Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 июля 2023 г. N 12АП-3863/23 по делу N А06-9409/2022

г. Саратов

11 июля 2023 г.

Дело N А06-9409/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 июля 2023 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Луевой Л.Ю.,

судей Волковой Т. В., Савенковой Н. В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бусыгиной А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Каримудинова Каримудина Магомедовича на решение Арбитражного суда Астраханской области от 21 марта 2023 года по делу N А06-9409/2022

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Хаджаева Эльмата Зинуровича (ОГРНИП 309301531500022, ИНН 301500631501),

индивидуального предпринимателя Гаджиева Назара Фархадовича (ОГРНИП 309301535200029, ИНН 301506636231),

общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Валери" (ОГРН 1023000855162, ИНН 3016023369)

к индивидуальному предпринимателю Гасановой Сурет Ахмедагаевне (ОГРНИП 315301900003602, ИНН 054404256913),

индивидуальному предпринимателю Каримудинову Каримудину Магомедовичу (ОГРНИП 320265100117032, ИНН 051700107673),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: публичное акционерное общество ВТБ, Служба государственной охраны объектов культурного наследия Астраханской области, Управление Федеральной службы государственного регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, публично-правовая компания "РОСКАДАСТР",

о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки,

с участием в судебном заседании:

- от индивидуального предпринимателя Хаджаева Эльмата Зинуровича представитель Слугин Виталий Валерьевич, действующий на основании доверенности от 01.10.2022, выданной сроком до 31.12.2023,

- от индивидуального предпринимателя Гаджиева Назара Фархадовича представитель Слугин Виталий Валерьевич, действующий на основании доверенности от 17.08.2022, выданной сроком до 31.12.2023 года,

- от общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Валери" представитель Слугин Виталий Валерьевич, действующий на основании доверенности от 01.10.2022, выданной сроком до 31.12.2023 года,

- от индивидуального предпринимателя Каримудинова Каримудина Магомедовича представитель Арутюнян Екатерина Валерьевна, действующая на основании доверенности от 31.03.2023, выданной сроком на 1 год,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Астраханской области обратились индивидуальный предприниматель Хаджаев Эльмат Зинурович (далее - ИП Хаджиев Э.З., истец), индивидуальный предприниматель Гаджиев Назар Фархадович (далее - ИП Гаджиев Н.Ф., истец), общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Валери" (далее - ООО "Фирма "Валери", истец) к индивидуальному предпринимателю Гасановой Сурет Ахмедагаевне (далее - ИП Гасанова С.А., ответчик), индивидуальному предпринимателю Каримудинову Каримудину Магомедовичу (далее - ИП Каримудинову К.М., ответчик) с исковым заявлением о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи объекта нежилой недвижимости с использованием кредитных средств от 16.10.2019, применении последствий недействительности сделки в виде прекращения права собственности Гасановой Сурет Ахмедагаевны на объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Астрахань, ул. Фиолетова, д. 8, литера Ж, кадастровый номер 30:12:010126:401, аннулировании в едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности Гасановой С.А. на указанный объект недвижимости; исключении из единого государственного реестра недвижимости сведений о характеристиках объекта недвижимости по адресу: г. Астрахань, ул. Фиолетова, д. 8, литера Ж, кадастровый номер 30:12:010126:401; восстановлении в едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации права собственности Каримудинова Каримудина Магомедовича на следующие объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Астрахань, ул. Фиолетова, д. 8, литера А:

- нежилое помещение 3 общей площадью 66,4 кв.м, этаж 1, кадастровый номер 30:12:010126:130;

- нежилое помещение 4 общей площадью 131,1 кв.м, этаж 1, кадастровый номер 30:12:010126:131;

- нежилое помещение 6 общей площадью 55,3 кв.м, этаж 1, кадастровый номер 30:12:010126:132;

- нежилое помещение 7 общей площадью 123,2 кв.м, этаж 1, кадастровый номер 30:12:010126:133;

- нежилое помещение 22 общей площадью 63,2 кв.м, этаж 1 кадастровый номер 30:12:010126:140;

- нежилое помещение 24 общей площадью 19,9 кв.м, этаж 1 кадастровый номер 30:12:010126:145;

- нежилое помещение 25 общей площадью 700,4 кв.м, этаж 1, 2 кадастровый номер 30:12:010126:141;

- нежилое помещение 28 общей площадью 29,2 кв.м, этаж 1 кадастровый номер 30:12:010126:142;

- нежилое помещение 29 общей площадью 195 кв.м, этаж 1, 2 кадастровый номер 30:12:010126:143;

- нежилое помещение 31 общей площадью 17,7 кв.м, этаж 1 кадастровый номер 30:12:010126:144.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ПАО ВТБ; Служба государственной охраны объектов культурного наследия Астраханской области; Управление Федеральной службы государственного регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, Публично-правовая компания "РОСКАДАСТР".

