Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 июля 2023 г. N 15АП-2765/22 по делу N А32-31394/2021

город Ростов-на-Дону

13 июля 2023 г.

дело N А32-31394/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 июля 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Глазуновой И.Н.,

судей Соловьевой М.В., С.В. Пименова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Струкачевой Н.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Новороссийск на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2021 по делу N А32-31394/2021 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Капитал строй"

к заинтересованному лицу Управлению архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Новороссийск о признании незаконным отказа о внесении изменений в разрешение на строительство,

при участии представителя Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Новороссийск Савельевой А.Б. по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Капитал строй" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению архитектуры и градостроительства муниципального образования г. Новороссийск Краснодарского края (далее - управление) о признании незаконным отказа Управления архитектуры и градостроительства муниципального образования г. Новороссийск Краснодарского края, выраженный в письме от 22.04.2021 года N 08.03-1.3-3635/21, во внесении изменений в Разрешение на строительство N 23-308000-1439-2017 от 07.04.2017, в связи с продлением срока его действия, обязании Управление архитектуры и градостроительства муниципального образования г. Новороссийск Краснодарского края внести изменение в Разрешение на строительство N 23-308000-1439-2017 от 07.04.2017 в части срока его действия.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2021 заявленные требования удовлетворены. Решение мотивировано тем, что оснований к отказу в продлении срока действия разрешения на строительство не имелось в виду того, что заявителем осуществляются строительные работы.

Представитель Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Новороссийск, Администрации муниципального образования город Новороссийск обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что судом не принято во внимание отсутствие строительных работ, поскольку согласно ответу Управления муниципального контроля от 20.04.2021 на момент проведения осмотра земельный участок не застроен, строительно-монтажные работы не проводились. В границах земельного участка имеются заросли сорной растительности. Земельный участок имеет неровный рельеф. Факт отсутствия начатых строительных работ на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0305019:10 так же подтверждается актом осмотра земельного участка N 493 от 30.09.2021.

Представленные заявителем в подтверждение выполнения строительных работ договоры и акты приемки, не подтверждают в своей совокупности непосредственного производства строительных работ. Договор является лишь соглашением двух сторон по обязательствам, установлено, что акты выполненных работ сведений об объемах работ по указанному договору не содержат. Поскольку заявитель не производил строительные работы в период действия разрешения на строительство и не приступил к их производству на момент обращения с заявлением о его продлении, при отсутствии объективных причин, препятствовавших их производству в установленные сроки, отказ администрации в продлении разрешения на строительство считаем законным.

В отзыве на апелляционную жалобу общество просит судебный акт оставить без изменения.

Дополнительно заявителем апелляционной жалобы указано следующее.

Решением Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 23.06.2021 г. Калининой Д.С. и др. отказано в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка N 3865-КП от 22.01.2013 г. земельного участка площадью 3843 кв.м с КН 23:47:0305019:10, расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Толстого, 2а, заключенного между администрацией МО г. Новороссийск и ООО "Рыцарский зал", признании недействительным и отмене разрешения N 23-308000-1439-2017 от 07.04.2017 г. на строительство капитального объекта "Жилой комплекс со встроено-пристроенными помещениями по ул. Толстого 2а в г. Новороссийске"; признании недействительными постановления администрации МО г. Новороссийск N 5710 от 16.08.2013 г. "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:47:0305019:10, расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Толстого, 2а".

Администрации муниципального образования г. Новороссийск отказано в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка площадью 3 843 кв. м., о признании недействительным договора аренды земельного участка, о признании отсутствующим права собственности общества с ограниченной ответственностью "Рыцарский зал".

Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 09.12.2021 по делу N 33-33378/2021 решение Октябрьского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края от 23.06.2021 отменено. Производство по делу по иску Акопян Н.А., Гонской Л.В., Дащенко Т.Н., Калининой Д.Н., Клименко В.А., Кравченко О.Н., Кулик В.А., Миргородской С.П., Немой Г.П., Писанюк О.С., Рубанова В.Н., Степиной Л.П., Трибрат Т.Г., Чабана А.Ю., и Яниной М.В., к администрации МО г. Новороссийск, Управлению архитектуры и градостроительства администрации МО г. Новороссийск, ООО "Рыцарский зал" и ООО "Капитал Строй" о признании договора купли-продажи земельного участка и разрешения на строительство жилого комплекса недействительными; о признании незаконным и отмене постановления администрации муниципального образования г. Новороссийск об изменении вида разрешенного использования этого земельного участка; о признании недействительной и несоответствующей строительным нормам и правилам проектной документации на строительство капитального объекта "Жилой объект со встроенными помещениями по ул. Толстого, 2а в г. Новороссийске" прекращено на основании абзаца 2 статьи 220 ГПК РФ.

