Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 июля 2023 г. N 09АП-27716/23 по делу N А40-266271/2022

г.Москва

03 июля 2023 г.

Дело N А40-266271/22

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 июля 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мезриной Е.А.,

судей Алексеевой Е.Б., Головкиной О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сологуб А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО

КОММЕРЧЕСКИЙ БАНК "АГОРА" на решение Арбитражного суда г. Москвы от

24.03.2023 г. по делу N А40-266271/22

по иску ООО КОММЕРЧЕСКИЙ БАНК "АГОРА" (ИНН 7725068827, ОГРН

1027700156164 )

к ООО "РИОТЭКС РЕГИОН" (ИНН 7722716237, ОГРН 1107746349864 )

о взыскании

при участии в судебном заседании:

от истца: Полуянович А.Г. по доверенности от 09.08.2022,

от ответчика: Кожевников А.Б. по доверенности от 03.11.2022,

УСТАНОВИЛ:

ООО КОММЕРЧЕСКИЙ БАНК "АГОРА" обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с иском к ООО "РИОТЭКС РЕГИОН" о взыскании неосновательного обогащения в виде излишней переплаты арендных платежей за период с 01 марта 2021 по 12 мая 2021 г. в размере ежемесячной разницы между ранее установленным размером постоянной арендной платы в сумме 752016 рублей и суммой, выставляемой к оплате в размере 875387,23 рублей, что ежемесячно составило переплату 123371,23 рублей, а всего за период действия Договора 296090.95 рублей 95 копеек.; штрафных санкций на основании ст. 395 ГК РФ за весь период пользования суммой неосновательного обогащения, полученной от переплаты арендной платы в размере 41493,22 рубля, 22 копейки по расчету на 25.11.2022 г., а также проценты за пользование чужими средствами за период с 26.11.2022 г. по день фактической уплаты суммы этих средств, исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующий период; неосновательного обогащения в виде суммы обеспечительного платежа в размере 875387.23 рублей 23 копейки; штрафных санкций на основании ст. 395 ГК РФ за весь период пользования суммой неосновательного обогащения в виде суммы обеспечительного платежа в размере 4552 рубля по расчету на 25.11.2022 г., а также процентов за пользование чужими средствами за период с 26.11.2022 г. по день фактической уплаты суммы этих средств, исходя из ключевой ставки Банка России, -действующей в соответствующий период; неосновательного обогащения в виде части суммы арендной платы оплаченной Истцом за сентябрь 2022 г. пропорционально количеству дней фактической эксплуатации помещений истцом в сентябре 2022 г. в размере 408514 рублей 04 копеек, штрафных санкций на основании ст. 395 ГК РФ за весь период пользования суммой неосновательного обогащения в виде суммы части арендной платы оплаченной Истцом за сентябрь 2022 г. в размере 4493,65 рубля, 65 копеек по расчету на 25.11.2022 г.. а также проценты за пользование чужими средствами за период с 26.11.2022 г. по день фактической уплаты суммы этих средств.

Решением суда от 24.03.2023 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств имеющих значение для дела.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, повторно рассмотрев материалы дела, приходит к выводу о том, что отсутствуют правовые основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и обстоятельствами дела.

Как следует из материалов дела, исковые требования мотивированы тем, истец арендовал нежилое помещение по адресу: г. Москва, ул. Пришвина д. 8, корп. 2. с 2007 года для осуществления банковской деятельности. Собственником здания в 2007 году являлось ООО "КС - ТРАСТ".

Как утверждает истец в иске, в составе здания были построены и сертифицированы, в том числе и помещения для осуществления банковской деятельности. Подтверждением указанного факта являются сертификаты соответствия выданные собственнику и заявителю - ООО "КС-ТРАСТ" на хранилище банковских ценностей по адресу Москва, ул. Пришвина д. 8, корп.2 от 09.04.2007 г N РОСС RU.C311. С03032; на ограждающие конструкции помещений для совершения операций с ценностями от 06.03.2007. N РОСС RU.C311. С02976: на кабину защитную операционной кассы N РОСС RU.C311. С02977; на элементы кабины защитной с панелями защитными, дверь бронированную многослойную, шлюз инкассаторский, стойка банковская, передаточное кассовое устройство, оконный блок N РОСС RU.C311. Н01977, от 24.01.2006 г.

Истец указывает, что первый долгосрочный договор аренды нежилых помещений был заключен между ООО "КС-ТРАСТ" и Коммерческим Банком "Русский Элитарный Банк" (прежнее наименование Коммерческого Банка "АГОРА" ООО)- 21.08.2008 г. со сроком действия по 31.07.2013 г.

