результатов оценки, реализация указанного подхода к оценке, возможна, исключительно, на основании использования метода прямой капитализации дохода, получаемого от эксплуатации недвижимого имущества, права на которое оцениваются, в соответствии с его назначением, разрешенным использованием и фактическим состоянием на дату оценки.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки, с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход определяет стоимость путем установления затрат на приобретение земли и строительство нового имущественного объекта с эквивалентными характеристиками или затратами на приспособление старого объекта недвижимого имущества для аналогичного использования с учетом того, что затраты производятся одномоментно (без задержки). К общим затратам на строительство добавляются затраты на приобретение земельного участка. (Когда это возможно, учитывается предпринимательский доход, т.е. доход или убытки девелопера добавляются к затратам на строительство.) Затратный подход устанавливает верхний предел той суммы, которую бы на нормальном рынке заплатили бы за данное имущество в новом состоянии. Для более старого имущества делаются скидки на различные формы "накопленной амортизации (обесценения)" (ухудшения физического состояния; функционального или технического устаревания; экономического или внешнего устаревания), чтобы рассчитать цену, приближенно равную Рыночной стоимости. В зависимости от того, в какой мере имеются рыночные данные для расчетов, затратный подход может дать непосредственный показатель Рыночной стоимости. В зависимости от наличия рыночных данных затратный подход может являться индикатором рыночной стоимости. Затратный подход очень полезен при определении рыночной стоимости объектов предполагаемого строительства, объектов специализированного имущества и других объектов имущества, редко продаваемых на рынке.

Обоснование отказа от использования затратного подхода

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование двух из трёх существующих подходов (доходного и затратного) является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этих подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один -сравнительный. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

Доходный подход оценки недвижимости отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная, инвестиционная) определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.

В силу того, что целей использования в дальнейшем объекта экспертизы не представлено, как и улучшений, расположенных на нем, то оценщик отказался от использования доходного подхода.

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.

Понятие "замещения" очень трудно применимо для объектов недвижимости, так как они имеют конкретную географическую привязку и подобрать аналог с таким иже характеристиками, практически, невозможно.

По мнению эксперта, единственно возможным подходом к оценке стоимости объекта экспертизы, является сравнительный, в котором сравниваются аналогичные здания с внесением корректировок.

Иными словами, при определении рыночной стоимости здания, наиболее объективный результат, будет получен, при использовании метода сравнительных продаж, при котором стоимость объекта экспертизы, определяется, путем сравнения с ценой продажи аналогичных объектов.

Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки, непосредственно, связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.

При использовании метода сравнения продаж Оценщиком были предприняты следующие шаги:

1.сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли- продажи и предложений на продажу (публичных оферт);

проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;

анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;

5.согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.

На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.

Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов недвижимости.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению эксперта, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта недвижимости, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

Таким образом, экспертом, в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как "оферта" и "публичная оферта" (Ст. 435 и 437 ГК РФ). Следовательно, эксперт, гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, "сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение".

На момент проведения оценки, на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. В целях оценки Оценщиком анализировалась большая совокупность аналогов. Далее на основе предварительного анализа была подготовлена выборка наиболее близких аналогов, в стоимость которых вносились последовательные поправки для достижения их сопоставимости с оцениваемыми объектами недвижимости.

Выбор сопоставимых объектов производился на основании данных сети Интернет.

Описание аналогов и расчет стоимости объекта экспертизы приведены в таблице на странице 33 Заключения.

В указанной таблице видно, что объекты-аналоги взяты на дату определения рыночной стоимости объекта экспертизы, с аналогичными физическими и техническими характеристиками.

В соответствии с п.1 ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) п. 2 ст. 15 ГК РФ.

Согласно п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7, упущенной выгодой являются не полученные лицом доходы, которые он получил бы, с учетом разумных расходов на их получение, при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Сумма убытков, в виде упущенной выгоды, должна определяться, исходя из размера дохода, который могло бы получить Общество при нормальном производстве и реализации своей продукции за определенный период, за вычетом разумных затрат (коммунальные платежи, электроэнергия, страхование и т.д.). (Постановление Президиума ВАС РФ от 04.11.1997 N3924/97).

То есть, исходя из определения "упущенная выгода", следует, что анализу и исследованию подлежат первичные документы Общества (бухгалтерская, финансово-экономическая и налоговая отчетность, платежные документы, доходные и расходные договоры), с целью определения фактически получаемых собственником помещения доходов (выручки) и условно-переменных расходов и определения разницы между ними.

При производстве экспертизы, эксперт, при определении размера упущенной выгоды, должен располагать: данными о всех доходах, данными о товарообороте, первичными документами Общества.

Таким образом, упущенная выгода (размер), рассчитанная экспертом Калашником М.С., фактически, совпадает с размером упущенной выгоды, рассчитанной экспертами ООО "Лаборатория Судебных Экспертиз". Разница в том, что эксперты ООО "Лаборатория Судебных Экспертиз" при производстве экспертизы и при определении размера упущенной выгоды, не располагали: данными о всех доходах, данными о товарообороте, первичными документами Общества, о чем эксперты сделали внизу текста страницы 54, ремарку (11) и в тексте заключения в четвертом абзаце на странице 54, указали, цитирую:

"На исследование предоставлены копии договоров аренды помещений, входящих в состав объектов исследования. Однако эксперт, несмотря на направленное ходатайство не располагает первичными документами, позволяющими определить фактически получаемые, собственником оцениваемого помещения, доходы, в связи с чем, дальнейший расчет велся исходя из сумм, прописанных в соответствующих разделах договоров аренды".

На основе полных данных, предоставленных судом для повторной экспертизы, были сделаны корректные выводы о сумме упущенной выгоды.

Что касается разницы в суммах - фактической цене рыночной стоимости объекта экспертизы, то, как описывалось ранее, в соответствии с выбранным методом (подходом) по определению стоимости объекты экспертизы, фактическая рыночная стоимость объекта экспертизы будет иметь отличия.

В данном случае, фактическая рыночная стоимость объекта экспертизы, определена путем применения сравнительного подхода, по причине невозможности использования двух остальных (доходного и затратного), как описано ранее.

Также стоит отметить, что эксперт в рамках экспертизы составляет заключение эксперта, а не отчет оценщика, что является совершенно разными результатами исследований, а также в данном случае при проведении экспертизы Законом об оценке (ФЗ N 195) эксперт может, то есть в праве пользоваться в качестве рекомендаций, но не обязан применять его в обязательном порядке.

Суд апелляционной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом первой инстанции установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда апелляционной инстанции не имеется.

Доводам заявителей апелляционной жалобы судом первой инстанции дана соответствующая правовая оценка, оснований для переоценки которой у апелляционной коллегии не имеется.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным в материалы дела доказательствам, и вопреки доводам жалобы, основаны на правильном применении судом норм материального и процессуального права, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 АПК РФ, для отмены либо изменения принятого по делу решения.

руководствуясь ст. ст. 176, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 27.03.2023 по делу N А40-260725/21 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

И.А. Титова

Судьи

П.А. Порывкин А.Л. Фриев