Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2023 г. N 10АП-16068/22 по делу N А41-93513/2021

г. Москва

03 февраля 2023 г.

Дело N А41-93513/21

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 февраля 2023 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Погонцева М.И.,

судей Марченковой Н.В., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Рожковой Л.Д.,

при участии в заседании: согласно протокола судебного заседания,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО "СТРОЙВЕНТ" (ИНН 5012039548,) к ООО "КАСКАДСТРОЙСЕРВИС" (ИНН 7728898960, ОГРН 5147746450836), третье лицо ООО "СК "ПРОЕКТ" о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество

УСТАНОВИЛ:

ООО "СТРОЙВЕНТ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к ООО "КАСКАДСТРОЙСЕРВИС" (далее - ответчик) о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество: нежилое помещение общей площадью 107,5 кв.м., расположенное во 2-й секции, на 1-ом этаже в жилом доме по адресу: Московская обл., гор. Балашиха, дер. Федурново, ул. Авиарембаза, д. 10, офис N 3 согласно договору N 3/ск/дду/у уступки прав от 30 ноября 2015 года, заключенного между ООО "СТРОЙВЕНТ " и ООО "КАСКАДСТРОЙСЕРВИС". (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК).

Решением Арбитражного суда Московской области от 09.06.2022 года по делу N А41-93513/21 заявленные требования ООО "КАСКАДСТРОЙСЕРВИС" удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, ООО "КАСКАДСТРОЙСЕРВИС" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильным применением норм материального и нарушением норм процессуального права.

Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2022 суд перешел к рассмотрению дела N А41-93513/21 по правилам, установленным для рассмотрения дел в суде первой инстанции.

Основанием для перехода к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции послужило то, что рассмотрение данного спора без привлечения ООО "СК "ПРОЕКТ", как цедента по договору участия в долевом строительстве от 04.05.2022 N 3/СК/ДДУ к участию в деле в качестве третьего лица, в том числе с целью установления факта фактической оплаты цены Договора Участником долевого строительства, противоречит нормам гражданского и процессуального права, а именно ст. 51 АПК РФ.

Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2022 суд привлек ООО "СК "ПРОЕКТ" (ИНН 7703600068) к участию в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований.

В связи с этим, решение суда первой инстанции подлежит отмене по безусловным основаниям.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ООО "СТРОЙВЕНТ", ООО "СК "ПРОЕКТ", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

В судебном заседании представителем ответчика заявлено ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения, поскольку подпункта 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве.

Суд апелляционной инстанции отклоняет указанное ходатайство по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 201.1 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)" застройщиком является юридическое лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства, независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.16), в целях применения правил § 7 "Банкротство застройщиков" гл. IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" застройщиком может быть признано не только лицо, с которым у участников долевого строительства заключены соответствующие договоры, но и организация, фактически аккумулирующая денежные средства, переданные для строительства многоквартирного дома.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.08.2016 N 304-ЭС16-4218, из анализа положений п. 1 ст. 201.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" следует, что для признания за должником соответствующего статуса, помимо наличия общих признаков банкротства, необходимо соблюдение специальных условий, а именно: привлечение им денежных средств и (или) имущества участника строительства; наличие к нему денежных требований или требований о передаче жилых помещений; объектом строительства выступает многоквартирный дом, который на момент привлечения денежных средства и (или) имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (определение Верховного Суда Российской Федерации от 31.07.2015 N 305-ЭС15-3229).

По смыслу пункта 2 статьи 201.1 Закона о банкротстве не исключена возможность признания застройщиком и того лица, которое является правообладателем земельного участка и объекта строительства, но денежные средства напрямую не привлекает.

Такой подход к определению статуса застройщика обусловлен, в первую очередь, необходимостью защиты прав участников строительства - лиц, профинансировавших возведение многоквартирного дома и справедливо рассчитывающих на получение встречного эквивалента в виде жилого помещения. Одной из основных целей включения в законодательство о несостоятельности специальных правил о банкротстве застройщика являлось создание эффективных механизмов, направленных на повышение вероятности исполнения обязательства перед дольщиками со стороны застройщика, в том числе посредством закрепления приоритетной очередности удовлетворения требований граждан - участников строительства (п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве).

Именно для реализации названной цели должен разрешаться вопрос о допустимости применения упомянутых правил в каждом конкретном случае (Определение Верховного суда РФ от 20.08.18 по делу N 305-ЭС18-5428(2).

