Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2023 г. N 11АП-7183/23 по делу N А72-13211/2022

г. Самара

29 мая 2023 г.

Дело N А72-13211/2022

Резолютивная часть постановления оглашена 25 мая 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 мая 2023 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,

судей Коршиковой Е.В., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кистановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Димитровграда на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 28 марта 2023 года по делу N А72-13211/2022 (судья Абрашин С.А.)

по иску Комитета по управлению имуществом города Димитровграда

к обществу с ограниченной ответственностью "Стандарт",

о расторжении договора аренды земельного участка и об обязании возвратить земельный участок,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом города Димитровграда обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Стандарт", в котором просил суд:

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 02.02.2018 N 23/01/А-2018-22 с кадастровым номером 73:23:000000:2730, площадью 1500 кв.м, находящийся по адресу: г. Димитровград, ул. Осипенко, д. 19 "г", с видом разрешенного использования - магазины;

- обязать общество с ограниченной ответственностью "Стандарт" возвратить земельный участок по акту приема-передачи Комитету по управлению имуществом города Димитровграда в надлежащем состоянии путем демонтажа металлического каркаса (ограждение футбольной площадки).

В процессе рассмотрения спора суд принял отказ истца от исковых требований в части требования к ООО "Стандарт" демонтировать металлический каркас (ограждение футбольной площадки).

Арбитражный суд Ульяновской области решением от 28 марта 2023 года в удовлетворении исковых требований отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой прocил отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об удовлетворении иска, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам. Заявитель настаивал на том, что отсутствие на земельном участке магазинов является основанием для расторжения договора аренды.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором прocил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Стороны явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный пришел к вывoду об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 02.02.2018 между Агентством государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Дворцовый ряд - Агро 1" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена N 23/01/А-2018-22, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 73:23:000000:2730, расположенный по адресу: Ульяновская область, г. Димитровград, ул. Осипенко, N19 г, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: магазины, площадью 1500 кв.м. именуемый в дальнейшем Участок (п. 1.1).

Согласно п. 2.1 договора, Договор заключается на согласованный Сторонами срок с 26.12.2017 по 25.12.2027. В силу пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации Стороны пришли к соглашению, что условия настоящего Договора применяются к их отношениям с 26.12.2017.

По передаточному акту Арендодатель передал Арендатору земельный участок.

21 сентября 2018 года между ООО "Дворцовый ряд-Агро-1" и ООО "Стандарт" был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, в соответствии с которым "Цедент" ( ООО "Дворцовый ряд-Агро-1" уступает, а Цессионарий (ООО "Стандарт" ) принимает права и обязанности по договору N 23/01/А-2018-22 от 02.02.2018.

Земельный участок с кадастровым номером с кадастровым номером 73:23:000000:2730 относится к землям государственная собственность на которые не разграничена.

Комитетом было выявлено нахождение на земельном участке зарослей деревьев, мусора, что свидетельствует о нарушении арендатором условий договора аренды. Земельный участок используется не по назначению.

Истец направил арендатору уведомление об устранении нарушений договора аренды и расторжении договора аренды, необходимости вернуть земельный участок по акту приема-передачи.

В ответ на указанное уведомление арендатор сообщил о том, что нарушения в использовании земельного участка устранены и участок используется по целевому назначению.

Обосновывая заявленные требования, истец заявил, что отделом муниципального контроля Администрации города Димитровграда было проведено повторное обследование вышеуказанного земельного участка, в ходе которого выявлено, что на земельном участке произрастают деревья и древесно-кустарниковые насаждения, на земельном участке расположен металлический каркас (ограждение футбольной площадки).

Таким образом, земельный участок не используется по целевому назначению - под магазины".

В связи с чем, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком предприняты действия, направленные на строительство на земельном участке магазина.

При этом суд дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

Согласно договора аренды от 02 февраля 2018 г. N 23/01/А-2018-22 (п.5.2.2) Арендодатель имеет право требовать изменения или расторжения договора:

-в связи с существенным или неоднократным нарушением Арендатором условий договора;

-при использовании Арендатором земельного участка запрещенными способами, приводящими к существенному ухудшению его состояния;

-при использовании Арендатором земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.

Как утверждал ответчик, со стороны Арендатора условия договора аренды не нарушались, состояние земельного участка не ухудшалось, арендная плата вносилась своевременно и в полном объеме.

На арендованном ООО "Стандарт" участке отсутствует мусор и заросли деревьев, о чем ответчик сообщил истцу письмом от 15.08.2022 N 11, с приложением фотоматериалов. Уборка территории осуществлялась надлежащим образом, о чем свидетельствует Акт выполненных работ от 04.08.2022. В 2021 году ООО "Стандарт" так же осуществляло уборку территории - Акт выполненных работ N 62 от 29.06.2021 с ИП Тараторкиной Ж.И. на сумму 11 000 руб.