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 21.03.2023 признан недействительным (ничтожным) договор купли-продажи объекта нежилой недвижимости от 16.10.2019, заключенный между ИП Гасановой С.А. и ИП Каримудиновым К.М.

Применены последствия недействительности сделки, прекращено право собственности Гасановой Сурет Ахмедагаевны на объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Астрахань, ул. Фиолетова, д. 8, литера Ж, кадастровый номер 30:12:010126:401.

В удовлетворении остальной части иска было отказано.

Распределены судебные расходы.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Каримудинов К.М. обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Астраханской области от 21.03.2023 отменить в части отказа в восстановлении в ЕГРН записи о регистрации права собственности Каримудинова К.М. на вышеперечисленные помещения по адресу: г. Астрахань, ул. Фиолетова.

Заявитель указывает, что в настоящее время сложилась ситуация, когда реконструированную часть здания под литерой А (литера Ж) некому приводить в первоначальное состояние. Исковые требования истцов были направлены на восстановление правового положения сторон, имевшего место до совершения сделки.

Истец представил письменный отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 АПК РФ, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили, надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 АПК РФ посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, их неявка не является препятствием для рассмотрения дела.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, предусмотренным статьями 258, 266-271 АПК РФ.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, истцы являются собственниками помещений в здании с кадастровым номером 30:12:010126:62 по адресу: г. Астрахань, ул. Фиолетова, 8, литера А, назначение - нежилое, наименование - склад, год завершения строительства 1917, сведения об объекте "актуальные, ранее учтенные".

Данное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 30:12:010126:6 площадью 2797+/-4 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации склада, государственная собственность на который не разграничена.

Согласно выписке из ЕГРН в пределах земельного участка в настоящее время расположены объекты с кадастровыми номерами 30:12:010126:62, 30:12:010126:401, арендаторами значатся Гасанова С.А., Сармекова Д.Г., Хаджаев Э.З.

26.10.2011 между Управлением земельными ресурсами администрации г. Астрахани и Плохих Б.С. был заключен договор N 2153 аренды земельного участка площадью 2744 кв.м с кадастровым номером 30:12:010126:6 для эксплуатации склада на срок с 21.04.2011 по 20.04.2036.

Дополнительным соглашением от 16.06.2014 произведена замена арендатора Плохих Б.С. на Хаджаева Э.З., Сармекову Д.Г., ООО "Каспийский синдикат", площадь участка изменена с 2744 кв.м на 2797 кв.м.

Каримудинов К.М. 10.11.2016 приобрел у ООО "Каспийский синдикат" нежилые помещения N 3, 4, 6, 7, 22, 24, 25, 28, 29 и 31, расположенные в здании N 8, литера А по ул. Фиолетова г. Астрахани.

Дополнительным соглашением от 11.01.2017 к договору аренды земельного участка арендатор ООО "Каспийский синдикат" заменен на Каримудинова К.М.

В 2019 году Заключением о рекомендованных размерах долей арендаторов земельного участка с кадастровым N 30:12:010126:6, выполненным ООО "Бизнес-Эксперт", установлены значения долей:

Каримудинова К.М. - 1063/2797, 1063 кв.м, 38 %;

Хаджаева Э.З. и Сармековой Д.Г. - 1094/2797, 1094 кв.м, 39,1 %;

ООО "Фирма "Валери" - 92/2797,92 кв.м, 3,3 %;

Гаджиева Н.Ф. - 548/2797, 548 кв.м, 19,6 %.

Указанное нежилое здание признано памятником культурного наследия регионального значения и на помещения оформлено охранное обязательство N 49 и N 497 от 02.03.2020.

Каримудинов К.М. произвел самовольную реконструкцию здания под литерой А, объединив принадлежащие ему нежилые помещения, составлявшие в сумме 1401,6 кв.м, и обустроив второй этаж, а также застроил располагавшуюся ранее между вышеуказанными помещениями часть внутридомовой территории для организации входной группы, холла и внутреннего сообщения между комнатами.

Общая площадь помещений после строительных работ составила 2032,8 кв.м.

В результате реконструкции помещения были преобразованы в отдельный двухэтажный нежилой корпус под литерой Ж.

Решением Кировского районного суда г. Астрахани от 27.02.2019 за Каримудиновым К.М. признано право собственности на нежилое здание - литера Ж, расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Фиолетова, 8, 2 этаж, общей площадью 2032,8 кв.м.

