Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2023 г. N 09АП-24681/23 по делу N А40-29524/2022

г. Москва

26 мая 2023 г.

Дело N А40-29524/22

Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 мая 2023 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кухаренко Ю.Н.,

судей Птанской Е.А., Трубицына А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем М.О. Портновой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамент городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 24.03.2023 по делу N А40-29524/22, по исковому заявлению АО "Тано" к Департаменту городского имущества города Москвы,

об обязании,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - Ходосок С. по доверенности от 20.05.2023,

от ответчика - Григорьев Р.Р. по доверенности от 10.11.2022,

УСТАНОВИЛ:

АО "Тано" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 129,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Сельскохозяйственная, д. 28, по цене 6 476 391 руб. без НДС с условием об оплате в рассрочку сроком на 7 лет. В обоснование заявленных требований истец указал на то, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ" имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений.

Решением суда от 24.03.2023 Департамент городского имущества города Москвы обязан заключить с АО "Тано" договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Сельскохозяйственная, д. 28, общей площадью 129,7 кв.м. (подвал, пом. I, комн. 1- 9) по цене 5 450 685 руб. без учета НДС на условиях прилагаемого проекта договора истца.

Департамент городского имущества города Москвы, не согласившись с решением суда, подало апелляционную жалобу, в которой считает его незаконным, необоснованным.

В своей жалобе заявитель указывает на то, суд первой инстанции должен был оставить исковое заявление без рассмотрения, поскольку не был соблюден обязательный досудебный порядок.

Также считает, что судом первой инстанции не было учтено специальное регулирование.

По доводам, приведенным в жалобе, заявитель просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании апелляционного суда заявитель доводы жалобы поддерживает в полном объеме.

Истец с доводами жалобы не согласен, решение суда считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Как усматривается из материалов дела, истец является арендатором помещения общей площадью 129,7 кв.м. (подвал, пом. I, комн. 1-9), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Сельскохозяйственная, д. 28, на основании договора аренды N 03-00377/06 от 13.06.2006.

Согласно п. 1.3 договора аренды объект аренды передан истцу для использования в торговых целях.

Пунктом 2.1 договора, установлен срок его действия с 13.06.2006 по 13.07.2011, в связи с чем, договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре.

Дополнительными соглашениями, зарегистрированными в установленном порядке, срок аренды продлен до 30.06.2025.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ истец 30.07.2021 г. обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, о чем в электронном журнале внесена запись за N 33-5-73209/21-(0)-0.

Письмом, исх. N 33-5-73209/21-(0)-2 от 16.08.2021, ответчиком отказано в заключении договора купли-продажи со ссылкой на наличие задолженности по арендной плате.

Истец утверждал, что по указанным выше основаниям имеет право на выкуп арендуемых помещений в соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи арендуемых помещений.

Ответчик указывал на отсутствие оснований реализации истцом преимущественного права выкупа с учетом указанных в отказе обстоятельств.

Рассмотрев дело в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ, заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции от 03.07.2018, действовавшей на момент обращения истца к ответчику) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

В материалах дела отсутствуют сведения о включении здания в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Истец является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается сведениями из реестра N ЮЭ9965-22-15332882 от 16.02.2022.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 03.12.2021 по делу N А40-127469/21-28-880, измененным постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2022, признано право АО "Тано" на применение льготной ставки арендной платы по договору аренды от 13.06.2006 N 03-00377/06 на период с 16.06.2018 по 31.12.2019 в размере 4 500 руб. за кв.м. в год, на период с 01.01.2020 по 31.12.2021 в размере 4 750 руб. за кв.м. в год.

Согласно представленному ответчиком расчету, с учетом применения льготной ставки арендной платы в соответствии с указанными судебными актами, на момент обращения истца с заявлением о реализации преимущественного права выкупа помещения, имелась переплата по арендной плате и пени.

Поскольку как установлено при рассмотрении дела N А40-127469/21-28-880 льготная ставка арендной платы сохранялась вне зависимости от совершения истцом дополнительных действий, расчет арендной платы и на момент обращения с заявлением о реализации преимущественного права выкупа подлежал выполнению исходя из льготной ставки арендной платы.

Таким образом, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что, задолженность по арендной плате и пени на момент обращения истца к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права выкупа отсутствовала.

Площадь выкупаемого нежилого помещения не превышает суммарной площади, установленной положениями ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы".

Согласно пункту 8 Информационного письма ВАС РФ N 134 от 05.11.2009 реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектами малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Помещение выделено как обособленный объект, поставлено на кадастровый учет, что подтверждается документами БТИ, и принадлежит на праве собственности городу Москве.

Как было установлено судом первой инстанции, нежилое помещение находится во владении истца на основании договора аренды с 13.06.2006.

Таким образом, на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ условия были истцом соблюдены.

При таких обстоятельствах позиция ответчика об отсутствии у истца на момент обращения преимущественного права выкупа арендуемого помещения, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку оснований принятия решения об отказе в предоставлении государственной услуги со ссылкой на п. 2.10.1.4 Административного регламента у ответчика не имелось.

Заявитель в апелляционной жалобе ссылается на не соблюдение досудебного порядка урегулирования спора.

Между тем, в порядке досудебного урегулирования спора истцом направлен в адрес ответчика проект договора по цене, определенной на основании отчета об оценке ООО "Конти", согласно которому рыночная стоимость помещения по состоянию на 30.07.2021 составляет 6 476 391 руб., без НДС.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Аналогичная позиция изложена Президиумом ВАС РФ в постановлении от 18.10.2012 N 7240/12 по делу N А57-9149/2010.

Ответчиком оценка рыночной стоимости помещения, в отношении которого истцом реализовано преимущественное право выкупа, не была проведена.

Согласно ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, в результате которой экспертом ООО "БК-Пифагор" Берзиной Екатериной Борисовной выполнено заключение эксперта N 23-11-22/01-З от 13.01.2023, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 30.07.2021 составила 5 450 685 руб., без НДС.

Суд первой инстанции руководствовался положениями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходил из разъяснений Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе". Оснований не доверять результатам проведенной судебной экспертизы у апелляционной коллегии не имеется.

В материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе N 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения Арбитражного суда.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу, что доводы жалобы не могут являться основанием для отмены либо изменения законного и обоснованного решения суда.

Руководствуясь ст.ст. 266, 267, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 24 марта 2023 года по делу N А40-29524/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Ю.Н. Кухаренко

Судьи

Е.А. Птанская А.И. Трубицын