Согласно пункту 5 статьи 201.1 Закона о банкротстве объект строительства - многоквартирный дом или жилой дом блокированной застройки либо здание (сооружение), предназначенное исключительно для размещения машино-мест, в отношении которых участник строительства имеет требование о передаче жилого помещения и (или) требование о передаче машино-места и нежилого помещения или имел данные требования до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, в том числе многоквартирный дом или жилой дом блокированной застройки, строительство которых не завершено (далее - объект незавершенного строительства).

При таких обстоятельствах для применения в отношении должника правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве требуется наличие у должника объекта, строительство которого не завершено.

Однако, из материалов дела следует, что строительство многоквартирного жилого дома по адресу: Московская область, г. Балашиха, д. Федурново, ул. Авиарембаза, было завершено, названный дом введен в эксплуатацию в 2015 году.

В материалах дела так же имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU50-37-2015-651, выданное Министерством строительного комплекса Московской области. Между сторонами спора также подписан акт приема-передачи.

Представитель ООО "КАСКАДСТРОЙСЕРВИС" возражал против удовлетворения заявленных исковых требований.

Суд апелляционной инстанции, повторно исследовав письменные доказательства по делу, приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между ЗАО "КАСКАДСТРОЙСЕРВИС" (Застройщик) и ООО "СК "ПРОЕКТ" (Участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве N 2/СК/ДДУ от 04.05.2012 г., который зарегистрирован Управлением Росреестра по Московской области 15.05.2012 года за N 50-50-15/044/2012-426.

В соответствии с п. 2.1 Договора Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить (создать) многоквартирный 14-ти этажный 2х секционный жилой дом N 3, строительство которого ведет Застройщик на Земельном участке с кадастровым номером 50:15:070502:6, и после ввода дома в эксплуатацию передать указанное в п. 1.4 помещение (условный номер 3.3, площадь 103,8, секция 2, этаж 1) Участнику долевого строительства по Акту приема-передачи, а Участник долевого строительства обязуется уплатить цену договора и принять помещение по акту приема-передачи при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Пунктом 3.2. Договора установлена цена договора, подлежащая уплате Участником долевого строительства Застройщику, в размере 1 089 900 руб., включая налоги, из расчета 10 500 руб., включая налоги, за 1 кв. м площади помещения.

04.12.2014 г. ЗАО "КАСКАДСТРОЙСЕРВИС" путем реорганизации в форме преобразования было преобразовано в ООО "КАСКАДСТРОЙСЕРВИС", все права и обязанности по Договору ДДУ перешли к ООО "КАСКАДСТРОЙСЕРВИС".

30.11.2015 г. между ООО "СК "ПРОЕКТ" (Цедент) и ООО "СтройВент" (Цессионарий), а также ООО "КАСКАДСТРОЙСЕРВИС" (Застройщик) был заключен Договор N 3/СК/ДДУ/У уступки прав по договору участия в долевом строительстве N 3/СК/ДДУ от 04.05.2012 г., согласно которого Цедент уступает, а Цессионарий принимает в полном объеме права и обязанности по Договору N 3/СК/ДДУ от 04 мая 2012 г. участия в долевом строительстве жилого дома N 3, расположенного по адресу: Московская обл., Балашихинский район, дер. Федурново, ул. Авиарембаза (п. 1.1 Договора); зарегистрирован Управлением Росреестра по Московской области 10 декабря 2015 года за N 50-50/015-50/015/006/20155447/1.

Согласно п. 1.5 Договора N 3/СК/ДДУ/У от 30.11.2015 г., наряду с уступкой прав Цедент передает, а Цессионарий полностью принимает на себя обязательства Цедента по Договору участия в долевом строительстве.

Согласно п. 1.8 Договора уступка прав по Договору является возмездной и составляет сумму 6 500 000 руб., которая осуществляется путем взаимозачета взаимных однородных требований или иным способом, не противоречащим действующему законодательству РФ, в срок до 31 декабря 2015 года.

23.12.2015 г. между ООО "СК "ПРОЕКТ" и ООО "СтройВент", а также ООО "КАСКАДСТРОСЕРВИС" был подписан Акт об исполнении обязательств по договору уступки прав N 3/СК/ДДУ/У от 30.11.2015 г., согласно которому стороны исполнили обязательства, принятые на себя по Договору от 30.11.2015 г., с момента подписания акта и согласования его с Застройщиком права и обязанности, принадлежащие ООО "СК "ПРОЕКТ" по договору ДДУ от 04.05.2012 г., перешли к ООО "СтройВент" в полном объеме.