По условиям договора аренды и Акта представляемые помещения передавались под административно-офисные нужды.

По окончанию действия договора, как утверждает истец, помещения были возвращены по акту приема-передачи без замечаний с учетом нормального износа.

В дальнейшем банк продолжал аренду на основании краткосрочных договоров аренды.

29.11.2019 между ООО "Белкофорте" (арендодателем) и истцом (арендатором) был заключен договор аренды N П/2-43/19, по условиям которого истцу было передано в аренду помещение по адресу: г. Москва, ул. Пришвина д. 8, корп. 2. со сроком действия с 01.01.2020 по 30.11.2020.

Дополнительным соглашением от 02.11.20 срок договора продлен до 31.10.21.

Истец указывает в иске, что в процессе банкротства ООО "Белкофорте", имущество должника было выставлено на торги, собственником имущества стало ООО "ВСК", затем ООО "Лизинговая компания "РС Лизинг".

Затем право владения указанным зданием приобрело ООО "РИОТЭКС Регион" по истечении 14 лет с даты начала эксплуатации здания, в состоянии, когда сроки проведения капитального ремонта здания уже наступили, однако прежним собственником проведены не были, следовательно, обязанность по проведению капитального ремонта, вместе с правом владения помещения перешла на ООО "РИОТЭКС Регион". Сроки проведения капитального ремонта установлены Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта, технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально культурного назначения ВСН 58-88. утвержденным Приказом Госкомархитектуры N 312 от 23.11.1988 г. Согласно раздела "полы" ВСН 58-88. срок службы до капитального ремонта покрытий на тканевой или звукоизоляционной основе составляет 10 лет, срок службы полов цементных железобетонных - 15 лет. Разделом "внутренняя отделка" ВСН 58-88, срок проведения капитального ремонта по подразделу "окраска в помещении" составляет 3 года, срок службы отделки сухой штукатуркой составляет 15 лет.

Истец указывает, что уведомлением от 20.02.2021 ООО "РИОТЭКС Регион" сообщило банку о том, что с 18.02.2021 арендные платежи следует оплачивать по реквизитам ООО "РИОТЭКС Регион".

По условиям дополнительного соглашения от 18.02.21 N 1 размер постоянной части арендной платы установлен - 875387 руб. 23 коп. в месяц с даты подписания Акта приема-передачи.

Дополнительным соглашением от 12.04.21 N 2 размер постоянной арендной платы установлен в размере 853970 руб. 64 коп. в месяц и изменен состав помещений, предоставляемых в субаренду. Актом от 12.05.21 арендатору возвращено из субаренды помещение площадью 16,7.

Однако истец указывает в иске, что возражал относительно введения данных дополнительных обстоятельств, но был вынужден согласиться.

За 30 дней до окончания Договора аренды Банк получил предложение о продлении Договора аренды от ООО "РИОТЭКС Регион", с приложением подписанного со стороны арендодателя/арендатора Дополнительного соглашения N 4 к Договору аренды со сроком действия до 31 августа 2023 г. Замечаний к состоянию арендуемого имущества ООО "РИОТЭКС Регион" заявлено не было. Рассмотрев данное предложение, Банк уведомил арендодателя/арендатора об отказе в продлении срока договора аренды на новый период в связи с планируемым переездом.

Однако арендодатель/арендатор на просьбу банка отказался вернуть обеспечительный платеж и потребовал оплаты за последний месяц.

Банк досрочно 16.09.2022 г. освободил занимаемые помещения.

В связи с окончанием срока действия Договора аренды нежилых помещений N П/2-43/19 от 29.11.2019 г. (далее по тексту "Договор аренды") 30 сентября 2022 года и наличием между сторонами Договора незавершенных расчетов, БАНК проанализировал текст Договора аренды и считает, что при исполнении условий договора Арендатор получил от Субарендатора неосновательное обогащение в виде излишней переплаты арендных платежей за период с 01 марта 2021 г по 13 мая 2021 года в размере ежемесячной разницы между ранее установленным размером постоянной арендной платы в сумме 752016 рублей и суммой, выставляемой к оплате в размере 875387,23 рублей, что ежемесячно составило переплату 123371,23 рублей, а всего за период действия Договора 296090.95 рублей 95 копеек.

Также истец полагает, что дополнительно на данную сумму подлежит начислению штраф на основании ст. 395 ГК РФ за весь период пользования суммой неосновательного обогащения, полученной от переплаты арендной платы в размере 41493,22 рубля, 22 копейки по расчету на 25.11.2022 г., а также проценты за пользование чужими средствами за период с 26.11.2022 г. по день фактической уплаты суммы этих средств, исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующий период.

