Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2023 г. N 09АП-54701/23 по делу N А40-266783/2022

г. Москва

12 сентября 2023 г.

Дело N А40-266783/22

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 сентября 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.А. Ким,

судей Б.В. Стешана, Т.В. Захаровой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем М.О. Солодовниковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 28.06.2023 г. по делу N А40- 266783/22

по иску ИП Полякова Ильяи Владиславовича (ОГРНИП: 312774627500889, ИНН: 772002597911)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423, ИНН: 7705031674) об урегулировании.

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - Сайпуллаев У.А. по доверенности от 24.04.2023

от ответчика - Авакова Н.В. по доверенности от 27.07.2023.

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Поляков Илья Владиславович обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий между истцом и ответчиком, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости нежилых помещений, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новочерёмушкинская, д. 13, с кадастровым номером 77:01:0006023:5678, общей площадью 328 кв. м. (с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Оценив доводы и возражения сторон в совокупности с представленными доказательствами, руководствуясь ст.ст. 309, 310, 393, 429, 445 ГК РФ и ст. ст. 4, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ решением от 28.06.2023 г. суд первой инстанции иск удовлетворил.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, в обоснование отмены ссылался на то, что судом необоснованно урегулированы разногласия при заключении договора купли-продажи недвижимости по цене, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы, не учтено что Департамент как собственник объекта вправе самостоятельно устанавливать цену, судом не правомерно исключены пункты договора в редакции Департамента.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Считает решение суда незаконным и необоснованным, просит решение суда отменить.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве. Считает решение суда законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы несостоятельными.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы.

Судом установлено, у ИП ПОЛЯКОВ ИЛЬЯ ВЛАДИСЛАВОВИЧ находится во владении и пользовании (аренде) нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Новочерёмушкинская, д. 13, с кадастровым номером 77:01:0006023:5678, общей площадью 328 кв. м. на основании Договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности г. Москвы N 0000263/18 от 15.05.2018 г., зарегистрированного в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре аренды.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы. На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ Истец 18.02.2022 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, в связи с чем, в личном электронном кабинете Истца к запросу был присвоен N 33-5-16413/22-(0)-0.

Истец получил проект договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу, г. Москва, ул. Новочерёмушкинская, д. 13, с кадастровым номером 77:01:0006023:5678, общей площадью 328 кв. м.

Признав за истцом право преимущественного приобретения арендуемого помещение Ответчиком направлен в адрес истца проект Договора купли-продажи N N 59-8011 от 13.04.2022 г. согласно которому установленная цена Объекта составляет 52 139 000 (пятьдесят два миллиона сто тридцать девять тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 05.10.2022 N М301-2311-П/2022 (Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Центр оценки "Аверс".

Истец считает, что представленный ДГИ отчет составлен с нарушениями законодательства об оценке, стоимость выкупаемого помещения является несоизмеримой и явно завышенной.

Данные обстоятельства нарушают права Истца как арендатора.

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию ООО "ЭсВиАр Групп".

Завышенный характер оценки рыночной стоимости помещения, выполненный ООО "Центр оценки Аверс" был подтвержден. В соответствии с подготовленным заключением об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения "Отчет об оценке" N ЭС-42 от 03 ноября 2022 г, выполненного оценочной компанией ООО "ЭсВиАр Групп", цена Объекта составила 22 252 409 руб. 00 коп. (двадцать два миллиона двести пятьдесят две тысячи четыреста девять рублей ноль копеек), (без учета НДС), то есть существенно ниже суммы, указанной Департаментом городского имущества города Москвы.

Таким образом, не согласившись с условиями в части завышенной стоимости выкупаемого помещения, а также отсутствием надлежащей оценки помещения, Истцом через электронный личный кабинет (в виде установленного ДГИ способа связи) был отправлен протокол разногласий согласно которому пункты 3.1, 3.4 договора изложены в редакции истца, при этом цена выкупаемого помещения определена в размере составила 22 252 409 руб. 00 коп. (двадцать два миллиона двести пятьдесят две тысячи четыреста девять рублей ноль копеек), (без учета НДС) в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости N ЭС-42 от 03 ноября 2022 г выполненным ООО "ЭсВиАр Групп".

Департаментом городского имущества г. Москвы посредством электронной связи было направлено в личный кабинет Истца обращение от 26.08.2022 г. N 33-5-84061/22- (0)-0 об отказе в подписании Договора купли-продажи с учетом редакции, указанной в протоколе разногласий.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи арендованного обществом нежилого помещения между сторонами возникли разногласия по условиям о цене выкупа (пункт 3.1 договора) и размеру ежемесячного выкупного платежа, уплачиваемого в рассрочку (пункт 3.4 договора).

Учитывая, что у сторон имеются разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, определением Арбитражного суда г. Москвы от 03.02.2023 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Вердикт-Оценка".

Перед экспертом поставлен вопрос "Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новочеремушкинская, д. 13 с кадастровым номером 77:01:0006023:5678, общей площадью 328 кв.м. на дату 26.08.2022(дата подачи заявки на выкуп помещения)?"

Согласно представленному судебному заключению эксперта, следует, что рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новочерёмушкинская, д. 13, с кадастровым номером 77:01:0006023:5678, общей площадью 328 кв. м. на дату 26.08.2022, составляет 29 972 002 руб. 00 коп.(без учета НДС).

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства данного дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд первой инстанции признал исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Апелляционный суд отклоняет доводы жалобы на основании следующего.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняются апелляционным судом.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ. При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт продемонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз.

Одновременно с этим, экспертом были выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения.

Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, полагает возможным рыночную стоимость определить в соответствии с экспертным заключением, выполненным по определению суда.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 7240/12 от 18 октября 2012 года.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению по цене, установленной судебной экспертизой.

Заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 28 июня 2023 года по делу N А40-266783/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.А. Ким

Судьи

Б.В. Стешан Т.В. Захарова