Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 июня 2023 г. N 09АП-37252/23 по делу N А40-298987/2022

г. Москва

29 июня 2023 г.

Дело N А40-298987/22

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суминой О.С.,

судей:	Лепихина Д.Е., Кочешковой М.В.,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Аверьяновой К.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управлении Росреестра по Москве

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 09.03.2023 по делу N А40-298987/22

по заявлению Департамент городского имущества города Москвы

к Управлению Росреестра по Москве

третье лицо: ООО "Стройка"

о признании незаконным решения,

при участии:

от заявителя:	Кастальская Г.С. по доверенности от 22.11.2022;
от заинтересованного лица:	Алиева Х.Н. по доверенности от 22.06.2023;
от третьего лица:	не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по Москве о признании незаконным решения изложенное в письме 02.11.2022 N КУВД-001/2022-32220646/3, об отказе в государственной регистрации прекращения договора N 10-00256/2005 от 05.07.2005 об аренде нежилого помещения с кадастровым номером 77:10:0005003:5369, расположенное по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, к. 601 А (с учетом уточнения заявленных требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 09.03.2023 заявленные требования удовлетворены.

Регистрирующий орган, не согласившись с принятым решением, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении требований.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО "Стройка", представитель в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представители заявителя и регистрирующего органа в судебном заседании поддержали свои доводы и возражения.

Проверив в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность принятого решения, изучив материалы дела, доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, Департамент обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с заявлением о прекращении государственной регистрации договора аренды N 10-00256/2005 от 05.07.2005 об аренде нежилого помещения по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, к. 601А, к.н. 77:10:0005003:5369.

В качестве оснований для совершения регистрационных действий представлены акт приема-передачи от 22.12.2020, письмо Департамента N ДГИ-И-72945/20 от 16.10.2020, договор N 59-6293 от 03.12.2019.

Уведомлением Управления Росреестра по Москве от 02.11.2022 N КУВД001/2022-32220646/3 сообщено об отказе в совершении регистрационных действий.

Свое решение государственный регистратор мотивировал непредставлением документов, отвечающих требованиям ст. 450 ГК РФ и свидетельствующих о расторжении договора аренды.

Посчитав отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве незаконным, заявитель обратился в суд.

Удовлетворяя требования заявителя, суд соглашается с доводами заявителя, при этом исходит из следующего.

В соответствии с п. 12 ст. 29 Федерального закона N 218-ФЗ отказ в государственной регистрации права может быть обжалован заинтересованным лицом в суд. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в силу пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим ведение государственного реестра саморегулируемых организаций, в отношении которых не определен уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю (надзору) за их деятельностью.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Управление Росреестра по Москве, являясь регистрирующим органом, обязано осуществлять свою деятельность в соответствии с нормами Федерального закона N 218-ФЗ.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Департамент городского имущества города Москвы в соответствии с Положением, утвержденным Постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 N 99-ПП, выполняет полномочия собственника в отношении имущества города Москвы, вовлекает имущество города Москвы в хозяйственный оборот, осуществляет защиту интересов города Москвы в установленной сфере деятельности в судах.

В собственности города Москвы находится нежилое помещение площадью 406,80 кв.м. по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, к. 601А, к.н. 77:10:0005003:5369, о чем в ЕГРН имеется запись N 77-77/019-77/999/001/2016-3801/1 от 16.08.2016.

Данное помещение было предоставлено ООО "Стройка" на основании договора аренды N 10-00256/2005 от 05.07.2005, договор зарегистрирован в ЕГРН, запись N 77-77-10/014/2005-516 от 16.08.2016.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.04.2019, измененным постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2019, по делу N А40-243636/16 урегулированы разногласия между Департаментом и обществом, возникшие при заключении сторонами договора купли-продажи недвижимости. Впоследствии между Департаментом и ООО "Стройка" заключен договор N 59-6293 от 03.12.2019 о купле-продаже указанного объекта в соответствии с состоявшимися судебными актами.

В силу п. 42 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49 Договор считается заключенным с момента вступления в законную силу решения по делу N А40-243636/16, то есть 01.07.2019.

При исполнении договорных обязательств обществом допущено нарушение условий по оплате, предусмотренные пунктом 3.4 Договора, а именно: с декабря 2019 г. по октябрь 2020 г. ежемесячные платежи не производились.

Обстоятельства неуплаты обществом, в том числе, нашли свое отражение во вступивших в законную силу судебных актах по делу N А40-277313/2021 по исковому заявлению Департамента о взыскании задолженности.

Письмом Департамента N ДГИ-И-72945/20 от 16.10.2020 ООО "Стройка" уведомлен, что в случае неисполнения обязательств по оплате Договор будет считаться расторгнутым по истечении 30 дней с момента направления данного уведомления.