Истцом также заявлено требование о взыскании неосновательного обогащения в виде суммы обеспечительного платежа в размере 875387.23 рублей 23 копейки; штрафных санкций на основании ст. 395 ГК РФ за весь период пользования суммой неосновательного обогащения в виде суммы обеспечительного платежа в размере 4552 рубля по расчету на 25.11.2022 г., а также процентов за пользование чужими средствами за период с 26.11.2022 г. по день фактической уплаты суммы этих средств, исходя из ключевой ставки Банка России, -действующей в соответствующий период; неосновательного обогащения в виде части суммы арендной платы оплаченной Истцом за сентябрь 2022 г. пропорционально количеству дней фактической эксплуатации помещений истцом в сентябре 2022 г. в размере 408514 рублей 04 копеек, штрафных санкций на основании ст. 395 ГК РФ за весь период пользования суммой неосновательного обогащения в виде суммы части арендной платы оплаченной Истцом за сентябрь 2022 г. в размере 4493,65 рубля, 65 копеек по расчету на 25.11.2022 г.. а также проценты за пользование чужими средствами за период с 26.11.2022 г. по день фактической уплаты суммы этих средств.

Претензионный порядок урегулирования спора истцом соблюден, в добровольном порядке ответчиком требования истца не удовлетворены, указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно нормам ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу положений ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Обязательства вследствие неосновательного обогащения возникают при наличии следующих условий: - приобретения или сбережения имущества в смысле увеличения стоимости собственного имущества приобретателя, присоединения к нему новых ценностей или сохранения имущества, которое по установленным законом основаниям должно было выйти из состава его имущества; - отсутствия правовых оснований для получения спорного имущества (денежных средств) ответчиком.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований. исходя из следующего.

Судом первой инстанции установлено, что 29.11.2019 между ООО "Белкофорте" (арендодателем) и истцом (арендатором) был заключен договор аренды N П/2-43/19, по условиям которого истцу было передано в аренду помещение. Дополнительным соглашением от 02.11.20 срок договора продлен до 31.10.21.

В связи с переходом прав собственности на здание, с учетом норм ст. 617 ГК РФ, между истцом (субарендатором) и ответчиком ООО "РИОТЕКС РЕГИОН" подписано дополнительное соглашение от 18.02.21 N 1 к указанному договору, по условиям которого слово "арендодатель" в договоре было заменено на "арендатор", а слово "арендатор" на "субарендатор".

Таким образом, истец являлся субарендатором ответчика на условиях ранее заключенного с собственником здания договора, с учетом подписанного сторонами дополнительного соглашения.

По условиям дополнительного соглашения от 18.02.21 N 1 размер постоянной части арендной платы установлен - 875387 руб. 23 коп. в месяц с даты подписания Акта приема-передачи. Дополнительным соглашением от 12.04.21 N 2 размер постоянной арендной платы установлен в размере 853970 руб. 64 коп. в месяц и изменен состав помещений, предоставляемых в субаренду. Актом от 12.05.21 арендатору возвращено из субаренды помещение площадью 16,7.

Таким образом, довод истца о том, что размер платежей, подлежавших уплате субарендатором, составлял 752016 руб. в месяц, противоречит материалам дела. Неосновательное обогащение, исчисленное за период с 01.03.21 по 13.05.21 в виде разницы между суммой 752016 руб. и 875387 руб. 23 коп. не подлежит взысканию, равно как и начисленные истцом на указанную сумму проценты.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требование о возврате обеспечительного платежа и начисленных на него процентов неправомерно и не подлежит удовлетворению.

В пункте 7.7. Договора (в редакции Дополнительного соглашения N 1 к Договору от 18.02.2021 подлежащего применению с 05.03.2021) предусмотрено:

"7.7. В срок не позднее "15" марта 2021 года Субарендатор обязуется перечислить Арендатору Обеспечительный взнос в размере 875 387 (Восемьсот семьдесят пять тысяч триста восемьдесят семь) рублей 23 копеек (далее по тексту договора - "обеспечительный взнос"), в том числе НДС 20%.

Обеспечительный взнос, указанный в настоящем пункте по Договору является гарантией исполнения Субарендатором его обязательств перед Арендатором. Арендатор вправе пользоваться переданным ему обеспечительным взносом в течение срока действия настоящего Договора.

Если арендная плата увеличивается в период срока аренды, Субарендатор в течение 5 (Пяти) банковских дней с момента получения счета Арендатора вносит на счет Арендатора сумму, необходимую для того, чтобы Обеспечительный взнос полностью покрывал сумму, эквивалентную действующей на тот момент постоянной части арендной платы, рассчитанной за 1 (Один) месяц срока аренды.

