Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 августа 2023 г. N 18АП-9563/23 по делу N А07-32073/2022

г. Челябинск

08 августа 2023 г.

Дело N А07-32073/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 августа 2023 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Аникина И.А., Жернакова А.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Придвижкиной В.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дана" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.05.2023 по делу N А07-32073/2022.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Агроторг" - Аношкина Юлия Петровна (паспорт, доверенность от 29.11.2022, диплом).

Общество с ограниченной ответственностью "Дана" (далее - ООО "Дана", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Агроторг" (далее - ООО "Агроторг", ответчик) об обязании привести нежилое помещение в первоначальное состояние.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.05.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным судебным актом не согласился истец (далее также - апеллянт, податель жалобы), обратился с апелляционной жалобой, в тексте которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов жалобы ее податель указывает, что согласование сторонами условия о согласии арендодателя на осуществление арендатором перепланировки арендуемого нежилого помещения само по себе не свидетельствует о возможности осуществления такой перепланировки с нарушением требований действующего законодательства в части оформления разрешительной документации.

По мнению апеллянта, учитывая, что ООО "Агроторг" осуществило перепланировку при отсутствии разрешительной документации и соответственного решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, при этом были затронуты несущие конструкции МКД, такая перепланировка является самовольной, противоречащей нормам действующего законодательства.

Податель апелляционной жалобы также полагает, что факт заключения сторонами дополнительного соглашения к договору аренды не отменяет того обстоятельства, что изначально при заключении договора аренды нежилого помещения N П-6/336 от 15.02.2017 указанное помещение было передано в состоянии, соответствующем приложениям N 1, 4 указанного договора, т.е. до перепланировки. Перепланировка осуществлялась впоследствии в период действия указанного договора исключительно по инициативе и силами ответчика, в связи с чем довод о передаче истцом помещения в перепланированном состоянии считаем необоснованным.

Кроме того, апеллянт не согласен с выводом суда об отсутствии оснований считать ООО "Агроторг" лицом, ответственным за организацию общего собрания собственников многоквартирного дома, а также за хранение и распространение протокола общего собрания.

До начала судебного заседания ООО "Агроторг" представило в арбитражный апелляционный суд отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель истца не явился.

С учетом мнения ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО "Дана" (арендодатель) и ООО "Агроторг" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N П-6/336 от 15.02.2017 (л.д. 10-35), согласно условиям которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное возмездное владение и пользование свободное от обязательств перед третьими лицами недвижимое имущество, которое согласно техническому паспорту на нежилое помещение N I (на 1-м этаже 9-ти этажного жилого здания) (листы 1-12), выданного Стерлитамакским городским филиалом государственного унитарного предприятия "Бюро технической инвентаризации Республики Башкортостан" 21 июля 2009 года, копия которого является приложением N 1 к договору, состоит из:

- нежилого помещения, назначение: нежилое, этаж: 1, номера помещений на поэтажном плане: 1-23, кадастровый номер: 02-04-17/062/2012-151, площадью 617,9 квадратных метров, находящееся по адресу: Российская Федерация, Республика Башкортостан, город Стерлитамак, улица Вокзальная, д. 23, пом. I.

Помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (бланк: 04 АД N 575958), выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 26.08.2013, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.08.2013 сделана запись регистрации N 02-04-17/056/2013-078.

Для использования арендатором помещения в соответствии с целевым назначением, указанным в п. 1.2 договора, арендодатель дает свое полное и безотзывное согласие на проведение арендатором работ по перепланировке помещения согласно приложению N 3 к настоящему договору (пункт 1.5 договора).

Арендатор имеет право производить за свой счет перепланировку помещения в соответствии с приложением N 3 к договору (пункт 2.4.2 договора).

После завершения работ по перепланировке и переоборудованию помещения, арендатор обязан в течение 45 календарных дней, с даты завершения, указанных выше работ, предоставить арендодателю оригиналы проектной и исполнительной документации, согласованной с уполномоченными органами/организациями. В случае если арендатору на совершение указанных в настоящем пункте действий, понадобится доверенность на право представления арендатором интересов арендодателя в государственных и/или муниципальных органах, арендодатель обязуется предоставить такую доверенность арендатору в срок не позднее пяти рабочих дней с момента получения от арендатора письменного требования с указанием в нем данных лица, на которого арендодатель обязан выдать доверенность. В случае если арендодатель не предоставит арендатору доверенность, указанную в настоящем пункте в указанные сроки, обязанность по согласованию с уполномоченными органами/организациями проектной и исполнительной документации по произведенным работам арендатора, возлагается на арендодателя (пункт 2.2.6 договора).

Письмом N 1811 от 19.08.2022 отдела архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан ООО "Дана" было уведомлено о том, что в ходе визуального осмотра 29.07.2022 нежилого помещения N 1 (магазин "Пятерочка"), находящегося по адресу: ул. Вокзальная, д. 23, была выявлена самовольная перепланировка, в ходе которой были затронуты несущие конструкции МКД. Отделом архитектуры и градостроительства администрации городского округа г. Стерлитамак на перепланировку данного помещения не выдавалась разрешительная документация.

