Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 1 ноября 2023 г. N Ф09-6897/23 по делу N А76-1861/2023

Екатеринбург

01 ноября 2023 г.

Дело N А76-1861/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 ноября 2023 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Краснобаевой И.А.,

судей Столярова А.А., Суспициной Л.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Молчанова Евгения Николаевича (далее - предприниматель Молчанов Е.Н.) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.04.2023 по делу N А76-1861/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2023 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Управление по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа (далее - истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к предпринимателю Молчанову Е.Н. (ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 08.07.2020 N 20-0322 по арендной плате за период с 26.01.2021 по 31.12.2022 (включительно) в размере 2 458 028 руб. 93 коп., пени в размере 155 541 руб. 40 коп. за период с 02.02.2021 по 20.12.2022 (с учетом принятого судом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 06.04.2023 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2023 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Молчанов Е.Н. просит указанные судебные акты отменить в части взыскания арендной платы за период с марта 2021 года по сентябрь 2022 года, а также пени за соответствующий период, ссылаясь на нарушение норм материального права. В обоснование доводов кассационной жалобы указывает, что судами оставлено без внимания отсутствие у ответчика возможности использования, арендованного земельного участка в период с марта 2021 года по сентябрь 2022 года, поскольку только в сентябре 2022 года сторонами подписано соглашение о замене в договоре аренды лица на стороне арендатора. При этом согласно договору аренды земельный участок предоставлен истцом для строительства, предприниматель Молчанов Е.Н. приобрел право собственности не на готовый объект, а на объект незавершенного строительства (степень застройки всего 12%), таким образом, говорить о презумпции пользования недостроенным объектом недвижимости нельзя. При этом Молчанов Е.Н. не имел возможности осуществлять действия по завершению строительства объекта недвижимости, поскольку без оформленных арендных отношений, он не мог получить разрешения на реконструкцию объекта в целях его достраивания (ранее выданное прежнему собственнику и арендатору земельного участка разрешение на строительство было отменено в порядке самоконтроля). Заявитель жалобы также указывает на то, что при рассмотрении дела N А76-11295/2021 установлено, что ответчик в спорный период использовал по целевому назначению земельный участок, занимаемый принадлежащий ему на праве собственности объектом. Указанные доказательства оценены судами неверно и не свидетельствуют о фактическом использовании земельного участка. Проектные работы выполняются вне какой-либо физической связи с земельным участком, осуществляются исключительно документарно, металлоконструкции, изготовленные для достраивания объекта, не были завезены и смонтированы на земельном участке, поскольку истец отказал в заключении договора аренды.

Законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции проверяется судом кассационной инстанции в обжалуемой части и в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела и установлено судами, 08.07.2020 между обществом "Капитал-Недвижимость" (арендатор) и Управлением (арендодатель) заключен договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 20-0322, в соответствии с которым был передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:30:0103001:325 общей площадью 3890 кв. м, расположенный по адресу:

г. Копейск пр. Победы 39 В. Вид разрешенного использования - отдых (рекреация), предпринимательство.

Участок передан по акту приема-передачи от 08.07.2020.

Договор заключен по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка N 2 от 03.06.2020.

Договор зарегистрирован в установленном порядке Управлением Росреестра по Челябинской области, регистрационная запись 74:30:0103001:325-74/125/2020-2.

29.12.2020 Администрацией Копейского городского округа выдано разрешение на строительство N ru 74-3040002005001-31-2020 Магазина непродовольственных товаров на земельном участке 74:30:0103001:325 сроком действия до 29.12.2023.

На основании указанных документов арендатором земельного участка обществом"Капитал-Недвижимости" построен объект незавершенного строительства общей площадью постройки 1170,7 кв. м с кадастровым номером 74:30:0103001:638, находящийся по адресу: г. Копейск пр. Победы 39 В (поставлен на учет 18.01.2021). Степень готовности 12%. На указанный объект зарегистрировано право собственности общества.

23.01.2021 между обществом "Капитал-Недвижимость" (продавец) и предпринимателем Молчановым Е.Н. (покупатель) заключен договор купли-продажи указанного объекта незавершенного строительства общей площадью постройки 1170,7 кв. м с кадастровым номером 74:30:0103001:638, находящегося по адресу: г. Копейск пр. Победы 39 В.

В соответствии с п. 3 указанного договора одновременно с передачей прав на объект незавершенного строительства покупателю перешло право аренды на земельный участок 74:30:0103001:325.

10.03.2021 Молчанов Е.Н. обратился в Администрацию Копейского городского округа с просьбой заключить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым номером 74:30:0103001:325 в связи со сменой собственника объекта недвижимости, находящегося на нем.