Арендатор вправе удержать Обеспечительный взнос (его часть) в счет погашения имущественных обязательств Субарендатора по Договору, в том числе по выплате штрафов и неустоек по Договору, компенсаций убытков, понесенных Арендатором в результате нарушения Субарендатором обязательств по настоящему Договору, любых предусмотренных законом и/или настоящим Договором процентов. В этом случае Субарендатор обязан восполнить недостающие суммы Обеспечительного взноса в течение 10 (десяти) календарных дней с момента получения уведомления Арендатора.

В случае надлежащего исполнения обязательств по настоящему Договору, Обеспечительный взнос/его часть возвращается Арендатором Субарендатору в течение 30 (тридцати) банковских дней со дня подписания Сторонами Акта сдачи-приемки арендуемого Помещения и Акта сверки взаимных расчетов.

При досрочном расторжении Договора по инициативе Субарендатора или вследствие неисполнения, либо ненадлежащего исполнения Субарендатором обязательств по настоящему Договору, а равно расторжении Договора по инициативе Арендатора в виду нарушения

Субарендатором его условий, Субарендатор уплачивает Арендатору штраф в сумме равной сумме Обеспечительного платежа, при этом в случае неуплаты Субарендатором такого штрафа в течение 5 (пяти) календарных дней, с момента направления Арендатором таких требований. Арендатор вправе осуществить удовлетворения данного требования из суммы Обеспечительного взноса.

Арендатор вправе осуществить зачет (удержание) Обеспечительного взноса в полном размере также в следующих случаях:

в полном объеме при самовольном освобождении Субарендатором Помещения без согласования с Арендатором до истечения срока действия договора.

при просрочке возврата Помещения в соответствии с условиями настоящего Договора на срок более 3-х календарных дней.

при передаче помещения по истечении срока действия Договора с существенными недостатками, требующими проведения ремонта. Факт причинения ущерба Помещению определяется комиссией из уполномоченных представителей Сторон с последующим составлением и подписанием соответствующего акта. При этом Арендатор заблаговременно уведомляет Субарендатора о дате и" времени осмотра Помещения. Отсутствие Субарендатора в день осмотра Помещения и не подписание акта осмотра Помещения, лишает Субарендатора права предъявлять в будущем возражения и претензии к Арендатору относительно размера ущерба причиненного Помещению.

при возникновении расходов на демонтаж, либо при удержании имущества Субарендатора, после прекращения настоящего Договора.

в случае прекращения настоящего Договора, по основаниям указанным в п.5.3 настоящего Договора

при обнаружении Арендатором произведенной Субарендатором несанкционированной перепланировки Помещения без согласования соответствующих государственных надзорных органов, а равно без предварительного согласия Арендатора на осуществление указанной перепланировки."

Уведомлением от 26.08.22 истец уведомил арендодателя об отсутствии намерения продлевать договор.

Письмом от 12.09.22 N 870-09/рр ответчик известил истца о состоявшемся 31.08.22 совместном осмотре помещений и о выявленных недостатках, не относящихся к естественному износу (наличие повреждений в стенах, наличие отверстий и следов скотча в стенах и др.), которые возникли вследствие демонтажа мебели.

29.08.2022 ответчик направил для подписания истцу соглашение от 29.08.2022 о расторжении договора субаренды нежилых помещений N П/2-43/19 от 29.11.2019 в пункте 3 которого указан размер имущественного ущерба 3 036 000,00"руб. необходимый для проведения восстановительных работ в арендуемых Помещениях, и способ его возмещения за счет удержания обеспечительного платежа с доплатой в размере 2 160 612,77 руб. Истец данное соглашение не подписал.

31.08.2022 Ответчиком совместно с Истцом комиссионно был составлен и подписан Акт от 31.08.2022 фиксации нарушений (недостатков) при осмотре помещений по Договору субаренды нежилых помещений N П/2-43/19 от 29.11.2019 с прилагаемыми к акту фотоснимками недостатков.

09.09.2022 Ответчик направил Истцу претензию об оплате задолженности по договору аренды исх. N 867-09/РР от 09.09.2022 с требованием оплаты задолженности арендной платы в общем размере 875 688,30 руб. и пени за несвоевременную оплату в размере 3502,75 руб.

Как указывает ответчик, ответным письмом исх. N 03/318 от 12.09.2022 истец отказался производить оплату задолженности и пени ссылаясь на то, что ответчик вправе удержать эти суммы из обеспечительного платежа. Однако затем платежными поручениями N 1860 от 12.09.2022 на сумму 863 688,30 руб., N 1862 от 12.09.2022 на сумму 3502,75 руб. и N 1861 от 12.09.2022 на сумму 12 000 руб. истец задолженность по арендной плате и неустойку оплатил.