Иск администрации муниципального образования г. Новороссийска к ООО "Рыцарский зал", ООО "КапталСтрой", Бочаровой И.В., Зериновой Н.К., Квилитой О.Н., Кузину И.П., Леоновой Л.Е., Михайлюку А.Э., Сурниной О.И., Трохимец А.В., Исаевой В.Д. о признании сделок купли-продажи земельного участка, расположенного по ул. Толстого, 2а в г. Новороссийске, а также о передаче этого земельного участка в аренду недействительными; признании прав (обременения) отсутствующими; применении последствий недействительности указанных сделок; признании отсутствующим права собственности ООО "Рыцарский зал" на этот земельный участок передан по подсудности в Арбитражный суд Краснодарского края для рассмотрения по существу спора.

Требования обоснованы следующим.

В соответствии с постановлением главы администрации города Новороссийска от 23.03.1994 г. N 1141, государственным актом на право пользования землей КК-2 N 420368004314 земельный участок, с кадастровым номером 23:47:03 05 019:0010 площадью 3843 кв.м., расположенный в г. Новороссийске, ул. Толстого, 2А, предоставлен ООО "Рыцарский зал" на праве постоянного (бессрочного) пользования для эксплуатации ресторана.

Постановлением администрации муниципального образования город Новороссийск от 29.11.2012 г. N 7294 "О предоставлении в собственность ООО "Рыцарский зал" земельного участка в г. Новороссийске, ул. Толстого, 2а для эксплуатации ресторана" прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ООО "Рыцарский зал" на земельный участок площадью 3843 кв.м с кадастровым номером 23:47:0305019:10 в г. Новороссийске ул. Толстого, 2а для эксплуатации ресторана; данный земельный участок предоставлен ООО "Рыцарский зал" в собственность за плату, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество внесена соответствующая запись от 16.04.2013. ООО "Рыцарский зал" использовало земельный участок для эксплуатации ресторана площадью 3843 кв.м с 1994 года на основании государственного акта на право пользования землей, границы земельного участка ранее были установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, земельный участок частично огорожен по используемым границам.

Вместе с тем, согласно заключению экспертизы N 29/16.1, назначенной и проведенной в рамках рассмотрения гражданского дела N 2-171/2020 предметом договора N 3 купли продажи от 22.10.1992 является имущество, находящееся на балансе товарищества с ограниченной ответственностью "Рыцарский зал ЛТД". Из содержания технического паспорта по состоянию на 08.05.2001 следует, что площадь под застройкой одноэтажным строением "Бар-ресторан" лит. А 1982 года возведения, составляет 538,9 кв.м, физический объем 1751 м3, далее следует, что проведение внутренней перепланировки помещений с увеличением полезной площади на 10,2 кв.м, основного строения лит. "А", а так же возведения склада лит. "Б" возведенного до 1989 г. произведены ТОО "Рыцарский зал" без получения соответствующего разрешения, строение склад лит. "Б" площадью застройки 22,9 кв.м. в расчет экспертами не принимается, поскольку исходя из представленных в материалах дела сведений ГБУ КК "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" обладает признаками самовольной постройки. Предоставление земельного участка нарушает требования земельного законодательства, что следует из заключения экспертизы N 29/16.1, назначенной и проведенной в рамках рассмотрения гражданского дела N 2-171/2020 (стр. 12).

Согласно Акту о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации от 04.05.1993 предприятию- ресторану "Рыцарский зал" предоставлен земельный участок площадью 0,3 га, расположенный в парке им. Фрунзе, ул. Толстого, 2а.

На части территории техником-инвентаризатором зафиксировано наличие "пивного бара" и "кафе" размером 5,6*4,0 м, которые не отражены в перечне объектов, числящихся на балансе объединения (приложение к техническому паспорту Новороссийского Бюро технической инвентаризации на объект "Парк имени Фрунзе" в г. Новороссийске по состоянию на 17.12.1991).

Экспертом в рамках проведения первоначальной судебной экспертизы сделан вывод, что площадь земельного участка, необходимая для использования здания ресторана "Рыцарский зал" до момента его сноса составляет 657 кв.м.; установлено, что земельный участок мерою 0,3 га был полностью сформирован из земель общего пользования населенного пункта-парк им. Фрунзе, территории общего пользования включены в состав земельного участка с кадастровым номером 23:47:0305019:10. Данный вывод подтверждается истребованными для производства экспертизы документам и схемам, хранящимся в архивах муниципального образования г. Новороссийск.

