Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 июля 2023 г. N 18АП-7679/23 по делу N А07-32671/2022

г. Челябинск

13 июля 2023 г.

Дело N А07-32671/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 июля 2023 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Аникина И.А.,

судей Жернакова А.С., Камаева А.Х.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.04.2023 по делу N А07-32671/2022.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Строительное управление N 11 "ПСК-6" - Гинзбург Ю.М. (доверенность от 06.05.2022, паспорт, диплом).

Общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Строительное управление N 11 "ПСК-6" (далее - истец, ООО "СЗ "СУ N 11 "ПСК-6") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - ответчик, администрация) об обязании в пятидневный срок с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу, заключить дополнительное соглашение (л.д. 10-17).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.04.2023 исковые требования ООО "СЗ "СУ N 11 "ПСК-6" удовлетворены. Суд обязал администрацию изменить условия договора N 44-РТ от 30.06.2014 о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Кремлевской, Кольцевой, Коммунаров, Черниковской в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан путем заключения с ООО "СЗ "СУ N 11 "ПСК-6" дополнительного соглашения в пятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу на следующих условиях:

"1.Изложить пункт 3.1.5 Договора в следующей редакции:

"3.1.5. В течение срока, установленного в п.5.4 настоящего договора, на основании предоставляемого стороной 1 перечня, содержащего информацию о номенклатуре, характеристиках, необходимых жилых помещений и их нанимателях, по поручению стороны 1 создать, либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Приобретенная или построенная целевым назначением и передаваемая жилая площадь для переселения нанимателей должна быть равнозначной по общей площади, ранее занимаемому жилому помещению, а также соответствовать санитарным и техническим требованиям, иметь отделку, сантехническое, электротехническое и другое оборудование.

2. Изложить пункт 3.1.6 Договора в следующей редакции:

"3.1.6. В течение срока, установленного в п.5.4 настоящего договора, уплатить возмещение за изымаемые на основании решения стороны 1, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащих сносу и расположенных на территории, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности Российской Федерации, Республики Башкортостан, муниципального образования городского округа город Уфа, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с п. 3.1.5 настоящего договора.

3. Изложить пункт 3.1.16 Договора в следующей редакции:

"3.1.16. Осуществить строительство застроенной территории, указанной в п. 1.1. настоящего договора, в течение срока, установленного в п.5.4 настоящего договора, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории".

4. Изложить пункт 5.4 Договора в следующей редакции:

"п.5.4 Настоящий договор заключается сроком до 30 июня 2027 года.

5. Обязательства Сторон, не затронутые настоящим дополнительным соглашением, сохраняются в неизменном виде.

6. Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с момента подписания его Сторонами.

7. Настоящее дополнительное соглашение является неотъемлемой частью Договора N 44-РТ от 30.06.2014.

8. Настоящее дополнительное соглашение составлено в 3 (трех) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, два экземпляра для Стороны 1, один - для Стороны 2".

Кроме того, с администрации в пользу ООО "СЗ "СУ N 11 "ПСК-6" взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб. (л.д. 69-88).

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе администрация (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что срок исполнения договора о развитии застроенной территории является одним из существенных условий договора о развитии застроенной территории, его изменение сторонами законодательством не допускается. Истцом не указан конкретный срок бездействия администрации, на который общество продляет срок договора N 44-РТ. Кроме того, обществом надлежащим образом не исполняются условия договора N 44-РТ.

ООО "СЗ "СУ N 11 "ПСК-6" представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие с доводами жалобы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет"; ответчик явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил.

С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчика.

В судебном заседании представитель истца, ссылаясь на необоснованность доводов апелляционной жалобы, просил судебный акт оставить без изменения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации от 24.02.2014 N 595 принято решение осуществить развитие застроенной территории, ограниченной улицами Кремлевской, Кольцевой, Коммунаров, Черниковской в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

25.04.2014 принято постановление администрации N 1695 о проведении аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Кремлевской, Кольцевой, Коммунаров, Черниковской в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Победителем торгов по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Кремлевской, Кольцевой, Коммунаров, Черниковской в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, было признано ООО "Маштехресурсы".