Согласно Акту приема передачи нежилого помещения от 23.12.2015 г., подписанному между ООО "КАСКАДСТРОЙСЕРВИС" и ООО "СтройВент", помещение по данным технической инвентаризации Офис N 3, общей площадью 107,5 кв. м (103,8 по Договору ДДУ), расположенное во 2-й секции, на 1-ом этаже в жилом доме по адресу: Московская обл., гор. Балашиха, дер. Федурново, ул. Авиарембаза, д. N 10, (строительный адрес: Московская обл., Балашихинский р-н, дер. Федурново, ул. Авиарембаза, жилой дом N 3) было передано ООО "СтройВент"

Согласно п. 5 Акта приема-передачи с момента подписания Акта приема-передачи ООО "СтройВент" обязуется производить оплату коммунальных услуг, нести ответственность за сохранность помещения и имущества, находящегося в помещении, а также нести риски по возмещению третьим лицам убытков, причиненных в результате ремонта или эксплуатации помещения.

Условия по оплате цены Договора Участником долевого строительства исполнены, сумма в размере 1 089 000 руб. внесена полностью (п. 7 Акта приема-передачи).

Как указывает истец, ООО "СтройВент", начиная с момента подписания Акта-приема передачи от 23.12.2015 г., пользуется и владеет вышеуказанным нежилым помещением, своевременно оплачивает коммунальные платежи, что подтверждается квитанциями и платежными поручениями.

Из материалов дела усматривается, что дом был принят в эксплуатацию в 07.05.2015 г.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящими требованиями в суд.

На основании пункта 1 статьи 223 ГК РФ право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом. В отношении недвижимого имущества переход права собственности на недвижимость императивно привязан к моменту регистрации отчуждения (пункт 2 статьи 223 ГК РФ).

Статьей 551 ГК РФ установлена обязательная государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость. При этом если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 223 ГК РФ право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом. В отношении недвижимого имущества переход права собственности на недвижимость императивно привязан к моменту регистрации отчуждения (пункт 2 статьи 223 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 551 ГК РФ и абзаца третьего пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 61 постановления N 10/22). По общему правилу такой иск подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Передача недвижимости не означает перехода права собственности, но является одним из условий для регистрации перехода права собственности, если иное не указано в договоре или законе. Иной факт, с которым может быть связано требование о регистрации, в договорах не предусмотрен.

Законом N 214-ФЗ урегулированы отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ч. 1 ст. 1).

Как было указано выше, между ЗАО "КАСКАДСТРОЙСЕРВИС" (Застройщик) и ООО "СК "ПРОЕКТ" (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве N 2/СК/ДДУ от 04.05.2012 г., который зарегистрирован Управлением Росреестра по Московской области 15.05.2012 года за N 50-50-15/044/2012-426.

В соответствии с п. 2.1 Договора Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить (создать) многоквартирный 14-ти этажный 2х секционный жилой дом N 3, строительство которого ведет Застройщик на Земельном участке с кадастровым номером 50:15:070502:6, и после ввода дома в эксплуатацию передать указанное в п. 1.4 помещение (условный номер 3.3, площадь 103,8, секция 2, этаж 1) Участнику долевого строительства по Акту приема-передачи, а Участник долевого строительства обязуется уплатить цену договора и принять помещение по акту приема-передачи при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Цена договора подлежащая уплате участником долевого строительства заказчику составляет 1 089 900 руб. (пункт 3.2 договора участия в долевом строительстве).

Оплата цены договора, указанной в пункте 3.2 производится участником путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика единовременным платежом или иным способом не противоречащим законодательству РФ, в том числе путем зачета встречных однородных требований, в срок не позднее 10 рабочих дней с момента с момента государственной регистрации (пункт 3.3 договора участия в долевом строительстве).

Факт надлежащего исполнения участником долевого строительства обязательства по оплате суммы, указанной в пункте 3.2, подтверждается соответствующими платежными документами или иными документами, подтверждающими оплату не противоречащими законодательству РФ (пункт 3.4 договора участия в долевом строительстве).

Датой внесения участником долевого строительства денежных средств по договору является дата подтвержденного в порядке пункте 3.5 договора, перечисления на расчетный счет застройщика при условии последующего фактического поступления (пункт 3.6 договора участия в долевом строительстве).

Фактом поступления от участника долевого строительства денежных средств на расчетный счет застройщика в полном объеме подтверждается актом об исполнении денежного обязательства (пункт 3.7 договора участия в долевом строительстве).

