Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 июля 2023 г. N 09АП-32338/23 по делу N А40-205506/2022

г. Москва

05 июля 2023 г.

Дело N А40-205506/22

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 июля 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ким Е.А.,

судей Захаровой Т.В., Стешана Б.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Григорьевой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 13 апреля 2023 г. по делу N А40-205506/22

по иску ООО "Алигранд"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи здания с кадастровым номером 77:01:0001090:1005, расположенного по адресу: г. Москва, Мещанский, пер. Пушкарев, д. 4, стр. 1; земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001090:4030,

при участии в судебном заседании:

от истца: Войлуков К.В. по доверенности от 21.06.2022, Назарова А.В. по доверенности от 04.07.2023,

от ответчика: Клюкина С.Е. по доверенности от 10.11.2022

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Алигранд" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы, в котором просит урегулировать разногласия, возникшие при возникшие между ООО "АЛИГРАНД" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости, а именно:

- здания, расположенного по адресу: Москва, Мещанский, пер. Пушкарёв, д. 4, строен. 1, с кадастровым номером - 77:01:0001090:1005, общей площадью 752,5 кв. м (далее - Объект 1);

- земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, город Москва, внутригородская территория муниципальный округ Мещанский, Пушкарев переулок, земельный участок 4/1, с кадастровым номером 77:01:0001090:4030, общей площадью 2119 кв. м, относящийся к категории земель населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация зданий и сооружений под учебно-воспитательные цели и благоустройства территории (далее - Объект 2), в соответствии с Законом от 22.07.2008 г. N ! "9-ФЗ.,.изложив:

Пункт 3.1. Договора в следующей редакции: "3.1. Цена Объектов: нежилого здания (без учета подземных этажей) общей площадью 752,5 кв. м, расположенного но адресу: г. Москва, Пушкарев пер., д. 4, стр. 1 (кадастровый номер 77:01:0001090:1005), земельного участка площадью 2119 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Пушкарев пер., земельный участок 4/1 (кадастровый номер 77:01:0001090:4030) составляет 100 900 000 (Сто миллионов девятьсот) рублей, в том числе:

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов, в том числе фактора общего технического состояния здания, а рыночная стоимость объектов соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади объектов, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений объектов, в том числе до даты заключения Договора, цена объектов, согласованная сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 6, 12 п. 2 ст. 146 Налогового Кодекса Российской Федерации не начисляется."

Пункт 3.6. Договора в следующей редакции: "3.6. Все расчеты но Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях в следующем порядке и по следующим реквизитам:

За Объекты (нежилое здание и земельный участок) стоимостью 100 900 000 (Сто миллионов девятьсот) рублей, все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 201 190,48 (Одного миллиона двести одной тысячи сто девяносто) руб. 48 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Проценты рассчитываются покупателем самостоятельно на дату уплаты.

Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы л/с 04732071000)

ИНН 7705031674 КПП 770301001

Банк получателя - ГУ Банка России по ЦФО//УФК по г. Москве г. Москва БИК получателя 004525988

Счет банка получателя - 40102810545370000003 Счет получателя -03100643000000017300

КБК - 07111406022028000430

В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес объектов и наименование Покупателя.

Информация об изменении реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуется на информационных ресурсах Продавца.

При этом такая публикация является надлежащим уведомлением Покупателя и внесение изменений в настоящий пункт и п. 3.7 Договора не требуется. Факт оплаты объектов подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в Договоре.

Моментом исполнения обязательств по оплате основного долга, процентов за предоставленную рассрочку и неустойки является момент поступления денежных средств на счет Продавца." (с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

В обоснование исковых требований истец ссылался на ст.ст. 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ".

Оценив доводы и возражения сторон в совокупности с представленными доказательствами, руководствуясь ст.ст. 11, 12, 13 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 71, 75, 102, 110, 131, 167-171, 176 АПК РФ решением от 13 апреля 2023 г. суд первой инстанции иск удовлетворил.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчика обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, в обоснование отмены ссылался на несогласие урегулировании разногласии по цене объекта недвижимости, определенной на основании судебной экспертизы.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Считает решение суда незаконным и необоснованным, просит решение суда отменить.

Представитель ответчика в судебное заседание апелляционной инстанции не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в связи, с чем дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст. ст. 123, 156 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы.

Судом установлено, что истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона Российской Федерации "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

При этом, согласно п. 5 ст. 3 названного Закона, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в силу 05.08.2008 г.