Согласно ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "О приватизации государственного и муниципального имущества приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В судебном заседании представитель Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Новороссийск просила судебный акт отменить.

Дело рассмотрено в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

В силу части 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Полномочиями по выдаче разрешений на строительство обладают органы местного самоуправления (пункт 5 части 1 статьи 8 ГрК РФ).

Согласно части 1 статьи 48 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Закон N 131-ФЗ) муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт.

Частью 7 статьи 51 ГрК РФ установлен перечень документов, которые прилагаются к заявлению застройщика о выдаче разрешения на строительство.

Согласно подпункту 3 пункта 21.1 статьи 51 ГрК РФ, действие разрешения на строительство прекращается на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления в случае расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки.

Фактические обстоятельства дела, связанные с отказом во внесении изменений в разрешение на строительство установлены судом первой инстанции верно, сторонами не оспариваются.

В тоже время судом первой инстанции не проверялась правовая судьба спорного земельного участка, что привело к неполноте судебного исследования.

Дело производством судом апелляционной инстанции приостанавливалось по следующим основаниям.

Арбитражным судом Краснодарского края к своему производству в рамках дела N А32-6479/2022 принято заявление Администрации муниципального образования города Новороссийска к обществу с ограниченной ответственностью "Рыцарский зал", г. Новороссийск, обществу с ограниченной ответственностью "Капитал Строй", г. Новороссийск, Бочаровой Ирине Владимировне, г. Новороссийск, Зериновой Надежде Константиновне, г. Новороссийск, Квилитой Ольге Николаевне, г. Новороссийск, Кузину Игорю Петровичу, г. Новороссийск, Леоновой Людмиле Евгеньевне, г. Новороссийск, Михайлюк Александру Эдуардовичу,г. Новороссийск, Сурниной Ольге Ивановне, г. Новороссийск,Трохимец Анне Васильевне, г. Новороссийск, Исаевой Вере Дмитриевне, г. Новороссийск, о признании сделок купли-продажи земельного участка недействительными, расположенного по ул. Толстого, 2а в г. Новороссийске, а также о передаче этого земельного участка в аренду недействительными; о признании прав (обременения) отсутствующими; о применении последствий недействительности указанных сделок; о признании отсутствующим права собственности ООО "Рыцарский зал" на этот земельный участок.

В силу положений пункта 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого, в частности, арбитражным судом.

На основании части 1 статьи 145 Арбитражного процессуального кодекса производство по делу в этом случае приостанавливается до вступления в законную силу соответствующего судебного акта.

Из приведенных положений законодательства следует, что обязательной предпосылкой для приостановления производства по рассматриваемому арбитражным судом делу является невозможность рассмотрения данного дела до принятия решения по другому делу, обусловленная тем, что существенные для рассматриваемого дела обстоятельства подлежат установлению при разрешении другого дела, и в случае, если производство по данному делу не будет приостановлено, разрешение его до разрешения другого дела может привести к незаконности судебного решения, неправильным выводам суда или к вынесению противоречащих судебных актов.

В частности, такая предпосылка налицо в случае, когда судебный акт по другому делу будет иметь преюдициальное значение по тем вопросам, которые входят в предмет доказывания по делу, рассматриваемому арбитражным судом.

В рамках настоящего дела рассматривается требование общества о признании незаконным отказа о внесении изменений в разрешение на строительство. Требования мотивированы тем, что управлением архитектуры и градостроительства администрации обществу выдано разрешения на строительство объекта капитального строительства, срок действия которого истек, в продлении срока разрешения на строительство отказано.

При этом основанием выдачи собственно разрешения на строительство явилось наличие права собственности общества в отношении спорного земельного участка. В рамках дела N А32-6479/2022 рассматривается иск администрации об оспаривании права собственности общества на земельный участок, в отношении которого выдано первоначальное разрешение на строительство, разрешение спора по делу N А32-6479/2022 имеет преюдициальное значение для настоящего спора.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.04.2022 производство по настоящему делу было приостановлено до рассмотрения Четвертым кассационным судом общей юрисдикции кассационной жалобы по делу N 2-3/21.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.05.2023 по делу А32-6479/2022 прекращено производство по указанному делу по следующим основаниям.

Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 23.06.2022 N 8Г-12155/2022 (88-17755/2022) апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 09.12.2021 по делу N 33-33378/2021, на основании которого Арбитражным судом Краснодарского края возбуждено производство по делу N А32-6479/2022, отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 20.10.2022 г. по делу N 33-27212/2022 решение Октябрьского районного суда г. Новороссийска по делу N 2- 3/2021 отменено, по делу принят новый судебный акт. Исковые требования к ООО "Рыцарский зал", ООО "Капитал Строй", Бочаровой И.В., Зериновой Н.К., Квилитой О.Н., Кузину И.П., Леоновой Л.Е., Михайлюк А.Э., Сурниной О.И., Трохимец А.В., Исаевой В.Д. удовлетворены частично.

Суд признал недействительными договор купли-продажи от 22.03.2013, договор аренды от 28.04.2013 земельного участка с кадастровым номером 23:47:0305019:10, указав что судебный акт является основанием для аннулирования данных сведений в ЕГРН.

В силу статьи 61 АПК РФ указанные судебные акты имеют преюдициальное значение по настоящему делу и учитываются апелляционным судом в совокупности.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу положений главы 24 АПК РФ, с учетом разъяснений пункта 6 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для признания ненормативного правового акта недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

В силу ч. 8 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "О приватизации государственного и муниципального имущества" отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат земельные участки в составе земель: лесного фонда и водного фонда, особо охраняемых природных территорий и объектов; зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению; общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты).

Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" определено, что юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 01 июля 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.

В соответствии с пунктом 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 названной статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 12 мая 2005 г. N 187-О, толкование норм статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации необходимо осуществлять в системной связи с нормами гражданского законодательства, законодательства о градостроительной деятельности и с учетом обеспечения баланса публичных и частных интересов.

Из совокупного толкования норм пункта 1 статьи 36, пункта 2 статьи 35 (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) Земельного кодекса Российской Федерации следует, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется в соответствии с правилами пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В силу названных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на часть такого земельного участка.

Из абзаца 2 пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Постановлением администрации муниципального образования город Новороссийск от 16.08.2013 N 5710 (в редакции постановления от 24.09.2013 N 6810) был изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:47:0305019:10 в г. Новороссийске, ул. Толстого, 2-а с "эксплуатации ресторана" на "для строительства многоквартирного жилого дома".

В связи с поступившим в адрес администрации муниципального образования протестом прокуратуры г. Новороссийска от 16.10.2013 N 7/2-8879-2013 постановления администрации муниципального образования город Новороссийск от 16.08.2013 N 5710 и от 24.09.2013 N 6810 признаны утратившими силу.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от31.01.2017 по делу N А32-31528/2016 признано недействительным постановление администрации муниципального образования город Новороссийск от 11.11.2013 N7948 "Об отмене постановлений администрации муниципального образования город Новороссийск от 16 августа 2013 года N 5710 и от 24 сентября 2013 года N 6810" по формальным обстоятельствам.

В соответствии с картой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки г. Новороссийск, утвержденные решением Городской Думы от 22.05.2008 N 562, земельный участок с кадастровым номером 23:47:030519:10 относился к зоне Ж-4/80- зона комплексного жилищного строительства.

Согласно Генеральному плану городского округа муниципального образования г. Новороссийск от 22.11.2011 N 158 земельный участок, принадлежащий ООО "Рыцарский зал" относится к зоне делового, общественного и коммерческого назначения.

В соответствии Правилами землепользования и застройки городского округа муниципального образования город Новороссийск, утвержденными решением городской Думы муниципального образования горд Новороссийск от 23 декабря 2014 г. N 439, земельный участок с кадастровым номером 23:47:0113003:20 относится к зоне градостроительного зонирования ОД-2 - зона общественного центра местного значения.

Системное толкование норм ГрК РФ указывает на то, что несоответствие ПЗЗ генеральному плану является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с генеральным планом.

Вид разрешенного использования, предусматривающий строительство многоквартирных жилых домов, является также условно-разрешенным для данной зоны.

В свою очередь публичные слушания по вопросу предоставления разрешения на условный вид разрешенного использования земельного участка не проводились.

Поскольку согласно представленным в материалы дела схемам и выпискам функциональное и градостроительное зонирование не позволяет в настоящее время использовать земельный участок для строительства многоквартирных жилых домов, передача земельного участка в аренду для дальнейшего освоения в целях жилищного строительства нарушает требования земельного и гражданского законодательства.

Согласно ч. 4 ст. 85 ЗК РФ реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Одним из основных концептуальных положений действующего ГрК РФ является установление двустадийной системы определения правового режима земель поселения (городского округа), включающей в себя, во-первых, функциональное зонирование, осуществляемое посредством установления функциональных зон генеральным планом, и, во-вторых, градостроительное зонирование, реализуемое через установление территориальных зон в ПЗЗ.

