Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 июля 2023 г. N 18АП-7024/23 по делу N А76-1861/2023

г. Челябинск

10 июля 2023 г.

Дело N А76-1861/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 июля 2023 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Камаева А.Х.,

судей Аникина И.А., Жернакова А.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Молчанова Евгения Николаевича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.04.2023 по делу N А76-1861/2023.

В судебном заседании принял участие представитель:

Управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области - Болотова Екатерина Андреевна (доверенность от 06.02.2023 N 3-ДВ, срок действия до 31.12.2023, паспорт, диплом, свидетельство о заключении брака).

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание не явились.

С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Управление по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа (далее - истец, Управление, ОГРН 1027400780626) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Молчанову Евгению Николаевичу (далее - ответчик, ИП Молчанов Е.Н., ОГРНИП 316745600093207) о взыскании задолженности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 08.07.2020 N 20-0322 по арендной плате за период с 26.01.2021 по 31.12.2022 (включительно) в размере 2 458 028 руб. 93 коп., пени в размере 155 541 руб. 40 коп. за период с 02.02.2021 по 20.12.2022 (с учетом принятого судом уточнения иска в порядке статьи 49 АПК РФ, л.д. 36-38).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 06.04.2023 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Молчанов Е.Н. (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить в части взыскания арендной платы за период с марта 2021 года по сентябрь 2022 года, а также пени за соответствующий период, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что судом не выяснены обстоятельства, имеющие значения для дела, а именно отсутствие у ответчика возможности использования, арендованного земельного участка в период с марта 2021 года по сентябрь 2022 года, поскольку только в сентябре 2022 года сторонами подписано соглашение о замене в договоре аренды лица на стороне арендатора. При этом согласно договору аренды земельный участок предоставлен истцом для строительства, ИП Молчанов Е.Н. приобрёл право собственности не на готовый объект, а на объект незавершённого строительства (степень застройки всего 12%), таким образом, говорить о презумпции пользования недостроенным объектом недвижимости нельзя. При этом Молчанов Е.Н. не имел возможности осуществлять действия по завершению строительства объекта недвижимости, поскольку без оформленных арендных отношений, он не мог получить разрешения на реконструкцию объекта в целях его достраивания (ранее выданное прежнему собственнику и арендатору земельного участка разрешение на строительство было отменено в порядке самоконтроля).

Апеллянт также указывает, не соответствуют и фактическим обстоятельствам дела выводы суда, о том, что при рассмотрении дела N А76-11295/2021 установлено, что ответчик в спорный период использовал по целевому назначению земельный участок, занимаемый принадлежащий ему на праве собственности объектом. Указанные доказательства оценены судом неверно и не свидетельствуют о фактическом использовании земельного участка. Проектные работы выполняются вне какой-либо физической связи с земельным участком, осуществляются исключительно документарно, металлоконструкции, изготовленные для достраивания объекта, не были завезены и смонтированы на земельном участке, поскольку истец отказал в заключении договора аренды.

Соответствующий требованиям части 2 статьи 262 АПК Р) отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 08.07.2020 между ООО "Капитал-Недвижимость" (арендатор) и Управлением (арендодатель) заключен договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 20-0322, в соответствии с которым был передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:30:0103001:325 общей площадью 3890 кв.м, расположенный по адресу: г. Копейск пр. Победы 39 В. Вид разрешенного использования - отдых (рекреация), предпринимательство (л.д. 4-5).

Участок передан по акту приема-передачи от 08.07.2020 (л.д. 5).

Договор заключен по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка N 2 от 03.06.2020 (л.д. 7-9).

Договор зарегистрирован в установленном порядке Управлением Росреестра по Челябинской области, регистрационная запись 74:30:0103001:325-74/125/2020-2.

29.12.2020 Администрацией Копейского городского округа выдано разрешение на строительство N ru 74-3040002005001-31-2020 Магазина непродовольственных товаров на земельном участке 74:30:0103001:325 сроком действия до 29.12.2023.

На основании указанных документов арендатором земельного участка ООО "Капитал-Недвижимости" построен объект незавершённого строительства общей площадью постройки 1170,7 кв.м с кадастровым номером 74:30:0103001:638, находящийся по адресу: г. Копейск пр. Победы 39 В (поставлен на учет 18.01.2021). Степень готовности 12%. На указанный объект зарегистрировано право собственности общества.

23.01.2021 между ООО "Капитал-Недвижимость" (продавец) и ИП Молчановым Е.Н. (покупатель) заключен договор купли-продажи указанного объекта незавершённого строительства общей площадью постройки 1170,7 кв.м. с кадастровым номером 74:30:0103001:638, находящегося по адресу: г. Копейск пр. Победы 39 В (л.д. 11).

В соответствии с п. 3 указанного договора одновременно с передачей прав на объект незавершённого строительства покупателю перешло право аренды на земельный участок 74:30:0103001:325.

10.03.2021 Молчанов Е.Н. обратился в Администрацию Копейского городского округа с просьбой заключить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым номером 74:30:0103001:325 в связи со сменой собственника объекта недвижимости, находящегося на нем.

Письмом от 31.03.2021 Администрация уведомила Молчанова Е.Н. о невозможности рассмотрения данного требования до вынесения судом решения о признании заключенного между Молчановым Е.Н. и ОООО "Капитал-Недвижимость" договора купли-продажи от 23.01.2021 недействительной сделкой.