12.09.2022 письмом с вход. N 734-09/РР от 12.09.2022 Истец уведомил Ответчика о вывозе своего имущества из арендуемых им помещений 16.09.2022, 17.09.2022 и 18.09.2022.

30.09.2022 Ответчиком совместно с Истцом комиссионно был составлен и подписан Акт от 30.09.2022 фиксации нарушений (недостатков) при осмотре помещений по Договору субаренды нежилых помещений N П/2-43/19 от 29.11.2019 с прилагаемыми к акту фотоснимками недостатков.

В пункте 5.2.2. Договора указано, что Арендатор обязуется самостоятельно и за счет собственных средств осуществлять текущий ремонт Помещения, т.е. ремонт, который состоит в систематическом и своевременном выполнении работ по поддержанию Помещения в состоянии, указанном в п. 4.5. Договора, их предохранению от преждевременного износа и устранению возникающих в Помещении повреждений и неисправностей, в том числе, осуществлять покраску стен и потолков; замену плит подвесного потолка, замков и дверных ручек, замену доводчиков дверей; замену электротехнической фурнитуры, включая розетки, выключатели, осветительные приборы; замену ламп; замену напольного покрытия, сантехнических приборов, обслуживание кондиционеров (том числе, установленных до заключения Договора), арматуры и фурнитуры, иных элементов интерьера и отделки и т.п. Арендатор обязуется не позднее чем за 30 (тридцать)

Согласно пункту 3.9. Договора, Арендатор обязан устранить все указанные в Акте Осмотра недостатки Помещений за свой счет либо возместить Арендодателю расчетную стоимость работ по их устранению. В случае не устранения, ненадлежащего или несвоевременного устранения указанных недостатков Арендатором, Арендодатель вправе устранить их своими силами и удержать стоимость произведенных работ (включая стоимость материалов и оборудования), указанную в Акте Осмотра, из суммы Обеспечительного Платежа. Если стоимость произведенных работ (включая стоимость материалов и оборудования) превышает сумму Обеспечительного Платежа, то Арендатор производит оплату суммы превышения в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты получения Арендатором соответствующего расчета.

При этом в случае фактического освобождения Помещений Арендатором до даты, предусмотренной в п. 3.4. Договора, Арендодатель имеет право отказаться от приемки Помещений и подписания Акта Возврата до даты надлежащего прекращения Договора. Во избежание сомнений, фактическое освобождение Помещений Арендатором до даты, предусмотренной в п. 3.4. Договора, не влечет прекращения действия настоящего Договора, и Арендатор обязан исполнять свои обязательства по Договору, в том числе по уплате Арендной Платы, до даты подписания Акта Возврата (пункт 3.11. Договора).

Дополнительным соглашением от 31.10.21 срок договора был установлен до 30.09.22. Доказательств его досрочного прекращения истцом не представлено. Из представленных ответчиком документов следует, что помещения возвращены истцом 30.09.22, о чем составлен Акт от указанной даты.

Поскольку в ходе судебного разбирательства истцом не доказано, что стоимость устранения недостатков менее внесенного обеспечительного платежа, требования о взыскании обеспечительного платежа и процентов не подлежат удовлетворению, т.к. обеспечительный платеж правомерно удержан арендодателем.

Требования о возврате 408514 руб. 04 коп., уплаченных за аренду в сентябре 2022, с начислением процентов, также правомерно оставлено без удовлетворения, поскольку помещения были возвращены в последнюю дату сентября, до указанного момента использовались ответчиком, пользование подлежало оплате.

Судом первой инстанции правильно определен характер спорных взаимоотношений и дана полная оценка обстоятельствам дела.

Довод Истца в апелляционной жалобе о том, что редакция пункта п.5 Дополнительного соглашения N 1 от 18.02.2021 г. к Договору аренды, в части изменения пункта 7.5.1. Договора, не вступила в законную силу из-за отсутствия подписанного Акта приема-передачи помещения, основан на неправильном толковании заключенного соглашения в силу чего является несостоятельным по следующим причинам.

Из материалов дела следует, что Истцу по Договору аренды нежилых помещений N П/2-43/19 от 29.11.2019 (далее Договор) в соответствии с Актом приема-передачи от 01.12.2019 Арендодателем ООО "Белкофорте" были переданы нежилые помещения общей площадью 682,6 кв. м., расположенные по адресу: 127549, г. Москва, ул. Пришвина, д.8, корп. 2, перечисленные в п. 2 Договора. Эти же помещения находились в аренде у Истца после смены собственника арендуемых помещений и замены Арендодателя ООО "Белкофорте" на арендатора ООО "РИОТЭКС Регион" вплоть до возвращения Истцом по Акту от 12.05.21 Ответчику из субаренды помещение площадью 16,7 кв.м.

