Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 июля 2023 г. N 14АП-3958/23 по делу N А13-9261/2022

г. Вологда

07 июля 2023 г.

Дело N А13-9261/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2023 года.

В полном объеме постановление изготовлено 07 июля 2023 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зреляковой Л.В., судей Зайцевой А.Я. и Колтаковой Н.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Николаевой А.С.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Востоклес" Кирьяновой Ю.А. по доверенности от 09.01.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Востоклес" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 16 апреля 2023 года по делу N А13-9261/2022,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Востоклес" (ОГРН 1173525015751, ИНН 3521006712; адрес: 162250, Вологодская обл., Харовский м.о., г. Харовск, ул. Архангельская, д. 56а, оф. 5; далее - ООО "Востоклес") обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к администрации Харовского муниципального района (ОГРН 1023501481838, ИНН 3521001707; адрес: 162250, Вологодская обл., Харовский р-н, г. Харовск, пл. Октябрьская, д. 3; дата прекращения деятельности: 24.04.2023), администрации муниципального образования город Харовск (ОГРН 1053500505520, ИНН 3521004507; адрес: 162250, Вологодская обл., Харовский р-н, г. Харовск, пл. Октябрьская, д. 1, оф. 16), администрации Харовского муниципального округа Вологодской области (ОГРН 1223500012229, ИНН 3521007106; адрес: 162250, Вологодская обл., Харовский м.о., г. Харовск, пл. Октябрьская, д. 3) о возложении обязанности на администрацию Харовского муниципального округа Вологодской области, являющуюся правопреемником прав и обязанностей администрации Харовского муниципального района Вологодской области, заключить с ООО "Востоклес" дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 24 июля 2017 года N 26 юр/2017 на следующих условиях:

"Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности N 26 юр/2017 от 24.07.2017

г. Харовск "_____"___________2023 г.

Администрация Харовского муниципального округа (ОГРН 1223500012229, ИНН 3521007106), в лице Главы Харовского муниципального округа Тихомирова Олега Васильевича, действующего на основании Устава, именуемая в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью "Востоклес" (ОГРН 1173525015751, ИНН 3521006712), в лице директора Вострякова Эдуарда Николаевича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, в дальнейшем совместно именуемые "Стороны", заключили настоящее дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности N 26 юр/2017 от 24.07.2017, о нижеследующем:

1. В соответствии с частями 3, 4, 5 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", увеличить срок действия договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности N 26 юр/2017 от 24.07.2017, на 3 (три) года: с 25.07.2022 по 25.07.2025.

2. Настоящее дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности N 26 юр/2017 от 24.07.2017, и вступает в силу со дня его государственной регистрации в Росреестре по Вологодской области.

3. Настоящее дополнительное соглашение составлено в 3-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон и один для органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4. Во всем остальном, что не предусмотрено условиями настоящего дополнительного соглашения, стороны руководствуются условиями договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности N 26 юр/2017 от 24.07.2017.

5. Подписи сторон:

Арендодатель: Администрация Харовского муниципального округа __________ (О.В.Тихомиров)

Арендатор: Общество с ограниченной ответственностью "Востоклес" _____________(Э.Н. Востряков)"

Определением Арбитражного суда Вологодской области от 08 сентября 2022 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Харовсклес" (далее - ООО "Харовсклес"), федеральное государственное казенное учреждение "Северо-Западное территориальное Управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 16 апреля 2023 года в удовлетворении исковых требований отказано.

ООО "Востоклес" с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование жалобы ссылается на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также неправильное применение норм материального права. По мнению апеллянта, ООО "Востоклес" обратилось с иском, основанным на нормах части 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 58-ФЗ), в связи с чем при отсутствии причин, препятствующих продлению договора аренды, истец имеет все основания для заключения дополнительного соглашения. Вместе с тем, суд первой инстанции исследовал обстоятельства для применения части 1 статьи 8 Закона N 58-ФЗ и не указал на отсутствие оснований, препятствующих продлению договора аренды земли. Истец полагает, что права ООО "Харовсклес" не являются исключительными, а с учетом действия специальных норм ООО "Востоклес" обладает правом на продление договора аренды.

Представитель ООО "Востоклес" в судебном заседании апелляционной инстанции доводы жалобы поддержал.

Администрация Харовского муниципального округа Вологодской области в отзыве на апелляционную жалобу просила решение суда оставить без изменения.

Ответчики, третьи лица о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили. В связи с этим жалоба рассмотрена без участия представителей названных лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Заслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, 24 июля 2017 года ООО "Востоклес" (арендатор) и администрация муниципального образования город Харовск (арендодатель) заключили договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 35:12:0102002:4, местоположение: Вологодская обл., Харовский р-н, ул. Архангельская, площадью 23 415 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для производственной деятельности, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему договору.

В пункте 2.1 договора установлено, что он заключен сроком на 5 лет: с 24.07.2017 по 24.07.2022.