При этом, в случае неисполнения обязательств, обществу предложено освободить занимаемый объект недвижимости не позднее 14 дней с момента прекращения Договора и передать по акту приема-передачи Департаменту, обратиться в орган регистрации прав в течение 10 дней с даты передачи объекта по акту Департаменту с заявлением о внесении в ЕГРН записи о прекращении договора аренды.

По истечении 30-дневного срока ООО "Стройка" оплата по договору не произведена.

По результатам осмотра помещения, оформленного Актом от 06.07.2022 N 01-460/22, установлено, что объект не используется.

Актом приема-передачи от 22.12.2020 ООО "Стройка" передало, а Департамент принял указанное нежилое помещение.

Таким образом, с 01.07.2019 договор аренды прекратил свое действие в силу закона на основании ст. 413 ГК РФ, поскольку арендатор и покупатель недвижимого имущества совпали в одном лице.

Однако запись в ЕГРН о прекращении договора аренды не внесена.

Суд счел, отказ Управления Росреестра по Москве принят без проведения надлежащей правовой экспертизы представленных на регистрацию документов, по следующим основаниям.

Проведение правовой экспертизы документов, поступивших с заявлением о совершении регистрационных действий в ЕГРН, является одним из основных этапов регистрации права и направлено на выявление препятствий для регистрации, изложенных в ст. 26 Закона N 218-ФЗ.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с ч. 3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

В соответствии с п. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении ряда условий, в том числе.

В соответствии с ч. 10 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

В соответствии с ч. 5 ст. 18 Закона N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Принимая решение об отказе в регистрации прекращения договора аренды государственным регистратором ошибочно применены требования законодательства, касающееся прекращения договорных отношений в силу прямого указания закона. В соответствии с требованиями ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

В соответствии с требованиями п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ судебный акт является основанием для осуществления государственной регистрации права и государственного кадастрового учета.

В соответствии со ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника с кредитором в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Согласно п. 42 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договоров" при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Согласно пункту 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ).

Таким образом, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

При этом продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды или нет.

При этом в случае, если в соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу положений норм федерального законодательства о государственной регистрации недвижимости любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с заявлением о внесении в ЕГРН записи о прекращении договора аренды.

Сохранение в ЕГРН записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился (пункт 6).

Таким образом, вопреки мотивам государственного регистратора, действие договора аренды N 10-00256/2005 от 05.07.2005 прекращено с момента заключения договора купли-продажи в силу прямого указания закона.

Моментом заключения договора купли-продажи N 59-6293 от 03.12.2019 следует считать дату вступления в законную силу решения Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-243636/16, то есть 01.07.2019.

При таких обстоятельствах, акт приема-передачи от 22.12.2020, письмо Департамента N ДГИ-И72945/20 от 16.10.2020, договор N 59-6293 от 03.12.2019 являются достаточными документами, необходимыми для осуществления регистрации прекращения договора аренды N 10-00256/2005 от 05.07.2005.

Истребование же государственным регистратором каких-либо дополнительных документов, необходимость которых для целей осуществления регистрационных действий законом не предусмотрена, недопустимо в силу ч. 5 ст. 18 Закона N 218-ФЗ.

В связи с изложенным, решение об отказе в регистрации прекращения договора аренды принято государственным регистратором с нарушением требований ч. 5 ст. 18, ст.ст. 26, 29 Закона N 218-ФЗ, что выразилось в проведении ненадлежащей правовой экспертизы документов и отказе регистрирующим органом в осуществлении регистрационных действий по надуманным основаниям, а также необоснованно препятствует Департаменту в исполнении возложенных на него функциональных обязанностей по обеспечению учета и регистрации объектов недвижимости.

В связи с изложенным, решение Управления Росреестра по Москве не соответствует нормам материального права и подлежит признанию незаконным и отмене.

Согласно положениям ст. 200 АПК РФ на орган, который принял решение, возлагается обязанность доказывать наличие обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения.

Кроме того, ответчик, затребованные определением суда от 11.01.2023 г., 02.02.2023 г. доказательства соответствия оспариваемого решения закону в суд не представил в связи, с чем у суда отсутствует возможность проверки законности оспариваемого решения.

В настоящем же случае ответчик в нарушение ч. 1 ст. 65, ч. 5 ст. 200 АПК РФ не представила доказательств соответствия оспариваемого решения закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для его принятия.

Доводы апелляционной жалобы, проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме и подлежат отклонению, поскольку все документы и обстоятельства спора, на которые ссылается регистрирующий орган, были приняты во внимание судом первой инстанции, что нашло подтверждение в ходе проверки и повторного рассмотрения дела судом апелляционной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 09.03.2023 по делу N А40-298987/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.С. Сумина

Судьи

Д.Е. Лепихин М.В. Кочешкова