Суд установил верно, что в связи с переходом прав собственности на здание, с учетом норм ст. 617 ГК РФ, между истцом (субарендатором) и ответчиком ООО "РИОТЕКС РЕГИОН" подписано дополнительное соглашение от 18.02.21 N 1 к указанному договору, по условиям которого слово "арендодатель" в договоре было заменено на "арендатор", а слово "арендатор" на "субарендатор". Таким образом, истец являлся субарендатором ответчика на условиях ранее заключенного с собственником здания договора, с учетом подписанного сторонами дополнительного соглашения.

Из материалов дела следует, что на дату подписания Дополнительного соглашения N 1 от 18.02.2021 Истец не возвращал по Акту сдачи-приемки находящиеся у него в аренде по Договору нежилые помещения общей площадью 682,6 кв. м.

Пунктом 5 дополнительного соглашения N 1 от 18.02.2021 были внесены изменения в пункт 7.5.1. Договора и размер арендной платы по Договору был увеличен на 5% до суммы 875387 руб. 23 коп. в месяц с даты подписания Акта приема-передачи.

Чтобы увеличение арендной платы не применялось к отношениям, возникшим в период с 01.12.2019 (с даты подписания Истцом Акта от 01.12.2019 приема-передачи нежилые помещений общей площадью 682,6 кв. м.) до 05.03.2021, то есть за период, за который Истец уже внес арендную плату, в пункт 5 дополнительного соглашения N 1 от 18.02.2021 была внесена ограничительная оговорка о дате, с которой должна применяться арендная плата в размере 875387 руб. 23 коп., то есть с 05.03.2021 года.

Дополнительным соглашением N 1 от 18.02.2021 условия п. 7.5.1. Договора в редакции от 29.11.2019 изменены только в части размера ежемесячной арендной платы и именно в этой измененной части подлежали применению с 05.03.2021.

Ответчик обращает внимание суда на то, что в пункте 3 ст. 438 ГК РФ указано, что совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом.

В ч. 3 ст. 432 ГК РФ указано, что сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1 ГК РФ).

До расторжения Договора Истец не заявлял возражений о непринятии им условий оферты содержащейся в Дополнительном соглашении N 1 от 18.02.2021. Наоборот, он оплачивал выставляемые ему счета на оплату ежемесячной постоянной части арендной платой в увеличенном на 5% размере, а Истец в свою очередь в платежных поручениях N 396 от 30.03.2021 и N 397 от 30.03.2021 прямо сослался на Дополнительное соглашение N 1 к Договору от 18.02.2021 как на основание осуществляемого им платежа. Это указывает на полный и безоговорочный акцепт условий Дополнительного соглашения N 1 от 18.02.2021, в том числе на акцепт его условий о новом размере постоянной арендной платы в сумме 875 387 руб. 23 коп.

Предъявление Истцом при таких условиях иска в связи с неосновательным обогащением вследствие имевшей место переплаты постоянной арендной платы за март-май 2021 указывает на недобросовестное поведение Истца, в указанной части подлежит применению правовой эстоппель.

Ответчик указывает на недобросовестное поведение Истца в отношениях с ним ссылаясь на то, что до и после подписания Дополнительного соглашения N 1 к Договору от 18.02.2021, Истец ни в одном своем письме направленном им в адрес ООО "РИОТЭКС Регион" в период действия Договора не ссылался на то, что он случайно (ошибочно) произвел переплату ежемесячной постоянной арендной платы за март-май 2021 года в общей сумме 296 090,95 руб. (ст. 1 ГК РФ).

В п. 1 ст. 1102 ГК РФ указано, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 этого кодекса.

В пункте 4 статьи 1109 ГК РФ указано, что не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 1109 ГК РФ, не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения имущество, переданное во исполнение обязательства до наступления срока исполнения, если обязательством не предусмотрено иное.

Истец не оспаривает, что в период действия Договора он не предъявлял Ответчику своих возражений об увеличение на 5% размера ежемесячной постоянной арендной платы в одностороннем порядке в соответствии с п. 7.5.6. Договора, в том числе не предъявлял возражений относительно размера произведенной им оплаты постоянной арендной платы в марте-мае 2021 до прекращения действия Договора.

