Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 августа 2023 г. N 18АП-9496/23 по делу N А76-36415/2022

г. Челябинск

29 августа 2023 г.

Дело N А76-36415/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 августа 2023 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Аникина И.А., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Магнитогорска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.05.2023 по делу N А76-36415/2022.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Нежность" - Тома Владимир Алексеевич (доверенность от 01.09.2022, срок действия до 31.12.2023, паспорт, диплом), Калетин Артем Валерьевич (доверенность от 01.09.2022, срок действия до 31.12.2023, паспорт, диплом).

Общество с ограниченной ответственностью "Нежность" (далее - заявитель, ООО "Нежность", общество) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Администрации города Магнитогорска Челябинской области (далее - административный орган, Администрация), в котором просит:

1. Признать незаконным отказ Администрации от 03.10.2022 N АТ02/6599 в однократном предоставлении ООО "Нежность" аренды земельного участка из категории земель - земли населенных пунктов (территориальная зона: ПК-1 Зона производственно-складских объектов), площадью 2929 кв.м, с кадастровым N 74:33:0314001:980, находящегося по адресу: г. Магнитогорск, ул. Жукова, д. 30, для завершения строительства объекта незавершенного строительства: "Станция технического обслуживания автомобилей".

2. Обязать Администрацию повторно рассмотреть вопрос об однократном предоставлении ООО "Нежность" земельного участка из категории земель - земли населенных пунктов (территориальная зона: ПК-1 Зона производственно-складских объектов), площадью 2929 кв.м, с кадастровым N 74:33:0314001:980, находящегося по адресу: г. Магнитогорск, ул. Жукова, д. 30, для завершения строительства объекта незавершенного строительства: "Станция технического обслуживания автомобилей" (с учетом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 04.05.2023 (резолютивная часть от 26.04.2023) заявленные требования удовлетворены: суд признал незаконным решение, выраженное в письме Администрации N АТ02/6599 от 03.10.2022. Обязал Администрацию в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу повторно рассмотреть заявление ООО "Нежность" от 13.09.2022 в части предоставления в аренду земельного участка площадью 2929 кв.м, с кадастровым номером 74:33:0314001:980, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, ул. Жукова, 30, без проведения торгов однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства: "Станция технического обслуживания автомобилей", в соответствии с требованиями действующего законодательства, с учетом выводов суда по настоящему делу.

С вынесенным решением не согласилось заинтересованное лицо, обжаловав его в апелляционном порядке.

В апелляционной жалобе Администрация (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить полностью и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.

В апелляционной жалобе ее податель указал, что суд первой инстанции не дал правовой оценки одному из двух оснований для отказа Администрации от 03.10.2022 N АГ-02/6599.

Так, 07.07.2022 было проведено обследование земельного участка с кадастровым номером N 74:33:0314001:980, по результатам которого было установлено, что на земельном участке находится частично выполненный ленточный фундамент. В этой связи 23.08.2022 Администрация обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением о признании отсутствующим права собственности ООО "Нежность" на объект незавершенного строительства, снятии указанного объекта незавершенного строительства с кадастрового учета (дело NА76-28135/2022).

По мнению апеллянта, судом первой инстанции неправомерно отказано в удовлетворении ходатайства Администрации о приостановлении производства по делу А76-36415/2022 до вступления в силу решения по делу N А76-28135/2022.

Так, нормы, позволяющие предоставить в аренду без проведения торгов земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства (далее - ОНС) собственнику этого объекта, предусматривают наличие/существование ОНС, однако указанное обстоятельство в настоящее время оспаривается Администрацией в Арбитражном суде Челябинской области (дело N А76-28135/2022), производство по указанному делу не завершено.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2023 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании 08.08.2023, с указанием на рассмотрение вопроса соблюдения Администрацией срока на подачу апелляционной жалобы в судебном заседании.