13.05.2021 Молчановым Е.Н. получено письмо от Управления по имуществу и земельным отношениям Администрации Копейского городского округа N 11159-лс от 05.05.2021 с отказом в заключении договора аренды. В письме Управление повторно сообщило, что считает заключенный между Молчановым Е.Н. и ООО "Капитал-Недвижимость" договор купли-продажи от 23.01.2021 ничтожной сделкой.

07.04.2021 Управление обратилось в суд с иском, в котором просило признать недействительным договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:30:0102001:638, заключенный между Молчановым Е.Н. и ООО "Капитал-Недвижимость".

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 28.07.2022 по делу N А76-11295/2021 в удовлетворении искового заявления было отказано.

29.09.2022 между истцом и ответчиком подписано соглашение о замене в договоре аренды лица на стороне арендатора (л.д. 10).

В заявлении истец указал, что за период с 26.01.2021 по 31.12.2022 образовалась задолженность в сумме 2 458 028 руб. 93 коп. При определении размера долга истцом учтена внесенная платежным поручением N 15 от 20.03.2023 оплата в сумме 95 397 руб. 90 коп. (л.д. 39).

21.12.2022 истцом в адрес ответчика направлена претензия о погашении задолженности, которая получена ответчиком и оставлена без удовлетворения (л.д. 17-21).

Указанные в претензии требования оставлены без удовлетворения, что явилось основанием для обращения Управления в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что задолженность ответчика по арендным платежам подтверждена материалами дела.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

На основании пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Как установлено в пункте 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 42 ЗК РФ установлена обязанность арендатора своевременно и в полном размере производить платежи за землю.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с частью 2 статьи 39.7 ЗК РФ в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

На основании части 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, по итогам аукциона по продаже права заключения договора аренды земельного участка 08.07.2020 между ООО "Капитал-Недвижимость" (арендатор) и Управлением (арендодатель) заключен договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 20-0322, в соответствии с которым был передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:30:0103001:325 общей площадью 3890 кв.м., расположенный по адресу: г. Копейск пр. Победы 39 В. Вид разрешенного использования - отдых (рекреация), предпринимательство (л.д. 4-5).

Стороны согласовали существенные условия указанного договора аренды, по акту приема-передачи от 08.07.2020 земельный участок с кадастровым номером 74:30:0103001:325 передан в арендное пользование ООО "Капитал-Недвижимость".

Действительность и заключенность указанного договора сторонами не оспаривались (часть 3.1. статьи 70 АПК РФ), в силу чего апелляционный суд приходит к выводу о возникновении между сторонами обязательственных правоотношений, вытекающих из исполнения условий данного договора.

23.01.2021 между ООО "Капитал-Недвижимость" (продавец) и ИП Молчановым Е.Н. (покупатель) заключен договор купли-продажи указанного объекта незавершённого строительства общей площадью постройки 1170,7 кв.м с кадастровым номером 74:30:0103001:638, находящегося по адресу: г. Копейск пр. Победы 39 В (л.д. 11).

Согласно части 1 статьи 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

При этом согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в абзаце 2 пункта 14 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", вышеуказанные права переходят к покупателю независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Учитывая изложенное, как верно было указано судом первой инстанции, к ответчику перешло право аренды на земельный участок с кадастровым номером 74:30:0103001:325 в соответствии с условиями договора аренды земельного участка от 08.07.2020 N 20-0322.

Обстоятельства пользования земельным участком ИП Молчановым Е.Н. установлены вступившим в силу судебными актами по делу N А76-11295/2021, которые являются преюдициально установленными по правилам части 2 статьи 69 АПК РФ, поскольку указанное дело рассмотрено с участием тех же лиц.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции правомерно отклонены доводы ответчика об отсутствии возможности использования земельным участком.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

С учетом данного толкования норм права, факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по оплате аренды в срок, указанный в договорах, установлен.

Согласно расчету истца задолженность по арендной плате за период с 26.01.2021 по 31.12.2022 составляет 2 553 426 руб. 83 коп.

Судом первой инстанции, расчет задолженности истца проверен и признан верным.

Ответчик доказательства оплаты долга в нарушение статьи 65 АПК РФ суду не представил.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения требования истца в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды от 08.07.2020 N 20-0322 за период с 26.01.2021 по 31.12.2022 в размере 2 553 426 руб. 83 коп.

Истцом также было заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за период с 02.02.2021 по 20.12.2022 в размере 155 541 руб. 40 коп.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 ГК РФ).

На основании п. 5.2 договора за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы задолженности по арендной плате на день исполнения обязательств.

Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке сторонами была соблюдена.

Поскольку оплата арендной платы за пользование земельным участком ответчиком в установленные договором сроки произведена не была, требование Управления о взыскании финансовой санкции (неустойки) является обоснованным.

Истец просил суд первой инстанции взыскать с ответчика неустойку по договору аренды земельного участка за период 02.02.2021 по 20.12.2022 в размере 155 541 руб. 40 коп.

Расчет неустойки произведен истцом с учетом действия моратория на банкротство согласно Постановлению Правительства РФ от 28.03.2022 N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторам", судом проверен, признан арифметически верным.

Ответчик на несоразмерность начисленной неустойки, а также необходимость ее уменьшения на основании статьи 333 ГК РФ не ссылался. Судом очевидной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств не установлено.

Таким образом, исковые требования о взыскании неустойки за период 02.02.2021 по 20.12.2022 в размере 155 541 руб. 40 коп., также правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта. Оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.04.2023 по делу N А76-1861/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Молчанова Евгения Николаевича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.Х. Камаев

Судьи

И.А. Аникин А.С. Жернаков