Письмом от 31.03.2021 Администрация уведомила Молчанова Е.Н. о невозможности рассмотрения данного требования до вынесения судом решения о признании заключенного между Молчановым Е.Н. и обществом "Капитал-Недвижимость" договора купли-продажи от 23.01.2021 недействительной сделкой.

13.05.2021 Молчановым Е.Н. получено письмо от Управления по имуществу и земельным отношениям Администрации Копейского городского округа N 11159-лс от 05.05.2021 с отказом в заключении договора аренды. В письме Управление повторно сообщило, что считает заключенный между Молчановым Е.Н. и обществом "Капитал-Недвижимость" договор купли-продажи от 23.01.2021 ничтожной сделкой.

07.04.2021 Управление обратилось в суд с иском, в котором просило признать недействительным договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:30:0102001:638, заключенный между Молчановым Е.Н. и ООО "Капитал-Недвижимость".

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 28.07.2022 по делу N А76-11295/2021 в удовлетворении искового заявления было отказано.

29.09.2022 между истцом и ответчиком подписано соглашение о замене в договоре аренды лица на стороне арендатора.

В заявлении истец указал, что за период с 26.01.2021 по 31.12.2022 образовалась задолженность в сумме 2 458 028 руб. 93 коп. При определении размера долга истцом учтена внесенная платежным поручением N 15 от 20.03.2023 оплата в сумме 95 397 руб. 90 коп.

21.12.2022 истцом в адрес ответчика направлена претензия о погашении задолженности, которая получена ответчиком и оставлена без удовлетворения.

Указанные в претензии требования оставлены без удовлетворения, что явилось основанием для обращения Управления в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что задолженность ответчика по арендным платежам подтверждена материалами дела.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал.

Суд кассационной инстанции, изучив доводы кассационной жалобы, проверив законность обжалуемых судебных актов, не находит оснований для их отмены.

На основании пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено в пункте 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно и в полном размере производить платежи за землю.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с частью 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

На основании части 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

При этом согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в абзаце 2 пункта 14 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", вышеуказанные права переходят к покупателю независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

При рассмотрении спора судами установлено, что по итогам аукциона по продаже права заключения договора аренды земельного участка 08.07.2020 между обществом "Капитал-Недвижимость" (арендатор) и Управлением (арендодатель) заключен договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 20-0322, в соответствии с которым был передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:30:0103001:325 общей площадью 3890 кв. м, расположенный по адресу: г. Копейск пр. Победы 39 В. Вид разрешенного использования - отдых (рекреация), предпринимательство.

Стороны согласовали существенные условия указанного договора аренды, по акту приема-передачи от 08.07.2020 земельный участок с кадастровым номером 74:30:0103001:325 передан в арендное пользование общества "Капитал-Недвижимость".

23.01.2021 между обществом "Капитал-Недвижимость" (продавец) и предпринимателем Молчановым Е.Н. (покупатель) заключен договор купли-продажи указанного объекта незавершенного строительства общей площадью постройки 1170,7 кв. м с кадастровым номером 74:30:0103001:638, находящегося по адресу: г. Копейск пр. Победы 39 В.

Суды установили, что к ответчику перешло право аренды на земельный участок с кадастровым номером 74:30:0103001:325 в соответствии с условиями договора аренды земельного участка от 08.07.2020 N 20-0322.

Обстоятельства пользования земельным участком предпринимателем Молчановым Е.Н. установлены вступившим в силу судебными актами по делу N А76-11295/2021, которые являются преюдициально установленными по правилам части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку указанное дело рассмотрено с участием тех же лиц.

По результатам исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по оплате аренды в срок, указанный в договорах, суды пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения требования истца в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды от 08.07.2020 N 20-0322 за период с 26.01.2021 по 31.12.2022 в размере 2 553 426 руб. 83 коп.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что письменная форма соглашения о неустойке сторонами соблюдена (п. 5.2 договора), учитывая, что оплата арендной платы за пользование земельным участком ответчиком в установленные договором сроки не произведена, требование Управления о взыскании неустойки правомерно удовлетворили за период 02.02.2021 по 20.12.2022 в размере 155 541 руб. 40 коп.

Расчет неустойки произведен истцом с учетом действия моратория на банкротство согласно Постановлению Правительства РФ от 28.03.2022 N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторам", судом проверен, признан арифметически верным.

Все доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 N 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 N 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 N 307-ЭС16-8149.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.04.2023 по делу N А76-1861/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Молчанова Евгения Николаевича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.А. Краснобаева

Судьи

А.А. Столяров Л.А. Суспицина