ООО "Алигранд" является арендатором нежилого помещения общей площадью 752,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, пер. Пушкарев, д. 4, стр. 1 по Договору аренды нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) N 00-01789/19 от 19 декабря 2019 года, и земельного участка общей площадью 2 119 (две тысячи сто девятнадцать) кв. м из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:01:0001090:4030, имеющий адресный ориентир: Российская Федерация, город Москва, внутригородская территория муниципальный округ Мещанский, Пушкарев переулок, земельный участок 4/1, по договору аренды земельного участка предоставляемого правообладателю зданий, сооружений, расположенных на земельном участке N М-01-057056 от 06 августа 2021 года.

Истец отвечает требованиям, установленным ст. 3 Закона N 159-ФЗ.

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 08.06.2020) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

20.12.2021 г. Истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с письменным заявлением (номер обращения 0001-9000120-042601- 00009558/21) по вопросу предоставления государственной услуги города Москвы "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" (реализации права на приобретение арендуемого имущества).

03.08.2022 г. Истцом от Департамента получен проект Договора купли-продажи здания, расположенного по адресу: Москва, Мещанский, пер. Пушкарёв, д. 4, строен. 1; земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, город Москва, внутригородская территория муниципальный округ Мещанский, Пушкарев переулок, земельный участок 4/1.

В соответствии с п. 3.1 данного проекта "Цена объекта составляет 173 311 000 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 05.03.2022 N МЗЗ-160-П/2022 (далее - Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Центр оценки "Аверс", и экспертным заключением от 10.03.2022 N 33/188-22, подготовленным Ассоциацией "Межрегиональный союз оценщиков".

Истец, ознакомившись с проектом договора, пришёл к выводу, что указанная цена является завышенной и не соответствует рыночной цене объектов недвижимости. Для определения рыночной стоимости объекта Истец обратился в специализированную экспертную организацию ООО "БИЗНЕС-ОЦЕНКА".

В соответствии с отчетом независимого оценщика ООО "БИЗНЕС-ОЦЕНКА" N 22-18/406 от 24.03.2022 г. Цена Объектов составляет 82 157 000 руб., в том числе:

рыночная стоимость нежилого здания (без учета подземных этажей) общей площадью 752,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Пушкарев пер., д. 4, стр. 1 (кадастровый номер 77:01:0001090:1005): 41 841 000 рублей Сорок один миллион восемьсот сорок одна тысяча рублей,

рыночная стоимость земельного участка площадью 2119 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Пушкарев пер., земельный участок 4/1 (кадастровый номер 77:01:0001090:4030): 40 316 000 рублей Сорок миллионов триста шестнадцать тысяч рублей без НДС.

На основании данного Отчета оценщика, Истец направил в адрес Департамента подписанный проект Договора купли-продажи недвижимости и Протокол разногласий от 03 августа 2022 года.

05.08.2022 Департамент письмом N 33-5-124781 сообщил об отклонении протокола разногласий

Ответчик, не согласился с предложенной ООО "АЛИГРАНД" ценой недвижимого имущества, отклонил протокол разногласий.

В связи с отклонением Департаментом переданного протокола разногласий, истец в порядке предусмотренном ст.ст. 445, 446 ГК РФ, обратился с иском содержащем рассматриваемое требование.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Москвы в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой "рыночная стоимость без учета НДС нежилого здания (без учета подземных этажей), общей площадью 752,5 кв. м, расположенного по адресу: Москва, Мещанский, пер. Пушкарёв, д. 4, строен. 1, с кадастровым номером - 77:01:0001090:1005; земельного участка, общей площадью 2119 кв. м., расположенного по адресу: город Москва, Пушкарев переулок, земельный участок 4/1, с кадастровым номером 77:01:0001090:4030, составляет 100 900 000 руб. ", что отражено в Заключении эксперта от 10.01.2023.

Данная оценка, проведенная экспертом Автономной Некоммерческой организации "Центр проведения независимых судебных экспертиз" Клищенко Т.Н., соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-Ф "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, 255, 256 и от 25.09.2014 N 611 в связи с чем, Истец просит урегулировать разногласия по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора в судебном заседании арбитражного суда.

Иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете об оценке рыночной стоимости от 05.03.2022 N МЗЗ-160-П/2022, выполненным ООО "Центр оценки "Аверс" и экспертным заключением от 10.03.2022 N 33/188-22, т.е. составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела по поручению Ответчика, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства данного дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд первой инстанции признал исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняются апелляционным судом.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ. При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт продемонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз.

Одновременно с этим, экспертом были выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения.

Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, полагает возможным рыночную стоимость определить в соответствии с экспертным заключением, выполненным по определению суда.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 7240/12 от 18 октября 2012 года.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению по цене, установленной судебной экспертизой.

Заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 13 апреля 2023 г. по делу N А40-205506/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.А. Ким

Судьи

Т.В. Захарова Б.В. Стешан