Между администрацией (сторона-1) и ООО "Маштехресурсы" (сторона-2) заключен договор N 44-РТ от 30.06.2014 о развитии данной территории.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.04.2018 по делу А07-5971/2018 условия договора N 44-РТ от 30.06.2014 изменены. На основании данного решения между администрацией и ООО "Маштехресурсы" заключено дополнительное соглашение N 1 от 10.07.2018, п.3.1.16 договора изложен в следующей редакции: "Осуществить строительство застроенной территории, указанной в п. 1.1. настоящего договора в течение 8 лет 6 месяцев, с момента заключения настоящего договора, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории" (то есть в срок до 31.12.2022).

В то же время группой компаний "Маштехресурсы" велась застройка территории, ограниченной улицами Свободы, Черниковской и Первомайской в Калининском районе г. Уфа РБ по договору о развитии застроенной территории N 3-РТ от 06.08.2010, заключенному с администрацией. В результате финансово-экономического кризиса 2018 года, ООО МТПК "Маштехресурсы" оказалось в предбанкротном состоянии и, завершив строительство секции В, заморозило строительство секций А,Б многоквартирного жилого дома Литер 4, расположенного на территории ограниченной улицами Свободы, Черниковской и Первомайской, жилые помещения в котором на момент остановки строительства были полностью реализованы по договорам долевого участия в строительстве, а также утратило возможность финансирования развития застроенной территории, ограниченной улицами Кремлевской, Кольцевой, Коммунаров, Черниковской.

Для решения проблемы обманутых дольщиков и обеспечения завершения строительства секций А,Б многоквартирного жилого дома Литер 4, по настоянию администрации между ООО "Маштехресурсы" и ООО "СУ N 11 "ПСК-6" заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору N 44-РТ от 30.06.2014 о развитии застроенной территории, а также реализованы доли в уставном капитале ООО "Маштехресурсы", в свою очередь, ООО "СУ N 11 "ПСК-6" по данному соглашению осуществило финансирование завершения строительства многоквартирного жилого дома Литер 4 денежными средствами, выполнением СМР, поставкой строительных материалов на общую сумму 185 млн. руб.

В соответствии с соглашением об уступке прав и обязанностей от 12.08.2020 по договору N 44-РТ от 30.06.2014 о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Кремлевской, Кольцевой, Коммунаров, Черниковской в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан обществом "СЗ "СУ N 11 "ПСК-6" приняты права и обязанности по договору.

Проект планировки и проект межевания территории, ограниченной улицами Кремлевской, Кольцевой, Коммунаров, Черниковской в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, утверждены постановлением администрации N 528 от 22.04.2020 и постановлением администрации N 819 от 13.07.2020.

В процессе исполнения договора N 44-РТ от 30.06.2014 между администрацией и ООО СЗ "СУ N 11 "ПСК-6" возникли следующие разногласия.

Согласно п.2.5 договора на территории, указанной в пункте 1.1 договора, расположены следующие здания, строения, сооружения, подлежащие сносу или реконструкции при развитии территории: многоквартирные жилые дома N N 29, 31,31а, 33, 35, 35а, 356, 37, 37а, 376, 39, 41, 41а по ул. Черниковская; NN 32,34а, 36 по ул. Кремлевская; NN 142,142а, 1426, 144, 144а, 146а, 148, 150, 152 по ул. Кольцевая; NN 13, 13а, 15, 15а, 17 по ул. Коммунаров. Существенное значение для реализации документации градостроительного планирования имеет статус подлежащего сносу или реконструкции объекта - признан ли такой объект аварийным, принято ли в отношении него решение об изъятии.

В число объектов, подлежащих сносу или реконструкции, не был включен расположенный в границах указанной территории жилой дом по ул. Кольцевая, 146, несмотря на то, что в соответствии с проектом планировки и проектом межевания указанный дом подлежит сносу. Несмотря на аварийное состояние данного дома, на обращение ООО СЗ "СУ N 11 "ПСК-6" о признании жилого дома аварийным N 048/ПР от 15.04.2022, Управление по обеспечению жизнедеятельности города письмом N 90-04-01178 от 22.04.2022 указало, что межведомственная комиссия отложила рассмотрение вопроса о признании данного дома аварийным до заключения между ООО СЗ "СУ N 11 "ПСК-6" и администрацией соглашения к договору N 44-РТ от 30.06.2014. Такое соглашение после длительной переписки (письма N вх. 01-05-00774/11 от 18.03.2022, исх. N 039/ю от 04.04.2022, исх. N 13/ю от 13.05.2022, вх. N 01-02-05981/11 от 03.08.2022, исх. N 16,ю от 16.08.2022) было оформлено только 07.09.2022.