Решением городской Думы N 44 от 24.11.2020 утверждены внесения изменений в генеральный план городского округа муниципального образования город Новороссийск, утвержденный решением городской Думы муниципального образования город Новороссийск от 22 ноября 2011 года N 158 "Об утверждении генерального плана городского округа муниципального образования город Новороссийск".

Схемой функционального зонирования генерального плана городского округа муниципального образования город Новороссийск земельный участок с кадастровым номером 23:47:0305019:10 отнесен к зоне озелененных территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса).

Регламентами правил землепользования и застройки городского округа муниципального образования г. Новороссийск (утверждены от 23.12.2014 N 439, с изменениями от 25.05.2021 N 119) земельный участок с кадастровым номером 23:47:0305019:10 расположен в зоне парков, скверов, бульваров, озеленения общего пользования - Р-1.

В силу единства норм части 3 статьи 9 и пункта 2 части 1 статьи 18 ГрК РФ генеральный план как документ территориального планирования является обязательным для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений, в том числе при разработке правил землепользования и застройки. При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом (пункт 2 части 1 статьи 34 ГрК РФ).

Из системного толкования положений пунктов 2, 5 - 8 статьи 1, пункта 1 части 2 статьи 33 ГрК РФ следует, что установление территориальных зон конкретизирует положения документов территориального планирования в целях установления правового режима использования земельных участков, не изменяя при этом параметры планируемого развития территорий, предусмотренных для соответствующей функциональной зоны.

Поскольку Генеральным планом функциональное назначение территории установлено как зона рекреационного назначения, то Правила землепользования и застройки, определяющие указанную зону как зону городских парков, садов, скверов (Р.1), не противоречат нормам градостроительного законодательства и нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу.

На основании обращения ООО "Капитал Строй" выдано разрешение от 07.04.2017 N 23-308000-1439-2017 на строительство жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями по ул. Толстого, 2а в г. Новороссийске. Срок действия разрешения на строительство установлен до 25.04.2021. До истечения срока действия разрешения на строительство строительные работы на земельном участке не производились, земельный участок свободен от застройки.

Для строительства жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями по ул. Толстого, 2а в проектной документации предусмотрен перенос остановки общественного транспорта для организации проезда к "проектируемому участку", вместе с тем, никаких согласований о возможном переносе остановки от соответствующих органов не представлено, технически это невозможно.

Подземный паркинг включает 98 парковочных мест, тогда как застройщиком запроектировано строительство 175 квартир, что не соответствует Правилами землепользования и застройки городского округа муниципального образования город Новороссийск, утвержденными решением городской Думы муниципального образования горд Новороссийск от 23 декабря 2014 г. N 439.

В проектной документации указано, что недостаточность нормированных размеров придомовой территории (детских площадок, зеленой зоны) компенсируется близким расположением к парку им. Фрунзе, что прямо противоречит действующим строительным нормам и правилам.

Согласно заключению экспертизы N 29/16.1 по делу N 2-171/2020 в состав земельного участка входят территории общего пользования (территория парка имени Фрунзе города Новороссийска).

Застройщиком не была размещена и (или) представлена проектная декларация проекта в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Соответственно, возникшие у ООО "Капитал Строй" финансовые обязательства перед дольщиками не могут быть приняты судом в расчет. Все договоры долевого участия заключены с участниками ООО "Рыцарский зал", что в силу ч. 2 ст. 170 ЗК РФ подтверждает притворность сделок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Перечень оснований для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство предусмотрен частью 21.15 статьи 51 ГрК РФ.

Согласно пункту 1 части 21.15 статьи 51 ГрК РФ одним из оснований для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство является отсутствие правоустанавливающего документа на земельный участок в случае, указанном в части 21.13 указанной статьи.

Таким образом, поскольку прав на земельный участок, на котором предполагается строительство, общество не имеет, действие разрешения на строительство, а, следовательно, и его продление - невозможно.

При таких обстоятельствах апелляционный суд полагает, что оспариваемый отказ является законным и обоснованным. В связи с тем, что судом первой инстанции недостаточно исследованы обстоятельства дела, неверно оценены доказательства, что привело к постановке необоснованного судебного акта, решение суда подлежит отмене с принятием нового судебного акта (часть 2 статьи 270 АПК РФ).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2021 по делу N А32-31394/2021 отменить, принять новый судебный акт.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок.

Председательствующий

И.Н. Глазунова

Судьи

М.В. Соловьева С.В. Пименов