Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2023 г. N 09АП-26097/23 по делу N А40-185419/2022

г. Москва

30 июня 2023 г.

Дело N А40-185419/22

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 июня 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Александровой Г.С.

судей Алексеевой Е.Б., Головкиной О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Ермаковой Е.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 06 марта 2023 года по делу N А40-185419/22, принятое судьей Волковой Е.И.,

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423 ИНН: 7705031674)

к ООО Группа компаний "ЦентрСити" (ОГРН: 1207700063251, ИНН: 9704012062)

о заключении Соглашения о вступлении в договор аренды земельного участка

при участии в судебном заседании от истца: Седов И.В. по доверенности от 28.12.2022, диплом 107704 0187626 от 03.12.2019; от ответчика: Нестеров Н.Е. по доверенности от 27.05.2023, диплом 100304 0006365 от 24.06.2019;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью Группа компаний "ЦентрСити" (далее - ответчик) об обязании ответчика заключить Соглашение о вступлении в договор аренды от 31 октября 2013 г. N М-03-043563 земельного участка с кадастровым номером 77:03:0005015:5276 площадью 1394 кв.м с адресным ориентиром: г. Москва, ул. 14-я Парковая, вл. 8, предложенного к заключению истцом письмом от 17.12.2021 г. N ДГИ-И-88388/21 в редакции истца.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 06 марта 2023 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда изменить в части урегулирования п. 2.2. приложения 1 к соглашению и исключить п. 11.8 из соглашения о вступлении N М-03-043563 в договор аренды земельного участка N М-03-043563 от 31.10.2013 г., по основаниям, изложенным в жалобе. В остальной части решение суда, просит оставить без изменения.

Представитель заявителя апелляционной жалобы в судебном заседании доводы жалобы поддержал.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, его представитель в суде апелляционной инстанции против доводов жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, считает, что обжалуемое решение суда подлежит изменению, исходя из следующего.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ООО " ЦЕНТРСИТИ " принадлежит на праве собственности помещение площадью 68,4 кв.м в здании общей площадью 4.257,9 кв.м, имеющее адресный ориентир: Российская Федерация, г. Москва, ул. 14-я Парковая, д. 8 (запись в Едином государственном реестре недвижимости от 12 апреля 2021 г. N 77:03:0005015:6546-77/051/2021-1).

Указанный объект недвижимости расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 77:03:0005015:5276 площадью 1.394 кв.м с адресным ориентиром: г. Москва, ул. 14-я Парковая, вл. 8. Разрешенное использование - объекты размещения офисных помещений, деловых центров с несколькими функциями (1.2.7).

В отношении земельного участка с кадастровым номером 77:03:0005015:5276 оформлен договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора от 31 октября 2013 г. N М-03-043563.

В силу п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, вносящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Вместе с тем, земельно-правовые отношения с ответчиком для эксплуатации земельного участка с кадастровым номером 77:03:0005015:5276 не оформлены.

В связи с чем, истец направил ответчику письмом от 17.12.2021 г. N ДГИ-И-88388/21 проект соглашения о вступлении в договор аренды земельного участка от 31 октября 2013 г. N М-03-043563.

Однако в установленный срок ответа на предложение истца не получено.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, руководствуясь п.1 ст.421, ст. 425, п.1, п.3 ст.445 ГК РФ установил, что в нарушение п. 8 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ ответчик, полученный от истца проект договора, не подписал, подписанный экземпляр в адрес истца не направил.

В силу указанных норм истец вправе обратиться в суд с требованием о понуждении ответчика заключить договор аренды земельного участка, т.к в данном случае для ответчика заключение договора является обязательным в силу требований Гражданского кодекса РФ.

Поскольку законом установлена обязанность правообладателя зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, заключить с истцом договор аренды земельного участка, на котором находится принадлежащее правообладателю здание, сооружение, при этом последний уклоняется от заключения такого договора, суд первой инстанции правомерно требование по иску в этой части удовлетворил.

Между тем, при заключении соглашения между сторонами возникли разногласия в части установления штрафных санкций по п. 2.2, 7.3 и 7.4 соглашения.

Поскольку неустойка не относится к существенным условиям договора, ввиду возникших у сторон разногласий, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению с учетом доводов ответчика, в соответствии с которым п.2.2 приложения подлежит изложению в следующей редакции: "Проценты начисляются на сумму недоимки за каждый календарный день просрочки платежа и определяются в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.", а само соглашение дополняется пунктом 11.8 в следующей редакции: "Установить, что п.п. 7.3. и п.7.4. договора N М-03-043563 от 31.10.2013 не распространяют свое действие на настоящее соглашение.".