Существенное значение для реализации документации градостроительного планирования имеет статус подлежащего сносу или реконструкции объекта, значительная часть жилых домов, расположенных в границах застроенной территории, подлежащих в соответствии с пунктом 2.5 сносу или реконструкции, несмотря на аварийное состояние, аварийными признаны не были. Только после неоднократных обращений ООО СЗ "СУ N 11 "ПСК-6" постановлениями администрации от 09.06.2022 N 918 "О признании многоквартирных домов NN 142Б, 144А, 150 по ул. Кольцевой, NN 13, 13А, 15, 15А, 17 по ул. Коммунаров, NN 31 А, 35, 39, 41А по ул. Черниковской в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан аварийными и подлежащими сносу N 919 "О признании многоквартирного дома 33 по ул. Черниковской в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан аварийным и подлежащим сносу", N 920 "О признании многоквартирного дома N 34А по ул. Кремлевской в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан аварийным и подлежащим сносу", N 921 "О признании многоквартирного дома N 142 по ул. Кольцевой в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан аварийным и подлежащим сносу", вышеперечисленные дома были признаны аварийными. Между тем, до указанного момента расселение данных объектов осуществлялось ООО СЗ "СУ N 11 "ПСК-6" исключительно в соответствии с п.3.2.1 договора, которым предусмотрено право застройщика приобретать права на земельные участки и иные объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством. Тем самым, с учетом невозможности понуждения собственников жилых помещений к заключению договоров купли-продажи застройщик к моменту принятия указанных постановлений администрации смог приобрести у граждан, проживающих в перечисленных домах только 59 помещений. При этом необходимо отметить, что расселение застройщик вынужден осуществлять в период действия ограничительных мер, принятых в связи с распространением коронавирусной инфекции, что также затруднило процедуру расселения.

До настоящего времени требования о сносе или реконструкции администрацией собственникам жилых помещений в аварийных домах не направлены, следовательно, течение шестимесячного срока, после которого можно принять решение об изъятии на данный момент не началось.

Неоднократно письмами исх. N N 047/ю от 26.10.2021, 27/06 от 27.06.2022 ООО СЗ "СУ N 11 "ПСК-6" обращалось в адрес администрации с просьбами о выдаче доверенностей, предусматривающих право выступать от имени администрации в правоотношениях с расселяемыми гражданами, в том числе с правом направлять вышеуказанные требования о сносе и реконструкции, такие доверенности выданы не были (вх.NN 01-02-11998/13 от 22.11.2021, 01-02-07271/13 от 22.07.2022).

Кроме того, письмом N 042/ю от 13.10.2021 застройщик обратился в администрацию с просьбой на основании решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.10.2016 по делу N А07-19410/2016, которым признан незаконным отказ администрации, выраженный в письме Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 20191 от 01.07.2016, в принятии решения об изъятии земельных участков, жилых помещений и расселении граждан, проживающих в жилых домах N13,1 ЗА, по ул. Коммунаров, N35,37,37А,39,41,41А по ул. Черниковской в Калининском районе ГО г.Уфа Республики Башкортостан, в связи с истечением срока действия решения об изъятии N 95 от 30.01.2017, принятого на основании указанного решения суда (п. 1 ст. 56.6 ЗК РФ), принять новое решение об изъятии. Письмом N 31220 от 12.11.2021 УЗИО администрации сообщило, что срок рассмотрения обращения продлен в связи с необходимостью получения дополнительной информации, иных действий администрацией совершено не было.

Между тем, правовой механизм самостоятельного исполнения лицом, заключившим договор о развитии застроенной территории, процедуры изъятия жилых помещений и земельных участков у собственников, заключения с ними соглашений о выплате выкупной цены (возмещения) за изымаемые жилые помещения и процедуры предоставления жилых помещений лицам, проживающим по договорам социального найма в жилых помещениях в жилых домах подлежащих сносу, их выселения, отсутствует, действующим законодательством не предусмотрен.

Исходя из сложившейся судебной практики по спорам, вытекающим из договоров о развитии застроенной территории, именно на орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность по расселению граждан в домах подлежащих сносу. Между тем, исходя из сложившейся судебной практики по спорам, вытекающим из договоров о развитии застроенной территории, именно на орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность по расселению граждан в домах подлежащих сносу.

