Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 июля 2023 г. N 13АП-3231/23 по делу N А21-7238/2022

г. Санкт-Петербург

03 июля 2023 г.

Дело N А21-7238/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 июля 2023 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Масенковой И.В.

судей Семиглазова В.А., Слобожаниной В.Б.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Пановой А.М.

при участии:

от истца (заявителя): не явился, извещен

от ответчика (должника): не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-3231/2023) общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "ОТК Инвест" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 28.12.2022 по делу N А21-7238/2022 (судья Любимова С.Ю.), принятое

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "ОТК Инвест"

к Управлению Росреестра по Калининградской области

3-е лицо: Оганова Юлия Владимировна

о признании незаконными уведомлений,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "ОТК Инвест" (далее - Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании незаконным:

- уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее - Управление Росреестра) от 24.05.2022 N КУВД-001/2022- 19986578/1, от 24.05.2022 N КУВД-001/2022-19986010/1 о приостановлении государственной регистрации права в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:15:130302:158, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Калининград, ул. Поселковая,

- уведомления Управления Росреестра от 26.08.2022 N КУВД-001/2022- 19986578/11 и от 26.08.2022 N КУВД-001/2022-19986010/9 об отказе в государственной регистрации права в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:15:130302:158, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Калининград, ул. Поселковая.

В порядке восстановления нарушенного права Общество просит суд обязать Управление Росреестра осуществить государственную регистрацию прекращения обременения указанного земельного участка по договорам участия в долевом строительстве N 9 от 12.04.2021 и N 17 от 07.06.2021.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена Оганова Юлия Владимировна.

Решением суда от 28.12.2022 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Общество подало апелляционную жалобу, в которой оно просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что у Управления Росреестра отсутствовали препятствия для государственной регистрации прекращения обременения земельного участка, поскольку направленные Обществом в адрес Огановой Ю.В. уведомления о расторжении договоров и последующее расторжение договоров N 9 и N 17 являются законными и обоснованными. Полагает, что Управление Росреестра не произвело надлежащую экспертизу поступивших от Общества документов, а указанная Управлением причина приостановления регистрационных действий является несостоятельной и не основана на законе. Считает, что на дату обращения в Управление Росреесстра (16.05.2022) какие-либо противоречия в представленных заявителем документах отсутствовали.

Управлением Росреестра представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором оно доводы жалобы оспаривает и просит обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Также Управлением Росреестра представлена копия апелляционного определения Калининградского областного суда, согласно которому решение Ленинградского районного суда г.Калининграда от 21.11.2022 отменено, по делу принят новый судебный акт о признании незаконным одностороннего отказа ООО "Специализированный застройщик "ОТК Инвест" от исполнения договоров участия в долевом строительстве N 9 от 12.04.2021 и N 17 от 07.06.2021, заключенных между обществом с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "ОТК Инвест" и Огановой Юлией Владимировной.

Огановой Ю.В. отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания по рассмотрению обоснованности апелляционной жалобы, представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем дело рассмотрено в порядке ст.156 АПК РФ в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 12.04.2021 между Огановой Ю.В. (участник долевого строительства) и Обществом (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве N 9 (далее - Договор N 9), по условиям которого Общество обязалось построить (создать) и передать Огановой Ю.В. двухкомнатную квартиру, расположенную в первой секции на втором этаже жилого многоквартирного дома, находящегося по адресу: Калининградская область, г. Калининград, ул. Поселковая на земельном участке с кадастровым номером 39:15:130302:158, общей площадью с учетом летних помещений 55,02 кв.м. (без учета балконов, лоджий и других летних помещений - 52,71 кв.м.), номер квартиры - 6, а Оганова Ю.В. обязалась уплатить не позднее пяти дней с даты государственной регистрации договора обусловленную Договором цену в размере 1 414 014,00 руб. и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта.

Кроме этого, Оганова Ю.В. по соглашению от 02.08.2021 об уступке права требования и перевода долга приняла в полном объеме права требования участника долевого строительства к Обществу (застройщику) по Договору участия в долевом строительстве N 17 от 07.06.2021 (далее - договор N 17) в части строительства двухкомнатной квартиры, расположенной в четвертой секции на втором этаже жилого многоквартирного дома, находящегося по адресу: Калининградская область, г. Калининград, ул. Поселковая на земельном участке с кадастровым номером 39:15:130302:158, общей площадью по проекту с учетом летних помещений 65,22 кв.м. (без учета балконов, лоджий и других летних помещений - 62,42 кв.м.), номер квартиры - 56 (далее - Объект долевого строительства) и обязалась не позднее пяти дней с даты государственной регистрации договора оплатить обусловленную Договором цену в размере 1 676 154,00 руб.

В связи с нарушением срока внесения платы по договору Общество направило в адрес Огановой Ю.В. предупреждение о необходимости внесения оплаты по договору в срок до 05.05.2022 и 16.05.2022 - уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора.