Право собственности на здание было зарегистрировано в ЕГРН 30.07.2019.

16.10.2019 между Каримудиновым К.М. (Продавец) и Гасановой С.А. (Покупатель) был заключен договор купли-продажи указанного объекта недвижимости, право собственности Гасановой С.А. зарегистрировано в ЕГРН 18.10.2019.

Определением Астраханского областного суда от 02.08.2021 решение Кировского районного суда г. Астрахани от 27.02.2019 отменено, в удовлетворении иска Каримудинова К.М. о признании права собственности на нежилое здание отказано.

При рассмотрении гражданского дела по иску Каримудинова К.М. судебной коллегией по гражданским делам Астраханского областного суда было установлено, что в результате самовольной реконструкции спорного здания, заключающейся в объединении входивших ранее в его состав нежилых помещений под N 3, 4, 6, 7, 22, 24, 25, 28, 29, 31, составлявших в общем 1401,6 кв.м, принадлежащих Каримудинову К.М. на праве собственности, переустройства антресолей во второй этаж помещений, а также освоения и застройки располагавшейся ранее между вышеуказанными помещениями части внутридворовой территории для организации входной группы, холла и внутреннего сообщения между комнатами первого и второго этажа, произошел выдел из состава литера А части домовладения и образование нежилого здания литера Ж. Указанная реконструкция литера А произведена в границах земельного участка с кадастровым номером N30:12:010126:6, предоставленного в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора для эксплуатации склада, при этом порядок пользования земельным участком по правилам статьи 247 ГК РФ не установлен как по соглашению сторон, так и по решению суда. Реконструкция нежилых помещений в данном случае повлекла за собой использование общего имущества собственников помещений в здании под литерой А, в частности наружных стен, при этом требования о выделе части имущества в натуре не заявлялись.

Материалами дела подтверждено, что ООО "Фирма "Валери", ИП Хаджаев Э.З. и ИП Гаджиев Н.Ф. являются собственниками помещений, находящихся в здании N 8 по ул. Фиолетва г. Астрахани, и владеют земельным участком, на котором находится указанное здание, на основании договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора для эксплуатации принадлежащих им помещений.

Истцы 25.08.2021 обратились в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии Управления Росреестра по Астраханской области с заявлением о прекращении права собственности Гасановой С.А. на основании апелляционного определения. Однако в удовлетворении заявления им было отказано.

Полагая, что договор купли-продажи объекта нежилой недвижимости от 16.10.2019, заключенный между ИП Гасановой С.А. и ИП Каримудиновым К.М. является недействительным (ничтожным), истцы обратились с настоящим иском в суд.

Как они полагают, договор купли-продажи объекта нежилой недвижимости от 16.10.2019 затрагивает их интересы, поскольку помещения, принадлежащие истцам и ответчикам, расположены в одном здании, имеют общую крышу, стены, коммуникации, то есть общее имущество. Указанные лица пользуются также единым земельным участком.

Частично удовлетворяя заявленные требования, руководствуясь положениями статей 8, 153, 166, 168 ГК РФ, принимая во внимание преюдициальное значение судебного акта общей юрисдикции в силу части 3 статьи 69 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о ничтожности заключенной между ИП Гасановой С.А. и ИП Каримудиновым К.М. сделки, так как объект является самовольной постройкой, а поскольку самовольная реконструкция нежилых помещений повлекла за собой использование общего имущества собственников помещений в здании под литерой А, то имеет место нарушение прав истцов. Кроме того, суд пришел к выводу, что оспариваемая сделка затрагивает публичные интересы, поскольку здание является объектом культурного наследия.

В данной части выводы суда не обжалуются, возражений относительно них сторонами не заявляется.

Согласно пункту 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу пунктов 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

К таким последствиям следует отнести прекращение права собственности Гасановой С.А. на спорный объект недвижимости.

В остальной части в удовлетворении исковых требований судом обоснованно отказано.

Данный способ защиты нарушенного права не соответствует характеру правоотношения и не приведет к восстановлению прав истца или исполнению судебного акта, а также ущемляет прав ответчика вопреки позиции апеллянта.

Суд апелляционной инстанции считает, что разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.

Судебные расходы распределены судом первой инстанции в соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ.

В целом доводы жалобы направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и сводятся исключительно к несогласию с ней, основаны на неверном толковании закона, что в силу положений статьи 270 АПК РФ не является основанием для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 21 марта 2023 года по делу N А06-9409/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л. Ю. Луева

Судьи

Т. В. Волкова Н. В. Савенкова