Апелляционный суд не согласен с выводами суда первой инстанции о внесении изменений в п. 2.2 положения о начислении арендной платы, и о дополнении соглашения пунктом 11.8 в соглашении, поскольку судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии с п. 4 ст. 21 Закона г. Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" рекомендовано применение неустойки за каждый день просрочки исполнения обязанности по уплате арендной платы в размере 1/300 (одной трехсотой) действующей на день уплаты пени ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от неуплаченной суммы арендной платы.

Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" установлен принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Таким образом, арендаторы, заключившие договор аренды на условиях, по которым начисление неустойки за каждый день просрочки исполнения обязанности по уплате арендной платы проходит в размере 1/300 (одной трехсотой) действующей на день уплаты пени ставки рефинансирования ЦБ РФ от неуплаченной суммы арендной платы, находятся в неравном положении по сравнению с Ответчиком.

Учитывая, что Департаментом предоставлен в аренду земельный участок, относящийся к категории публичных земель, при определении размера неустойки должен учитываться размер, установленный Законом г. Москвы от 19.12.2007 N 48, в размере одной трехсотой действующей на день уплаты пени ставки рефинансирования ЦБ РФ от неуплаченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Соответственно, начисление ответчику пени в размере, отличающемся от начисления прочим арендаторам, нарушает принцип равенства землепользователей и является нарушением ст. 10 ГК РФ.

В связи с чем, указанный пункт 2.2 приложения 1 к соглашению о вступлении N М-03-043563 в договор аренды земельного участка N М-03-043563 от 31.10.2013 г. подлежит изменению в соответствии с указанными нормами и урегулированию в редакции истца.

Дополнение соглашения пунктом 11.8 неправомерно, ввиду следующего.

Договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 31.10.2013 N М-03-043563 был заключен с иными арендаторами - на равных условиях, предусматривающих гражданско-правовую ответственность за нарушение п.п. 7.3 и 7.4 договора N М-03-043563 от 31.10.2013, при этом дополнение условий соглашения пунктом 11.8 в редакции суда первой инстанции вносит изменения в существенные условия договора аренды, а также ставит ответчика в заведомо неравноправное положение в сравнении с прочими арендаторами.

В данном случае, редакция соглашения, изложенная в решении суда в дальнейшем, может привести к неверному толкованию части договора, касающегося штрафных санкций. Так как, дополнение Соглашение пунктом 11.8 в данной редакции, освобождает ответчика от штрафных санкций, создавая возможность уклонения от ответственности за нарушение условий договора, заведомо ставя его в неравноправное положение в отличие от прочих арендаторов.

В случаях, когда условия договора касательно механизма привлечения к гражданско-правовой ответственности указаны неточно или вовсе не позволяют произвести наложение штрафных санкций, сторона, нарушившая условия договора, освобождается от гражданско-правовой ответственности, что нормами действующего законодательства не допустимо.

Существенным разделом договора аренды земельного участка является его часть, в которой устанавливаются виды и меры ответственности за нарушения договорных обязательств и порядок ее применения.

Действующие нормы Гражданского Кодекса РФ, регулирует лишь общие вопросы ответственности за нарушение договорных обязательств, предоставляя сторонам право самостоятельно установить в договоре размеры штрафов и порядок их взыскания.

Поскольку дополнение соглашения пунктом 11.8, в дальнейшем позволяет ответчику уйти от гражданско-правовой ответственности в отличие от прочих арендаторов (более 15 физических и юридических лиц), данный пункт подлежит исключению из условий соглашения.

При таких обстоятельствах, решение суда подлежит изменению в части урегулирования п. 2.2. приложения 1 к соглашению и исключению п. 11.8 из соглашения о вступлении N М-03-043563 в договор аренды земельного участка N М-03-043563 от 31.10.2013 г., по основаниям, изложенным выше.

Расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на ответчика.

Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 65-66, 110, 170, 176, 266 - 268, п. 2 ст. 269, 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 06 марта 2023 года по делу N А40-185419/22 изменить и исключить п. 11.8 из соглашения о вступлении N М-03-043563 в договор аренды земельного участка N М-03-043563 от 31.10.2013 г.

Изложить п. 2.2. приложения 1 к соглашению о вступлении N М-03-043563 в договор аренды земельного участка N М-03-043563 от 31.10.2013 г. в следующей редакции:

- "2.2. Пеня начисляется на сумму недоимки за каждый календарный день просрочки платежа и определяется в процентах от неуплаченной суммы арендной платы. Процентная ставка пени составляет 1/300 от действующей в это время учетной ставки ЦБ РФ".

В остальной части решение Арбитражного суда города Москвы от 06 марта 2023 года по делу N А40-185419/22 оставить без изменения.

Взыскать с ООО Группа компаний "ЦентрСити" в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3.000 (три тысячи) руб.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Г.С. Александрова

Судьи

Е.Б. Алексеева О.Г. Головкина