До начала судебного заседания ООО "Нежность" представило в арбитражный апелляционный суд отзыв на апелляционную жалобу и на ходатайство о восстановлении пропущенного срока на подачу апелляционной жалобы, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Протокольным определением от 08.08.2023ходатайство удовлетворено, восстановлен пропущенный процессуальный срок подачи апелляционной жалобы.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2023 судебное заседание суда апелляционной инстанции было отложено на 22.08.2023.

Администрация представила письменные пояснения, которые приобщены судом апелляционной инстанции к материалам дела в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

От Администрации поступило письменное ходатайство о приобщении к материалам дела: акта обследования земельного участка N 255 от 15.08.2023, дополнения к акту обследования (вх. N 51091 от 21.08.2023), а также акт обследования земельного участка от 07.07.2022 (вх. N 50852 от 21.08.2023).

Суд апелляционной инстанции на основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определил приобщить к материалам дела указанные документы.

В ходе судебного заседания от ООО "Нежность" поступило ходатайство о приобщении к материалам дела предварительного договора строительного подряда от 14.08.2023, выписки из реестра от 12.05.2023, договора об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям N ТП-191 от 30.04.2021, счета от 29.04.2021, уведомления, акта от 26.10.2021, технических условий, платежного поручения от 29.04.2021, от 31.01.2022, договора о подключении к централизованной системе холодного водоснабжения с приложениями, платежного поручения от 24.05.2023.

Суд апелляционной инстанции на основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определил приобщить к материалам дела указанные документы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель заинтересованного лица не явился.

С учетом мнения заявителя и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие заинтересованного лица.

В судебном заседании представитель заявителя с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, не согласился, дал пояснения в обоснование своих возражений.

Законность и обоснованность судебного акта суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 24.08.2020 между Администрацией и ООО "Нежность" был заключен договор аренды земельного участка N 10560.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов (территориальная зона: ПК-1 Зона производственно-складских объектов), площадью 2929 кв.м, с кадастровым номером N 74:33:0314001:980, согласно данных государственного кадастрового учета, находящийся по адресу: г. Магнитогорск, ул. Жукова, д. 30

В силу пункта 1.2 договора участок предоставлен для строительства станции технического обслуживания автомобилей, авторемонтного предприятия, создание которого должно осуществляться в соответствии с градостроительным планом земельного участка, градостроительной документацией, выданным разрешением на строительство, с учетом требований свода правил, санитарными нормами и правилами, техническими регламентами, предъявляемым к конкретному виду объекта.

Параметры объекта принять в соответствии с проектной документацией, направленной в Управление архитектуры и градостроительства администрации города Магнитогорска, для получения разрешения на строительство.

Архитектурное решение проектируемого объекта рассмотреть в увязке с существующей застройкой и Требованиями к внешнему архитектурному облику города Магнитогорска, утвержденными постановлением администрации города от 22.11.2013 N 15845-П по индивидуальному архитектурному проекту, согласованному с управлением архитектуры и градостроительства администрации города Магнитогорска.

Арендатор обязан:

- в течение срока аренды, указанного в пункте 2.1 договора, с момента предоставления участка использовать его для целей строительства объекта, указанного в пункте 1.2 договора (пункт 3.4.6);

- в течение 6 месяцев с момента государственной регистрации договора получить разрешение на строительство объекта с поэтапным графиком строительства, с поэтапным графиком строительства (пункт 3.4.18);

- после получения разрешения на строительство объекта с поэтапным графиком строительства, мероприятия по строительству, указанные в графике осуществлять в соответствии с указанными в нем сроками (пункт 3.4.19).

В силу пункта 2.1 срок действия договора по 23.02.2022.

Постановлением администрации города Магнитогорска N 12409-П от 10.11.2021 утверждено разрешение от 09.11.2021 N 74-RU307000-00137-2021 на строительство объекта капитального строительства "Станция технического обслуживания автомобилей", по проектной документации, разработанной ООО "Главпроект".

Согласно разрешению на строительство от 09.11.2021 N 74-RU307000-00137-2021 были установлены следующие характеристики для строительства:

- Площадь земельного участка 2929 кв. м;

- Площадь здания 513,3 кв. м;

- Количество этажей 1;

- Высота здания 6,7 м;

- Строительный объем 3522,3 кв. м;

- Площадь застройки здания 571, 13 кв. м.