Строительство в границах данной территории также было затруднено. Разрешения на строительство объекты "Жилой дом литер 3 в квартале, ограниченном улицами Кремлевской, Кольцевой, Коммунаров, Черниковской в Калининском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан" и "Жилой дом литер 4 в квартале, ограниченном улицами Кремлевской, Кольцевой, Коммунаров, Черниковской в Калининском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан", несмотря на предоставление полного комплекта предусмотренных статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) документов не выдавались администрацией на протяжении 6,5 месяцев (заявления N 200196675 от 22.12.2020 о выдаче разрешения на строительство объекта Жилой дом литер 3, N 200196664 от 22.12.2020 о выдаче разрешения на строительство объекта Жилой дом литер 4). В результате неоднократных обращений разрешение на строительство жилого дома литер 3 строительство N 02-RU 03308000-1300Ж-2021 выдано 12.07.2021 г., разрешение на строительство жилого дома литер 4 N 02-RU 03308000-1299Ж-2021 выдано 13.07.2021.

Согласно п. 1.1 договора N 44-РТ от 30.06.2014 сторона 1 обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с требованиями ГрК РФ и пунктами 3.3.1-3.3.4 договора.

Пунктом 4.5 договора предусмотрено, что в случае задержки сроков выполнения отдельных этапов работ по проектированию и/или строительству объекта не по вине стороны 2, сроки по настоящему договору по соглашению сторон могут быть пересмотрены в сторону увеличения пропорционально периоду задержки. Указанное увеличение сроков оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору.

В связи с возникшими обстоятельствами истец обратился к ответчику с письмом N N 107/ю от 28.09.2022 с просьбой об изменении условий договора, продлив срок действия договора. К указанному письму истцом было приложен проект дополнительного соглашения к договору N 44-РТ от 30.06.2014, в котором истец изложил новую предлагаемую им редакцию условий договора.

Письмом N 01-02-11441/11 от 07.10.2022 ответчик ответил истцу отказом, указав, что договор заключен по результатам аукциона и его условия в соответствии со статьей 46.3 ГрК РФ не могут быть изменены.

Истец полагает, что указанная позиция является ошибочной, поскольку по смыслу названой нормы запрет на изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон установлен в момент заключения договора. Запрета на продление срока действия договора применительно к уже заключенному договору о развитии застроенной территории из содержания этой нормы не следует.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения общества "СЗ "СУ N 11 "ПСК-6" в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции признал обоснованными доводы истца об объективной необходимости продления сроков исполнения застройщиком обязательств, установленных в п. 3.1.5, 3.1.6, 3.1.7, 3.1.10, 3.1.16, 3.1.17, 3.1.18, 5.4 договора, по причине обстоятельств, не зависящих от истца, а также ввиду ненадлежащего исполнения своих обязательств со стороны администрации, что может повлечь за собой просрочку исполнения договора застройщиком. Также принято во внимание, что общество приступило к исполнению договора развития застроенной территории и уже понесло значительные затраты по его исполнению.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно частям 1, 2, 6, 7 статьи 46.1 ГрК РФ развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей. Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования. В решении о развитии застроенной территории должны быть определены ее местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции. Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 Кодекса.

Согласно пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения изменение обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Согласно разъяснениям Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 60 постановления от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Указанные требования истцом соблюдены.

Из исковых требований следует, что в процессе взаимодействия с ответчиком при исполнении договора истец столкнулся с препятствиями, не позволившими в установленный договором срок выполнить все обязательства по договору, в том числе длительное непринятие ответчиком решений о признании жилых домов, расположенных в границах застроенной территории аварийными, отказ от заключения дополнительного соглашения, отказ в выдаче доверенностей, не принятие решений об изъятии объектов недвижимости для муниципальных нужд, несвоевременная выдача разрешений на строительство в отсутствие установленных законом оснований, а также затруднения вызванные распространением новой коронавирусной инфекции Covid-19.

Согласно представленных в материалы дела проекту планировки и проекту межевания территории, ограниченной улицами Кремлевской, Кольцевой, Коммунаров, Черниковской в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, утвержденных постановлениями администрации N 528 от 22.04.2020 и N 819 от 13.07.2020 и схемы планировочной организации территории, проектом предусматривается поэтапное расселение и снос жилой застройки - 31 жилой дом с общей площадью квартир 16 907,6 кв. м. Новое строительство предполагает размещение периметральной застройки 4 жилых домов от 15 до 25 этажей, начальной школы на 200 мест, обустройство автостоянок, инженерное благоустройство и благоустройство дворовой территории.