До окончания срока действия договора 09.06.2022 ООО "Востоклес" обратилось в администрацию Харовского муниципального района (правопреемник прав и обязанностей администрации муниципального образования город Харовск) с заявлением о продлении на 3 года действующего договора аренды со ссылкой на пункт 1 части 3 статьи 8 Закона N 58-ФЗ.

Письмом от 07.07.2022 ответчик отказал истцу в продлении срока действия договора, поскольку по данным Единого государственного реестра недвижимости на спорном участке расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 35:12:0102002:282, 35:12:0102002:167, 35:12:0102002:151 и 35:12:0102002:76, не являющиеся собственностью заявителя.

Ссылаясь на то, что указанный отказ в пролонгации договора аренды является незаконным, ООО "Востоклес" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, признал исковые требования необоснованными и отказал в удовлетворении иска.

Апелляционная коллегия не находит оснований для несогласия с принятым судебным актом, поскольку выводы арбитражного суда первой инстанции являются правильными, основанными на нормах законодательства и материалах дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Правоотношения по вопросу аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируются общими положениями главы 34 ГК РФ и специальными нормами земельного законодательства. К числу федеральных законов, устанавливающих особенности регулирования земельных отношений в 2022 году, относится Закон N 58-ФЗ.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 3 части 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В силу статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2.1 договора он заключен сроком на 5 лет: с 24.07.2017 по 24.07.2022.

В соответствии с положениями части 3 статьи 8 Закона N 58-ФЗ до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 настоящей статьи, не может превышать три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ не применяются (часть 4 статьи 8 Закона N 58-ФЗ).

В силу части 5 статьи 8 Закона N 58-ФЗ арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 3 настоящей статьи, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.

Как верно установлено судом первой инстанции, дополнительное соглашение к договору изменяет или прекращает гражданские права и обязанности по нему, в связи с чем оно само является гражданско-правовым договором (пункт 1 статьи 420 ГК РФ). Поэтому к заключению дополнительного соглашения применяются те же правила, которые установлены законодательством в отношении гражданско-правовых договоров (пункты 2, 3 статьи 420 ГК РФ).

Дополнительное соглашение к договору по общему правилу считается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту (предложение заключить такое соглашение), содержащую существенные условия соглашения, акцепта этой оферты (ответа лица, которому адресована оферта, о ее принятии) (статьи 433, 435, 438 ГК РФ).

На основании пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Истец получил отказ в продлении срока действия договора аренды земельного участка.

ООО "Востоклес" заявило в качестве способа устранения нарушенных прав заявителя требование о возложении на ответчика обязанности заключить с ним дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, предусматривающее увеличение срока действия договора на три года.

Признавая правомерными поименованные в отказе основания и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал, что истец не вправе требовать пролонгации данного договора, поскольку на спорном земельном участке на дату обращения истца к ответчику располагались объекты недвижимости, не принадлежащие истцу, собственником данного имущества являлось ООО "Харовсклес", в связи с чем положения Закона N 58-ФЗ в рассматриваемом случае неприменимы. Доказательств нахождения на земельном участке иных объектов недвижимости, принадлежащих истцу на дату обращения к ответчику, в материалы дела не представлено.

Вместе с тем, по мнению ООО "Востоклес", изложенному в апелляционной жалобе, права ООО "Харовсклес" не являются исключительными, а с учетом действия специальных норм истец обладает правом на продление договора аренды.

Данный довод отклоняется апелляционным судом как необоснованный.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости (абзац 2 пункта 3 статьи 552 ГК РФ).

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость.

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73).

В соответствии со статьей 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Как разъяснено в пункте 25 Постановления N 73, по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, с момента регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные на арендованном земельном участке, стороной (арендатором) по договору стало ООО "Харовсклес" независимо от оформления в установленном порядке договора аренды между ним и собственником земельного участка. На дату обращения к ответчику с требованием о продлении срока действия договора истец фактически выбыл из обязательства по аренде спорного земельного участка. Данный вывод соответствует основному принципу земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости.

Доказательств нахождения на земельном участке иных объектов недвижимости, принадлежащих истцу на дату обращения к ответчику, в материалы дела не представлено.

Суд первой инстанции учел, что фактические обстоятельства относительно принадлежности объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, изменились только в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции. Собственником здания с кадастровым номером 35:12:0102002:167 с 21.12.2022 является вновь истец, однако данное право собственности зарегистрировано за ним уже после его обращения к арендодателю. Собственником нежилого здания с кадастровым номером 35:12:0102002:282 на настоящий момент является ООО "Харовсклес".

Таким образом, с учетом изложенных обстоятельств суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска, поскольку истец не вправе требовать пролонгации договора.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, не опровергают их и сводятся к несогласию с оценкой имеющихся в материалах дела доказательств и установленных обстоятельств по делу, что в соответствии со статьей 270 АПК РФ не может рассматриваться в качестве основания для отмены обжалуемого судебного акта.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства, основания для отмены решения суда по заявленным доводам, а также для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 16 апреля 2023 года по делу N А13-9261/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Востоклес" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Л.В. Зрелякова

Судьи

А.Я. Зайцева Н.А. Колтакова