Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 сентября 2023 г. N 17АП-8865/23 по делу N А60-14007/2023

г. Пермь

11 сентября 2023 г.

Дело N А60-14007/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 сентября 2023 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляковой М.А.,

судей Дружининой О.Г., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мухаметовой Д.Р.,

при участии:

от истца - Монкевич П.И., удостоверение адвоката, доверенность от 26.04.2023;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Реалстрой",

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 21 июня 2023 года по делу N А60-14007/2023

по иску общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Реалстрой" (ИНН 6625026370, ОГРН 1036601475294)

к Администрации городского округа Первоуральск (ИНН 6625004730, ОГРН 1036601476922)

о признании незаконным отказа от договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Реалстрой" (далее - истец) обратилось в суд с исковым заявлением к Администрации городского округа Первоуральск (далее - ответчик) с требованием о признании незаконным отказа от договора N 1702-к от 04.10.2007.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 21 июня 2023 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что решение суда является незаконным и необоснованным в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права. По мнению апеллянта, вывод суда о том, что администрация правомерно и обоснованно отказалась от договора аренды земельного участка не соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Ссылается на правовую позицию, выраженную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.2008 N 8985/08, согласно которой не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка. Обращает внимание, что истец приобрел право собственности на объект незавершенный строительством степенью готовности 7% и право аренды земельного участка с кадастровым номером 66:58:0114001:207 только 11.12.2019 на основании соглашения об отступном, только с 21.07.2020 у истца появилась юридическая возможность привлечь проектное финансирование и продолжить строительство объекта, своевременно получить финансирование и завершить строительство жилого дома в срок, указанный в разрешении на строительство, истцу препятствовали также общеизвестные события и обстоятельства, не зависящие от его воли, такие как пандемия коронавируса, специальная военная операция и связанные с этими события и изменения в сфере кредитования и возможности строительства. Полагает, что имеются основания для применения п.5 ст.450.1 ГК РФ и вывода о том, что истец надлежащим образом использует земельный участок и добросовестно осуществляет действия, направленные на достижение цели договора. Указывает, что суд неправильно применил нормы материального права, с учётом специфики правоотношений связанных со строительством, право арендодателя на односторонне расторжение договора аренды, закрепленное в пункте 2 статьи 610 ГК РФ, в сфере земельных правоотношений не является безусловным. Заявляя отказ от бессрочного договора аренды, ответчик злоупотребляет своим правом, действует в ущерб интересам муниципального образования, а также интересам истца, истец лишается возможности завершить строительство объекта. В силу нарушения требований пункта 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ имеются основания для признания ничтожным одностороннего отказа от исполнения договора заявленный уведомлением N 907 от 22.12.2022 на основании пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ.

До начала судебного разбирательства от ответчика поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому последний полагает судебный акт законным и обоснованным, просит отказать в удовлетворении жалобы.

В судебном заседании представитель истца на доводах апелляционной жалобы настаивал.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечил, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Администрацией городского округа Первоуральск, со стороны Арендодателя, и открытым акционерным обществом "Уралтяжтрубстрой" (ИНН 6625025810), со стороны Арендатора, 04.10.2007 заключен договор аренды земельного участка N 1702-к (далее - договор). В соответствии с условиями договора, по акту приема-передачи предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 66:58:0114001:0207, площадью 6211 кв.м, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Первоуральск, ул. Советская, в районе жилых домов N 7а и 9б, с видом разрешенного использования: под строительство 2-х многоэтажных жилых домов с подземной автостоянкой. Стороны определили срок аренды с 03.10.2007 по 03.10.2012.

Согласно договору от 06.07.2011 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 1702-к от 04.10.2007 ОАО "Уралтяжтрубстрой" (ИНН 6625025810) передало права и обязанности Арендатора ООО "Уралтяжтрубстрой-Инвест" (ИНН 6625038810).

Дополнительным соглашением N 1/105 от 22.03.2013 к договору стороны определили срок аренды по 31.12.2013, с учетом последующего продления срок договорных отношений устанавливался по 31.12.2014.

Администрация ГО Первоуральск воспользовалась своим правом и отказалась от договора аренды земельного участка N 1702-к от 04.10.2007, уведомив об этом арендатора письмом N 6728 от 26.11.2015.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 21.04.2016 по делу А60-8071/2016, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 08.07.2016, признан незаконным односторонний отказ от исполнения договора аренды земельного участка, выраженный в форме уведомления N 6728 от 26.11.2015, на Администрацию городского округа Первоуральск возложена обязанность, продлить договор аренды земельного участка N 1702-к от 04.10.2007 для целей завершения строительства жилого дома.

Во исполнение решения суда по делу N А60-8071/2016 30.05.2016 заключено дополнительное соглашение N 175 между ООО "Уралтяжтрубстрой-Инвест" и Администрацией городского округа Первоуральск, согласно которому срок аренды и обязательства по договору аренды земельного участка N 1702-к от 04.10.2007 установлены по 31.10.2017.

16.08.2016 дополнительным соглашением N 282 к договору произведена замена арендатора на ООО Машиностроительный завод "Техномаш" (в настоящее время ООО "Элькон").

21.07.2020 дополнительным соглашением N 151 к договору произведена замена арендатора на ООО "Реалстрой".

30.12.2020 дополнительным соглашением N 282 к договору произведена замена арендатора, в связи со сменой наименования ООО "Реалстрой" на ООО "Специализированный застройщик "Реалстрой".

ООО СЗ "Реалстрой" выдано разрешение на строительство от 27.05.2019 RU N 66336000 сроком до 31.12.2022.

Администрация городского округа Первоуральск отказались от договора аренды земельного участка N 1702-к от 04.10.2007, уведомив об этом арендатора письмом N 907 от 22.12.2022. Данное письмо получено истцом 30.12.2022.

Полагая, что Администрация неправомерно отказалась от договора, истец обратился в суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленного иска, суд исходил из того, отказ от договора аренды земельного участка является правомерным, цель предоставления участка в аренду не достигнута, срок действия разрешения на строительство истек.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В силу ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Как разъяснено в пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ). В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Установив факт предоставления истцу во временное владение и пользование земельного участка для целей строительства, истечение срока действия договора, в том числе срока для завершения строительства, в связи с чем договор признается заключенным на неопределенный срок, реализацию ответчиком предусмотренного законом права на односторонний отказ от договора, учитывая, что цель предоставления земельного участка не достигнута, что подтверждается актами осмотра земельного участка от 19.05.2021, 23.12.2022, 26.04.2023, сведения из ЕГРН о степени готовности объекта, истечение срока действия разрешения на строительство, суд правомерно не усмотрел оснований для удовлетворения заявленного иска.

Доводы апеллянта о недобросовестном поведении Администрации, предпринимаемых мерах по завершению строительства, нарушении судом норм материального права отклоняются.

В пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 разъяснено, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно п. 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества. Следовательно, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды; такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 14.07.2011 N 980-О-О, ссылаясь на статью 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал на то, что норма пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права.

Реализация Администрацией полномочий собственника не может признаваться неправомерной по смыслу ст. 10 ГК РФ и разъяснений п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Поскольку ответчиком в установленном законом порядке реализовано право на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, наличие финансовых проблем застройщика не является обстоятельством, исключающим реализацию указанного выше права и не может являться основанием для признания такого отказа недействительным, в том числе по мотивам злоупотребления правом.

При названных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

Судебные расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на заявителя (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 21 июня 2023 года по делу N А60-14007/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

М.А. Полякова

Судьи

О.Г. Дружинина В.В. Семенов