В том числе для строительства новых объектов на территории, подлежащей развитию необходим снос следующих объектов:

- для строительства планируемого многоэтажного дома Литер 1: секция А,Б - Кольцевая 142Б, Кольцевая 142 А, Кольцевая 142, Кремлевская 36; секция В - Кольцевая 142А, Кольцевая 142 Б, Кольцевая 144; секция Г - Кольцевая 144, Кольцевая 142 Б; секция Д - Кольцевая 144, Кольцевая 144 А, Кольцевая 146; секция Е,Ж,И - Кольцевая 146, Кольцевая 146 А, Кольцевая 148, Черниковская 37Б;

- для строительства планируемого многоэтажного дома Литер 2: секция А,Б - Кремлевская 32, Черниковская 29, Черниковская 31, Черниковская 31А; секция В - Черниковская 31, Черниковская 33; секция Г - Черниковская 33; секция Д - Черниковская 33, Черниковская 35, Черниковская 35Б; секция Е - Черниковская 35; секция Ж,И - Черниковская 37, Черниковская 37 А, Черниковская 37Б;

- для строительства планируемого многоэтажного дома Литер 3: Коммунаров 15 А, Коммунаров 17, Коммунаров 15, Кольцевая 150, Кольцевая 148, Кольцевая 152;

- для строительства планируемого многоэтажного дома Литер 4: Коммунаров 13 А, Коммунаров 13, Коммунаров 11, Черниковская 41, Черниковская 39;

- для строительства планируемого многоэтажного дома Литер 5: Черниковская 31А, Черниковская 35 Б, Черниковская 35 А, Кольцевая 144 А, Кремлевская 34 А, Кольцевая 142 Б.

Существенное значение для реализации документации градостроительного планирования при развитии застроенной территории имеет статус подлежащего сносу или реконструкции объекта - признан ли такой объект аварийным, принято ли в отношении него решение об изъятии.

В силу пункта 8 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ одним из существенных условий договора о развитии застроенной территории является обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

В отсутствие принятого в установленном законом порядке решения об изъятии, расселение граждан-собственников, проживающих в границах застроенной территории, может быть осуществлено только путем выкупа объектов недвижимости в порядке гражданского законодательства, предусматривающего свободу договора (статьи 1, 421 ГК РФ).

Согласно п. 2.5 договора N 44-РТ от 30.06.2014 на территории, подлежащей развитию, расположены следующие здания, строения, сооружения, подлежащие сносу или реконструкции при развитии территории: многоквартирные жилые дома NN 29, 31,31а, 33, 35, 35а, 35б, 37, 37а, 37б, 39, 41, 41а по ул. Черниковская; NN 32,34а, 36 по ул. Кремлевская; NN 142,142а, 142б, 144, 144а, 146а, 148, 150, 152 по ул. Кольцевая; NN 13, 13а, 15, 15а, 17 по ул. Коммунаров.

На момент заключения спорного договора, указанные дома не были признаны аварийными, при этом были включены в муниципальную адресную программу "Развитие застроенных территорий городского округа город Уфа Республики Башкортостан на 2007 - 2015 годы", утвержденную решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 05.07.2007 N 25/8, в перечень домов подпрограммы "Переселение граждан из жилищного фонда, подлежащего сносу и реконструкции (в том числе из ветхого и аварийного жилищного фонда) на 2007 - 2015 годы по городскому округу город Уфа Республики Башкортостан").

Таким образом, находящиеся в границах застроенной территории многоквартирные жилые дома в 2007 году, равно как и на момент заключения договора N 44-РТ от 30.06.2014 находились в ветхом или аварийном состоянии.

Изложенное подтверждается также представленными в материалы дела техническими заключениями по результатам технического обследования основных несущих и ограждающих конструкций домов, расположенных в границах застроенной территории, отчетам физический износ домов, расположенных в границах застроенной территории составлял на момент исследования более 70%, а состояние основных несущих и ограждающих конструкций оценено как аварийное.

