Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 июля 2023 г. N 20АП-2919/23 по делу N А68-9768/2020

г. Тула

10 июля 2023 г.

Дело N А68-9768/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 10.07.2023.

Постановление изготовлено в полном объеме 10.07.2023.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Дайнеко М.М., судей Мосиной Е.В. и Капустиной Л.А.., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Осиповой Д.И., в отсутствие участвующих в деле лиц, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Демчева Руслана Константиновича на решение Арбитражного суда Тульской области от 15.04.2023 по делу N А68-9768/2020 (судья А.В. Литвинов), по иску Администрации муниципального образования город Новомосковск (ИНН 7116129736, ОГРН 1067116004130) к индивидуальному предпринимателю Демчеву Руслану Константиновичу (ИНН 711613810643, ОГРН 312715430500169) о взыскании задолженности по договору аренды N 75-Д/16-03 от 25.12.2017 за период январь-май 2020 года в размере 23 519 руб. 40 коп., пени за период с 21.08.2019 по 25.06.2020 в размере 504 руб. 74 коп., всего 24 024 руб. 14 коп., расторжении договора аренды N 75-Д/16-03 от 25.12.2017, обязании ответчика освободить имущество

УСТАНОВИЛ:

решением суда области от 15.04.2023 иск удовлетворен, ответчик обратился с апелляционной жалобой о его отмене, указывает на то, что спорное помещение опечатано в рамках уголовного дела.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Между администрацией муниципального образования город Новомосковск и индивидуальным предпринимателем Демчевым Русланом Константиновичем заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности N 75-Д/16-03 от 25.12.2017 г.

Предметом данного договора выступает следующее имущество: встроенное нежилое помещение, находящееся по адресу: Тульская область, г. Новомосковск, ул. Рудничная, д. 10, общей площадью 31,1 кв.м.

Срок действия договора с 25.12.2017 г. по 24.12.2022 г. включительно.

Имущество предоставлено с целью производства воды и организации складского помещения (п. 1.2).

Истцу арендуемое помещение принадлежит на праве собственности, согласно свидетельства 71-АВ N 347766.

Передача помещения ответчику подтверждается передаточным актом от 25.12.2017.

В соответствии с п.п. а) пл. 3.3.2 договора арендатор обязан своевременно и в полном объеме уплачивать арендную плату, причитающуюся по договору.

Согласно п. 4.1 договора за пользование имуществом арендатор уплачивает арендную плату, рассчитанную арендодателем на основании методики расчета арендной платы за пользование движимым и недвижимым имуществом, находящимся в муниципальной собственности, утвержденной постановлением администрации муниципального образования город Новомосковск с учетом льготного периода.

В соответствии с п. 4.2 договора арендная плата может изменяться Арендодателем в одностороннем порядке в зависимости от изменения базовой ставки арендной платы, утвержденной постановлением администрации муниципального образования город Новомосковск, или изменения соответствующих коэффициентов.

Арендная плата считается измененной, а арендатор считается, надлежащим образом, уведомленным об изменении арендной платы с момента официального опубликования в печатном издании, определенном нормативно правовым актом, принятым администрацией муниципального образования город Новомосковск соответствующего постановления администрации муниципального образования город Новомосковск.

Исходя из п. 4.4. договора следует, что арендная плата перечисляется Арендатором ежемесячно на расчетный счет арендодателя в УФК по Тульской области не позднее двадцать пятого числа текущего месяца, в размере 1/12 части от годового размера по 3 реквизитам, указанным в расчете арендной платы.

При изменении арендодателем размера арендной платы арендатор самостоятельно производит перерасчет и уплату арендной платы по новой ставке.

При неуплате арендатором более двух месяцев подряд арендной платы, а равно уплаты её не в полном размере, арендодатель имеет право отказаться от договора в одностороннем порядке.

Согласно п. 4.5 договора надлежащим исполнением обязанности арендатора по внесению арендной платы является поступление денежных средств в срок, указанный в п. 4.4 договора на расчетный счет арендодателя.