В целях государственной регистрации расторжения договора долевого участия в одностороннем порядке в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:15:130302:158, расположенного по адресу: г. Калининград, ул. Поселковая, застройщик обратился 16.05.2022 в Управление Росреестра. Уведомлениями от 24.05.2022 N КУВД-001/2022-19986578/1 и от 24.05.2022 N КУВД-001/2022-19986010/1 государственная регистрация приостановлена до 23.08.2022, а уведомлениями от 26.08.2022 N КУВД-001/2022-19986578/11 и от 26.08.2022 N КУВД-001/2022-19986010/9 отказано в государственной регистрации.

В обоснование вынесенных уведомлений Управление Росреестра указало на то, что на момент рассмотрения заявления Общества от Огановой Ю.В. поступило заявление о приобщении документов, подтверждающих оплату по договору.

Общество, считая указанные уведомления незаконными и вынесенными с нарушением норм действующего законодательства, полагая неправомерным со стороны государственного регистратора анализировать представленные документы и оспаривать факт расторжения договора, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, признав заявленные требования необоснованными, в удовлетворении заявления отказал.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выводы суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из положений ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенных норм для признания решений и действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

В силу ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости (далее - Закон о регистрации) государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления.

В соответствии с ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

На основании ч. 8 ст. 48 Закона о регистрации заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора.

В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение.

В статье 29 Закона о регистрации определено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами (п. 3 ч. 1 ст. 26 Закон о регистрации).

При этом, законодательством предусмотрена возможность для продления государственной регистрации права.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в ст. 26 настоящего Федерального закона (ч. 1 ст. 276 Закон о регистрации).

16.05.2022 Общество обратилось с заявлениями об осуществлении государственной регистрации расторжения договоров N 9 и N 17 участия в долевом строительстве в одностороннем порядке в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:15:130302:158, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Калининград, ул. Поселковая.

В качестве правоустанавливающих документов на государственную регистрацию представлены уведомления от 16.05.2022 о расторжении договоров долевого участия в строительстве.

При осуществлении государственной регистрации договоров от Огановой Ю.В. в Управление Росреестра была представлена выписка по счету-эскроу от АО "Альфа Банк" от 19.05.2022 о поступлении денежных средств по договорам участия.

С учетом вышеизложенного государственный регистратор пришел к обоснованному выводу, о том, что погасить запись о государственной регистрации договора долевого участия в одностороннем порядке по причине неуплаты участником Огановой Ю.В. цены договора долевого участия не представляется возможным, поскольку было установлено наличие противоречий в документах, представленных на государственную регистрацию прав и в сведениях ЕГРН.

Действующим законодательством предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит право подтверждающий, а не правосоздающий характер. Право подтверждающий характер государственной регистрации заключается в том, что субъективное право на недвижимость возникает до государственной регистрации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и правоустанавливающими документами.

24.05.2022 государственная регистрация была приостановлена на 3 месяца по инициативе регистратора на основании ст. 26 Закон о регистрации до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, а в отсутствие заявления о продлении срока приостановления государственной регистрации права, 26.08.2022 отказано в государственной регистрации права.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04. 2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, а также по искам о признании права собственности, однако, может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Исходя из положений п. 56 Постановления N 10/22 суд вправе сделать выводы о допущенном государственным регистратором нарушений только в том случае, если изменения в ЕГРН не повлечет нарушений прав и законных интересов других лиц и при отсутствии спора о праве на недвижимое имущество.

Допуская оспаривание регистрационных действий, разъяснения, изложенные в Постановлении N 10/22, обращают внимание, что такое оспаривание недопустимо, когда им подменяется исковое производство по спору в отношении принадлежности права на объекты недвижимого имущества.

Поскольку указание заявителя на незаконность решения о приостановлении государственной регистрации, по существу, сводится к спору с правообладателем, то заявленные требования носят характер защиты против зарегистрированного права.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Также суд апелляционной инстанции отмечает, что согласно представленной Управлением Росреестра копии апелляционного определения Калининградского областного суда от 22.03.2023 по делу N 33-1076/2023 решение Ленинградского районного суда г.Калининграда от 21.11.2022 отменено, по делу принят новый судебный акт о признании незаконным одностороннего отказа ООО "Специализированный застройщик "ОТК Инвест" от исполнения договоров участия в долевом строительстве N 9 от 12.04.2021 и N 17 от 07.06.2021, заключенных между обществом с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "ОТК Инвест" и Огановой Юлией Владимировной. В указанном судебном акте Калининградским областным судом установлено несоблюдение процедуры расторжения договоров долевого участия и отсутствие доказательств надлежащего уведомления участника долевого строительства (Огановой Ю.В.) о необходимости оплаты договора и наступления изложенных в ч.3 ст.9 Закона N 214-ФЗ обстоятельств, при которых застройщик приобретает право на односторонний отказ от исполнения договора. Также судебным актом установлено недобросовестное поведение ООО "СЗ "ОТК Инвест".

Поскольку принятые на себя обязательства третьим лицом исполнены в полном объеме, а отказы Общества признаны незаконными в судебном порядке, оснований для признания уведомления Управления Росреестра незаконными в рамках настоящего дела не имеется.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции признает апелляционную жалобу необоснованной и не подлежащей удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении иска и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу спора, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 28.12.2022 по делу N А21-7238/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.В. Масенкова

Судьи

В.А. Семиглазов В.Б. Слобожанина