Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2023 г. N 10АП-10760/23 по делу N А41-55585/2022

г. Москва

12 июля 2023 г.

Дело N А41-55585/22

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 июля 2023 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,

судей Боровиковой С.В., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Мартенс Е.Д.,

при участии в заседании:

от истца: Горшкова И.О., доверенность от 12.07.2022,

от ответчика: Убушаев Э.Н., доверенность от 13.01.2023.

от третьего лица: Михайлов А.В., доверенность от 03.04.2023,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Теплострой" на решение Арбитражного суда Московской области от 14.04.2023 по делу N А41-55585/22, по иску ООО "Теплострой" (ОГРН: 1155029012841, ИНН: 5029206490) к Администрации городского округа Химки Московской области (ОГРН: 1025006177525, ИНН: 5047009801) третье лицо: ООО "АКСТ" (ОГРН: 1057748244014, ИНН: 7723549317) о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Теплострой" (далее- истец) обратилось в суд с заявлением к Администрации городского округа Химки Московской области (далее- ответчик) со следующими требованиями:

1. Взыскать с Администрации городского округа Химки Московской области в пользу ООО "Теплострой" сумму в размере 2 319 605,67 руб. (два миллиона триста девятнадцать тысяч шестьсот пять рублей 67 копеек).

2. Взыскать с Администрации городского округа Химки Московской области в пользу ООО "Теплострой" проценты на сумму долга в размере 265 515,41 руб. (двести шестьдесят пять тысяч пятьсот пятнадцать руб. 41 коп.);

3. Взыскать с Администрации городского округа Химки Московской области в пользу ООО "Теплострой" судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000,00 руб. (пятьдесят тысяч рублей).

4. Взыскать с Администрации городского округа Химки Московской области в пользу ООО "Теплострой" расходы по оплате государственной пошлины в размере 35 926,00 руб. (тридцать пять тысяч девятьсот двадцать шесть руб.).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "АКСТ".

Решением Арбитражного суда Московской области от 14.04.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель ООО "АКСТ" поддержал позицию истца, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не нашел оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 16.04.2021 между Администрацией городского округа Химки Московской области (арендодатель) и ООО "Теплострой" (арендатор) заключен договор N 133 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010301:999, площадью 5 403 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - склады, адрес: Московская область, г. Химки, квартал Вашутино.

Договор заключен по результатам торгов на основании протокола рассмотрения заявок N АЗЭ-ХИМ/21-109 от 05.04.2021.

16.04.2021 между сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка.

Как указал истец, после заключения договора выяснилось, что у объекта аренды имеются недостатки (о которых истцу предварительно ничего не было известно) - к земельному участку отсутствовали надлежащие подъездные пути, обеспечивающие возможность использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования.

Единственный возможный подъезд (дорога) к земельному участку был перекрыт третьим лицом ООО "АКСТ" путем установки шлагбаума, ограждения и пункта охраны. Эта самовольно занятая дорога находится на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена, что предполагает муниципальный контроль за его использованием. Иных надлежащих дорог к земельному участку нет.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, полагая, что без соответствующих подъездных путей использование земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования и его целевым назначением фактически невозможно, истец направил в адрес ответчика претензию от 13.05.2022 с требованием возвратить часть годовой арендной платы пропорционально периоду, в течение которого он не мог реализовать свои права на объект аренды.

Оставление претензии без реагирования послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно исходил из нижеследующего.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 611 Гражданского кодекса РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из ст. 606 и п. 1 ст. 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Согласно п. 4 ст. 614 ГК РФ если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Системное толкование указанных норм со ст. 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в том числе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

Согласно п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, договор аренды был заключен по результатам торгов и 16.04.2021 между сторонами был подписан акт приема-передачи земельного участка.

При этом постановления администрации г.о. Химки о проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды от 29.09.2020 г. N 723 и от 17.02.2021 N 137 ЗУ с КН 50:10:0010301:999 были своевременно опубликованы, в извещении о проведении аукциона указана дата начала приема заявок - 18.02.2021, дата окончания приема заявок - 05.04.2021, дата аукциона - 05.04.2021 (т. 1, л.д. 144).

То есть на протяжении всего периода проведения аукциона и при подписании акта приема-передачи истец не был лишен возможности осмотреть земельный участок и определить наличие подъездных путей к объекту аренды, либо возможности их обустройства.

Кроме того, из публичной кадастровой карты также усматривается, что не имеется проезда непосредственно до спорного земельного участка. (т. 1, л.д. 141).