За период с января по май 2020 года ответчик оплату аренды не производил, тем самым на его стороне возникла задолженность по оплате в размере 23 519 руб. 40 коп. 19.06.2020 истцом была направлена ответчику претензия от 17.06.2020 N 3259-оп/03- 01-16 с требованием о погашении долга и предложением о расторжении договора аренды.

Требование истца об оплате образовавшейся задолженности было оставлено ответчиком без удовлетворения.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по оплате аренды имущества истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив материалы дела, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Обязательства сторон возникли из договора аренды.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ответчик не исполнил обязательства по внесению арендной платы, предусмотренные разделом 4 договора аренды, в связи с чем за ним образовалась задолженность в размере 23 519 руб. 40 коп.

Доказательств надлежащего исполнения условий договора аренды и внесения задолженности в заявленной истцом сумме на момент рассмотрения дела суду не представлено.

Принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих оплату ответчиком задолженности в указанной сумме, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных истцом требований о взыскании суммы основного долга в размере 23 519 руб. 40 коп.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по оплате аренды имущества истец просит взыскать с ответчика пени за период с 21.08.2019 по 25.06.2020 в размере 504 руб. 74 коп.

В соответствии с п. 4.6 договора за нарушение сроков перечисления сумм, подлежащих уплате по договору, арендатор обязан уплатить арендодателю пени в размере одной трехсотой действующей на день уплаты неустойки ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки от просроченной суммы.

Уплата пеней не освобождает арендатора от обязанности внести просроченную сумму арендной платы.

Неустойка, установленная договором, носит штрафной характер и взыскивается сверх убытков.

Факт просрочки исполнения обязательства по уплате арендной платы подтверждается материалами дела, в связи с чем суд обоснованно пришел к выводу, что требование истца о взыскании пени за нарушение сроков внесения арендной платы обоснованно и подлежит удовлетворению.

Учитывая, что ответчик ходатайства о снижении размера неустойки не заявил, доказательств, подтверждающих явную несоразмерность подлежащей взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства, не представил, а также с учетом того обстоятельства, что предусмотренные договором пени отражают волеизъявление сторон договора, арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для 5 снижения размера неустойки.

В связи с нарушением арендатором условий договора о своевременном производстве платежей за пользование полученным в аренду имуществом, истец просит расторгнуть заключенный договор.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Значительность ущерба подтверждается тем, что соответствующая сторона в результате неисполнения договора другой стороной в значительной степени лишается того, на что была бы вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Факт несвоевременного и неполного внесения ответчиком арендных платежей более чем за два месяца подтвержден материалами дела и ответчиком не оспорен.

В пункте 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66) разъяснено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

На основании пункта 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - совместное постановление Пленумов ВС РФ и ВАС 6 РФ NN 6/8 от 01.07.1996) спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Следовательно, в силу указанных норм права и разъяснений высших судебных инстанций, процедуре расторжения договора предшествует обязательное соблюдение претензионного (досудебного) порядка урегулирования спора для договоров аренды недвижимого имущества.

Как следует из материалов дела, 19.06.2020 истцом была направлена ответчику претензия от 17.06.2020 N 3259-оп/03-01-16 с требованием о погашении долга и предложением о расторжении договора аренды в случае неуплаты.

Указанное предложение были оставлено ответчиком без удовлетворения.

Таким образом, суд пришел к выводу, что истцом соблюден досудебный порядок расторжения договора.

Требование истца о расторжении договора аренды недвижимого муниципального имущества, находящегося в муниципальной собственности N 75-Д/19-03 от 25.12.2017, подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 ст. 655 ГК РФ, - по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Поскольку ответчик не освободил муниципальное нежилое помещение, то суд первой инстанции с учетом приведенных норм обоснованно удовлетворил иск.

Возврат имущества арендатором в настоящем случае представляет собой подлежащее исполнению обязательство. Довод жалобы о том, что спорное имущество опечатано правоохранительными органами, - не имеет правового значения, поскольку указанное обстоятельство не прекращает обязательства возвратить имущество и не является основанием для освобождения от его исполнения.

Руководствуясь ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 15.04.2023 по делу N А68-9768/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.М. Дайнеко

Судьи

Л.А. Капустина Е.В. Мосина