В установленный срок завершить работы по возведению станции технического обслуживания заявитель не успел.

22.02.2022 заявитель зарегистрировал право собственности на незавершенный объект строительства по адресу: г. Магнитогорск, ул. Жукова, д. 30 (кадастровый номер N 74:33:0314001:980) со степенью готовности 15%.

До 23.08.2022 Администрация в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства по адресу: г. Магнитогорск, ул. Жукова, д. 30 (кадастровый номер N 74:33:0314001:980) со степенью готовности 15% путем его продажи с публичных торгов не обратилось.

13.09.2022 заявитель обратился в Администрацию с заявлением о продлении срока аренды земельного участка из категории земель - земли населенных пунктов (территориальная зона: ПК-1 Зона производственно-бытовых объектов), площадью 2929 кв. м, с кадастровым номером N 74:33:0314001:980, находящегося в муниципальной собственности сроком на 3 года.

03.10.2022 Администрация отказала заявителю в заключении договора на новый срок в связи с подачей заявления в арбитражный суд о признании права на объект незавершенного строительства отсутствующим и снятию объекта с кадастрового учета.

Не согласившись с решением Администрации города Магнитогорска, изложенном в письме N АТ02/6599 от 03.10.2022, общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из наличия оснований для признания оспариваемого решения незаконным и нарушающим права заявителя.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

Согласно статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 3 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся:

земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований;

земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления;

иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земли.

Статьей 3.3 Закона N 137-ФЗ предусмотрено, что распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами не установлено иное.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими (пункт 1).

Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом (пункт 2).

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации).

Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего кодекса (в том числе аренда), возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами (пункт 2 статьи 22, пункт 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации).

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду (подпункт 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации). Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со ст. 911 настоящего Кодекса (статья 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, переходными положениями, установленными Законом N 137-ФЗ (далее - Закон N 137-ФЗ) и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подпункт 10 пункта 2).

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Так, договор аренды земельного участка заключается на срок до 3 лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта (подпункт 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Исключение из этого общего правила определены, в частности, в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ: если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Положения пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, равно как и иные вышеприведенные положения Земельного кодекса Российской Федерации, направлены на предоставление возможности добросовестному застройщику, являющемуся собственником объекта незавершенного строительства, приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года для завершения его строительства.

При этом статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Таким образом, действующим законодательством предусматривается лишь однократная возможность приобрести земельный участок для завершения строительства в льготном порядке (без проведения торгов), что предполагает наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства, для завершения строительства которого необходим земельный участок (отсутствие на земельном участке объекта незавершенного строительства исключает применение приведенных выше положений закона).

Следовательно, при рассмотрении спора по настоящему делу юридическое значение имеет то обстоятельство, была ли уже реализована заявителем предоставленная законом возможность получить однократно земельный участок для завершения строительства в льготном порядке.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац 1 пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз. 2 п. 1 указанной статьи).

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При исследовании обстоятельств настоящего спора судом первой инстанции установлено, что законность строительства ООО "Нежность" объекта незавершенного строительства на испрашиваемом в аренду земельном участке подтверждена выданным заявителю разрешением на строительство от 09.11.2021 N 74-RU307000-00137-2021 сроком действия до 09.04.2022.

22.02.2022 заявителем было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства по адресу: г. Магнитогорск, ул. Жукова, д. 30 (кадастровый номер N 74:33:0314001:980) со степенью готовности 15 %.

Приведенные фактические обстоятельства свидетельствуют о том, что общество являлось арендатором земельного участка на основании соответствующего договора и на предоставленном ему в аренду земельном участке правомерно, в соответствии с выданным ему Администрацией разрешением возвел объект незавершенного строительства.

Доказательств имевшего ранее место предоставления заявителю спорного земельного участка в целях завершения строительства объекта капитального строительства, материалы дела не содержат.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что при обращении заявителя в администрацию с заявлением от 13.09.2022, ООО "Нежность" были представлены копия договора аренды земельного участка, копия заключения ООО "Интекс", выписка из ЕГРН.