Начиная с 04.03.2021 Истец знал, что в марте-мае 2021 он оплачивал увеличенную на 5% арендную плату в соответствии с размером, указанным в Дополнительном соглашении N 1 от 18.02.2021, являются имеющиеся в материалах дела документы:

полученный Истцом счет N 781 от 25.02.2021 на общую сумму 861 957,01 руб. за аренду нежилого помещения, возмещение расходов по вывозу и утилизации ТБО за март 2021; платежное поручение Истца N 297 от 04.03.2021 на сумму 752016,00 руб. с указанием оснований платежа: "Оплата по счету N 781 от 25.02.2021 за аренду нежилого помещения согласно Договора N П/2-43/19 за март 2021"; платежное поручение Истца N 396 от 30.03.2021 на сумму 107452,36 руб. с указанием оснований платежа: "Оплата (доплата) по счету N 781 за аренду нежилого помещения согласно ДС N 1 от 18.02.2021 к Договору N 11/2-43/19 за март 2021, вывоз и утилизация ТБО";

полученное Истцом УПД (счет-фактура) N 842 от 31.03.2021 на сумму 861 957,65 руб. подписанное Истцом без замечаний по предоставлению во временное пользование нежилого помещения, возмещение расходов по вывозу и утилизации ТБО по адресу: г. Москва, ул. Пришвина, д. 8, корп. 2 за март 2021; полученный Истцом счет на оплату N 1042 от 12.03.2021 на общую сумму 875 387,23 руб. за внесение обеспечительного платежа; платежное поручение Истца N 397 от 30.03.2021 на сумму 875387,23 руб. с указанием оснований платежа: "Оплата по счету N 1042 от 12.03.2021 обеспечительный взнос согласно ДС N 1 от 18.02.2021 к Договору N 11/2-43/19 от 29.11.2019"; полученный Истцом счет на оплату N 1375 от 31.03.2021 на общую сумму 877 875,88 руб. за аренду нежилого помещения, возмещение расходов по вывозу и утилизации ТБО за апрель 2021; платежное поручение Истца N 437 от 02.04.2021 на сумму 877875,88 руб. с указанием оснований платежа: "Оплата по счету N 1375 за аренду нежилого помещения согласно Договора N П/2-43/19 за апрель 2021, вывоз и утилизация ТБО"; полученный Истцом УПД (счет-фактура) N 1144 от 30.04.2021 на сумму 877 875,88 руб. подписанное Истцом без замечаний по предоставлению во временное пользование нежилого помещения, возмещение расходов по вывозу и утилизации ТБО по адресу: г. Москва, ул. Пришвина, д. 8, корп. 2 за апрель 2021; полученный Истцом счет на оплату N 1754 от 28.04.2021 на общую сумму 864 749,58 руб. за аренду нежилого помещения, возмещение расходов по вывозу и утилизации ТБО за май 2021; платежное поручение Истца N 565 от 04.05.2021 на сумму 864749,58 руб. с указанием оснований платежа: "Оплата по счету N 1754 от 28.04.2021 за аренду нежилого помещения согласно Договора N П/2-43/19 за май 2021, вывоз и утилизация ТБО"; полученный Истцом УПД (счет-фактура) N 1489 от 31.05.2021 на сумму 864749,58 руб. по предоставлению во временное пользование нежилого помещения, возмещение расходов по вывозу и утилизации ТБО по адресу: г. Москва, ул. Пришвина, д. 8, корп. 2 за май 2021. Это УПД Истцу было направлено в пятницу 28.05.2021 по электронной почте. Истец, согласно п. 6.3.20. Договора, в срок до 30 июня 2021 не подписал и не возвратил Ответчику УПД (счет-фактура) N 1489 от 31.05.2021, возражений не представил, в связи с чем указанные в УПД работы/услуги считаются принятыми.

Представленные доказательства, свидетельствуют об оснований для удовлетворения требований Истца о взыскании неосновательного обогащения в виде излишней переплаты арендных платежей за период с 05 марта 2021 г по 12 мая 2021 г. в размере ежемесячной разницы между ранее установленным размером постоянной арендной платы в сумме 752016,00 рублей и суммой выставляемой к оплате в размере 875387,23 рублей, что ежемесячно составило переплату 123371,23 рублей, а всего за период действия Договора 296 090,95 руб. и процентов на эту сумму, а также для отмены обжалуемого решения суда первой инстанции в указанной части не имеется.

Довод жалобы о том, что обеспечительный взнос незаконно удержан с него Ответчиком за естественный износ возвращенных помещений, в то время как проведение капитального ремонта в них является обязанностью Ответчика, является несостоятельным по следующим причинам.

В абз. 1 ст. 622 ГК РФ указано, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В гражданском законодательстве нет четкого определения понятия "нормальный износ". Вышестоящие судебные инстанции давали определение этому понятию при рассмотрении споров, учитывая обстоятельства дел. Обязанность истца являлось проведение текущих ремонтов.