Судом первой инстанции установлено, что в направлении арендованного земельного участка истца имеется подъездной путь к соседнему земельному участку с кадастровым номером 50:10:0010301:55, принадлежащему третьему лицу ООО "АКСТ".

Из материалов дела следует, что ООО "АКСТ" осуществило устройство данного проезда на основании выданного Администрацией разрешения на размещение объекта N РЗ-123 от 08.09.2017.

При этом устройство такого проезда было предусмотрено именно для обеспечения доступа к земельному участку с кадастровым номером 50:10:0010301:55 (т. 2 л.д. 37), а не к участку, приобретенному истцом.

Письмом от 11.05.2021 истец обращался к ответчику с просьбой оказать содействие в обеспечении проезда транспорта на арендованный земельный участок (т. 1 л.д. 44).

Письмом от 09.06.2021 Администрация сообщила истцу о том, она разрешения на установку ворот вблизи земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010301:1000, не выдавала. Вопрос законности размещения ворот рассмотрен на Межведомственной комиссии по пресечению самовольного строительства и самовольного занятия земельных участков в границах городского округа Химки Московской области, на основании решения заседания комиссии издан приказ N 53 от 07.06.2021 на демонтаж указанного объекта. Размещено извещение о добровольном демонтаже ворот. В случае неисполнения требования, демонтаж ворот будет осуществлен силами Администрации (т. 1 л.д. 46).

В материалы дела представлена копия протокола заседания Межведомственной комиссии от 20.05.2021 N 7/21 (т. 2 л.д. 71-76).

Письмом от 08.09.2021 Администрация сообщила истцу о том, что работы по демонтажу объектов будут выполнены после заключения муниципального контракта между администрацией и специализированной организацией, осуществляющей работы по демонтажу объектов. По состоянию на 06.08.2021 финансирование на демонтаж не предусмотрено (т. 1 л.д. 68).

Письмом от 22.12.2021 Администрация сообщает истцу о том, что контрольно-пропускной пункт с откатными воротами и забором демонтированы (т. 1 л.д. 57-58).

В материалы дела представлены акты принудительного демонтажа и (или) перемещения самовольно размещенного объекта от 25.11.2021 (т. 2 л.д. 85-94).

Письмом от 27.12.2021 истец сообщил ответчику, что, несмотря на то, что объект (КПП с откатными воротами) демонтирован, возможность проезда для спецтехники для осуществления освоения арендуемого земельного участка отсутствует, так как проезд перегорожен грузовой техникой. Просит указать дату, с которой можно беспрепятственно проезжать на арендованный земельный участок (т. 1 л.д. 55).

Письмом от 14.01.2022 Администрация сообщила истцу, что сотрудниками отдела муниципального земельного контроля управления земельных отношений Администрации 12.01.2022 осуществлен выездной осмотр земельного участка неразграниченной собственности по адресу: Московская область, г. Химки, Вашутинское шоссе, 33, в ходе которого выявлено, что на земельном участке расположены объекты некапитального строительства (строительные бытовки), переносное ограждение, транспортные средства. Переносное ограждение и объекты некапитального строительства вынесены на рассмотрение Межведомственной комиссии по пресечению самовольного строительства и самовольного занятия земельных участков в границах городского округа Химки Московской области. Дополнительно сообщено, что к арендованному земельному участку имеется свободный доступ через земельный участок неразграниченной собственности по адресному ориентиру: г.о. Химки, дер. Вашутино, вблизи земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020203:257 (т. 1 л.д. 52-53).

Письмом от 31.01.2022 истец сообщает, что указанный земельный участок не может быть использован арендатором в качестве подъездного пути и просит после разрешения ситуации с подъездным путем сообщить об этом (т. 1 л.д. 48-49).

В материалы дела представлены акты принудительного демонтажа и (или) перемещения самовольно размещенного объекта от 19.01.2022, от 17.02.2022 (т. 2 л.д. 80-83, л.д. 95-96).

Письмом от 26.04.2022 Администрация сообщила истцу о том, что Администрацией с ООО "АКСТ" заключен договор пожертвования имущества от 14.02.2022 о передаче автомобильной дороги в муниципальную собственность городского округа Химки. В связи с этим, в настоящее время имеется свободный доступ к арендованному земельному участку (т. 1 л.д. 80-81).