Несмотря на длительную переписку между истцом и ответчиком, а также его уполномоченными органами, лишь только постановлениями администрации от 09.06.2022 N 918 "О признании многоквартирных домов NN 142Б, 144А, 150 по ул. Кольцевой, NN 13, 13А, 15, 15А, 17 по ул. Коммунаров, NN 31А, 35, 39, 41А по ул. Черниковской в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан аварийными и подлежащими сносу", N 919 "О признании многоквартирного дома 33 по ул. Черниковской в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан аварийным и подлежащим сносу", N 920 "О признании многоквартирного дома N 34А по ул. Кремлевской в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан аварийным и подлежащим сносу", N 921 "О признании многоквартирного дома N 142 по ул. Кольцевой в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан аварийным и подлежащим сносу", вышеперечисленные дома были признаны аварийными.

Затем постановлением администрации N 1798 от 20.10.2022 признаны аварийными жилые дома N 144,146А, 148 по ул. Кольцевая и N 37Б по ул. Черниковская, в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

В отношении многоквартирного жилого дома по ул. Кольцевая, 146 судом установлено, что на обращение ООО СЗ "СУ N 11 "ПСК-6" о признании жилого дома аварийным N 048/ПР от 15.04.2022, Управление по обеспечению жизнедеятельности города администрации ГО г. Уфа РБ, письмом N 90-04-01178 от 22.04.2022 указало, что межведомственная комиссия отложила рассмотрение вопроса о признании данного дома аварийным до заключения между ООО СЗ "СУ N 11 "ПСК-6" и администрацией соглашения к договору N 44-РТ от 30.06.2014.

Такое соглашение после длительной переписки (письма вх.N 01-05-00774/11 от 18.03.2022, исх.N 039/ю от 04.04.2022, исх.N 13/ю от 13.05.2022, вх.N 01-02-05981/11 от 03.08.2022, исх.N 167ю от 16.08.2022) было заключено только 07.09.2022.

Таким образом, указанный дом, несмотря на фактическое аварийное состояние, был признан аварийным постановлением администрации N 1870 от 31.10.2022, то есть только после заключения истцом и ответчиком 07.09.2022 дополнительного соглашения к спорному договору N 44-РТ от 30.06.2014 о включении указанного дома в п.2.5 договора в число домов, подлежащих сносу.

Согласно статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Таким образом, решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и по последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Отягощенность договора о развитии застроенной территории публичным элементом свидетельствует о необходимости реализации органом местного самоуправления своих властных полномочий в следующем порядке: 1) до заключения договора о развитии застроенной территории - принятие решения о развитии застроенной территории; проведение аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории; 2) в процессе исполнения договора - утверждение проекта планировки застроенной территории; принятие решения об изъятии жилых помещений и земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, подлежащие сносу; принятие решения об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории; предоставление земельных участков в аренду или на праве собственности.

То есть, договор о развитии застроенной территории является гражданско-правовым, а функции органа местного самоуправления по договору о развитии застроенной территории следует квалифицировать как административные предпосылки исполнения застройщиком своих обязанностей по договору.

Доказательств того, что администрацией требования о сносе или реконструкции домов признанных аварийными собственникам жилых помещений в аварийных домах направлены, в материалы дела не представлено, следовательно, течение шестимесячного срока, после которого можно принять решение об изъятии, на данный момент не началось. Доказательств обратного в деле не имеется.

Не представлены в материалы дела и решения об изъятии объектов недвижимости для муниципальных нужд, которое Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" отнесено к вопросам местного значения и в соответствии с положениями главы VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации обязанность по принятию решения об изъятии возложена на органы местного самоуправления.

Согласно части 10 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

С учетом изложенного фактическое расселение аварийных жилых домов, расположенных в границах застроенной территории, и последующее высвобождение земельных участков не может быть реализовано истцом ранее совершения администрацией следующих действий: направление администрацией собственникам требований о сносе или реконструкции, по истечение шестимесячного срока после направления требований принятие решения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, направление собственникам соглашений об изъятии и по истечении трех месяцев с момента направления соглашений обращение в суд с иском о принудительном изъятии.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.10.2016 по делу N А07-19410/2016 признан незаконным отказ администрации, выраженный в письме Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 20191 от 01.07.2016 в принятии решения об изъятии земельных участков, жилых помещений и расселения граждан, проживающих в жилых домах N13,13А, по ул. Коммунаров, N35,37,37А,39,41,41А по ул. Черниковской в Калининском районе ГО г.Уфа Республики Башкортостан.

На основании указанного решения суда Управлением земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан принято решение об изъятии N 95 от 30.01.2017, которое до момента передачи прав и обязанностей по договору N 44-РТ от 30.06.2014 от ООО "Маштехресурсы" истцу, администрацией реализовано не было. Юридических действий по изъятию недвижимости у собственников в указанных жилых домах не осуществлено.