Из буквального содержания заявления ООО "Нежность" от 13.09.2022 ясно и однозначно следует, что целью обращения заявителя в администрацию является заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Указанное обстоятельство не было изучено и оценено административным органом при вынесении оспариваемого решения.

Доказательств обратного Администрацией в материалы дела не представлено.

Также судом апелляционной инстанции было установлено, что спорный земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов (территориальная зона: ПК-1 Зона производственно-складских объектов), площадью 2929 кв.м, с кадастровым N 74:33:0314001:980, находящегося по адресу: г. Магнитогорск, ул. Жукова, д. 30, ранее не предоставлялся в аренду в целях завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства.

Следовательно, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что ранее земельный участок не предоставлялся однократно для завершения строительства на срок 3 года.

Кроме того, из материалов дела следует, что уполномоченный орган местного самоуправления города Челябинска не обращался в суд с требованием об изъятии у ООО "Нежность" соответствующего земельного участка.

По существу, доводом апелляционной жалобы Администрации является то, что отказ от предоставления земельного участка обусловлен подачей искового заявления в Арбитражный суд Челябинской области по признанию объекта незавершенного строительства отсутствующим, в виду чего данный отказ о предоставлении участка является обоснованным.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции не может согласиться с данными доводами в силу следующего.

Действующим законодательством предусмотрен специальный способ защиты права публичного собственника, а именно - предъявление требования об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов.

До 23.08.2022 Администрация в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства по адресу: г. Магнитогорск, ул. Жукова, д. 30 (кадастровый номер N 74:33:0314001:980) со степенью готовности 15 % путем его продажи с публичных торгов не обращалось.

Соответственно, заявитель, действуя на законном основании на пользование земельным участком, с использованием данного земельного участка по его назначению, при наличии разрешительной документации на объект капитального строительства, использовал данный земельный участок в соответствии с предъявленными требованиями.

Наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства судом было установлено, Администрация наличия объекта незавершенного строительства на земельном участке не оспаривала.

Судом апелляционной инстанции принято во внимание, что Администрация не воспользовалась правом в шестимесячный срок обратиться в суд с требованиями об изъятии объекта путем продажи с публичных торгов.

Также Администрацией на момент рассмотрения настоящего дела не представлено доказательств признания зарегистрированного права заявителя на объект незавершенного строительства отсутствующим.

При этом, судебная коллегия отмечает, что в рамках дела N А76-28135/2022 Администрацией на протяжении года его рассмотрения ходатайство о проведении экспертизы для установления наличия признаков объекта незавершенного строительства у расположенного на земельном участке фундамента, периода времени создания данного фундамента (при наличии довода о том, что на момент регистрации права на объект незавершенного строительства готовность фундамента отсутствовала), заявлено не было.

Равно как и в рамках настоящего спора соответствующее ходатайство не заявлялось.

Таким образом, действия Администрации свидетельствуют об отсутствии реальной заинтересованности в оспаривании факта наличия на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства.

Следовательно, отсутствие оспоренного указанного факта исключает правомерность отказа Администрации в предоставлении земельного участка однократно для завершения строительства.

Поскольку в силу положений земельного законодательства, вступивших в действие с 01.03.2015, общество имеет право на однократное предоставление без проведения торгов спорного участка в аренду на три года для завершения строительства при наличии на таком участке объекта незавершенного строительства, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

При таких обстоятельствах, требование заявителя о признании отказа Администрации от 03.10.2022 N АТ02/6599 в однократном предоставлении ООО "Нежность" аренды земельного участка из категории земель - земли населенных пунктов (территориальная зона: ПК-1 Зона производственно-складских объектов), площадью 2929 кв.м, с кадастровым N 74:33:0314001:980, находящегося по адресу: г. Магнитогорск, ул. Жукова, д. 30, для завершения строительства объекта незавершенного строительства: "Станция технического обслуживания автомобилей", незаконным, обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы о неправомерности отказа суда первой инстанции в приостановлении производства по делу А76-36415/2022 до вступления в силу решения по делу N А76-28135/2022, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Так, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 3 "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019)" (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019), иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применения лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством.