30.11.2015 г. между ООО "СК "ПРОЕКТ" (Цедент) и ООО "СтройВент" (Цессионарий), а также ООО "КАСКАДСТРОЙСЕРВИС" (Застройщик) был заключен Договор N 3/СК/ДДУ/У уступки прав по договору участия в долевом строительстве N 3/СК/ДДУ от 04.05.2012 г., согласно которого Цедент уступает, а Цессионарий принимает в полном объеме права и обязанности по Договору N 3/СК/ДДУ от 04 мая 2012 г. участия в долевом строительстве жилого дома N 3, расположенного по адресу: Московская обл., Балашихинский район, дер. Федурново, ул. Авиарембаза (п. 1.1 Договора); зарегистрирован Управлением Росреестра по Московской области 10 декабря 2015 года за N 50-50/015-50/015/006/20155447/1.

Согласно п. 1.5 Договора N 3/СК/ДДУ/У от 30.11.2015 г., наряду с уступкой прав Цедент передает, а Цессионарий полностью принимает на себя обязательства Цедента по Договору участия в долевом строительстве.

Согласно п. 1.8 Договора уступка прав по Договору является возмездной и составляет сумму 6 500 000 руб., которая осуществляется путем взаимозачета взаимных однородных требований или иным способом, не противоречащим действующему законодательству РФ, в срок до 31 декабря 2015 года.

07.05.2015 получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU50-37-2015-651, выданное Министерством строительного комплекса Московской области.

23.12.2015 г. между ООО "СК "ПРОЕКТ" и ООО "СтройВент", а также ООО "КАСКАДСТРОСЕРВИС" был подписан Акт об исполнении обязательств по договору уступки прав N 3/СК/ДДУ/У от 30.11.2015 г., согласно которому стороны исполнили обязательства, принятые на себя по Договору от 30.11.2015 г., с момента подписания акта и согласования его с Застройщиком права и обязанности, принадлежащие ООО "СК "ПРОЕКТ" по договору ДДУ от 04.05.2012 г., перешли к ООО "СтройВент" в полном объеме.

В соответствии с пунктом 1, 2 статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Между тем, судом апелляционной инстанции установлено, что материалы дела не содержат доказательства фактического исполнения обязательств участника долевого строительства перед застройщиком по договору участия в долевом строительстве N 2/СК/ДДУ от 04.05.2012.

Само по себе отражение в пункте 7 акта приема - передачи нежилого помещения от 04.12.2015 об оплате застройщику цены договора участника долевого строительства в размере 1 089 900 руб. без подтверждения фактического осуществления платежей не может считаться надлежащим исполнением обязательств по договору N 2/СК/ДДУ от 04.05.2012.

Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2022, 22.11.2022, 20.12.2022 суд обязывал истца и ООО "СК "ПРОЕКТ" представить доказательства оплаты до договору участия в долевом строительства.

Между тем, указанные определения суда истцом и третьим лицом не были исполнены. Соответствующие доказательства в материалы дела не представлены.

Представленные истцом доказательства: акты зачета взаимных требований между ООО "ЦентрСтрой", ООО "СК "Проект" и ООО "СтройВент", акт сверки ООО "ЦентрСтрой и ООО "Стройинвест" не свидетельствуют об исполнении денежного обязательства по договору участия в долевом строительстве N 2/СК/ДДУ от 04.05.2012 перед застройщиком ООО "КАСКАДСТРОЙСЕРВИС".

Принимая во внимание, что документы, свидетельствующие о поступлении денежных средств в счет оплаты по договору долевого участия в строительстве не представлены, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения требований о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество: нежилое помещение общей площадью 107,5 кв.м., расположенное во 2-й секции, на 1-ом этаже в жилом доме по адресу: Московская обл., гор. Балашиха, дер. Федурново, ул. Авиарембаза, д. 10, офис N 3.

Суд апелляционной инстанции также полагает необходимым указать, что истцом избран ненадлежащий способ защиты своих прав, поскольку за ответчиком право собственности не зарегистрировано в установленном порядке - регистрация перехода права собственности невозможна.

На основании изложенного суд первой инстанции необоснованно удовлетворил исковые требования в полном объеме. Решение подлежит отмене, в удовлетворении иска суд апелляционной инстанции отказывает.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Принимая во внимание удовлетворение апелляционной жалобе, с истца в пользу ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 000 руб.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 09.06.2022 года по делу N А41-93513/21 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с ООО "СТРОЙВЕНТ" в пользу ООО "КАСКАДСТРОЙСЕРВИС" государственную пошлину в размере 3 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления в полном объеме.

Председательствующий

М.И. Погонцев

Судьи

Н.В. Марченкова В.Н. Семушкина