Так, в п. 5.2.2. Договора указано, что Арендатор обязуется самостоятельно и за счет собственных средств осуществлять текущий ремонт Помещения, т.е. ремонт, который состоит в систематическом и своевременном выполнении работ по поддержанию Помещения в состоянии, указанном в п. 4.5. Договора, их предохранению от преждевременного износа и устранению возникающих в Помещении повреждений и неисправностей, в том числе, осуществлять покраску стен и потолков; замену плит подвесного потолка, замков и дверных ручек, замену доводчиков дверей; замену электротехнической фурнитуры, включая розетки, выключатели, осветительные приборы; замену ламп; замену напольного покрытия, сантехнических приборов, обслуживание кондиционеров (том числе, установленных до заключения Договора), арматуры и фурнитуры, иных элементов интерьера и отделки и т.п. Арендатор обязуется не позднее чем за 30 (тридцать) календарных дней письменно уведомлять Арендодателя о проведении текущего ремонта и получить предварительное письменное согласие Арендодателя на все работы, выполняемые Арендатором в рамках текущего ремонта Помещения, время и порядок проведения таких работ.

В п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ капитальный ремонт объектов капитального строительства определен как замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

31.08.2022, 21.09.2022 и 30.09.2022 комиссионно составленными Актами были зафиксированы нарушения (недостатки) выявленные при осмотре арендуемых Истцом помещений по Договору субаренды нежилых помещений N П/2-43/19 от 29.11.2019. Недостатки помещений подтверждались прилагаемыми к актом фотоснимками. Согласно составленной смете общий размер восстановительных работ в арендуемых Помещениях составлял 3 036 000,00 руб.

Исходя из вышеизложенного, суд первой инстанции верно пришел к выводу, что Ответчик в соответствии с пунктами 7.7. (в редакции Дополнительного соглашения N 1 к Договору от 18.02.2021 подлежащего применению с 05.03.2021), 6.2.3.Договора и п. 1 ст. 381.1 ГК РФ имел законное право на зачет (удержание) Обеспечительного взноса в полном размере поскольку:

- Истец передал помещения по истечении срока действия Договора с существенными недостатками, требующими проведения ремонта; - Истец досрочно самовольно освободил помещение без согласия Ответчика.

Из этого следует, что оснований для удовлетворения требований Истца о взыскании неосновательного обогащения в виде суммы обеспечительного платежа в размере 875387,23 руб. и процентов на эту сумму, а также для отмены обжалуемого решения суда первой инстанции в указанной части не имеется.

Довод Истца о том, что уведомление Ответчика от 12.09.2022 г., исх. N 870-09/РР о невозможности дальнейшей эксплуатация помещения, является уведомлением Истца об одностороннем отказе Ответчика от исполнения договора, является несостоятельным по следующим причинам.

Уведомление от 12.09.2022 г., исх. N 870-09/РР, не содержит в себе формулировок указывающих на отказ Ответчика от исполнения Договора. В нем не указана дата, с которой Договор следует считать расторгнутым. Это уведомление является требованием Ответчика о проведении Истцом в срок до 20.09.2022 ремонтно-восстановительных работ в арендуемых помещениях.

Толкование Истцом данного уведомления как односторонний отказ Ответчика от исполнения договора, является несостоятельным.

Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что дополнительным соглашением от 31.10.2021 срок договора был установлен до 30.09.2022. Доказательств его досрочного прекращения истцом не представлено. Из представленных ответчиком документов следует, что помещения возвращены истцом 30.09.22, о чем составлен Акт от указанной даты по причине чего требования Истца о возврате 408514 руб. 04 коп., уплаченных за аренду в сентябре 2022, с начислением процентов, не подлежат удовлетворению, поскольку помещения были возвращены в последнюю дату сентября 2022, до указанного момента использовались ответчиком, пользование подлежало оплате.

Оснований для удовлетворения требований Истца о взыскании неосновательного обогащения в виде части суммы арендной платы оплаченной Истцом за сентябрь 2022 г. пропорционально количеству дней фактической эксплуатации помещений Истцом в сентябре 2022 г. в размере 408514,04 рублей и процентов на эту сумму, а также для отмены обжалуемого решения суда первой инстанции в указанной части не имеется.

При рассмотрении дела судом были установлены все существенные обстоятельства, которым дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, не имеется.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст.270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Расходы по оплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на апеллянта.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-268, п.1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 24.03.2023 г. по делу N А40-266271/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.А. Мезрина

Судьи

Е.Б. Алексеева О.Г. Головкина