В силу пункта 13 статьи 56.6 ЗК РФ решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия.

Следовательно, срок действия решения об изъятии N 95 от 30.01.2017 истек 30.01.2020.

Письмом N 042/ю от 13.10.2021 в связи с истечением срока действия решения об изъятии N 95 от 30.01.2017, истец обратился в администрацию с просьбой принять новое решение об изъятии.

Письмом N 31220 от 12.11.2021 Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан сообщило истцу, что срок рассмотрения обращения продлен в связи с необходимостью получения дополнительной информации, более никаких действий администрацией произведено не было.

Указанное бездействие суд первой инстанции верно расценил как нарушение принципа обязательности судебных актов, установленного частью 1 статьи 6 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 N 1-ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации", согласно которой судебные постановления, вступившие в законную силу, являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, других физических и юридических лиц и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

При таких обстоятельствах исполнение истцом встречных обязательств в установленные договором сроки является невозможным.

Не исполняя вышеуказанные обязанности, ответчик также не предоставлял истцу возможность исполнить эти обязанности от имени администрации.

Так, неоднократно, письмами исх. N N 047/ю от 26.10.2021, 27/06 от 27.06.2022 истец обращался в адрес администрации с просьбами о выдаче доверенностей, предусматривающих право выступать от имени администрации в правоотношениях с расселяемыми гражданами, в том числе с правом направлять требования о сносе и реконструкции.

Такие доверенности выданы не были (вх.N N 01-02-11998/13 от 22.11.2021, 01-02-07271/13 от 22.07.2022).

Также ответчиком допущено нарушение сроков выдачи разрешений на строительство.

Так, разрешения на строительство объектов "Жилой дом литер 3 в квартале, ограниченном улицами Кремлевской, Кольцевой, Коммунаров, Черниковской в Калининском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан" и "Жилой дом литер 4 в квартале, ограниченном улицами Кремлевской, Кольцевой, Коммунаров, Черниковской в Калининском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан" не выдавались администрацией на протяжении 6,5 месяцев (заявления N 200196675 от 22.12.2020 о выдаче разрешения на строительство объекта Жилой дом литер 3, N 200196664 от 22.12.2020 о выдаче разрешения на строительство объекта Жилой дом литер 4).

В результате неоднократных обращений истца, разрешение на строительство жилого дома литер 3 строительство N 02-RU 03308000-1300Ж-2021 выдано 12.07.2021, разрешение на строительство жилого дома литер 4 N 02-RU 03308000-1299Ж-2021 выдано 13.07.2021.

Согласно п. 1.1 договора N 44-РТ от 30.06.2014 сторона 1 обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации и пунктами 3.3.1-3.3.4 договора.

Исходя из системного толкования правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации (постановление от 24.12.2012 N 32-П, определения от 06.07.2000 N 133-О и от 05.03.2013 N 436-О, положений Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", орган местного самоуправления в своих действиях должен руководствоваться общественным интересом.

При заключении договора о развитии застроенной территории общественный интерес заключается в том, что снос зданий в связи с износом, аварийностью, ветхостью и т.д. осуществляется за счет средств компании-застройщика, а также компания - застройщик осуществляет строительство новых зданий.

Таким образом, при реализации договора развития застроенной территории происходит обновление жилищного фонда, решаются социально-экономические проблемы территории, договор развития застроенной территории является социально значимым.

Такая же позиция выражена Верховным Судом Российской Федерации в п.29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020)" от 25.11.2020, где указано, что в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передаче в муниципальную собственность дополнительного жилья, так и цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах подлежащей развитию территории для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов.

Согласно представленным в материалы дела договорам купли-продажи, выпискам из ЕГРН, оборотно-сальдовой ведомости на момент рассмотрения спора истцом понесены затраты на расселение граждан, проживающих в жилых домах, расположенных в границах застроенной территории и выразивших согласие добровольно реализовать истцу принадлежащие им жилые помещения, на общую сумму 376 226 998 руб. (175 жилых помещений).

Действия истца по расселению граждан, в отсутствие исполнения встречных обязанностей ответчиком, суд расценивает как добросовестные, направленные на исполнение и сохранение договора.

При таких обстоятельствах продление срока действия договора будет способствовать решению вопросов расселения аварийных жилых домов и обновления жилищного фонда.