В период срока действия договора аренды, ООО "Стандарт" занималось разработкой технического задания для проектирования и строительства здания магазина на арендованном земельном участке.

Осуществлялся поиск подрядных и проектных организаций, велся переговорный процесс по условиям заключения договоров подряда.

Однако, после введения карантинных ограничений, связанных с пандемией COVID 19, работы были приостановлены.

В передаточном акте земельного участка, подписанном в момент заключения договора аренды, не имеется информации о наличии на данном земельном участке здания магазина.

Стороны подтвердили факт отсутствия здания магазина на участке на момент заключения договора.

Как следует из пояснений сторон, при заключении договора предполагалось, что арендатор приступит к строительству на арендованном земельном участке здания магазина.

Из материалов дела следует, что на данный момент ответчиком получен градостроительный план на земельный участок для получения в дальнейшем разрешения на строительство здания магазина на арендованном земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием; ответчик заключил договор на выполнение работ по подготовке инженерных изысканий и предпроектной проработки для строительства магазина по адресу: г. Димитровград, ул. Осипенко, 19 с ООО "Гео плюс". Кроме того, на основании договора подряда N 41, заключенного ответчиком с ООО "Ремстройснаб", последний осуществил демонтаж металлической конструкции, находящейся на арендованном земельном участке.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Учитывая, что расторжение договора аренды является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, суд пришел к верному выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды земельного участка от 02.02.2018 N 23/01/А-2018-22.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку правоотношения по аренде спорного участка не прекращены, договор аренды земельного участка не расторгнут, то у ответчика обязанность вернуть его истцу не возникла.

Отклоняя доводы заявителя, суд апелляционной инстанции отмечает, что договор аренды был заключен на период с 26.12.2017 по 25.12.2027.

Установленный договором срок аренды не истек.

20 июля 2022 года Комитет по управлению имуществом города Димитровграда направил ООО "Стандарт" письмо исх. N 04/2429 в котором указал, что земельный участок используется арендатором не по назначению: на земельном участке находятся заросли деревьев, мусор, что свидетельствует о нарушении условий договора аренды.

Комитет потребовал в течение 20 дней с момента получения уведомления устранить выявленные нарушения.

В противном случае, вернуть земельный участок по акту приема- передачи в течение 30-ти дней с момента получения уведомления. Так же Комитет указал, что просит считать договор аренды расторгнутым.

Таким образом, из текста уведомления от 20 июля 2022 г. следует, что Комитет в нем ведет речь об одностороннем внесудебном отказе от договора, в то время как договором аренды от 02.02.2018 г. такое право сторон не предусмотрено.

15 августа 2022 года ООО "Стандарт" направило Комитету по управлению городским имуществом г. Димитровграда ответ ( исх. N 11) на уведомление от 20.07.2022 N 04/2429, в котором указало, что все нарушения арендатором были устранены.

На земельном участке отсутствует мусор и заросли деревьев, что подтверждается фотографиями земельного участка.

ООО "Стандарт" осуществило уборку территории силами привлеченного третьего лица: ИП Тараторкиной Ж.К (ИНН 73020153335).

04 августа 2022 года между ООО "Стандарт" и ИП Тараторкиной Ж.И. был подписан Акт выполненных работ N 42 ( уборка придомовой территории ул. Осипенко, 19Г) на сумму 13 000 руб.

Иных претензий, Комитет по управлению имуществом г. Димитровграда в адрес ООО "Стандарт" не направлял.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

Согласно договора аренды от 02 февраля 2018 г. N 23/01/А-2018-22 ( п. 5.2) Арендодатель имеет право требовать изменения или расторжения договора:

- в связи с существенным или неоднократным нарушением Арендатором условий договора;

- при использовании Арендатором земельного участка запрещенными способами, приводящими к существенному ухудшению его состояния.

- при использовании Арендатором земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.

В передаточном акте земельного участка, подписанном в момент заключения договора отсутствует информация о наличии на данном земельном участке здания магазина.

Фактически при предоставлении участка предусматривалось последующее строительство на данном участке здания магазина.

Земельный участок передан в аренду ООО "Стандарт" на 10 лет.

При этом конкретные сроки строительства условиями договора не предусмотрены.

Суд первой инстанции правомерно указал, что правые основания для расторжения договора аренды земельного участка от 02.02.2018 N 23/01/Л-2018-22 отсутствуют.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе не рассматривался, поскольку заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с подпунктом 1.1. пункта 1 статьи 333.37. Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 28 марта 2023 года по делу N А72-13211/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.Л. Ястремский

Судьи

Е.В. Коршикова С.Ш. Романенко