В материалы дела представлено распоряжение Комитета по управлению имуществом от 16.02.2022 N 120 о принятии в муниципальную собственность движимого имущества - автомобильный проезд к земельному участку с кадастровым номером 50:10:0010301:55 по адресу: Московская область, г. Химки, Вашутинское шоссе, владение 33 (т. 2 л.д. 77-78).

Также в материалы дела представлены: согласие Дирекции по управлению дорожным хозяйством и благоустройству "Химдор" от 09.07.2021, выданное ООО "Теплострой" содержащее технические требования и условия, подлежащие обязательному исполнению на присоединение (примыкание) к автомобильной дороге объекта, не относящегося к объектам дорожного сервиса, "Склад" по адресу: Московская область, г. Химки, квартал Вашутино, к. н. 50:10:0010301:999, проект организации дорожного движения при строительстве и эксплуатации съезда и подъездной дороги к участкам с видом разрешенного использования "склады" и "здание СТО", предусматривающий организацию подъезда с Вашутинского шоссе, затем по существующему внутриквартальному проезду (подъездной путь к земельному участку с кадастровым номером 50:10:0010301:55) и далее по проектируемой подъездной дороге до территории участка с кадастровым номером 50:10:0010301:999 (. (т. 2 л.д. 6-31).

15.04.2022 истцу выдан ордер на право производства земляных работ (т. 2 л.д. 38-39).

Согласно пояснениям истца в настоящее время подъездные пути к арендованному земельному участку организованы.

Таким образом, оценив представленные в материалы доказательства и пояснения участников процесса, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу об отсутствии правовых и фактических оснований для взыскания с ответчика в пользу истца уплаченной арендной платы за заявленный период, поскольку, во-первых, истец имел возможность и должен был, при разумной степени осмотрительности, произвести осмотр земельного участка при принятии решения об участии в торгах и при подписании акта приема-передачи, а, во-вторых, из материалов дела усматривается надлежащее и добросовестное исполнение Администрацией своей обязанности по предоставлению арендатору земельного участка в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Доказательств чинения препятствий в пользовании имуществом со стороны Администрации в материалы дела не представлено.

Более того, из материалов дела следует, что невозможность доступа к арендованному земельному участку связывается с установлением различных объектов (шлагбаума, ворот и др.) на подъездном пути к земельному участку с кадастровым номером 50:10:0010301:55, владеет которым третье лицо ООО "АКСТ".

Между тем на обращения истца к Администрации оказать содействие в обеспечении доступа проезда, Администрация реагировала и принимала соответствующие решения о демонтаже таких объектов.

Судебных актов, которыми бы были признаны незаконными действия (бездействие) Администрации по несвоевременному устранению или неустранению в рамках своих законодательно предоставленных полномочий нарушений требований земельного законодательства, в материалы дела не представлено.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 08.09.2015 по делу N А76-5598/2014, действия третьего лица, приведшие к невозможности использования земельного участка по назначению, не могут освобождать арендатора по внесению арендной платы, поскольку такое лицо не является стороной по договору аренды.

Кроме того, Администрация обращала внимание истца на возможность организации доступа к арендованному участку через земельный участок неразграниченной собственности по адресному ориентиру: г.о. Химки, дер. Вашутино, вблизи земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020203:257 (письмо от 14.01.2022, т. 1 л.д. 52-53).

Указанное также подтверждается заключением специалиста, кадастрового инженера Воюш Е.В. (т. 2 л.д. 103-113).

Доказательств, опровергающих данные обстоятельства, истцом не представлено.

Само по себе прохождение газопровода не свидетельствует о невозможности организации подъездной дороги с указанной стороны, поскольку действующим законодательством запрета на строительство дороги в пределах охранных зон газопровода не предусмотрено (постановление Правительства РФ от 20.11.2000 N 878 "Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей").

Более того, согласно п. 14 Правил охраны газораспределительных сетей допускается возможность реконструкции автомобильных дорог с расположенными на них газораспределительными сетями с предварительного выноса этих газопроводов по согласованию с эксплуатационными организациями.

Кроме того, данный газопровод также расположен под Вашутинским шоссе, как усматривается из документов, представленных истцом.

Учитывая изложенные обстоятельства, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и другие положения Кодекса, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Доводы заявителя апелляционной жалобы фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие заявителя апелляционной жалобы с оценкой судом доказательств.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены принятого судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 14.04.2023 по делу N А41-55585/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Н. Виткалова

Судьи

С.В. Боровикова Л.В. Пивоварова