С учетом изложенного прекращение договора противоречит общественным интересам и повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

По смыслу пункта 2 статьи 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истец обратился к ответчику с письмом N 107/ю от 28.09.2022 с просьбой об изменении условий договора.

Однако в письме N 01-02-11441/11 от 07.10.2022 ответчик указал, что договор заключен по результатам аукциона и его условия в соответствии со ст. 46.3 ГрК РФ не могут быть изменены.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (пункт 1 статьи 451 ГК РФ). Нормы градостроительного законодательства, нормы гражданского и земельного законодательства не содержат запрета возможности продления срока договора о развитии застроенной территории. Продление срока договора о развитии застроенной территории возможно по решению суда.

Как верно отметил суд первой инстанции, исполнение договора развития застроенной территории без продления срока исполнения противоречит общественным интересам, так как в рамках договора планируется строительство объектов социальной и инженерной инфраструктуры, обеспечивающих функционирование многоквартирных домов (в том числе поликлиники, детского дошкольного учреждения), необходимых для обеспечения жизнедеятельности граждан, проживающих в таких домах.

Следовательно, отказ в удовлетворении требований об изменении срока исполнения обязательств по договору затронет права не только сторон по договору, но и права участников долевого строительства, а также граждан, выселяемых из жилых помещений в ветхих домах, подлежащих сносу.

Граждане, проживающие в жилых домах, расположенных в границах застроенной территории, в полном объеме не расселены.

Из представленных в материалы доказательств следует, что расселена только часть жилых помещений, принадлежащих собственникам, которые согласились добровольно заключить с истцом договоры купли-продажи.

Остальные жилые помещения ответчиком у собственников не изъяты, что объективно делает невозможным исполнение истцом своих обязательств по договору в установленные договором сроки.

Поскольку выселение граждан из подлежащих сносу жилых домов является обязанностью ответчика в силу закона, истец по независящим от него причинам, не мог выполнить свои обязательства по договору в согласованные сроки.

В данном случае имело место нарушение условий договора (пункты 3.1.5, 3.1.6) со стороны ответчика, которое является основанием для продления срока его действия.

Истец приступил к исполнению договора, договор в части истцом исполнен, что ответчиком не оспаривается.

Однако со своей стороны обязательства администрацией по договору исполняются ненадлежащим образом, с просрочками, либо не исполняются вовсе, в связи с чем застройщик не имеет возможности исполнять свои обязательства, установленные п. п. 3.1.5, 3.1.6, 3.1.7, 3.1.10, 3.1.16, 3.1.17, 3.1.18 договора, в согласованные в указанных пунктах сроки, что обусловило предъявление последним рассматриваемых исковых требований.

Право на изменение договора в период его реализации предусмотрено пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, согласно которому по требованию одной из сторон договор может быть изменен и расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Исходя из положений части 26 статьи 46.3 ГрК РФ, запрет на изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон установлен только на момент его заключения. Из содержания названной правовой нормы не следует запрета на продление срока действия договора применительно к уже заключенному договору о развитии застроенной территории.

Ни нормы градостроительного законодательства, ни нормы гражданского и земельного законодательства не содержат запрета возможности продления срока договора о развитии застроенной территории. Таким образом, указанная норма устанавливает невозможность изменения сторонами условий заключаемого по итогам аукциона договора по отношению к аукционным условиям в целях исключения возможности нарушения прав других потенциальных участников аукциона, но не исключает возможность применения судом статьи 450 ГК РФ в процессе исполнения ранее заключенного договора.

Истцом доказано существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора о развитии застроенной территории, требующих внесение в данный договор изменений, касающихся сроков исполнения принятых на себя обязательств.

Срок, на который был продлен договор, соразмерен допущенным администрацией отступлений от договора.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции правомерно удовлетворены требования об обязании администрации заключить дополнительное соглашение на условиях, указанных ООО "СЗ "СУ N 11 "ПСК-6".

Обстоятельства, связанные с нарушением, как на то указывает администрация, истцом условий договора о развитии застроенной территории, не исключают виновного характера поведения ответчика и влияния такого поведения на возможность своевременного исполнения истцом договорных обязательств.

Поскольку доводы апелляционной жалобы выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Их взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.04.2023 по делу N А07-32671/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.А. Аникин

Судьи

А.С. Жернаков А.Х. Камаев