Собственнику помещения рекомендовано на основании части 3 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации привести помещение в прежнее состояние в течение 30 календарных дней.

Указывая, что ООО "Агроторг" осуществило перепланировку при отсутствии разрешительной документации, затронув несущие конструкции многоквартирного дома, истец обратился с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из условий договора аренды N П-6/336 от 15.02.2017 в их системной связи о согласовании изменений технических характеристик арендованного помещения, а также отсутствие конкретизации истцом состояния помещения, имеющего место до предполагаемой перепланировки, совершенной ответчиком.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Оценивая условия договора аренды от 15.02.2017 N П-6/336, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. Признаков недействительности (ничтожности) договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, закон императивно не устанавливает обязанность возвратить арендованное помещение исключительно в первоначальном состоянии: во-первых, допустимо изменение его состояния в результате нормального износа, во-вторых, оно может быть возвращено в состоянии, обусловленном договором.

По смыслу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Как усматривается из материалов дела, пунктом 1.5 договора прямо предусмотрено, что для использования арендатором помещения в соответствии с целевым назначением, указанным в п. 1.2 договора, арендодатель дает свое полное и безотзывное согласие на проведение арендатором работ по перепланировке помещения согласно приложению N 3 к договору.

Из содержания условий договора в их системной связи, в том числе п. 1.5, 2.4.2, 2.2.6 договора, следует, что уже в момент его заключения сторонами однозначно понималась и допускалась возможность изменения технических характеристик арендованного помещения.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019) содержание договора определяется в соответствии с его общепринятой трактовкой и пониманием его условий сторонами. Если положения договора могут иметь несколько значений либо не позволяют достоверно установить значение отдельных положений, суды обязаны выявить действительную и реальную волю сторон. Основным способом ее установления являются показания сторон или их представителей по условиям договора и обстоятельствам дела. Суд обязан учитывать в совокупности все собранные по делу доказательства с целью выявления действительной воли сторон и исключения каких-либо сомнений в ее достоверности.

Как указано в п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Проанализировав вышеуказанные нормы права, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что ООО "Дана" ранее обращалось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к ООО "Агроторг" о расторжении договора аренды, обязании освободить занимаемое помещение и обязании узаконить перепланировку.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.07.2021 по делу N А07-28581/2020 в удовлетворении требований ООО "Дана" отказано.

В рамках дела N А07-28581/2020 установлено следующее.

Дополнительным соглашением N 1 от 29.03.2017 стороны внесли изменения в пункт 1.1 договора аренды нежилого имущества N П-6/336 от 15.02.2017 и изложили его в следующей редакции:

"1.1. В порядке и на условиях, определяемых настоящим договором, Арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное возмездное владение и пользование свободное от обязательств перед третьими лицами недвижимое имущество, которое согласно Техническому паспорту на помещение (листы 1-5), выданного обществом с ограниченной ответственностью "ИнтегроСтрой" 14 марта 2017 года, копия которого является приложением N 1 к настоящему договору, состоит из:

- нежилое помещение, назначение: нежилое, этаж: 1, номера помещений на поэтажном плане: 1-16, кадастровый номер: 02-04-17/062/2012-151, площадью 600,2 квадратных метров, находящееся по адресу: Российская Федерация, Республика Башкортостан, город Стерлитамак, улица Вокзальная, д. 23, пом. I, которое является частью нежилого помещения, назначение: нежилое, этаж 1, кадастровый номер: 02-04-17/062/2012-151, площадью 617,9 (шестьсот семнадцать целых девять десятых) квадратных метров, находящихся по адресу: Российская Федерация, Республика Башкортостан, город Стерлитамак, улица Вокзальная, д. 23, пом. I (далее - "Помещение").

Помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (бланк: 04 АД N 575958), выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 26.08.2013, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.08.2013 сделана запись регистрации N 02-04-17/056/2013-078.

Также изменения были внесены в п. 7.4 договора аренды, который был изложен в следующей редакции:

"7.4. К договору прилагаются и являются его неотъемлемой частью следующие приложения:

1) приложение N 1 - копия технического паспорта на помещение (листы 1-5), выданного обществом с ограниченной ответственностью "ИнтегроСтрой" 14 марта 2017 года;

2) приложение N 2 - размещение наружных вывесок, баннеров и рекламных щитов;

3) приложение N 3 - планировка помещения после перепланировки;

4) приложение N 4 - состояние помещения на момент его передачи от арендодателя арендатору;

5) приложение N 5 - схема уборки прилегающей территории".

При этом с даты подписания соглашения стороны признали утратившим силу приложение N 1 к договору аренды - технического паспорта на нежилое помещение N I (на 1-м этаже 9-ти этажного жилого здания) (листы 1-12), выданного Стерлитамакским городским филиалом государственного унитарного предприятия "Бюро технической инвентаризации Республики Башкортостан" 21 июля 2009 года и считают приложением N 1 к договору аренды - копию технического паспорта на помещение (листы 1-5), выданного обществом с ограниченной ответственностью "ИнтегроСтрой" 14 марта 2017 года, который является приложением N 1 к соглашению (п. 2 соглашения).

Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан 19.04.2017 за номером 02:56:030301:2175-02/117/2017-3.

На основании заключенного дополнительного соглашения, стороны пришли к соглашению об изменении предмета договора в части площади нежилого помещения, и его планировки в соответствие с приложенным техническим паспортом от 14.03.2017.

При этом согласно условиям подписанного сторонами дополнительного соглашения к договору прилагается помимо прочих Приложение N 3 - Планировка помещения после перепланировки.

Суд пришел к выводу, что в соответствии с условиями заключенного сторонами дополнительного соглашения N 1 от 29.03.2017 помещение было передано истцом (ООО "Дана") ответчику (ООО "Агроторг") в перепланированном состоянии, что также подтверждается изменениями, внесенными сторонами в п. 7.4 договора аренды.

Арендатор, с согласия истца выполнил действия, связанные с перепланировкой помещения: согласовал проектную и исполнительную документацию с уполномоченными органами (организациями), заказал технический план помещения, отражающий произведенную перепланировку помещения, внес соответствующие изменения в договор аренды, зарегистрировал в установленном законом порядке дополнительное соглашение N 1 от 29.03.2017 к договору аренды N П-6/336 от 15.02.2017 в ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан".

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Преюдициально установленные факты не подлежат доказыванию. Преюдициальными фактами называются те факты, которые установлены вступившим в силу и неотмененным судебным актом.

Арбитражным судом Республики Башкортостан в рамках дела N А07-28581/2020 установлено, что помещение было передано арендодателем (ООО "Дана") арендатору (ООО "Агроторг") в перепланированном состоянии.

В рамках настоящего дела, суд первой инстанции определениями от 01.02.2023, 21.03.2023 предлагал истцу нормативно обосновать право требовать приведения помещения в первоначальное состояние, исходя из правоотношений сторон; уточнить состояние помещения, которое должно быть восстановлено.

Истец представил нормативные обоснования со ссылками на нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, однако факты, установленные решением суда по делу N А07-28581/2020, не прокомментировал, не указал состояние спорного помещения, которое должно быть восстановлено.

Требование истца о "первоначальном состоянии (состояние до перепланировки / переустройства)" противоречат выводам в рамках дела N А07-28581/2020, которыми установлено, что истцом со своей стороны проведена перепланировка до передачи помещения ООО "Агроторг". Следовательно, ООО "Агроторг" не может нести ответственность за действия истца в отношении спорного помещения, совершенные до передачи его арендатору.

Следовательно, довод апеллянта о том, что собрание собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу согласования работ по ремонту нежилого помещения N 1, затрагивающих общее имущество, ответчиком не инициировалось и не проводилось, судом также отклоняется.

Судом первой инстанции установлено, что ООО "Дана" ранее обращалось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением об обязании ООО "Агроторг" передать ООО "Дана" пакет проектной и исполнительной технической документации, состоящей из: 1) Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки перепланируемого жилого помещения; 2) Техническое задание, в котором подтверждается безопасность несущих капитальных элементов здания; 3) Комиссионный акт - решение о согласовании перепланировки помещения с государственными и/или муниципальными органами; 4) Технический план помещения от 14.03.2017 года; 5) Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 23 по ул. Вокзальная, г. Стерлитамак о перепланировке помещения N 1 по ул. Вокзальная, д. 23 путем возведения проема в несущей стене многоквартирного дома согласно проекта перепланировки данного помещения с положительным решением всех собственников.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.10.2021 по делу N А07-20275/2021 в удовлетворении заявленных требований обществу с ограниченной ответственностью "Дана" отказано.

Суд указал, что поскольку помещение было передано истцом ответчику в перепланированном состоянии, то на ООО "Агроторг" не возлагается обязанность по изготовлению измененной технической документации.

Требование о представлении протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 23 по ул. Вокзальная, г. Стерлитамак о перепланировке помещения N 1 по ул. Вокзальная, д. 23 путем возведения проема в несущей стене многоквартирного дома согласно проекта перепланировки данного помещения с положительным решением всех собственников не подлежало удовлетворению, поскольку доводов о том, что ООО "Агроторг" является лицом, ответственным за организацию такого собрания, либо ответственным за хранение или распространения такого протокола, истцом не приведено.

Из изложенных выше фактических обстоятельств и существа заявленных требований апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что с учетом обстоятельств, установленных Арбитражным судом Республики Башкортостан в рамках дел N А07-28581/2020, N А07-20275/2021, учитывая условия договора аренды N П-6/336 от 15.02.2017 в их системной связи о согласовании изменений технических характеристик арендованного помещения, а также отсутствие конкретизации истцом состояния помещения, имеющего место до предполагаемой перепланировки, совершенной ответчиком, оснований для удовлетворения заявленных требований у суда первой инстанции не имелось.

При совокупности изложенных обстоятельств, апелляционный суд полагает, что решение суда об отказе истцу в удовлетворении исковых требований следует признать по существу правильным.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на её подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.05.2023 по делу N А07-32073/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дана" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

В.А. Томилина

Судьи

И.А. Аникин А.С. Жернаков