Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2023 г. N 15АП-9961/23 по делу N А32-56869/2022

город Ростов-на-Дону

12 июля 2023 г.

дело N А32-56869/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 июля 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.,

судей Маштаковой Е.А., Новик В.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Богдановой А.О.,

при участии:

от ответчика: представитель Мартыненко Д.Н., по доверенности от 30.03.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Аракеляна Ваграма Рудиковича

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.05.2023 по делу N А32-56869/2022

по иску Администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН 1022301606799 ИНН 2310032246)

к индивидуальному предпринимателю Аракеляну Ваграму Рудиковичу (ОГРНИП 317237500138553 ИНН 236903612634)

о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Аракеляну Ваграму Рудиковичу (далее - ответчик, предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка от 30.07.2014 N 4300020964, указании, что вынесенное решение по настоящему делу, является основанием для исключения записи о праве аренды на вышеуказанный земельный участок в Едином государственном реестре недвижимости.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.05.2023 иск удовлетворен.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В апелляционной жалобе апеллянт просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы предприниматель ссылается на то, что результаты акта осмотра от 31.03.2023 в решении не отражены, представленные ответчиком доказательства свидетельствуют об освоении земельного участка.

Отзыва на апелляционную жалобу не поступило.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства путем публикации определения суда на сайте суда согласно пункту 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 N 57 "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов", явку представителя в судебное заседание не обеспечил.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие истца.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает, что решение является законным и обоснованным, а апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 30.07.2014 между администрацией (арендодатель) и Шаршавицкой Т.А. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от N 4300020964 сроком по 29.07.2024, согласно условиям которого администрация обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 23:43:0121063:15 общей площадью 999 кв. м, расположенный по бульвару Надежды, 3/1 в поселке Индустриальном, для строительства магазина, аптеки и иных объектов по оказанию услуг и обслуживанию населения.

В соответствии с пунктом 4.1.5 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Пунктом 7.3 договора установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

На основании договора уступки прав и обязанностей по договору от 04.12.2020 права и обязанности по договору перешли к предпринимателю. Сведения об уступке зарегистрированы в ЕГРН.

Актом осмотра земельного участка от 21.04.2022 N 1535 установлено, что земельный участок не огражден, свободен от зданий, сооружений, имеются навалы грунта, заросшие сорной растительностью, на части земельного участка расположен бытовой мусор.

Департаментом архитектуры и градостроительства администрации сообщено, что на земельном участке разрешение на строительство объекта капитального строительства не выдавалось.

29.04.2022 администрацией в адрес арендатора направлено предписание от N 10247/26 об устранении нарушений в 14-дневный срок со дня получения данного предписания.

В акте осмотра земельного участка от 29.07.2022 N 3111 зафиксировано, что земельный участок не огражден, свободен от зданий и сооружений, густо зарос сорной растительностью.

19.09.2022 арендодателем арендатору направлено уведомление N 1752/07 о прекращении договора аренды земельного участка, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и возврате земельного участка посредством подписания акта приема-передачи.

В актах осмотра от 31.03.2023 и от 05.04.2023 указано, что земельный участок по назначению не используется.

Ссылаясь на то, что земельный участок не используется в соответствии с целевым назначением, администрация обратилась в суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор подлежит расторжению в судебном порядке.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

На основании статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, а также своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации.

Абзацем 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ предусмотрено, что основанием для прекращения договора аренды земельного участка является неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) для получения разрешения на строительство необходимо представление, в том числе правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, проекта организации строительства, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.

Получение перечисленных документов может вызывать у арендатора трудности и занимать определенное время с начала производства работ, направленных на целевое использование земельных участков.

Из статей 45, 46 ЗК РФ и статьи 51 ГрК РФ следует, что освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

На основании разъяснений, изложенных в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ; указанные в статье 619 ГК РФ обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Удовлетворяя исковые требования администрации, суд первой инстанции верно определил, что земельный участок предоставлен в аренду в 2014 году, однако до настоящего времени цели аренды арендатором не достигнуты.

В рамках состязательности арбитражного процесса предпринимателем не доказано, что им совершены все необходимые действия, направленные на подготовку документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе, получения градостроительного плана земельного участка проектной документации, получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства.

Между тем, актами осмотра, которые проведены в период рассмотрения настоящего спора, подтверждено, что строительство магазина на спорном земельном участке не осуществляется.

Отсутствие навалов грунта и растительности не указывает на совершение предпринимателем действий для строительства коммерческого объекта.

Кроме того, земельный участок предоставлен в аренду в 2014 году сроком на 10 лет, в течение 9 лет строительство на земельном участке не ведется, что противоречит целям рационального использования земли и обычаям гражданского оборота.

Доказательств существования юридической невозможности использования земельного участка по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды, в течение указанного периода, не представлено, наличие таких обстоятельств не подтверждено.

Само по себе получение иных документов от контролирующих органов не свидетельствует о том, что освоение земельного участка начато предпринимателем.

В то же время при предоставлении земельного участка в аренду в течение разумного периода, когда ответчик должен был приступить к освоению земельного участка и завершить его для начала использования по назначению, истцом обязанности арендодателя по предоставлению земельного участка, пригодного к использованию для указанных в договоре целей, были выполнены.

В данной ситуации причиной того, что земельный участок не освоен в течение весьма длительного периода действия договора, является отсутствие достаточных действий со стороны арендатора в разумный, необходимый для организации освоения земельного участка срок, тогда как арендодателем предусмотренное договором исполнение было предоставлено.

Основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка (пункт 4 части 2 статьи 46 ГК РФ).

Предусматривая названное право публичного собственника земельного участка, законодатель учел необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании публичных земельных участков (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 30.09.2019 N 2485-О).

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.12.2022 по делу N А32-54046/2021, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2022 по делу N А32-55241/2021).

Следовательно, допущенные арендатором нарушения являются существенными и влекут расторжение договора в судебном порядке.

Доказательств, свидетельствующих о том, что имелись объективные препятствия к началу строительства на участке (в том числе и по причинам, зависящим от арендодателя), ответчик в ходе судебного разбирательства в судах первой и апелляционной инстанций не привел.

Таким образом, суд первой инстанции правильно расторг договор аренды, а поэтому оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на апеллянта в соответствии со статьей 110 АПК РФ ввиду отклонения жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 АПК РФ, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.05.2023 по делу N А32-56869/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

Е.А. Маштакова В.Л. Новик