На основании пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Право собственности ООО "Нежность" на незавершенный объект строительства, расположенный по адресу: г. Магнитогорск, ул. Жукова, д. 30, кадастровый номер: 74:33:0314001:10118 зарегистрировано в установленном законом порядке.

Таким образом, в случае прекращения у арендатора права пользования земельным участком (истечения срока действия договора аренды), на котором имеется объект незавершенного строительства (зарегистрированный в установленном законом порядке), истец вправе обратиться в суд с исковым заявлением об изъятии у такого арендатора объекта незавершенного строительства в порядке ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, путем продажи его с публичных торгов, и только в случае отказа в удовлетворении соответствующего требования, вправе предъявить требование о признании зарегистрированного права отсутствующим.

Администрацией данный порядок защиты своих прав был нарушен, а именно пропущен этап изъятия из собственности ООО "Нежность" объекта незавершенного строительства,

ООО "Нежность", как собственник незавершенного объекта строительства, является приоритетным лицом для заключения нового договора аренды земельного участка для завершения строительства.

24.08.2020 между Администрацией и ООО "Нежность" заключен договор N 10560, о предоставлении земельного участка в аренду.

Срок аренды земельного участка до 23.02.2022.

22.02.2022 ООО "Нежность" зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 15%.

Согласно требованиям земельного законодательства Российской Федерации, а именно подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, в шести месячный срок со дня окончания действия договора аренды земельного участка, Администрацией иск об изъятии объекта незавершенного строительства в суд не подавался, следовательно, ООО "Нежность" имеет приоритетное право на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, и

13.09.2022 ООО "Нежность" обратилось к главе г. Магнитогорска с заявлением о предоставлении земельного участка (заключении или продлении договора аренды) с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Однако, 03.10.2022 Администрация отказала в заключения договора на новый срок, обосновывая данное решение подачей искового заявления в Арбитражный суд Челябинской области искового заявления о признании права на объект незавершенного строительства отсутствующим.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно подпункту 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается а срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В силу вышеизложенного, в первую очередь подлежит рассмотрению требование ООО "Нежность" о продлении (пролонгации) договора аренды на новый срок (поскольку из наличия/отсутствия у истца права на заключение договора аренды на новый срок вытекают требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства отсутствующим) и только в случае отказа в удовлетворении требований о продлении (пролонгации) договора, в последующем может быть рассмотрено требование Администрации о признании права собственности на объект незавершенного строительства отсутствующим.

Иными словами, основания для приостановления производства по настоящему делу о признании незаконным отказа Администрации о заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства отсутствуют, в то время как производство по делу N А76-28135/2022 о признании права собственности на объект незавершенного строительства отсутствующим может быть приостановлено до момента рассмотрения настоящего спора.

В соответствии с подпунктом 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признавая решение незаконным, арбитражный суд должен указать способ устранения допущенных нарушений заявителя.

Согласно части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

Ввиду указанного, поскольку заявленные требования подлежат удовлетворению, в качестве восстановительной меры, с учетом конкретных обстоятельств рассматриваемого дела, суд обязал Администрацию в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу повторно рассмотреть заявление ООО "Нежность" от 13.09.2022 в части предоставления в аренду земельного участка площадью 2929 кв.м., с кадастровым номером 74:33:0314001:980, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, ул. Жукова, 30, без проведения торгов однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства: "Станция технического обслуживания автомобилей", в соответствии с требованиями действующего законодательства, с учетом выводов суда по настоящему делу.

При совокупности изложенных обстоятельств, коллегия находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены решения в обжалуемой части не имеется.

Решение суда первой инстанции является законным, обоснованным и соответствующим фактическим обстоятельствам дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Их взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.05.2023 по делу N А76-36415/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Магнитогорска - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

В.А. Томилина

Судьи

И.А. Аникин Ю.С. Колясникова